臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,訴,205,20100930,1

臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第205號
原 告 甲○○
訴訟代理人 謝天仁律師
複代理人 吳佩伶律師
複代理人 謝樹藝律師
被 告 戊○○
輔 佐 人 己○○
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國98年 9月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段三二二地號土地（地目：雜；

面積一千一百八十九平方公尺）所有權應有部分八分之一移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：伊於民國98年7 月8 日與被告訂立買賣契約（下稱：系爭買賣契約），約定被告以新臺幣（下同）77萬2,850 元，購買原告所有坐落臺北市○○區○○段三小段322 地號（面積1,189 平方公尺），應有部分8 分之1 之土地1 筆（下稱：系爭土地），被告並於當日先交付價金20萬元，尾款則約定於系爭土地所有權移轉登記予被告起7 日內，與辦理點交之日同時為給付。

俟原告於98年7 月17日移轉系爭不動產所有權予被告後，其卻以系爭土地有租金及土地增值稅之問題為由拒絕給付尾款。

兩造歷經多次協商，原告亦於同年9 月6 日、9 月18日寄送存證信函至被告於系爭買賣契約中所留之通信地址，敦促被告履約，皆遭郵局以查無此號退回。

依照系爭買賣契約第3條約定，被告本應於98年7月24日前交付剩餘價金57萬2,850 元，並完成點交，原告已透過存證信函催告被告，復以起訴狀催告被告應於收受該起訴狀繕本5 日內給付尾款，如仍未給付，自期限屆滿時起，被告應負給付遲延之責，且系爭買賣契約亦自動解除。

又依系爭買賣契約第8條之約定，如被告違約，既付價款全部由原告無條件沒收，抵作違約金，故被告已付20萬元價金，則充作違約金予以沒收。

爰依民法第259條規定，提起本訴等語。

並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。

三、被告則以：訂立系爭買賣契約之時，不知悉系爭土地上有租賃契約存在，原告僅所有系爭土地應有部分8 分之1 ，卻與訴外人丙○○一同將系爭土地全部出租予訴外人林逸樵，並訂立每月租金為1 萬5,000 元之租賃契約（下稱：系爭租賃契約），然被告每月究得收取多少租金，如收取1 萬5,000 元是否合法，其他共有人若不同意，將如何處理，原告應先行解決。

又農業用地依土地法第39條之2 之規定，得免徵土地增值稅，然系爭土地因搭蓋地上物，已使被告遭臺北市稅捐稽徵處課徵3 萬3,477 元之土地增值稅，日後系爭土地其他共有人如因移轉應有部分致生稅賦，將滋生其他糾紛。

況系爭租賃契約已於98年8 月19日到期，原告應將系爭土地上之地上物拆除後方得合法點交予被告等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：本件原告主張伊與被告於98年7 月8 日訂立系爭買賣契約，由被告已先給付價金20萬元，伊亦將系爭土地所有權應有部分8 分之1 於98年7 月17日移轉予被告等情，業據伊提出系爭買賣契約書、土地登記第二類謄本為證（見本院卷第11至19 頁 ，第29至31頁），且為被告所不爭執，自堪信為真。

至原告主張被告違反系爭買賣契約，有給付價金遲延等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

查：本件爭執事項為被告是否給付遲延？被告拒絕給付價金是否有理由？原告解除系爭買賣契約是否合法？⑴按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」；

「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」；

「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，民法第367條、第229條、第254條分別定有明文。

次按「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言」，最高法院58年台上字第715 號判例要旨參照。

⑵被告以事先不知悉有租賃契約，且原告將系爭土地全部出租予林逸樵，惟其僅取得系爭土地應有部分8 分之1 ，不知收取租金8 分之5 部分是否適法為由，做為拒絕履約之抗辯，且否認兩造間存有分管契約云云。

惟查：1.系爭買賣契約第1條載明：「土地：臺北市○○區○○段三小段322 地號面積1189平方公尺，持分8 分之1 （包括分管契約使用權利2 分之1 ）」以及第10條第3款約定「本買賣以現況共有地點交。

本買賣標的現由林逸樵承租在卷，租期至98年8 月19日止，點交時由甲乙雙方會同換約手續。」

並將系爭租賃契約做為系爭買賣契約之附件等情，足徵被告應於訂立系爭買賣契約當時，即已知悉系爭租賃契約之存在，被告於訴訟中辯稱原告未告知租賃契約一節乃臨訟杜撰之詞。

2.按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在最高法院48年台上字第1065號判例可資參照。

次按，共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意，該全體共有人尤不得指承租人為無權占有而請求返還土地，最高法院98年台上字第1087號裁判可資參照。

原告提出之分管契約可知（見本院卷第69、70頁），系爭土地及他筆土地間早存有分管協議，該分管契約係由訴外人許叁記（即被告之曾祖父）、曹庙（即原告之祖父）與曹琴（即乙○○）三人所訂立，約定七星郡內湖庄新里族字內溝214 番由許叁記與曹庙、曹琴各分2 分之1 管理使用，系爭土地於重測前為臺北市內湖區○里○段○○○段214 之1 地號，而214 之1 地號係由前述七星郡內湖庄新里族字內溝214 番土地分割轉載，此有臺北市中山地政事務所99中人工謄謄字第000328號臺北市內湖區○里○段○○○段214 之1 地號土地登記簿在卷可稽（見本院卷第85 至89 頁），證人丙○○亦於本院審理時證稱：許叁記是己○○之祖父，當初許叁記、曹庙與曹琴一起合買土地，並約定分管，曹庙、曹琴分管大湖段三小段463、468 、204 與322 地號土地；

許叁記分管大湖段三小段457 、461 、465 、515 、517 、206 、323 地號土地並分得建地；

此合約每個人都有，己○○來法院才不承認；

至於系爭土地則由曹庙這邊管理，468 地號土地由乙○○後代管理，系爭土地之前租金由原告收取，其分得租金2 分之1 ，用來補貼地價稅；

而323 地號是許家管理，地價稅是按應有部分計算，我們會補貼許家等語（見本院卷第154 至155 頁）。

丁○○到庭證稱，乙○○為伊祖父，有從祖父那繼承土地，部分尚未辦理繼承登記，伊是系爭土地共有人之一，確實有原證九之分管契約沒錯，但是太複雜，伊不太瞭解等語。

是兩造間就系爭土地與上開地號土地應有分管協議存在，被告使用其他共有土地係本於前揭分管契約，其既曾收受原告補貼他筆土地之地價稅，實難認對該分管契約毫不知情。

職是，被告知悉系爭土地由原告及丙○○所分管，系爭買賣契約亦明白揭示以現狀點交，且系爭土地由林逸樵所承租等情，被告以收取租金有疑義當作拒絕履約之理由，尚非可採。

3.原告既已將系爭土地所有權移轉與被告，依民法第425條之規定，「其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，從而，如被告認承租人有何違法之處，本得以出租人身分請求改善，或依據系爭租賃契約第6條約定，於租約屆滿時，不同意續租，要求承租人按照原狀遷空返還，無須透過原告方得為之，是被告所辯，洵非可採。

4.被告復以原告於系爭土地上興建違章廠房，造成本件需繳交土地增值稅，日後其他共有人欲移轉應有部分，定會向被告追討云云。

查，土地增值稅、地價稅之納稅義務人依法律規定而定，如當事人間另有約定，則應於締結買賣時明確約定，系爭契約第6條已約定本件買賣之土地增值稅、地價稅、相關稅賦以及代辦費用、登記規費、印花費等如何分擔，被告對於系爭土地地目、現況為何、有無地上物、移轉時應納稅捐等於締結買賣契約前已確定事項，稅捐等相關問題自應於訂約前仔細衡量後，決定是否購買或與原告協商購買條件或協商購買金額，被告於買賣契約已明定土地增值稅由伊負擔，已就雙方裞賦分擔討論詳細，被告嗣後於訴訟中以地上物有可能應增加稅賦等理由拒絕給付價金，顯然無理由，抗辯核屬無據。

⑶本件原告已依系爭買賣契約之約定，將系爭土地所有權移轉予被告，被告應依系爭買賣契約第3條第5款之約定，負有於「產權登記甲方（即被告）名義日起7 日內即點交同時再交付57萬2,850 元」予原告之義務。

原告於98年9 月6 日、同年月18日寄送存證信函予被告所留之通信地址催告被告履約，卻遭郵局以查無此號為由退回，揆諸前揭判例要旨，尚難認該催告之意思表示已達到被告之支配範圍，且置於其隨時可了解該內容之客觀狀態，自未生催告之效力。

原告復於起訴狀中載明催告意旨，並要求被告於收受起訴狀5 日內給付尾款並辦理點交、換約等語，惟迄今被告仍未給付尾款且未同意點交換約，是被告應自期限屆滿時起負遲延責任，揆諸上開說明，原告自得依民法第254條解除系爭買賣契約。

又本件原告因被告遲延給付而催告其履行時，既已同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思，因此被告猶未依限履行，則因停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，故系爭買賣契約已為原告所合法解除，被告自應負回復原狀義務。

五、從而，原告依民法第259條第1款解除契約回復原狀之法律關係，請求被告將系爭土地移轉登記返還予原告，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，經本院審酌後，核與判決不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與照原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 林玫熹