臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,重訴,181,20080609,1

臺灣士林地方法院民事判決 97年度重訴字第181號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃育勳律師
吳忠勇律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 游朝義律師
之1
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於中華民國98年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：㈠原告所有門牌號碼臺北市○○區○○路1 段301 號房屋（下稱系爭房屋）坐落於被告所有臺北市○○區○○段2 小段608 號土地（下稱系爭土地）上，係原告向被告承租系爭土地興建而成。

被告於96年12月7 日寄發原證3 存證信函通知原告：系爭土地欲出售予第三人，是否要依買賣總價為新臺幣（下同）2,143 萬2,125 元（賣清－土地增值稅及一切相關費用一律由買方負擔）之同樣條件承購，原告即於同年月14日寄發存證信函通知原告：願意購買。

因土地法第104條所定優先購買權為一形成權，故被告於斯時即負有移轉系爭土地所有權予原告之義務，縱土地法第104條所定之優先購買權非形成權，僅係買賣契約訂立請求權，兩造亦因就系爭土地及買賣價金達成合意，成立買賣契約，被告仍負有移轉系爭土地予原告之義務。

㈡關於被告所為抗辯如下：⒈被告辯稱其未就出賣系爭土地，與第三人成立買賣契約云云，惟依經驗法則，被告必有出賣系爭土地，始會通知原告行使優先購買權，且原證3 存證信函記載買賣價金為2,143 萬2,125 元，有千元以下位數之尾數，非一整數，可見該金額應係被告與第三人磋商之結果，被告應就未與第三人成立買賣契約一事，負舉證責任，倘其未能舉證，依民事訴訟法第34 5條規定，應認原告之主張始為真實；

另依誠信原則，被告既已通知原告行使優先購買權，當可解釋為其已與第三人成立買賣契約。

⒉被告稱原告表示購買系爭土地之意願時，已逾10日之期限云云；

惟查：原告於97年12月14日寄出原證4 存證信函，已表明願依原證3 存證信函所載條件購買，並未逾10日之期限，至於原告於原證4 存證信函所提「細節當面商討」，係指價金以現金、匯款或票據或貸款後直撥方式支付？代書由何人委託？等非關買賣契約成立必要要件之事項，非謂原告未表示願以原證3 所載條件購買系爭土地。

⒊被告稱兩造未就買賣系爭土地，達成價金之合意，倘有達成合意，其即以4,056 萬2,843 元價金主張同時履行抗辯云云；

然被告以原證3 存證信函通知原告是否購買，其中記載「買賣總價」為2,143 萬2,125 元，並稱「賣清－土地增值稅及一切相關費用由買方負擔」，依文義解釋可知「賣清」僅包括增值稅及過戶所需相關費用，與抵押借款無關，縱被告「賣清」之真意係包括抵押借款，然此乃被告因重大過失意思表示錯誤，自不得撤銷。

後原告以原證4 存證信函表示願意購買系爭土地，兩造即就買賣之標的及價金達成合意，被告如欲變更上述出賣條件，撤回原證3 存證信函之意思表示，至遲應於96年12月7 日前送達原告，惟被告於96年12月26日始寄出原證5 存證信函變更出賣條件，不生撤銷之效力。

縱然原告關於回覆被告96年12月26日寄出之存證信函之時間在收到10日之後，對於系爭土地買賣契約之成立毫無影響。

又，系爭土地經中華徵信不動產估價師聯合事務所（下稱中華徵信所）鑑價之市值約2,600 萬元，較接近原證3 存證信函中記載之「買賣總價」2,143 萬2,125 元，足見系爭土地於96年12月間之市價並非4,056 萬2,843 元，則縱被告主張同時履行抗辯，其得主張之金額亦以2,143 萬2,125 元為限。

㈢綜上所陳，被告負有移轉系爭土地予原告之義務，惟被告拒不移轉，爰依土地法第104條第1項及民法第348條規定，提起本件訴訟請求被告系爭土地移轉所有權予原告等語。

並聲明：被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。

二、被告則以：㈠被告曾於96年6 月26日向訴外人李志聰借款2,700 萬元，並以系爭土地及同小段第609 地號土地為擔保物，設定擔保債權金額3,000 萬元之抵押權予訴外人李志聰，而依兩筆土地之面積比例計算，系爭土地所擔保之債權金額為1,500 萬元，同小段609 地號土地所擔保之債權金額為1,200 萬元，被告並與訴外人李志聰約定，就上開土地所擔保之債務，得於被告處分系爭土地時就上開土地所擔保之債權額為一部清償後塗銷各該土地之抵押權設定登記。

嗣於96年12月初因當時土地價值上漲，被告所有上開土地每坪市價上漲至每坪210萬元，被告欲趁此上漲機會處分系爭608 地號土地以清償第三人李志聰之債權，遂於96年12月7 日寄發原證3 存證信函，通知原告是否優先承買，於買賣總價欄載明：「新臺幣貳仟壹佰肆拾叁萬貳仟壹佰貳拾伍元整。

（賣清—土地增值稅及一切相關費用一律由買方負擔）…」，亦即強調係「賣清」，即2,143 萬2,125 元為原告實拿之金額，其餘包括土地增值稅、過戶之代書及規費暨系爭土地所擔保債權之清償及抵押權之塗銷等，一律由買方負擔。

依系爭土地當時之市價即每坪210 萬元觀之，市價為4,129 萬1,250 元，扣除系爭土地之增值稅475 萬3,701 元及所擔保之債權1,500 萬元後即為2,153 萬7,549 元，如再扣除代書費及規費約10餘萬元後，即為原證3 存證信函所示之2,143 萬2,125 元，故原證3 存證信函內「買賣總價欄」所示之金額確為被告欲實拿之金額，不包括清償系爭土地所擔保抵押債務之金額在內。

至系爭土地雖經中華徵信所鑑價，鑑定報告顯示市值約為2,600 萬元，然其鑑定係以畸零地估價，鑑定價格過低，系爭土地實際價值應與鄰近之同小段609 號土地合併開發之價值估計方為適當，依鑑定報告記載，如合併開發，每坪單價至少高出近30萬元，實則系爭土地於96年12月時之市價每坪約為210 萬元，故鑑定報告為不可採。

㈡被告於96年12月7 日以原證3 存證信函通知原告行使優先購買權，原告雖於同年月14日寄發原證4 存證信函，然其中僅稱「細節請當面商討」，並未表明依系爭土地出賣時之同一條件購買，難認已合法行使優先承買權。

嗣因兩造於96年12月23日就系爭土地買賣事宜進行協商破裂，被告再於96年12月26日寄發原證5 所示存證信函補充原證3 存證信函所稱「（賣清－土地增值稅及一切相關費用一律由買方負擔）」之內容，即「『出售價格』為新臺幣貳仟壹佰肆拾叁萬貳仟壹佰貳拾伍元整，以上價格不包含：⒈因土地移轉所產生之土地增值稅且土地增值稅須按一般稅率申報。

⒉本人另以前述土地及同段同小段609 地號向他人共同借款新臺幣叁仟萬元整。

⒊因產權移轉所生地政規費、鑑界、地上物處理費用、抵押權塗銷及代書費等一切因過戶產生所需費用。」

，原告則於97年1 月10日以原證6 存證信函表示不同意將系爭土地所擔保之抵押債權排除於買賣總價外，顯然兩造就系爭土地之買賣總價金額自始至終均未合致，原告既不同意被告所訂之買賣總價金額，且經被告依土地法第34條之1第2項規定為書面通知已逾10日，應認原告就系爭土地已喪失優先承買權。

㈢再者，土地法第104條所定之優先購買權僅係一買賣契約訂立請求權，並非原告一主張優先購買，雙方即成立買賣契約，被告即負有移轉系爭土地予原告之義務，且因被告實際上並未將系爭土地出賣予第三人，是原告亦無主張優先購買系爭土地之餘地。

㈣縱設兩造間就系爭土地成立買賣契約，被告亦主張以4,056萬2,843 元之價金（包含2,143 萬2,125 元，加上土地增值稅413 萬0,718 元，加上抵押借款1,500 萬元），主張同時履行抗辯，原告應給付該價金予被告，始得請求被告移轉系爭土地之所有權云云資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：㈠被告為系爭土地之所有權人及同小段609 地號土地之所有權人。

原告係系爭未辦保存登記建物之所有權人，其基地占用系爭608 地號土地，如本院卷第15頁臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示B 、65平方公尺部分。

被告曾對原告提起拆屋還地訴訟，經本院95年度重訴字第328 號判決敗訴確定，其判決理由認原告與被告間，就系爭土地有租賃關係存在。

㈡被告於96年6 月26日以系爭土地及同小段第609 號土地為擔保物，設定擔保債權金額3,000 萬元之抵押權予訴外人李志聰，存續期間自96年6 月26日至97年12月31日，經於96 年6月29日登記在案。

㈢被告於96年12月7 日寄發原證3 所示存證信函予原告，其中記載：「…本人所有座落臺北市○○區○○段2 小段608 地號，土地所有權全部，欲出售予第三人。

台端本人出售前揭土地之事宜，有關買賣重要條件如后。

如欲購買，請於文到十日內，逕與本人簽訂買賣契約，逾期或拒收此件依法視同放棄…買賣總價：新臺幣貳仟壹佰肆拾叁萬貳仟壹佰貳拾伍元整。

（賣清—土地增值稅及一切相關費用一律由買方負擔）…」，原告旋於同年12月14日與訴外人藍進和共同寄發原證4 所示存證信函予被告，表示：「…我們願意購買信函第613 號內售之土地，細節請當面商討。

請台端約定簽約日期再行告知。」

。

㈣被告復於96年12月26日寄發原證5 所示存證信函予原告，其中記載：「…本人所有土地坐落：臺北市○○區○○段二小段608 地號，有第三人欲購買之價格及付款方式等再補充說明。

『出售價格』為新臺幣貳仟壹佰肆拾叁萬貳仟壹佰貳拾伍元整，以上價格不包含：⒈因土地移轉所產生之土地增值稅且土地增值稅須按一般稅率申報。

⒉本人另以前述土地及同段同小段609 地號向他人共同借款新臺幣叁仟萬元整。

⒊因產權移轉所生地政規費、鑑界、地上物處理費用、抵押權塗銷及代書費等一切因過戶產生所需費用。

付款方式：…⒊本人向第三人借款新臺幣叁仟萬元整則須於簽約之同時，由買方以現金一次給付第三人，以便辦理抵押權塗銷登記等相關作業…」，原告於97年1 月10日寄發原證6 所示存證信函予被告，表示：「…系爭土地業經李志聰於96年6 月29日設定擔保債權額叁仟萬元，請告知實際債權額，以利本人以上開價金代償，並請配合辦理過戶及塗銷以清償之抵押權設定…」。

四、得心證之理由：本件原告主張其已合法就系爭土地行使優先購買權，且兩造就系爭土地之買賣價金業已合意，買賣契約亦已成立之事實，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：㈠原告依據土地法第104條第1項規定，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有無理由？⒈原告就系爭土地與第三人之出賣行為是否存在或有效成立？⒉原告是否已經合法行使優先承買權？⒊原告表示承買系爭土地之意願時，是否已逾10日之期限？⒋土地法第104條第1項前段之優先購買權，係一形成權抑或買賣契約訂立請求權？㈡兩造就買賣系爭土地，是否已為要約、承諾，並達成價金之合意？㈢被告主張同時履行抗辯之金額為4,056 萬2,843 元，是否有理由？茲分述如下：㈠原告依據土地法第104條第1項規定，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有無理由？⒈被告就系爭土地與第三人之出賣行為是否存在或有效成立？⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。

該條所定之優先購買權，為物權之先買權。

先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。

此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件，應先敘明。

⑵經查：被告於96年12月7 日寄發原證3 所示存證信函予原告，其中明確記載：「…本人所有座落臺北市○○區○○段2小段608 地號，土地所有權全部，欲出售予第三人。」

，被告復於96年12月26日寄發原證5 所示存證信函予原告，其中亦記載：「…本人所有土地坐落：臺北市○○區○○段二小段608 地號，有第三人欲購買之價格及付款方式等再補充說明。」

，衡情如被告未出售系爭土地與第三人，即無通知原告行使優先承買權之義務，但被告卻先後二次以存證信函申明其出售系爭土地與第三人，其嗣後臨訟主張並未與第三人成立買賣契約，實與之前行為相悖，有違禁反言之原則。

按民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」

，本件被告既已主動告知原告系爭土地已產生法律關係之變動，致使原告已有相對應之法律行為，為免法律行為之相對人無益之浪費社會資源之舉，此時課予被告就其主動之法律行為所產生之不利益，當屬合於公平，因此，本件應由被告舉證證明其就系爭土地未與第三人成立買賣契約，本件被告既未就此舉證證明，由前開二份存證信函應足以認定被告就系爭土地與第三人之出賣行為確實存在。

⒉原告是否已經合法行使優先承買權？⑴按土地法第104條第1項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。

該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。

次按土地法第104條第1項前段所規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

所謂同樣條件，應指與基地出賣當事人雙方所訂立買賣契約之條件完全相同。

本件被告於96年12月7 日寄發原證3 所示存證信函予原告，其中記載：「…本人所有座落臺北市○○區○○段2 小段608 地號，土地所有權全部，欲出售予第三人。

台端本人出售前揭土地之事宜，有關買賣重要條件如后。

如欲購買，請於文到十日內，逕與本人簽訂買賣契約，逾期或拒收此件依法視同放棄…買賣總價：新臺幣貳仟壹佰肆拾叁萬貳仟壹佰貳拾伍元整。

（賣清—土地增值稅及一切相關費用一律由買方負擔）…」。

然除土地增值稅係可得而知者外，何謂「賣清」，實乃不確定之用語，而由存證信函之記載文義上觀之，「土地增值稅及一切相關費用一律由買方負擔」，是否僅為例示說明，或已包含「賣清」之全部內涵，亦屬有疑。

而系爭土地經本院送請中華徵信所鑑定結果，認96年12月6 日之市價為2,639 萬6,396 元，其認定之理由為「根據臺北市畸零地管制規則第四條規定，本勘估標的未臨路，故推定本標準宗地為畸零地，並依據臺北市畸零地管制規則第六條規定，畸零地非經與鄰地合併補足或整併後，不得建築。

故本次作業考量估價目的、勘估標的物屬性、使用現況及估價方法特性、採用比較法、成本法之土地開發分析，…最後評定標準宗地土地價格為一坪179 萬元。

根據標準宗地為基礎，考量本勘估標的面積、臨路條件及面寬、土地深度及地形等個別條件修正，修正後本勘估標的土地價格為每坪134 萬2,500 元，不動產總值為2,639 萬6,906 元。」

，是其估價時因考量系爭土地係畸零地，而往下修正價格，惟此價格亦略高於96年12月7 日原證3 存證信函所載之金額，惟鄰近同小段609 地號同屬被告所有，衡情被告為求其土地之最高經濟價值，依常情應會將二筆土地合併出售，或於出售其中一筆土地時同意二筆土地合併開發，以獲取較高之賣價，是系爭土地之實際出售價格實可能高於鑑定價格，當然亦有極大可能高於96年12月7 日原證3 存證信函所載之金額。

再者，其餘「一切相關費用」究竟包含哪些費用或支出，亦屬不確定，是所謂「賣清」之確實意涵為何，實難確定，故難認原告已於前開存證信函將其與第三人買賣契約之條件內容確實通知被告。

又原告雖於同年12月14日與訴外人藍進和共同寄發原證4 所示存證信函予被告，表示：「…我們願意購買信函第613 號內售之土地，細節請當面商討。

請台端約定簽約日期再行告知。」

，然其僅表明有購買之意願，並未表明以「同一條件」購買，且表示「細節請當面商討」，對於買賣之條件顯有所保留，自難認原告於斯時已合法行使優先承買權。

⑵嗣被告於96年12月26日寄發原證5 所示存證信函予原告，其中記載：「…本人所有土地坐落：臺北市○○區○○段二小段608 地號，有第三人欲購買之價格及付款方式等再補充說明。

『出售價格』為新臺幣貳仟壹佰肆拾叁萬貳仟壹佰貳拾伍元整，以上價格不包含：⒈因土地移轉所產生之土地增值稅且土地增值稅須按一般稅率申報。

⒉本人另以前述土地及同段同小段609 地號向他人共同借款新臺幣叁仟萬元整。

⒊因產權移轉所生地政規費、鑑界、地上物處理費用、抵押權塗銷及代書費等一切因過戶產生所需費用。

付款方式：…⒊本人向第三人借款新臺幣叁仟萬元整則須於簽約之同時，由買方以現金一次給付第三人，以便辦理抵押權塗銷登記等相關作業…」，相較於96年12月7 日之存證信函，被告於此存證信函中就所謂「買賣條件」之內涵，即說明較為清楚。

然原告於97年1 月10日寄發原證6 所示存證信函，表示：「…系爭土地業經李志聰於96年6 月29日設定擔保債權額叁仟萬元，請告知實際債權額，以利本人以上開價金代償，並請配合辦理過戶及塗銷以清償之抵押權設定…」，並未表明同意以前開「同一條件」購買系爭土地，自難認其已合法行使優先購買權。

⒊原告表示承買系爭土地之意願時，是否已逾10日之期限？原告於97年1 月10日所寄發原證6 所示存證信函，既僅表示：「…系爭土地業經李志聰於96年6 月29日設定擔保債權額叁仟萬元，請告知實際債權額，以利本人以上開價金代償，並請配合辦理過戶及塗銷以清償之抵押權設定…」，不同意將系爭土地所擔保第三人李志聰之抵押債權排除於買賣總價外，且迄於本件言詞辯論終結之時止，均未表明同意以前開條件購買系爭土地，應認原告就系爭土地已放棄優先購買權。

㈡兩造就買賣系爭土地，是否已為要約、承諾，並達成價金之合意？本件被告於96年12月7 日寄發原證3 所示存證信函予原告，其中就買賣條件之記載並不明確，而原告於同年12月14日與訴外人藍進和共同寄發原證4 所示存證信函，亦僅表明有購買之意願，並未表明以「同一條件」購買，且對於買賣條件有所保留，已如前述。

再被告於96年12月26日寄發原證5 所示存證信函，雖將所謂「買賣條件」說明清楚，然原告於97年1 月10日寄發原證6 存證信函，則未表明同意以前開「同一條件」購買系爭土地，且顯不同意將系爭土地所擔保第三人李志聰之抵押債權排除於買賣總價外，是兩造就系爭土地之買賣總價金自始至終均未合致，難認其買賣契約已合法成立。

是就前開爭點㈢，自無予以審究之必要。

㈢綜上，本件原告就系爭土地並未合法行使優先承買權，兩造對於價金亦未合致，買賣契約尚未成立。

從而，原告依據土地法第104條第1項及民法第348條規定，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

五、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 97 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 12 日
書記官 蘇意絜