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臺灣士林地方法院民事判決 九十九年度重訴字第三六○號
原 告 蕭明宏
訴訟代理人 趙佑全律師
被 告 何綺華
訴訟代理人 鄭克盛律師
被 告 聯峰房屋仲介有限公司
法定代理人 詹文貴
訴訟代理人 吳光華
蘇金城
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國一百年六月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。
本件原告訴之聲明原為：㈠被告何綺華應給付原告新臺幣（下同）一千七百五十萬元，及其中十萬元部分自民國九十九年二月二十三日起、其中二百萬元部分自同年三月二十五日起、餘一千四百五十萬元部分自同年四月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告聯峰房屋仲介有限公司（下稱聯峰公司）應給付原告十九萬零六百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
嗣於本院審理時，具狀主張被告二人應負不真正連帶責任，乃變更訴之聲明為：㈠被告何綺華應給付原告一千七百六十九萬零六百元，及其中十萬元部分自九十九年二月二十三日起、其中二百萬元部分自同年三月二十六日起、其中一千四百五十萬元部分自同年四月一日起、餘十九萬零六百元部分自一百年六月二十三日訴之聲明更正狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告聯峰公司應給付原告一千七百六十九萬零六百元及自一百年六月二十三日訴之聲明更正狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢前二項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於該給付範圍內，免為給付之義務。
再於一百年六月二十八日言詞辯論期日，將上開㈠、㈡項聲明中利息起算日之自一百年六月二十三日訴之聲明更正狀送達翌日，變更為自一百年六月二十八日起算，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於九十九年二月二十二日經由被告聯峰公司仲介，與被告何綺華簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），以一千七百五十萬元之價格，向被告何綺華購買門牌號碼臺北市內湖區○○○路○段九十巷六弄八號一樓（含附屬建物防空避難室及停車場，暨未辦理保存登記之增建）房屋（下稱系爭房屋），及所坐落臺北市○○區○○段四小段二一九地號土地應有部分萬分之二三五（下稱系爭土地），被告何綺華於系爭買賣契約書所附之房地產標的現況說明書（下稱系爭說明書）項次八：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」，勾選「否」。
原告於同日、同年三月二十五日、同年月三十日各給付被告何綺華一百萬元、二百萬元、一千四百五十萬元，被告何綺華則於同年四月一日交屋。
原告於交屋後自鄰居口中得知，系爭房屋曾發生居住其內之訴外人甘振源上吊自殺死亡案件，系爭房屋自為「凶宅」而屬物之瑕疵，被告何綺華依民法第三百五十四條規定，應負無過失瑕疵擔保責任，原告自得依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示。
系爭買賣契約既經解除，被告何綺華自應依民法第二百五十九條規定負回復原狀義務，並應返還自原告受領之價金，附加自受領時起之利息，且依民法第二百六十條、第二百二十七條規定，亦應賠償原告已給付之仲介費十五萬元及移轉登記費用四萬零六百元。
縱認原告不得解除契約，原告亦得依民法第三百五十九條規定請求減少價金百分之三十，並依民法第一百七十九條規定，請求被告何綺華返還減少之買賣價金。
另被告聯峰公司未依不動產經紀業管理條例第二十二條規定，事先製作不動產說明書，而係於簽訂系爭買賣契約當日即九十九年二月二十二日始補行製作，顯見被告聯峰公司未盡善良管理人之注意義務，並未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，亦未依不動產經紀業管理條例第二十三條、第二十四條規定，將不動產說明書交付原告，並向原告解說，且未將不動產說明書列為買賣契約書之一部，被告聯峰公司顯有違反不動產經紀業管理條例之規定，致使原告花費鉅資購買系爭房地，蒙受重大損失，原告依民法第五百四十四條、第二百二十七條、第一百八十四條第二項及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，自得請求被告聯峰公司賠償原告因債務不履行及侵權行為而生之損害即買賣價金一千七百五十萬元、仲介費十五萬元及移轉登記費用四萬零六百元。
為此，提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠被告何綺華應給付原告一千七百六十九萬零六百元，及其中十萬元部分自九十九年二月二十三日起、其中二百萬元部分自同年三月二十六日起、其中一千四百五十萬元部分自同年四月一日起、餘十九萬零六百元部分自一百年六月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告聯峰公司應給付原告一千七百六十九萬零六百元及自一百年六月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢前二項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於該給付範圍內，免為給付之義務。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告各抗辯如下：㈠被告何綺華則以：被告何綺華買受系爭房屋及土地之時間非長，不知系爭房屋曾發生非自然死亡案件，經原告告知後方進行瞭解，取得本院民事執行處囑託臺北市政府警察局內湖分局（下稱內湖分局）查詢之函文，該局函覆之內容為：「經派員查訪現址（即系爭房屋）原愷商行負責人稱，並無聽聞曾有人因非自然因素死亡」等語。
又判斷系爭房屋是否為「凶宅」，應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，並非以曾「發生凶殺或自殺致死事件」之房屋，一概均認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。
依臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）八十五年度相字第六八六號相驗卷附資料之記載，甘振源係於八十五年九月四日在系爭房屋地下室入口自縊，迄至買賣當時近十五年，且案發當時，其係單純自殺，死亡後六小時即被發現而處理，嗣後又無任何靈異傳聞。
況其間系爭房屋及土地尚經本院民事執行處拍賣，經拍定人以系爭房屋以聽聞曾有人因非自然因素死亡，而聲請撤銷拍賣程序並退還保證金，經本院民事執行處函請內湖分局查證無此事，裁定駁回其聲請，繼而繼續拍賣並拍定，系爭房屋自難認係凶宅。
縱認系爭房屋為凶宅，然依系爭買賣契約書第一條第六項、第九條第五項之約定，雙方就中古屋之交易，因要求標準無法如新成屋，故就交易標的之通常價值，除以現實屋況外，另就須特別協商項目，輔以房地產標的現況說明書作為雙方就標的物通常價值之特別約定，系爭說明書係經賣方即被告何綺華勾選簽署後交付買方即原告，由原告瞭解該說內容後，於系爭買賣契約書簽署時，同意作為契約之一部。
依系爭說明書項次八之記載，雙方已於契約內特別約定於賣方取得所有權之日起算之期間內發生凶殺或自殺致死情事，始構成賣方應對買方所負擔物之瑕疵，而甘振源死亡之時間，並非發生於被告所有之期間內。
且系爭買賣契約係約定：「依現狀交屋」，故無論就當事人所保證之品質、契約所預定之效用或價值、通常效用或價值，雙方已有一定之物之品質之約定。
再依系爭買賣契約第一條第六項約定，原告就系爭房屋現況本有一定之查證義務，原告又自承於購買後方聽聞鄰居告知傳聞有人曾於系爭房屋自殺一事，顯見原告於購買前完全未查證系爭房屋是否係凶宅，自有民法第三百五十五條第二項過失不知瑕疵之失權效果，而依民法第三百五十六條第二項規定，原告未即時檢查該等瑕疵，亦應喪失請求之權利。
再者，系爭房屋於九十九年一月二十六日曾經中國人壽股份有限公司（下稱中國人壽公司）設定一千九百二十萬元之擔保債權，依一般銀行以實際鑑定價格之百分之七十五至八十為可擔保價值，則於買賣當時合理之市價應為三千二百萬元，況原告於同年八月三日尚委託兩家房屋仲介業者以二千八百萬元及三千八百萬元之價格出售，顯見系爭房地之價值顯逾本件買賣價金一千七百五十萬元，依民法公平原則，原告應無損失，自不得請求減少價金等語，資為抗辯。
㈡被告聯峰公司則以：甘振源自縊之地點係在共有部分之地下室入口，依甘振源之死亡登記申請書及士林地檢署相驗屍體證明書之記載，死亡之時間為八十五年九月四日，死亡地點為「其他」，並非自宅，足見系爭房屋並無發生非自然死亡案件，系爭房屋自非凶宅。
又上開自殺案件距本件買賣已有十四年之久，系爭房屋其後持續有人居住使用，並無任何事證證明因此影響同一大樓住戶之居住品質，可見系爭房屋並無減少價值或減少效用之瑕疵。
再者，被告聯峰公司接受被告何綺華委託銷售系爭房屋及土地時，除已要求被告何綺華確認屋況，據實填載系爭房屋現況說明書，被告聯峰公司並已逐一查核屋況，進行必要之查證後，始進行銷售，已善盡調查屋況及報告之義務，惟甘振源自殺事件，連內湖分局、臺北市政府消防局均無法查知，且內湖分局警員訪查附近住戶三人，亦無人知悉系爭房屋曾有非自然死亡案件，若非甘振源曾設籍系爭房屋，臺北市內湖區戶政事務所亦無相關除戶資料可資提供，足見被告聯峰公司並未違反善良管理人之注意義務，且無法查知甘振源自殺案件，亦屬不可歸責被告聯峰公司之事由等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於九十九年二月二十二日經由被告聯峰公司仲介，與被告何綺華簽訂系爭買賣契約書，以一千七百五十萬元之價格，向被告何綺華購買系爭房屋及土地，被告何綺華於系爭買賣契約書所附系爭說明書項次八：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」，勾選「否」。
原告於同日、同年三月二十五日、同年月三十日各給付被告何綺華一百萬元、二百萬元、一千四百五十萬元，並於同年四月一日交屋。
原告另於同年月六日支付被告聯峰公司仲介費十五萬元，又給付訴外人勤德地政士事務所移轉登記費用（含代辦費、印花費、登記費、影印費、謄本費、刻印章費等）四萬零六百元。
系爭房屋係於七十一年一月四日辦理第一次登記，系爭房屋及土地於七十九年四月十九日以買賣為原因，移轉登記訴外人高碧雲（應有部分四分之三）、張忠語（應有部分四分之一），甘振源即高碧雲之配偶，因投資失利，而留下遺書，於八十五年九月四日下午四時許，在系爭房屋一樓內梯進入地下室之樓梯口上吊自殺。
嗣系爭房屋及土地於九十六年一月十八日，經高碧雲、張忠語之債權人彰化商業銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，拍賣公告註明訴外人張中彥基於租賃關係占有中，租賃期間自九十六年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，拍定後不點交，於同年七月二十日第二次拍賣，由訴外人蔡明泉以一千二百四十四萬六千元得標，蔡明泉旋於同年月二十六日具狀表示系爭房屋之承租人告知該屋有人因非自然因素死亡，聲請撤銷拍賣並退還保證金，經本院民事執行處於同年八月一日以士院鎮九十六執簡字第三二三一號函請內湖分局查明系爭房屋是否曾有人因非自然因素死亡，該局於同年月十三日以北市警內分刑字第○九六三二一七九六○○號函覆本院以：「經本分局文德派出所查訪，該址現為『原愷商行』，據負責人李靜玟略稱：『並無聽聞曾有人因非自然因素死亡』」等語，本院遂於同年十月二十六日裁定駁回蔡明泉之聲請，並經臺灣高等法院以九十六年度抗字第二○八一號裁定駁回抗告確定，本院於九十七年五月九日第三次拍賣，由蔡瑞珊、蔡世璇以一千二百四十五萬一千元得標等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、系爭說明書、付款簽收簿、服務收費明細表在卷可稽（見本院卷㈠第十六頁至第十九頁、第二十頁、第三十三頁、第三十六頁），並經本院依職權調取士林地檢署八十五年度相字第六八六號相驗卷宗、本院九十六年度執字第三二三一號民事執行卷全卷核閱屬實，自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋曾發生屬「非自然身故」之自殺案件，屬物之瑕疵，被告何綺華依民法第三百五十四條規定，應負無過失瑕疵擔保責任，原告自得主張解除契約或減少價金；
又被告聯峰公司未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，致使原告斥資購買系爭房屋及土地，蒙受重大損失，亦應負債務不履行及侵權行為損害賠償責任等語，為被告何綺華、聯峰公司所否認，並以前揭情詞置辯。
經查：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第五百五十四條第一項固定有明文。
又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院七十三年臺上字第一一七三號判例意旨參照）。
買賣標的之房屋屋內若曾有凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。
因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。
㈡依內政部九十二年六月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次十一：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；
但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
是所謂「兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方所有權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方所有權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」。
而依系爭買賣契約書第九條第五項約定而為該契約一部分之系爭說明書項次八明載：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」，被告何綺華係勾選「否」一節，有系爭說明書附卷足憑（見本院卷㈠第二十頁），是被告何綺華依系爭說明書之約定，僅在其產權期間就系爭房屋負不曾發生凶殺或自殺致死之情事之瑕疵擔保責任。
㈢原告主張系爭房屋曾有非自然身故發生一節，係以甘振源於系爭房屋一樓內梯進入附屬建物地下室之樓梯口自縊身亡為據。
惟甘振源係於八十五年九月四日上吊自殺，且系爭房屋及土地，於甘振源自殺死亡後，於九十六年間遭本院民事執行處拍賣，拍賣公告尚註明張中彥基於租賃關係占有中，租賃期間自九十六年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，拍定後不點交，嗣於九十六年七月二十日第二次拍賣，蔡明泉以一千二百四十四萬六千元得標，其固於同年月二十六日旋具狀表示，系爭房屋承租人告知該屋有人因非自然因素死亡，聲請撤銷拍賣並退還保證金，然經本院民事執行處於同年八月一日以士院鎮九十六執簡字第三二三一號函請內湖分局查明系爭房屋是否曾有人因非自然因素死亡，該局於同年月十三日以北市警內分刑字第○九六三二一七九六○○號函覆本院以：「經本分局文德派出所查訪，該址現為『原愷商行』，據負責人李靜玟略稱：『並無聽聞曾有人因非自然因素死亡』」等語，經本院於同年十月二十六日裁定駁回蔡明泉之聲請，並經臺灣高等法院以九十六年度抗字第二○八一號裁定駁回抗告確定，本院再於九十七年五月九日第三次拍賣，由蔡瑞珊、蔡世璇以一千二百四十五萬一千元得標，此價格尚高於蔡明泉上開得標價格，業據本院依職權調取士林地檢署八十五年度相字第六八六號相驗卷宗、本院九十六年度執字第三二三一號民事執行卷全卷查明無訛。
再經本院依原告之聲請，於九十九年十一月十二日以士院景民松九十九重訴三六○字第○九九○三一七五三四號函請內湖分局查明系爭房屋自八十四年迄今有無非自然死亡之報案紀錄，經該局於同年十二月七日以北市警內分刑字第○九九三二三四四九○○號函覆以：「據本分局文德派出所勤區員警表示，派出所現保存之工作紀錄簿紙本自九十八年迄今，經查無轄內門牌號碼為民權東路六段九十巷六弄八號一樓及地下室分自然死亡案件紀錄，另查訪該址附近住戶，無人知道該址是否有非自然死亡案件發生。
函請臺北市政府消防局協查本區○○○路○段九十巷六弄八號一樓及地下室自八十四年迄今有無非自然死亡案件紀錄，經該局於九十九年十一月一日以北市消指字第○九九三八一八八二○○號函回覆：自八十四年至九十九年十一月二十九日止並無上述地址報案紀錄。
另查本分局勤務指揮中心報案資料，九十六年迄今亦無上述地址之報案紀錄。」
等語（見本院卷㈠第七十四頁之一至第七十四頁之六）。
本院審酌甘振源於系爭房屋一樓內梯進入附屬建物地下室之樓梯口縊死，迄至九十九年二月二十二日簽訂系爭買賣契約，已近十四年之久，其間尚經原屋主及承租人居住使用，未曾聽聞居住使用期間有何異象發生，此外，原告復未能舉證證明系爭房屋在被告何綺華所有期間，另有系爭說明書第八點記載之凶殺或自殺致死情事，揆諸前揭說明，原告主張系爭房屋係凶宅，被告何綺華應負瑕疵擔保責任等語，自無足採。
㈣系爭房屋是否曾有人因非自然因素死亡，既經本院民事執行處於九十六年八月一日以士院鎮九十六執簡字第三二三一號函，又經本院於九十九年十一月十二日以士院景民松九十九重訴三六○字第○九九○三一七五三四號函請內湖分局查明，該局均函覆無非自然死亡案件紀錄，已如前述，本件再經本院依原告之聲請，於同年十二月三日以士院景民松九十九重訴三六○字第○九九○三一八七一九號函，向臺北市內湖區戶政事務所調取甘振源之配偶高碧雲之除戶全戶戶及謄本及甘振源之除戶戶及謄本與死亡證明，臺北市內湖區戶政事務所於同年月十日以北市內戶資字第○九九三一三○八一○○號函檢附甘振源之士林地檢署相驗屍體證明書，本院復依職權向士林地檢署調取該相驗卷宗，始確定甘振源係於八十五年九月四日下午四時許，在系爭房屋一樓內梯進入附屬建物地下室之樓梯口上吊自殺死亡。
依上述調查程序，在無人告知系爭房屋曾發生上開自殺案件之情況下，自無從責由被告何綺華查證得知上情。
此外，原告又未舉證證明被告何綺華明知或因過失不知系爭房屋曾發生上開自殺案件之情事，而有可歸責於被告何綺華之事由，則被告何綺華亦毋須對原告負不完全給付之損害賠償責任。
㈤按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第二十三條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。
被告何綺華於其所有系爭房屋期間，並未於系爭房屋專有部分發生過凶殺或自殺致死案件，其並在系爭說明書項次八：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」，據實勾選「否」。
又被告何綺華因不知系爭房屋曾有人因非自然因素死亡，而未告知原告其情，並無可歸責於己之事由，亦如前述。
且依本院上述調查系爭房屋是否曾有人因非自然因素死亡之經過，自無從責由被告聯峰公司得為如何之探究或查證。
原告既未能舉證證明被告聯峰公司有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭房屋曾發生前揭自殺案件，是原告主張被告聯峰公司未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，自無可取。
六、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張系爭房屋有物之瑕疵，而依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約或請求減少價金，及主張不完全給付，訴請被告何綺華返還價金及賠償損害，另依民法第五百四十四條、第二百二十七條、第一百八十四條第二項、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，請求被告聯峰公司賠償因債務不履行及侵權行為而生之損害，而訴請：㈠被告何綺華應給付原告一千七百六十九萬零六百元，及其中十萬元部分自九十九年二月二十三日起、其中二百萬元部分自同年三月二十六日起、其中一千四百五十萬元部分自同年四月一日起、餘十九萬零六百元部分自一百年六月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；
㈡被告聯峰公司應給付原告一千七百六十九萬零六百元及自一百年六月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；
㈢前二項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於該給付範圍內，免為給付之義務，均無理由，不應准許。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
七、至被告何綺華聲請向中國人壽公司調取核貸系爭房屋時之鑑價報告，因本件事證已臻明確，本院認無再予調查之必要；
兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書 記 官 劉晏瑄
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