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臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第571號
原 告 丙○○
訴訟代理人 連銀山律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 黃瑞明律師
被 告 僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
戊○○
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國98年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十八年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上開金額，應由被告僑馥建築經理股份有限公司自其所有，花旗銀行敦化分行帳號000000000000000 號帳戶中撥付予原告，如有不足，由被告甲○○補充給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零貳零陸元，依職權命由被告甲○○負擔四分之一即新臺幣伍仟零伍拾貳元，其餘四分之三即新臺幣壹萬伍仟壹佰伍拾肆元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠被告甲○○（下稱甲○○）經由久月房屋仲介有限公司（即東森房屋仲介公司天母SOGO加盟店，下稱久月公司）之仲介，於民國97年7 月2 日與原告訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向原告買受臺北市士林區區○○段○ ○段643 地號土地，及其上名為「味王股份有限公司預售屋，案名天母樂活A6棟7 樓」之預售屋建物，包括地下第2 層平面式停車位1 位（以下合稱系爭不動產），第1 期款新臺幣（下同）194 萬元，甲○○業已交由訴外人（代書）郭哲宏匯入雙方共同委託之被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）於花旗銀行敦化分行所開設，帳號00000000000000號信託帳戶（下稱系爭信託帳戶）。
系爭買賣契約第1條，就建物之標示已註明「詳附件一」，而附件一即為原告與前手味王股份有限公司（下稱味王公司）訂立之房地預定買賣契約書（下稱系爭附件），已載明土地為「都市計畫使用分區為第3 種工業用區」，房屋為「在規劃用途地上一至十五層為策略性產業（資訊服務業）」。
另依系爭買賣契約第5條，第2 期款付款方式為：原告於權狀核發下來3 日內，備齊一切過戶所需證件資料，並完成用印手續，交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業，甲○○最遲應於前開日期前將第2 期款匯入系爭信託帳戶。
㈡詎甲○○嗣後竟藉口「原告未告知系爭不動產之都市計畫使用分區為第3 種工業區」為由，於97年11月18日以士林芝山郵局第00212 號存證信函寄達原告與僑馥公司，表示「希望能尋求合法管道解除契約」，原告、僑馥公司、久月公司收受後，分別發函表示於締約當時確已明白告知確係第3 種工業區，且明載於系爭附件之情，惟甲○○仍再發函表示不欲履行系爭買賣契約。
嗣原告依系爭買賣契約第5條約定備齊過戶所需證件資料，已隨時可辦理產權移轉登記手續，並催告甲○○依約於函到10日內給付第2 期款194 萬元，如不給付，原告即解除系爭買賣契約，並以同函件之到達為解除契約之意思表示，惟甲○○逾期迄今未給付，系爭買賣契約自已解除。
㈢甲○○擅自解約、不為給付，原告爰依系爭買賣契約第12條第1款約定解除系爭買賣契約，並依同條第2款約定，沒收甲○○已給付之價金194 萬元作為懲罰性違約金。
並聲明請求判決：⒈甲○○應給付原告194 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
甲○○應給付之金額，應由僑馥公司自系爭信託帳戶中撥付予原告，不足部分由甲○○補充給付之。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：㈠甲○○辯稱：系爭買賣契約並未給予甲○○5 日以上之審閱期。
甲○○購買系爭不動產之目的係為住家使用，並要求久月公司找尋住宅區之房屋，由該建案之名稱判斷，甲○○誤以為適合住家使用。
系爭買賣契約之土地使用分區欄為空白，雖載明「詳附件一」，但甲○○不是學法律的，對契約條文沒有敏感度，不會注意系爭附件中未顯著註明之細節。
且合約只是形式，簽約後雖曾翻閱系爭買賣契約，但認為系爭附件只是原告與前手間的契約，並未加以注意。
原告與味王公司間之合約應完整交付甲○○，因為該合約內就會提及貸款成數較低。
目前房地產價格上漲中，原告並無任何差價損失，其損失至多為文書作業、律師費等行政費用，不會超過19萬元。
㈡僑馥公司辯稱：僑馥公司保管之款項，應給付予何人，依法院判決處理。
㈢並均聲明請求判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠甲○○經由久月公司之仲介，於97年7 月2 日與原告訂立系爭買賣契約，向原告買受系爭不動產，第1 期款194 萬元，甲○○業已交由代書郭哲宏匯入雙方共同委託之僑馥公司所開設之系爭信託帳戶。
系爭買賣契約第1條，就土地之地目及使用分區未有標示記載，建物標示部分則載為「味王公司預售屋，案名天母樂活A6棟7 樓（詳附件一）」，而附件一即為原告與前手味王公司訂立之房地預定買賣契約書（第1頁及第2 頁），系爭附件載明土地「都市計畫使用分區為第3 種工業用區」，房屋則為「在規劃用途地上一至十五層為策略性產業（資訊服務業）」。
此有系爭買賣契約（含系爭附件）、付款支票影本等件在卷可稽（本院卷第9 頁至第19頁）㈡甲○○於97年11月18日以士林芝山郵局第00212 號存證信函寄達原告與僑馥公司，其內容略以：「... （訂約）當時吾（即甲○○）未詳讀合約附件即簽定。
事隔多月因已近交屋，吾開始詢問銀行貸款乙事，未料銀行查詢告知吾所購之房屋土地標示為第3 種工業區，其用途為策略性產業，東森（即久月公司）明知吾欲入住，卻未告知實情及買賣契約書缺頁嚴重。
吾原欲購建地卻成工業用地，擔心日後恐影響居住權益故發此信函告知，希望能尋求合法管道解除合約」等語。
此有存證信函附卷可查（本院卷第20頁至第21頁）。
原告於97年11月21日、24日分別委託律師發函予甲○○，其內容略以：「... 兩造簽約時，房屋用途、所坐落土地之使用分區為何，均已有詳細說明及告知」、「（原告與味王公司）之買賣契約書主要部分均已影印予吳小姐... 缺頁部分與兩造間之買賣契約約定無關」、「系爭附件之目的，即在於告知土地使用分區及房屋計畫用途，否則殊無以之作為系爭買賣契約附件之必要」、「請甲○○小姐仍應依系爭買賣契約約定履行合約，否則已繳之買賣價金將視為違約金，本人有權全部沒收」等語。
亦有律師函在卷足憑（本院卷第22頁至第26頁）。
久月公司亦於97年11月24日以士林蘭雅郵局第384 號存證信函寄達甲○○，其內容略以：「本公司已告知台端該建物之基地都市計畫使用分區為第3 種工業區... 並載明於系爭附件中」等語。
有存證信函附卷可考（本院卷第27頁至第28頁）。
㈢原告於98年2 月9 日以台北重南郵局第86號存證信函，通知甲○○：「請甲○○小姐於函到10日內，依系爭買賣契約，履行給付第2 期款194 萬元之義務，如逾期不為給付，則對甲○○小姐解除系爭買賣契約，並以本函之到達，作為對甲○○小姐解除契約之意思表示，不另通知」等語。
亦有存證信函存卷可徵（本院卷第34頁至第38頁）。
㈣甲○○迄未給付第2期款194萬元（本院卷第77頁背面）。
四、本件經兩造於本院協議並簡化之爭點為（本院卷第78頁）：㈠甲○○不支付第2 期款是否違約？甲○○得否以不知系爭不動產坐落於工業用地（都市計劃使用分區為第三工業區）為由解除系爭買賣契約？㈡原告得否以甲○○違約為由，解除系爭買賣契約？㈢原告請求給付之違約金是否過高？茲析述如下：㈠甲○○於簽訂系爭買賣契約時，即知悉系爭不動產坐落之土地係「都市計畫使用分區為第3 種工業用區」，及房屋用途為「策略性產業（資訊服務業）」之情，甲○○主張解除契約買賣契約為無理由：⒈依兩造不爭執事實㈠所示，系爭買賣契約第1條土地標示部分，雖未載明地目及使用分區，惟建物標示部分，則記載「建物門牌：味王公司預售屋案名天母樂活A6棟7 樓（詳附件一）」，而附件1 即為原告與味王公司之房地預定買賣契約書第1 、2 頁，其中第1條第1項以黑色粗體字標明土地都市計劃使用分區為「第三種工業區」，第2項亦以黑色粗體字標明房屋規劃用途地上1 至15層為「策略性產業（資訊服務業）」等情（本院卷第18頁）。
苟原告蓄意隱瞞系爭不動產之土地使用分區及建物用途，豈可能將明確記載前開使用分區及用途資訊之房地預定買賣契約書，作為系爭買賣契約附件之理？又按不動產之買賣，就買受人而言，買賣標的之現況、面積、權利範圍，及價金，應為其所受重視之點，而系爭不動產為預售屋，無由藉建物及土地登記謄本以確認房地面積、權利範圍，並憑以計算價金，僅得以出賣人與建商間訂定之預售屋買賣契約書之記載，方得確認土地持分、建物面積，並據以計算價金，系爭附件詳載系爭不動產土地、房屋之權利範圍、面積、分區及用途，自係買賣雙方確認買賣標的之重要且唯一憑據，並經兩造達成意思表示合致。
甲○○為智慮成熟之成年人，且有企業管理碩士學位（本院卷第78頁背面），於簽約之際，當無不知此契約重要之點或未加確認之理。
⒉另按，負責仲介系爭不動產買賣之久月公司業務員康麗環、辦理系爭買賣契約相關事宜之代書郭宏哲於本院98年度訴字第252 號案件（兩造均為該案件當事人）審理時，均到庭證述：系爭買賣契約簽訂時，業向甲○○說明買賣標的之土地使用分區為工業區等語。
業經本院依職權調閱上開案件查核無訛，有該言詞辯論筆錄影本在卷可稽（本院卷第81頁至第85頁），並經提示兩造（本院卷第78頁）。
證人之陳述，與系爭買賣契約及附件之記載洵屬相符，堪信為真實。
⒊準此，甲○○主張其不知系爭不動產之土地坐落於工業用地，且於簽訂系爭買賣契約前未據原告或仲介人員告知云云，即與系爭買賣契書所載之客觀事證不符，亦與社會常情有違，復與證人康麗環、郭宏哲等證述有異，洵無足取。
⒋甲○○另抗辯其簽訂系爭買賣契約時並無審閱期云云。
惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；
違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，此固為消費者保護法第11條之1第1 、2 項所分別明定。
惟上開規定之目的，係在規範企業經營者以預定之定型化契約條款與消費者簽訂契約之情形，應給予消費者合理之期間審閱契約，以保障消費者之權益。
然系爭買賣契約之簽約當事人，均為自然人，並非企業經營者，自非屬上開規定保護規範之範圍，甲○○主張原告違反消費者保護法第11條之1 審閱期之規定，並執之為解除契約之理由云云，容有誤會，附此敘明。
⒌綜上，甲○○主張解除系爭買賣契約之理由，均不足採，其不得解除系爭系爭買賣契約。
㈡原告解除系爭買賣契約為有理由：⒈系爭買賣契約第5條，就付款方式（含期數、金額、給付時間）約定：「第2 期款194 萬元（備證及用印款）：乙方（原告）應於權狀核發下來3 日內，備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。
甲方（甲○○）最遲應於前開日期前將第2 期款匯入系爭信託帳戶」（本院卷第11頁）。
兩造不爭執原告已備齊過戶文件、完成用印交代書收執之情，且原告亦已催告甲○○於10日內給付第2 期款而迄未給付（參見兩造不爭執事實㈢、㈣），甲○○自有違約之情。
⒉按系爭買賣契約第12條第1款約定：「甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定7 日以上期間催告仍未履行，且經他方主張解除本約時，雙方同意本約即生解除之效力」（本院卷第14頁）。
依兩造不爭執事實㈡、㈢、㈣所示，甲○○於原告尚未催告給付第2 期款時即表示不欲繼續履行契約，於第2 期款給付期限屆至時，原告復催告10日內履行，並表示如不履行即解除系爭買賣契約，惟甲○○仍未依約給付第2 期款。
原告自得依系爭買賣契約第12條第1款約定解除系爭買賣契約，並業以信函及本院審理中提出之書狀屢次重申解除契約之意思表示。
由是，系爭買賣契約自因甲○○違約，而經原告合法解除之。
㈢原告得請求甲○○給付之違約金應為50萬元：⒈系爭買賣契約第12條第2款約定：「本約簽訂後，甲方（甲○○）若有擅自解約、不為給付或違約情事，致本約解除，除應負擔乙方（原告）所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由僑馥公司將系爭信託專戶之價金餘額結算後交付乙方」（本院卷14頁）。
原告雖主張依上開約定沒收甲○○已給付之價金全額即194 萬元，惟按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。
至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。
故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。
又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。
⒉就原告究否因甲○○違約而受有損害乙節，原告主張系爭不動產價格跌落，其所受差價損失已逾194 萬元（本院卷第91頁至第92頁）；
甲○○則辯稱系爭不動產不跌反漲，原告並無任何差價損失（本院卷第100 頁至第102 頁）。
惟查，原告所提之成交買賣契約，其買賣標的與系爭不動產之坐落位置、樓層、坪數大小俱有差異，尚不得據以認定原告之實際損失逾194 萬元。
至甲○○所提之駿達房屋房屋銷售資料，則僅為廣告性質，亦非可證明房價上漲，原告未受有任何損害之情。
均先予說明。
⒊依上所述，原告於簽訂系爭買賣契約時，即明知系爭不動產坐落土地之使用分區為第3 種工業區，竟於數月後始以其不知情為由，表示不願履約之意，並致原告無法收受第2 期款以後之價金，自可能導致原告受有利息損失，進而無法依預定進度、目的運用資金。
且原告因甲○○違約而解除系爭買賣契約後，更受有仲介費、代書費等損失，並須花費時間金錢另覓買主，復可能遭受價格變動之風險。
本院爰斟酌上開事由，及甲○○違約之程度、原告可能之損害等一切情狀，認原告請求甲○○給付違約金194 萬元，衡之誠信原則，顯然過高，應予酌減為50萬元為適當。
⒋另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。
綜上所述，原告請求甲○○給付50萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即98年3 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依系爭買賣契約第12條第1款約定，請求僑馥公司自系爭信託帳戶中撥付予原告，不足部分由甲○○補充給付之，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。
本院既依職權就原告勝訴部分宣告假執行，故其陳明願供擔保聲請假執行，即無必要，至於原告敗訴部分所為假執行之聲請，因訴已駁回而失所依據，自應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提出之證據，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
七、本件訴訟費用為第一審裁判費2 萬零206 元，依職權命由甲○○負擔四分之一即5,052 元，其餘四分之三即1 萬5,154元由原告負擔。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 21 日
民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 8 月 25 日
書記官 桂大永
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