臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,訴,1070,20110826,1

臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1070號
原 告 寶騰不動產經紀仲介有限公司
法定代理人 陳造協
訴訟代理人 陳逸華律師
李明諭律師
複 代理人 林正椈
被 告 黃泉湧
王麗枝
上 一 人
訴訟代理人 周明義
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國100 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告經營「中信房屋汐止康寧加盟店」，於民國98年5 月4 日與被告黃泉湧訂立一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定被告黃泉湧將訴外人即其女婿許書豪所有之地址為新北市○○區○○路100 巷97弄19號12樓之2 之房地（下稱系爭房地），委託原告居間仲介，銷售房地，委託銷售金額為新臺幣（下同）1, 880萬元，委託期間原為98年5 月4 日起至同年8 月4 日止。

同年9 月間原告覓得被告王麗枝願意以1,510 萬元買受系爭房地，並與原告簽訂確認書（下稱系爭確認書）及內政部版要約書，委由原告進行議價；

嗣後被告均向原告表示不欲買賣，以致當時未成交。

惟日前原告向地政機關調閱土地及建物登記謄本，發現於98年11月2 日系爭房地已於被告間完成買賣並移轉登記。

依系爭委託契約第3條第1項第5款規定：「…委託期間屆滿後3 個月內，甲方（被告黃泉湧）與乙方（原告）『客戶帶看紀錄表』上之客戶或其配偶、三等親內親屬成交且乙方查證屬實者，視為乙方已完成受託義務，甲方仍應給付按委託銷售總價百分之4 之服務報酬及百分之2 之違約金予乙方」，及依系爭確認書第12條規定：「買方或其配偶、三親等內親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後3 個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付按委託承購總價百分之2 服務報酬予受託人」等情，主張被告應給付服務報酬予原告，爰提起本訴。

（二）並聲明：1.被告黃泉湧應給付原告112 萬8,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

2.被告王麗枝應給付原告30萬2,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

3.原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告黃泉湧則以：原告仲介人員於98年9 月間帶同被告王麗枝及其先生周明義來看屋後，要求伊降價以求售，伊也同意調降出價為1,550萬元，給予原告專業最大空間，既無不欲出賣以阻擾成交，更無欺矇原告缺乏誠信等事，但降價後時隔月餘原告竟無任何回應，伊認為本件已無希望，原告對此應已放棄，且原訂委任期間已結束近3 個月，伊認為仲介委託關係實質上已結束。

伊既認與原告間委任關係已結束，故於周明義之友人張新旺前來談系爭房地之買賣時，因彼此皆習佛法，經張新旺費心居中協調後，伊乃同意降價，而完成與被告王麗枝間之系爭房地買賣。

另於系爭委託銷售契約成立之初，原告並未說明審閱期之意義，亦未對契約內容加以解釋，伊對契約之內容並不理解，至多僅為大意失察，未有詐騙原告意圖等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告王麗枝則另以：伊與原告並未簽訂任何不動產承購委託契約書，且伊所簽署之「要約書」及其附件「確認書」均因被告黃泉湧變更要約而失其效力。

原告主張之要約書與確認書所規定3 個月之期限，均違反內政部所頒佈之房地產委託銷售契約書範本所定2 個月之規定，且在伊簽署時，原告亦未提醒其中的重點，故應屬無效。

而周明義係向訴外人許書豪購買系爭房地，並非向被告黃泉湧購買，原告請求給付服務報酬，顯無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

另陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、經查：

（一）被告黃泉湧經其女婿許書豪之授權，於98年5 月4 日與原告簽定一般委託銷售契約書，委託原告出售許書豪所有之系爭房地，委託期間為98年5 月4 日起至同年8 月4 日止，委託銷售金額原為1,880 萬元，於其後議價過程中，被告黃泉湧同意降價為1,550 萬元。

（二）被告王麗枝於98年9 月26日與原告簽訂系爭確認書與內政部版要約書，委託原告就系爭房地與被告黃泉湧進行議價，被告王麗枝願意承購總價款金額為1,510 萬元。

（三）被告王麗枝與其配偶周明義於98年9 月間經原告之仲介人員帶看系爭房地，並透過原告仲介人員與被告黃泉湧進行議價，但嗣後買賣價額無法達成合致，致未繼續斡旋。

（四）被告黃泉湧於98年10月下旬經由訴外人張新旺協調後，同意出售系爭房地，旋於同年月27日，由許書豪與周明義簽訂關於系爭房地之不動產買賣契約書，總價金為1,520 萬元，雙方業已履約完畢。

上述各項，有兩造提出之系爭委託契約、系爭確認書、內政部版要約書、委託書、不動產買賣契約書、建物所有權狀、建物及土地登記謄本、客戶需求帶看紀錄表影本等附卷可參，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。

五、得心證之理由：原告主張被告黃泉湧於委託期間屆滿後3 個月內，與原告帶看並介紹之客戶即被告王麗枝就系爭房地成立買賣並移轉所有權，依述系爭委託契約第3條第1項第5款規定，視為原告已完成受託義務，被告黃泉湧應給付按委託銷售總價百分之4 之服務報酬及百分之2 之違約金予原告；

另依系爭確認書第12條規定，亦視為原告已完成與被告王麗枝本件買賣之居間仲介，被告王麗枝仍應給付委託承購總價百分之2 服務報酬予原告。

爰訴請被告分別給付按上述比例計算之服務報酬暨違約金等語，被告則以前揭情詞置辯。

是本件所應審酌之爭點應在於：（一）本件是否該當系爭委託契約第3條第1項第5款與系爭確認書第12條所規定成交對象之要件？（二）如合於前項成交對象之要件，被告間就系爭房地之買賣是否係基於原告之服務而達成合意，且為規避服務報酬而私下交易？茲分述如下：

（一）本件並未該當系爭委託契約第3條第1項第5款與系爭確認書第12條所規定成交對象之要件：原告主張被告應給付原告服務報酬之契約條款，分別為系爭委託契約第3條第1項第5款規定：「... 委託期間屆滿後3 個月內，甲方與乙方『客戶帶看記錄表』上之客戶或其配偶、三等親內親屬成交且乙方查證屬實者，視為乙方已完成受託義務，甲方仍應給付按委託銷售總價百分之4 之服務報酬及百分之2 之違約金予乙方」（參見本院卷一第17頁至第21頁），與系爭確認書第12條規定：「買方或其配偶、三親等內親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後3 個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付按委託承購總價百分之2 服務報酬予受託人」（參見本院卷一第39頁），可認原告主張若簽訂系爭委託契約之委託人於委託期間屆滿後3 個月內，與簽訂系爭確認書之買方、配偶、三親等內親屬就系爭房地完成交易者，始有可能發生前述服務報酬之請求權。

復按民法上之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，必須以本人名義所為之意思表示，始能直接對本人發生效力，最高法院76年台上字第3 號判決可資參照。

本件被告黃泉湧雖經房地所有人許書豪內部授予買賣系爭房地之代理權，此有委託書影本為證（參見本院卷第172 頁），亦為兩造所不爭執。

然系爭委託契約係以黃泉湧名義簽訂，由其委託原告銷售系爭房地，既未表明代理意旨，亦未寫明本人為許書豪，揆諸前開意旨，即難認系爭委託契約之「委託人」係許書豪。

準此，簽署系爭委託書之委託人係被告黃泉湧，然出賣系爭房地之賣方則為許書豪，並非被告黃泉湧，亦即出賣系爭房地之人並非簽定系爭委託契約之人，本件自無從該當前揭條款之要件。

（二）被告就系爭房地之買賣並非基於原告之服務而達成合意，且非以規避服務報酬為目的所為之私下交易，原告不得請求服務報酬暨違約金︰1.縱從寬解釋認本被告黃泉湧簽訂系爭委託契約係隱名代理，且為相對人即原告所知悉，而系爭委託契約之效力歸屬於本人許書豪，並認許書豪將系爭房地出賣予被告王麗枝之配偶周明義，已該當前揭條款所規定成交對象之要件，惟仍應審究系爭委託契約及系爭確認書上述條款之規範目的何在？以及被告是否係以規避該條款為目的而私下交易等情。

2.查系爭委託銷售契約依其內容為「一般委託銷售契約」，為兩造所不爭執（參見本院卷一第93頁、第129 頁背面），堪信為真實。

相較於「專任委託銷售契約」，系爭契約並無「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之約定；

亦即系爭委託契約並未禁止房地出賣人在委託原告之同時，得另行委託他人或自行尋找買方。

換言之，更無理由在委託期間結束後，委託人不得另行委託他人或自行與有意願購買之人交涉斡旋，甚至成交。

再參酌系爭委託契約第2條第3項規定：「乙方在委託期間內執行本契約委託事務所支出之費用（如市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動支出），除甲、乙雙方同意終止及甲方終止契約外，乙方不得以任何理由向甲方請求補貼」；

可認在委託期間內，原告為系爭房地委託銷售所進行之活動支出，均為其營運成本，且除可歸責於委託人之事由而提前終止外，應由原告所自行負擔。

質言之，原告依委託銷售契約所支出之勞力、時間、費用本係其營運過程中之一環，且該等付出為原告所預見；

原告願意付出勞力、時間、費用之原因，在於當委託人與買方經由原告之斡旋、議價後成交，則各應給付原告相當之服務報酬。

惟若委託人與買方並未成交，則均無給付服務報酬之義務，原告就已付出之服務應屬其營業成本，則無報酬請求權。

參酌內政部公佈之「不動產委託銷售契約書範本」第11條第1項第3款規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人... 受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。」

與原告所主張之系爭委託契約條款相仿，但本款規定另有但書：「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」

由此可知，於一般情形受託人即使有相當服務之付出，然若受託人與買方之成交，與受託人提供之服務不具直接關係，或與他人之努力更具直接關係者，則受託人就其已付出之服務仍無報酬請求權存在。

亦即上述條款之規範目的，應在於避免已達成一定合意之買賣雙方，意欲規避仲介費用之支出故不為合意，而私下另行交易之情形。

3.本件被告間雖曾透過原告仲介，但對於系爭房地之買賣價金，幾經原告仲介人員居中斡旋議價，始終無法達成一致，兩造三方對系爭買賣均已放棄作罷，此由原告公司承辦仲介江志銘證稱：「後來雙方價格沒有談成，最小差距大約在100 萬元左右。」

、「後來就沒有再幫他們談下去了。」

等語（參見本院卷二第19頁背面），即得明瞭。

堪認於98年9 月底時，被告間系爭買賣之磋商確實無法成交，亦無從再進行斡旋無訛。

又被告黃泉湧辯稱其並無惡意，係以為委託期間已過，雙方委託關係已經結束，互無權利義務，且當初簽訂者乃一般委託銷售契約，委託人仍可委託他人或自行尋找買方並交易等語。

考以被告黃泉湧倘為規避前揭條款，僅延後3 天再行簽訂買賣契約，即可不受委託期間屆滿3 個月之限制，衡諸常情，其應無規避前揭條款之意欲為是。

準此，被告辯稱當時因雙方無法達成共識，而未完成系爭房地之買賣，非為惡意規避仲介費用乙節，應非子虛，堪信屬實。

4.至於系爭房地嗣於98年11月2 日成交之事實，被告主張係因98年10月中旬之後，經周明義友人張新旺居間聯絡協調，其費盡心力，並以雙方均研習佛法、為安置佛像以作功德等理由為媒介進行溝通約達一週期間，買賣雙方再經過一定程度之磋商、溝通與讓步，始就系爭房地達成以價格1,520 萬元之買賣合意，進而簽訂不動產買賣契約、完成系爭房地所有權移轉等情，業經證人張新旺到庭結證甚詳（參見本院卷二第23頁至第26頁），堪以認定。

可見被告雙方係於原告仲介磋商未竟全功，兩造三方業已放棄之後，嗣經第三人張新旺一定時日、且非必成功之居間協調後，始就系爭房地買賣價格達成合意。

與上述前揭條款之規範目的，顯屬有間。

準此，原告依前揭條款請求被告給付服務報酬暨違約金，即非有據。

六、綜上所述，被告間就系爭房地之買賣並非基於原告之服務，且非以規避服務報酬為目的而為私下交易，本件並未該當系爭委託契約第3條第1項第5款與系爭確認書第12條之要件，從而，原告分別依上揭條款規定之法律關係，請求被告黃泉湧應給付112 萬8,000 元，被告王麗枝應給付原告30萬2,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。

七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 100 年 8 月 26 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 1 日
書記官 吳昀蔚