臺灣士林地方法院民事-SLDV,98,訴,486,20090810,1

臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第486號
原 告 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
1號3
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間因遷讓房屋事件，本院於98年7月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將（坐落臺北市○○區○○段五小段九七地號上）門牌號碼為臺北市士林區○○○道○段一二五巷五弄三一號三樓之房屋遷讓返還給原告。

被告自民國九十八年三月十八日起至返還第一項之房屋之日止應按月給付原告新臺幣柒仟壹佰伍拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣捌拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰伍拾萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實

一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告起訴主張被告應遷讓返還臺北市○○區○○段5 小段97地號土地上之門牌號碼為臺北市士林區○○○道○ 段125巷5 弄31號3 樓（以下稱系爭房屋）之房屋及二個平面車位，訴訟進行中，因被告否認有占用前開二個平面車位，原告減縮返還停車位部分之聲明，依法自應准許。

二、原告起訴主張坐落臺北市○○區○○段5 小段97地號土地上之系爭房屋及其基地部分，原屬訴外人王美玲所有，經稻江商業銀行股份有限公司於民國97年5 月29日聲請法院強制執行查封拍賣，查封筆錄載有「在場人自稱債務人之兄，建物係由債務人之兄自行居住使用，已居住10多年了，並無出租或出借他人，債務人出境，不知去向。」

拍賣公告後，由原告之前手李素津於97年12月11日拍定取得，原告並於98年1月21日向李素津購買並完成所有權移轉登記，原告現為系爭房屋及坐落基地之所有權人。

原告雖多次以存證信函以及在門首方式張貼公告請求被告遷讓房屋，被告仍未返還，是依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。

被告占用系爭房屋受有利益，使原告受有損害，依民法第179條規定請求相當於租金之不當得利。

系爭房屋位於仰德大道上，鄰近華岡藝校，交通便利生活機能良好，以「591 租屋網」刊登之「臺北市士林區○○○道○ 段32巷5 號建物」，坪數為16坪，平面車位1 個，租金為每月1 萬1,000 元推估，本件建物約是該標的之2 倍大，是原告請求不當得利為每月2 萬2,000 元。

聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

2.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房屋之日止按月給付原告2萬2,000元。

3.第一項聲明願供擔保請准宣告假執行。

三、被告辯稱：同意遷讓房屋，但希望能與原告和解，被告有意願向原告購買系爭房屋，原告請求相當於租金不當得利過高等語。

聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。

2.如受不利益判決願供擔保請准免為假執行。

四、不爭執事項

㈠、原告於98年1 月21日購買臺北市○○區○○段5 小段97地號土地應有部分81610 分之811 ，及其上門牌號碼為臺北市士林區○○○道○ 段125 巷5 弄31號3 樓之建物所有權全部、門牌號碼為仰德大道3 段125 巷5 弄21號、23號、25號、27號、29號、31號、33號、35號建號50052 應有部分32分之1、建號50167 應有部分16分之1 ，原告為系爭房屋之所有權人。

㈡、被告無權占用系爭房屋，此經被告自認（見98年6 月8 日言詞辯論筆錄，本院卷第52頁）。

五、得心證之理由1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」

民法第767條定有明文。

次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」

、「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」

，民事訴訟法第277條前段、第279條第1項分別定有明文。

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告就被占用物之所有權存在及被告占用之事實，除被告自認或不爭執者外，應負舉證責任，而被告如以非無權占有為抗辯者，原告於被告占有為無法律上權源之事實，不負舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。

查，被告對於無權占用系爭房屋之事實不爭執，且未提出有權占用之任何證據。

是原告為系爭房屋之所有權人，被告為無權占有人，原告依民法第767條請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

2.第按無權占有他人房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第169 號著有判例可循。

本件被告以系爭房屋無權占有系爭土地，而消極減免其應支付使用該房屋、土地之代價，即受有利益，並因而致原告占有使用系爭房地之權益受損，原告依不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，於法洵無不合。

又「不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」

，民法第181條但書定有明文。

本件被告無權占用原告所有之系爭房屋，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用而受有損害，其利益依性質為不能返還，是依據上開規定，即應償還其價額。

按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339 號判例參照）。

再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。

其次，所謂土地價額係指法定地價而言；

土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。

又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。

原告雖提出「591 租屋網」之租屋資訊，以仰德大道2 段之套房租金行情推論本件相當於租金之不當得利。

惟其提出之案例與系爭房屋之地點、位置、屋況、屋齡、建材、設備是否相當，均未提出相關合理說明，本院認原告提出之租屋網資料無從參酌。

參諸系爭房屋坐落位置在臺北市○○○道，尚非熱鬧繁榮之地區，附近並無高鐵、台鐵、高速公路、捷運等交通要道，惟鄰近陽明山，居住品質尚佳，生活機能尚可等情。

本院審酌上情等一切情狀，認被告所受占用系爭房屋之不當得利，應以申報價額年息6％計算為適當。

系爭土地96年1 月迄今公告地價為每平方公尺7,300 元，申報地價為每平方公尺5,840 元，原告就系爭土地（面積8100 .59 平 方公尺）之應有部分為81610 分之811 ，有公告地價查詢表、土地登記謄本各一份在卷為憑，系爭房屋之拍定價格為96萬元。

計算式：（8100.59 ×811/81610 ×5,840 ＋960,000） ×0.06÷12＝7,151 ，元以下四捨五入。

），是原告請求被告每月給付超過7,151 元部分尚屬過高，其超逾部分即屬不能准許，是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即98年3 月18日起至返還系爭房屋之日止按月給付7,151 元，洵屬正當，應予准許。

逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。

六、原告陳明第一項聲明願供擔保，聲請宣告假執行，被告聲明願供擔保免為假執行，均符合法律規定，分別酌定相當擔保金額宣告。

七、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 8 月 10 日
民事第一庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
書記官 林玫熹