臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,重訴,375,20110804,2

臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第375號
原 告 張景河
張景芳
張景欣
潘冠儒
上四人共同
訴訟代理人 王昧爽律師
被 告 張樞森
訴訟代理人 林研秀
被 告 賴國彰
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告張樞森應將坐落臺北市○○區○○段一一九地號土地上如附圖所示Ａ部分（面積五十四平方公尺）之建物拆除，並將土地返還原告及共有人臺灣銀行股份有限公司。

被告張樞森應給付原告張景河、張景欣、張景芳各新臺幣壹拾萬壹仟伍佰肆拾肆元；

應給付原告潘冠儒新臺幣參拾萬肆仟陸佰參拾貳元，及自民國九十九年十一月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告張景河、張景欣、張景芳各新臺幣壹仟捌佰伍拾貳元；

按月給付原告潘冠儒新臺幣伍仟伍佰伍拾陸元。

被告賴國彰應將坐落臺北市○○區○○段一一九地號土地上如附圖所示Ｂ部分（面積十平方公尺）之建物拆除，並將土地返還原告及共有人臺灣銀行股份有限公司。

被告賴國彰應給付原告張景河、張景欣、張景芳各新臺幣壹萬捌仟捌佰零肆元；

應給付原告潘冠儒新臺幣伍萬陸仟肆佰壹拾參元，及自民國九十九年十一月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告張景河、張景欣、張景芳各新臺幣參佰肆拾參元；

按月給付原告潘冠儒新臺幣壹仟零貳拾玖元。

訴訟費用新臺幣捌萬柒仟玖佰柒拾元，由被告張樞森負擔百分之八十五（即新臺幣柒萬肆仟柒佰柒拾伍元），其餘由被告賴國彰負擔。

本判決第一項至第四項於原告以新臺幣捌佰萬元供擔保後，得假執行。

但被告張樞森、賴國彰分別以新臺幣陸佰柒拾伍萬元、新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保或提存後，得各免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段119 地號土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人臺灣銀行股份有限公司共有，原告張景河、張景芳、張景欣應有部分各為9 分之1 ，原告潘冠儒應有部分3 分之1 。

詎被告張樞森、賴國彰竟擅自分別在系爭土地上如附圖所示Ａ部分（面積54平方公尺）及Ｂ部分（面積10平方公尺）搭建違章建物，而無權占用系爭土地，妨害共有人所有權之行使，被告並因此無法律上原因受有相當於土地租金之利益，致原告受有損害，為此爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告分別拆除上開地上物，並將占用之土地返還予共有人全體，另依民法第179條規定，請求被告返還民國94年11月1 日至99年10月31日，及自99年11月1 日起至返還占用土地之日止期間無權使用系爭土地之不當得利，並聲明：㈠被告張樞森應將系爭土地上如附圖所示Ａ部分（面積54平方公尺）之建物拆除，並將土地返還原告及共有人臺灣銀行股份有限公司，並應給付原告張景河、張景欣、張景芳各新臺幣（下同）10萬1,544 元；

應給付原告潘冠儒30萬4,632 元，及自99年11月1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告張景河、張景欣、張景芳各1,852 元；

按月給付原告潘冠儒5,556 元。

㈡被告賴國彰應將系爭土地上如附圖所示Ｂ部分（面積10平方公尺）之建物拆除，並將土地返還原告及共有人臺灣銀行股份有限公司，並應給付原告張景河、張景欣、張景芳各1 萬8,804 元；

應給付原告潘冠儒5 萬6,413 元，及自99年11月1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告張景河、張景欣、張景芳各343 元；

按月給付原告潘冠儒1,029 元。

㈢訴訟費用由被告負擔。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告張樞森則以：系爭土地係伊曾祖父張文通在日據時代向地主詹糖租用於建築房屋，租期200 年，租金一次繳付，嗣後房屋由伊祖父張阿匏繼承，張阿匏去世後，由伊父親張旺樹繼承，張旺樹去世後，由其兄弟張旺柳繼承，張旺柳去世後，由伊兄弟張榮吉繼承，張榮吉去世後，由其配偶張曹明珠繼承，再由張曹明珠贈與給伊，伊因此承繼承租人地位。

而詹糖去世後，系爭土地由訴外人蔡牡丹繼承，蔡牡丹每年都會向承租人收地租，伊母親曾經給蔡牡丹一筆錢等語置辯，故請求駁回原告之訴及假執行之聲請，而如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、被告賴國彰則以：系爭土地以前是墓地，地主讓他人在其上蓋屋，租金則一次給付，而其中如附圖所示Ｂ部分之房屋，係伊於53年向訴外人張旺柳購買，故伊與地主間也有租賃契約存在等語置辯，故請求駁回原告之訴及假執行之聲請，又如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

四、兩造協議就本事件於下列事項不爭執：㈠系爭土地，原編地號為南港鎮○○○○○段51地號，35年6月28日登記為詹糖所有，55年7 月18日以繼承為原因移轉登記予訴外人蔡牡丹，嗣經數度轉手，於原告起訴時為原告與訴外人臺灣銀行共有，其中原告張景河、張景芳、張景欣之應有部分各9 分之1 ，原告潘冠儒之應有部分為3 分之1 ，而原告張景河、張景芳、張景欣係向訴外人蔡文良購買取得所有權，原告潘冠儒則是向訴外人蔡王阿幼等4 人購買取得所有權。

㈡被告張樞森自94年11月1日起迄今，占有系爭土地如附圖所示Ａ部分（面積54平方公尺），而Ａ部分上之建物之事實上處分權人亦為被告張樞森。

㈢被告賴國彰自94年11月1日起迄今，占有系爭土地如附圖所示Ｂ部分（面積10平方公尺），而Ｂ部分上之建物之事實上處分權人亦為被告賴國彰。

㈣系爭土地面臨南港路1 段，與捷運文湖線之南港展覽館站為鄰，附近有誠正國中，位於都市更新之熱門發展地段，生活機能尚稱完善，交通相當便利，其94、95年之申報地價為每平方公尺3 萬2,000 元，96、97年之申報地價為3 萬3,680元、99年之申報地價為3 萬7,040 元。

五、本件經兩造協議簡化爭點如下：㈠被告張樞森是否分別無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分？原告以被告以地上建物無權占有系爭土地，請求被告拆屋還地，有無理由？㈡被告如屬無權占有，原告得否請求被告返還不當得利？其得請求之金額為何？

六、本院之判斷：㈠被告張樞森、賴國彰分別無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分：１查被告張樞森現占有系爭土地如附圖所示Ａ部分（面積54平方公尺），而Ａ部分上之建物之事實上處分權人亦為被告張樞森，另被告賴國彰現占有系爭土地如附圖所示Ｂ部分（面積10平方公尺），Ｂ部分上之建物之事實上處分權人亦為被告賴國彰等情為兩造所不爭執，並經本院會同地政機關至現場勘驗測量，製有複丈成果圖即附圖可證，應堪信為真實。

２被告雖以前開情詞置辯，據以主張其等與原告間分別就系爭土地如附圖所示Ａ部分及Ｂ部分存有租賃關係而非無權占有云云，並聲請通知證人張王招治及蔡鎮宇到庭作證，及提出本院99年度訴字第199 號判決為證，然查：⒈系爭土地與捷運文湖線之南港展覽館站為鄰，原編地號為南港鎮○○○○○段51地號，35年6 月28日登記為詹糖所有，55年7 月18日以繼承為原因移轉登記予訴外人蔡牡丹所有，此乃兩造所不爭執。

而證人蔡鎮宇到庭證稱：伊母親為蔡牡丹，以前在現在的南港展覽館旁有塊土地，地上種柚子，伊不知道土地的地號，但該土地伊母親讓一些從南部來的人的蓋房子，伊知道母親沒有收取租金，只是拿地價稅單讓他們繳等語（見本院卷第126 頁反面、第127 頁）。

由證人之證詞，或可推知其所述土地即為系爭土地，惟蔡牡丹似係提供系爭土地同意他人在其上建築房屋，但並無出租之情事，此與被告所主張土地係張文通在日據時代向地主詹糖租用於建築房屋，租期200 年，租金一次繳付之情節不同，難以據之認定被告之抗辯屬實。

⒉證人張王招治雖到庭證稱：伊是張旺柳的配偶，之前住在南港路1 段30巷10號，房子是自有的。

張旺柳曾經把最前面、最靠路邊的房子賣給被告賴國彰，被告張樞森的房子則在張旺柳的旁邊，好像是兄弟一起但各自出錢由張榮吉建造的，土地則是同一個叫大肥撿（台語發音）的女人的，好像叫蔡牡丹，但不確定，伊曾經看過她來向伊婆婆收錢，怎麼收、怎麼算伊不清楚，伊婆婆說整列房子用的土地都是大肥撿的，並說她是來收租金，但是大肥撿並沒有來向張旺柳收租，原因好像是因為很早就去世了，去世後就沒有人來收錢等語，似隱約指出蔡牡丹曾就系爭土地曾與地上房屋之所有人存有租賃契約。

然此卻與被告所辯租金於詹糖租地時已一次繳付之情節有異，另證人張王招治之證述不乏「好像」、「不確定」等語彙，可見其對於所述亦無把握，所指「大肥撿」是來收取租金一節，又係來自聽聞，並且語焉不詳，自無法據其證述認定地上物所有人與蔡牡丹曾就系爭土地存有租賃契約，亦無從依買賣不破租賃之原則，認定兩造間分別就系爭土地如附圖所示Ａ部分及Ｂ部分存有租賃關係。

⒊又本院99年度訴字第199 號判決認定張旺柳與蔡牡丹間曾締結自耕保留地租約（見本院卷第149 頁），係依據該案卷附之「自耕保留地證明」所載：「竊民擬在土地所有權人蔡牡丹所有土地標示臺北縣南港鎮○○○○○段51-2地號土地上增建房屋，係該地自耕保留地並無訂立三七五租約及耕者有其田條例牴觸，因申請建築執照添付之需要，是項證明」而為推認，上開自耕保留地證明之記載實與被告所辯之「張文通在日據時代向地主詹糖租用於建築房屋」之情節不同，自不足以依據上開判決書記載，認定被告所辯租賃之情節為真。

３據上所述，被告張樞森、賴國彰分別占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，應無疑義。

然被告俱未能舉證證明其等占有系爭土地具有合法正當權源，應認被告張樞森、賴國彰均為無權占有。

㈡按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。

又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第821條亦有明定。

本件系爭土地於原告起訴時為原告與訴外人臺灣銀行共有，其中原告張景河、張景芳、張景欣之應有部分各9 分之1 ，原告潘冠儒之應有部分為3 分之1 ，此為兩造所不爭執。

而被告張樞森、賴國彰分別無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，並分別為Ａ、B 部分上建物之事實上處分權人，已經認定如前。

原告為系爭土地之共有人，自得本於上開法律規定，分別請求被告張樞森、賴國彰拆除系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分上之建物，並各將Ａ、Ｂ部分返還原告及共有人臺灣銀行股份有限公司。

㈢被告得請求被告返還不當得利：１按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條前段定有明文。

又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例參照）。

２本件被告張樞森、賴國彰，均自94年11月1 日起即分別無權占有系爭土地如附圖所示Ａ（54平方公尺）、Ｂ部分（10平方公尺），因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用而受有損害，因該利益之性質為不能返還，是原告依上開規定，請求被告給付相當於租金之不當得利價額，即屬有據。

至於租金之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允。

３按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1項定有明文。

此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。

而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。

又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。

又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。

４系爭土地之地目為建，此有土地登記謄本在卷可按（見本院卷第11頁）。

被告藉由坐落其上之房屋占有使用，且系爭土地面臨南港路1 段，與捷運文湖線之南港展覽館站為鄰，附近有誠正國中，位於都市更新之熱門發展地段，生活機能尚稱完善，交通相當便利，其94、95年之申報地價為每平方公尺3 萬2,000 元，96、97年之申報地價為3萬3,680 元、99年之申報地價為3 萬7,040 元，此為兩造所不爭執，另98年之申報地價亦與96、97年同，有臺北市地價謄本在卷可查（見本院卷第17頁）。

本院認被告每年使用系爭土地之對價應以法定地價總價額10% 為相當。

依此計算：⒈被告張樞森部分：①原告張景河、張景芳、張景欣自94年11月1 日起至95年12月31日期間，各得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利為22,400元（54×32000 ×10% ÷12×14/9＝22400 ）。

此期間原告潘冠儒得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為67,200元（54×32000 ×10% ÷12×14/3＝67200 ）。

②原告張景河、張景芳、張景欣自96年1 月1 日起至98年12月31日期間，各得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利為60,624元（54×33680 ×10% ÷12×36/9＝60624 ）。

此期間原告潘冠儒得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為181,872 元（54×33680 ×10% ÷12×36/3＝181872）。

③原告張景河、張景芳、張景欣自99年1 月1 日起至99年10月31日期間，各得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利為18,520元（54×37040 ×10% ÷12×10/9＝18520 ）。

此期間原告潘冠儒得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為55,560元（54×37040 ×10% ÷12×10/3＝55560 ）。

④原告張景河、張景芳、張景欣自99年11月1 日起，按月各得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10%計算相當於租金之不當得利為1,852 元（54×37040×10% ÷12/9＝1852）。

原告潘冠儒自99年11月1 日起，按月各得請求被告張樞森以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為5,556 元（54×37040 ×10% ÷12/3＝5556）。

⑤據上，原告張景河、張景芳、張景欣自94年11月1 日起至99年10月31日止各得向被告張樞森請求返還不當得利之數額為101,544 元（22400+60624+18520 ＝101544），並得自99年11月1 日起至被告張樞森返還土地之日止，得按月各請求被告張樞森返還不當得利1,852 元。

另原告潘冠儒自94年11月1 日起至99年10月31日止得向被告張樞森請求返還不當得利之數額為304,632 元（67200+181872+55560＝304632），並得自99年11月1 日起至被告張樞森返還土地之日止，得按月各請求被告張樞森返還不當得利5,556 元。

⒉被告賴國彰部分：①原告張景河、張景芳、張景欣自94年11月1 日起至95年12月31日期間，各得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利為4,148.15元（10×32000 ×10% ÷12×14/9＝4148.15 ）。

此期間原告潘冠儒得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為12,444.44 元（10×32000 ×10% ÷12×14/3＝12444.44）。

②原告張景河、張景芳、張景欣自96年1 月1 日起至98年12月31日期間，各得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利為11,226.67 元（10×33680 ×10% ÷12×36/9＝11226.67，小數點二位數以下四捨五入）。

此期間原告潘冠儒得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為33,680元（10×33680 ×10% ÷12×36/3＝33680 ）。

③原告張景河、張景芳、張景欣自99年1 月1 日起至99年10月31日期間，各得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利為3,429.63元（10×37040 ×10% ÷12×10/9＝3429.63 ）。

此期間原告潘冠儒得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為10,288.89 元（10×37040 ×10% ÷12×10/3＝10288.89，小數點二位數以下四捨五入）。

④原告張景河、張景芳、張景欣自99年11月1 日起，按月各得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10%計算相當於租金之不當得利為343 元（10×37040 ×10% ÷12/9＝343 ）。

原告潘冠儒自99年11月1 日起，按月各得請求被告賴國彰以每年土地申報地價總價10% 計算相當於租金之不當得利則為1,029 元（10×37040 ×10% ÷12/3＝1029）。

⑤據上，原告張景河、張景芳、張景欣自94年11月1 日起至99年10月31日止各得向被告賴國彰請求返還不當得利之數額為18,804元（4148.15+11226.67+3429.63＝18804 ，小數點以下四捨五入），並得自99年11月1 日起至被告賴國彰返還土地之日止，得按月各請求被告賴國彰返還不當得利343 元。

另原告潘冠儒自94年11月1 日起至99年10月31日止得向被告賴國彰請求返還不當得利之數額為56,413元（12444.44+33680+10288.89 ＝56413 ，小數點以下四捨五入），並得自99年11月1 日起至被告賴國彰返還土地之日止，得按月各請求被告賴國彰返還不當得利1,029 元。

七、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段、中段請求被告拆屋還地，另依民法第179條，請求被告返還不當得利，求為判決如主文第1 至4 項所示，核屬有據，應予准許。

又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免予假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

而本院為終局判決，爰依職權確定訴訟費用額（詳如附表），並命敗訴之被告張樞森、賴國彰各負擔85% 及15% 。

九、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 8 月 4 日
民事第二庭 法 官 周群翔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 4 日
書記官 游意婷
附表（貨幣單位為新臺幣）：
一、第一審裁判費：80,200元
二、囑託地政機關測量費：6,680元
三、證人旅費：1,090元（530+560＝1090）四、合計：87,970元（80200+6680+1090＝87970）。