臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,訴,856,20090327,2

臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第856號
原 告 丁○○
訴訟代理人 林玠民律師
乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 陳明宗律師
上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國98年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新台幣陸萬零肆佰元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：其於民國97年3 月25日至訴外人博鼎不動產仲介有限公司（下稱博鼎公司），經該公司人員帶看被告所有之臺北市○○區○○路3 段190 巷54之10號1 樓房地（下稱系爭房地）後，當日即簽署承購要約書，表示願以總價新台幣（下同）5,900 萬元之價格承購，並簽立面額300 萬元、發票日為97年4 月10日之支票1 紙，交付博鼎公司收受作為定金，且約定「附停止條件定金在賣方依本要約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立。

若買方違約不買，則不得請求返還，若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還，若賣方未同意出售，則附停止條件定金無息返還買方」，嗣經博鼎公司人員於當天向原告回報成交，並擇期簽訂書面契約。

然原告取得系爭房地相關資料後，發現許多內容與當初認知不符，方感決定過於倉促，而於97年4 月8 日寄發存證信函，要求返還定金支票，但隨即又於同日親至博鼎公司，表明仍願以原條件承購，不用理會尚未來到之存證信函，惟被告仍於97年4 月10日寄發存證信函表示解除契約及沒收300 萬元定金，原告至感詫異，分別於97年4 月11日傳送簡訊予博鼎公司，及於97年4 月25日、5 月6 日寄發存證信函予被告催告履約，然遭被告拒絕。

原告事後側面得知係因被告已將系爭房地出租他人，無法依原條件履約而借題發揮，其解約並不合法，原告並已於97年5 月14日發函解除契約，爰依民法第259條之規定，請求被告返還定金300 萬元，另依承購要約書第3條及民法第250條之規定，請求被告再給付原告300 萬元，如認被告已合法解除契約，則請求酌減違約金，再依不當得利之法律關係，請求被告就超過合理金額之部分返還予原告等語，並聲明：㈠被告應給付原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠依承購要約書第6條之約定，原告應於買賣成立翌日起7 日內簽訂買賣契約書，然被告同意按原告承購金額出售系爭房地後，經博鼎公司與原告約定於97年3 月28日中午簽訂買賣契約，原告屆時卻要求改為當天晚上，嗣又藉詞改約翌日，其後即一再藉故拖延，經博鼎公司一再催告簽立買賣契約，仍置之不理，甚且於97年4 月3 日晚間親至博鼎公司堅詞表示不願買受系爭房地，並要求退還定金，顯有違約不買之情事，是被告依承購要約書第3條之約定，拒絕返還已收定金300 萬元，自屬有據。

㈡此外，原告並於97年4 月8 日寄發存證信函表示拒絕買受系爭房地，更足見其確有反悔不買之事實，被告因此沒收原告所繳定金，洵為正當。

㈢原告從未於97年4 月8 日至博鼎公司表示仍願按原條件買受系爭房地之意，其此項主張與事實不符。

㈣被告依約沒收原告交付之300 萬元定金，並無過高等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：㈠原告於97年3 月25日，與博鼎公司簽訂承購要約書，由上開公司仲介以5,900 萬元購買被告所有坐落臺北市○○路○ 段190 巷54之10號1 樓之房地，原告並交付面額300 萬元、發票日97年4 月10日之支票1 紙，約定「附停止條件定金在賣方同意依本要約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立。

若買方違約不買，則不得請求返還；

若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還；

若賣方未同意出售，則附停止條件定金無息返還買方。」

。

㈡97年3月25日博鼎公司即向原告回報被告同意成交，買賣契約成立。

㈢原告於97年4 月8 日寄發存證信函解除契約，經博鼎公司於97年4月9 日收受，被告於97年4 月14日收受。

㈣被告於97年4月10日寄發存證信函解除契約，於97年4月11日經原告收受。

㈤原告於97年5月14日再寄發存證信函解除契約，業經被告收受。

㈥系爭支票業於97年4月22日經被告提示兌現。

四、本件經依民事訴訟法第271條之1 準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷第77頁）：㈠原告是否於97年4 月3 日即表示不願買受系爭房地？㈡原告於97年4月8日有無表明願以原條件承購？㈢違約金得否酌減？

五、本院得心證之理由：㈠查系爭承購要約書第6條約定：「賣方簽認出售後，買賣已成立，買賣雙方應在翌日起算7 日內完成簽訂不動產買賣契約書，…」，此有承購要約書影本1 件在卷可稽（本院卷第10頁），足見兩造就系爭房地之買賣契約，雖不以訂立書面契約為其成立要件，然仍約定需另行簽訂書面之買賣契約，以求明確，是依上開約定，原告自有與被告簽定書面買賣契約之義務，先此敘明。

查本件被告於97年3 月25日同意以原告出價金額讓售系爭房地後，兩造間之買賣契約即已成立，此為兩造不爭之事實，則依前開約定，雙方自應於同年4 月2 日前簽訂買賣契約，然原告屢經博鼎公司通知簽約，卻均藉詞不履行簽約義務等情，業據證人即博鼎公司人員甲○○到庭證述無誤（本院卷第66頁），是原告未於前述約定之期限前履行其簽約之義務，應已有給付遲延之情事。

再查，原告於履行期屆滿後，復於97年4 月3 日傍晚至博鼎公司表示不願買受系爭房地乙節，亦據證人甲○○證述綦詳（本院卷第62-64 頁），原告雖稱當天僅屬協調，並未確定不買云云，然此部分業經證人證稱：「（後來有無與原告達成結論？有無明確的達成買或不買的結論？）經我們解釋之後，原告情緒有比較緩和，我們是請原告再考慮一下是否繼續履約。

當天協調的結果，原告還是傾向不買，希望透過法律程序取回已經支付的訂金。

最後的結果是原告表示要用什麼方式去取回這300 萬訂金。」

等語（本院卷第64頁），顯見原告於97 年4月3 日至博鼎公司時，確已明確表示不願履約之意，且經該公司人員勸說後，仍未打消拒絕履約索回定金之想法，是原告業於當日明確、堅決地表示拒絕給付之意，應堪認定。

至原告雖又稱該日被告本人並未在場，故其意思表示並未到達被告云云，然原告既向博鼎公司表示不願買受系爭房地，並希望取回定金之意，而博鼎公司又係為兩造居中協調處理相關買賣事宜之仲介業者，衡諸常情，原告自有藉由博鼎公司人員從中傳達其拒絕繼續履約之意思至明，否則，其何需告知博鼎公司？又如何能要求取回已付之定金？且博鼎公司人員事後確已將原告不願買受系爭房地之意思轉達被告，此亦據證人甲○○結證屬實（本院卷第64頁），則原告上述拒絕履約之意思，顯已藉由博鼎公司人員傳達予被告，原告辯稱該意思並未到達被告云云，尚不足採。

此外，原告除於97年4 月3 日藉由博鼎公司人員向被告傳達不願履行簽約義務之意思外，復於同年月8 日以存證信函再度表達解除契約及請求返還定金之意，此有存證信函影本1 份附卷可憑（本院卷第12頁），又被告雖係於同年月14日始收受上開存證信函，惟博鼎公司於同年月9 日收受後，即立刻告知被告，亦據證人甲○○證述在卷（本院卷第64頁），是以原告先至博鼎公司表明不願履約，嗣又以正式存證信函主張解除契約之種種行為觀之，其拒絕買受系爭房地之意思，應至為明確且堅決，在此情況下，縱經催告履約，亦屬枉然，自應認被告得無待再為催告而逕行解除契約。

況系爭承購要約書第3條亦約定「若賣方違約不買，則不得請求返還（定金）」，即寓有如買方表示不買，賣方即可直接解除契約並沒收定金之意，而無需另行催告。

從而，被告於獲知原告反悔不買且拒絕履行簽約義務時，逕於97年4 月10日以存證信函解除兩造間之買賣契約，並主張沒收定金300 萬元，自無不合。

㈡另原告主張其於97年4 月8 日曾親赴博鼎公司表示仍願依原條件承購系爭房地乙節，為被告所否認，且證人甲○○亦到庭證稱並無此事（本院卷第65頁），原告復無法提出任何證據以實其說，其此部分主張，自不能採信。

㈢按定金之交付既在契約履行以前，旨在強制契約之履行，則關於定金金額之酌定，當非以契約不履行時可能發生之損害額為衡量標準。

該違約定金雖在供契約不履行損害賠償之擔保，但在性質上應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額（民法第250條第2項規定）未盡相同。

是約定之違約定金，除一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，得認非違約定金而為價金之「一部先付」外，法院自不得援用民法第252條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額（最高法院95年度台上字第92號判決意旨參照）。

經查，本件原告所交付之300 萬元，係在兩造買賣契約業已成立，然尚未履行完畢前，為確保契約之履行而交付之定金，此觀諸承購要約書所載「附停止條件定金在賣方依本要約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立。

若買方違約不買，則不得請求返還，若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還…」之約定甚明（本院卷第9 頁），則該定金自屬「違約定金」，即以該定金作為契約不履行時，最低損害賠償額之預定，揆諸前揭說明，應僅在定金金額過高，與他方當事人所受損害「顯不成比例」時，可認該過高部分非違約定金而為價金之一部先付，得由交付之當事人請求返還。

惟查，本件違約定金之金額為300 萬元，買賣總價則為5,900 萬元，所占比例僅約5%，較諸一般不動產買賣契約所定之違約金比例，並無顯然過高之情事，且被告因原告違約不買，不僅受有另行轉售耗費時間、金錢之損害，及利息之損失，尚須承受市價波動之價差風險，以違約定金占總價金5 % 之比例而言，實難認有顯不成比例之情事，況該違約定金之約定，乃當事人契約自由、私法自治原則之體現，原告於簽訂承購要約書時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、交易常情及如違約時可能遭全數沒收等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，原則上法院自應予尊重，始符契約約定之本旨，是本件原告既無法證明該違約定金有何與被告所受損害顯不成比例之情事，其主張上開違約定金應以酌減云云，自不足憑採。

六、綜上所述，原告既已於簽定書面買賣契約之履行期屆滿後，明確表示不願履約之意思，被告於97年4 月10日以存證信函解除兩造間之買賣契約，自屬合法，且原告已於同年月11日收受上開存證信函，亦為原告所自承，則兩造間之買賣契約應已於97年4 月11日經被告合法解除，被告在解約後自無履約之義務。

是以，原告於買賣契約業經被告解除後，再發函請求被告履行買賣契約，並以被告違約不履行為由，主張解除契約，及依民法第259條、承購要約書第3條之約定，請求被告加倍返還定金共600 萬元，自均無理由；

另原告以被告沒收300 萬元定金過高，請求酌減，並依不當得利之法律關係請求被告返還過高部分之金額，亦不足採。

從而，原告訴請被告給付600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件訴訟費用額確定為60,400元，並應由原告負擔，爰併諭知如主文第2項所示。

八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
民事第一庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
書記官 許秋莉