臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,重訴,8,20110819,1

臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第8號
原 告 曾罌嬅即曾美鳳
訴訟代理人 林梅玉律師
被 告 蔡振玉
蔡文祥
蔡淑真
共 同
訴訟代理人 黃秀禎律師
複 代理人 楊宗翰律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國100 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

查本件原告於民國98年11月20日起訴主張前於93年12月25日向被告等購買位於臺北市○○區○○段2 小段760-2 、762-2 地號土地（下稱系爭土地）（即買賣契約附圖著橘色部分），及買賣契約附圖著黃色部分之停車位使用權（下稱系爭停車位使用權），因被告等有違反權利瑕疵擔保義務、債務不履行等情事，故就系爭土地及系爭停車位使用權之買賣契約均予解除，而請求被告等給付原告已付價金、損害賠償或違約金，嗣於100 年2 月23日具狀表示撤回關於系爭土地部分之起訴（見本院卷一第287 頁），惟被告等於原告撤回前已為本案言詞辯論，並表示不同意原告訴之撤回（見本院卷二第5 頁、本院100 年4 月22日言詞辯論筆錄），揆諸前揭規定，原告前揭訴之撤回未得被告等之同意，不生撤回效力，合先敘明。

貳、原告起訴主張：

一、原告前於93年12月25日向被告蔡振玉、蔡文祥、蔡淑真3 人購買系爭土地，及如買賣契約附圖著黃色部分之停車位使用權，買賣議價當時，被告等就土地部分擬以公告現值每平方公尺新台幣（下同）20萬1 千元計價，至於停車位使用權部分則以250 萬元計，合計531 萬4 千元，嗣經兩造協議總價為500 萬元。

惟查，位於臺北市○○路○ 段之陽明廣場社區管理委員會，前向原告主張就本件被告等出售停車位使用權之坐落區域，係屬臺北市○○路○ 段之陽明廣場社區全體區分所有權人所共有，指摘原告非法占用該社區之共有空地，要求原告遷空返還及給付相當於租金之不當得利云云（即鈞院98年度訴字第1383號民事事件），經原告與管委會雙方會同於98年9 月30日由臺北市士林地政事務所到場鑑界，原告於98年10月6 日申請核發複丈成果圖後，將買賣契約及其附圖、複丈成果圖、地籍圖交互核查確認後，始知買賣契約附圖著黃色部分之空地，應屬陽明廣場社區之建築基地之法定空地，屬於全體區分所有權人所共有，被告等並無處分系爭停車位使用權之權源，而原告買入系爭土地，因地形呈現一狹長之三角地，倘未與買賣契約附圖黃色標示部分之空地合併使用，將無法達停車使用之目的，足認被告等違反權利瑕疵擔保義務，且給付不合債之本旨，並違反買賣契約第6條關於保證產權來源清白之約定，是原告依民法第227條、第226條、第349條、第353條規定，及買賣契約第6條、第10條關於損害賠償及違約金約定，提起本件訴訟，解除契約並請求損害賠償，爰以起訴狀之送達資為原告解除系爭買賣契約之意思表示及送達，並請求被告給付原告共計1 千500萬元並加計利息。

關於原告請求金額之計算方式如下：原告解除契約後，爰依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告等返還原告已付買賣價金500 萬元，並加計自被告94年1 月19日受領時起之利息；

又原告就系爭買賣標的於98年8月20日與訴外人劉淑美簽訂不動產買賣契約，雙方約定買賣價金為1 千500 萬元，訴外人劉淑美並已支付部份價金500萬元，惟因有如上所陳瑕疵，致訴外人劉淑美拒絕支付餘款，是原告因被告等未能履行系爭契約而喪失本可獲得之利益1 千萬元，是原告爰依民法第260條、216 條規定，請求被告賠償所失利益1 千萬元，退步言之，縱認原告請求賠償所失利益為無理由，惟依買賣契約第10條之約定，被告等亦應給付原告已付價金之同額即500 萬元違約金。

二、對被告等抗辯所為之陳述：

㈠、被告等雖主張系爭陽明廣場大廈之建築基地，原為被告等共有，於71年5 月6 日與建商楊茂昇簽訂土地合建契約書（被證4 ），依據合建契約書第3條房屋分配方式「本合建房屋完竣後，甲乙雙方言明由甲方（蔡振玉、蔡文祥）分得編號Ａ、Ｂ、Ｃ型中各壹至拾樓全部（含陽台及分攤公共設施在內）。

由乙方分得編號Ａ、Ｂ、Ｃ型中各壹至拾貳樓全部及Ｄ、Ｅ、Ｆ棟各壹至拾貳樓全部（分配位置如附圖）地下室除依規定作為公共設施外，雙方各分得貳分之壹。

屋頂除供公共設施用外，全部歸乙方所有並使用。

甲方分得房屋出售時屋頂使用辦法比照乙方11樓以下出售客戶相等待遇辦理。

基地持分按甲乙雙方取得房屋比率辦理產權登記，建築基地外之保留地歸甲方所有。

甲方分得部分乙方應予隔間」云云。

惟查：建築基地是含法定空地，但保留地不屬於建築基地之範圍，因此被告上揭有關「保留地」歸屬之約定，與本案系爭停車位標的（性質上為法定空地）無關；

又系爭編號1之停車位坐落位置為法定空地，並非保留地，且僅在使用上規劃並得為停車位使用而已並非獨立之建物，屬於全體區分所有權人所共有，因此在未經系爭土地其他共有人全體同意約定共有專用外，任何共有人不得任意使用、收益系爭停車位坐落之土地；

故被告等雖與訴外人楊茂昇於土地合建契約書第3條中約定建築基地外之保留地部分歸甲方所有等語，姑不論該保留地與本件停車位坐落所在之法定空地無關外，且訴外人楊茂昇一人並不足代表共有人全體（竣工圖之起造人有楊茂昇等13名），而得就系爭標的與被告等達成共有物約定專用之協議，申言之，訴外人楊茂昇與被告間之協議，全體共有人要無受其拘束之餘地，因此對於共有人而言應不生效力。

㈡、被告等雖援引最高法院91年臺上字第2477號判決，主張契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立，又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約云云。

惟查：本件被告等所提出之同意書（被證2 號）及土地合建契約書（被證4 號）皆僅能證明其與建商（即訴外人楊茂昇) 間之約定，尚不足以證明建商楊茂昇與各承購戶間，或被告（地主合建分得部分）與各承購戶之間，已分別就法定空地之部分，約定由被告單獨使用之事實，事理甚明；

申言之，被告等未提出證據證明當時建商楊茂昇等於售屋時，均係以相同之定型化契約與各承購戶簽訂買賣契約，約定系爭法定空地交付被告等占有專用，而得拘束系爭土地應有部分之全體共有人，是被告之主張，尚嫌無據；

況依被告蔡振玉與訴外人楊茂昇、江美娥之間之訴訟事件（即鈞院88年度訴字第1117號、臺灣高等法院89年度重上字第805 號事件），依被告及訴外人楊茂昇、江美娥等人在該訴訟事件中之各項主張，可知渠等就系爭停車位空地並未達成約定專用之合意，益證被告等之主張洵屬無理，蓋按：⑴蔡振玉辯稱其依被證2 號同意書第4條約定，對於本件系爭空地有使用權云云，然蔡振玉於鈞院88年度訴字第1117號民事事件，已自認該1 樓空地之使用權須先由A 、B 、C 、D 棟1 樓住戶共同協調後，始能確定其位置與範圍；

⑵陽明大廈1 樓空地之使用權，係歸屬A 、B 、C 、D 棟1 樓之住戶，而本件系爭空地，被告尚未與D 棟之楊茂昇或繼受取得之江美娥2 人達成由被告享有專用權之協議，有上開案件卷內資料可稽；

⑶至於被告等所提出之協議書（被證13號），觀其內容乃係「蔡文祥」與「江美娥」嗣後就該案件之附圖A 、B 部分之空地使用權達成由江美娥使用之協議，並未論及本件系爭空地部分歸由被告等使用，足證被告等尚未與Ｄ棟之江美娥就本件系爭空地之專用權達成協議，申言之被告等尚未取得約定專用權甚明。

再被告蔡振玉與訴外人楊茂昇2 人所簽訂之同意書，就陽明廣場大廈之空地所為使用之約定，僅限於1樓之住戶有使用權，則被告等違反同意書之約定，將本件系爭法定空地之使用權出賣予非1 樓住戶之原告，亦屬無效。

㈢、被告等雖辯稱依陽明廣場大廈規約書第2條第4項、第14條之規定，足資證明陽明廣場大廈住戶大會中對於系爭停車位之使用權，不僅並無任何意見，且同意依據起造人與建築業者約定方式繼續之云云。

惟查：本件兩造雙方所爭執之位置，係該大樓之「法定空地」，應依陽明廣場大廈住戶規約第2條第2項所定之方式使用，與被告所援引陽明廣場大廈住戶規約第2條第4項所定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分... 」無關，且該第2條第4項所定之停車空間，乃指有持分登記之建築物，而非法定空地（並無所有權之持分登記），再第2條之「法定空地」與「停車空間」，併列為該條之第2項與第4項分別規範，益證兩者所規範之客體標的不同，因此被告援引規約第2條第4項資為使用權之依據，尚嫌無據。

㈣、再本件系爭停車位使用權之範圍，不僅包括買賣契約附圖黃色範圍內之長方形部分，而係附圖著黃色之全部。

證人即代書陳芳榮雖證稱兩造買賣契約附圖顏色是其所塗，著黃色部分是為了與旁邊著橘色部分之保留地有所區別，賣方所出賣之停車位使用權，只包含黃色部分上長方形停車位之使用權，而不包括黃色部分上長方形以外之位置云云，惟證人陳榮芳既為專業代書，就買賣契約本文所載之標的與附圖之標示應該一致，避免日後產生爭議，此乃專業人士應具備之最基本概念與原則，足證其所述與一般專業代書處理簽約之經驗不符，不足採信，況若真要有所區隔，其業已使用不同顏色，已可辨視，何需將黃色停車位使用權之面積範圍擴大，如此之區別方式，不是更混亂嗎；

又依林務局農林航空測量所之90年6 月18日、91年1 月4 日以及93年7 月15日之空照圖比對後，可知至遲自90年6 月18日起，買賣契約附圖著黃色部分及橘色部分均在鐵皮屋頂之涵蓋下，參以訴外人楊茂昇於89年另案所提出之用以證明被告蔡振玉占用系爭空地之照片可知，89年間系爭空地上早已搭建鐵皮屋頂及鐵捲門，足證證人陳芳榮另證稱兩造於93年12月25日訂約當天，其到現場所看到停車位上方是搭簡單的塑膠帆布、橘色部分土地沒有搭到塑膠帆布等證述，亦與事實不符。

三、聲明：

㈠、被告蔡振玉、蔡文祥、蔡淑真應共同給付原告1 千500 萬，其中500 萬元之利息自94年1 月19日起至清償日止，餘之1千萬元之利息自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡、訴訟費用由被告等共同負擔。

㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。

參、被告等之辯解：

一、兩造於93年12月25日間就系爭土地及停車位使用權簽訂之買賣契約書，兩造均已履行契約義務完竣，原告業已依約給付買賣價金500 萬元，被告等業將買賣標的物臺北市○○區○○段2 小段760-2 、762-2 地號土地之所有權移轉登記予原告，併同買賣契約附圖著黃色部份停車位使用權一併交付予原告使用迄今。

二、被告等確實合法取得買賣契約書附圖著黃色部份之停車位（即使用執照1 樓平面竣工圖上之編號1 停車位）使用權：

㈠、按被告等前為陽明廣場社區之基地所有權人，與建商合建時，即就目前系爭不動產買賣契約附圖黃色所示之停車位使用權與建商達成合意，並於73年7 月7 日簽署同意書在案（被證2 ），依據同意書第4條約定內容可知，1 樓空地樓梯間中線以外之空地由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟1 樓住戶共同協調使用，矧陽明廣場社區興建完成後，被告等取得Ａ、Ｂ、Ｃ棟1 樓房地之所有權，故依據同意書約定同時取得系爭停車位之使用權，且被告蔡文祥現仍為Ｃ棟1 樓之所有權人；

而系爭陽明廣場社區建物建築完成後，就基地1 樓空地之使用方式，即依照前述被告與建商楊茂昇間同意書之約定方式使用，迄今仍未變更，被告等出售系爭地號土地所有權予原告時，載明包括系爭停車位之使用權，被告等確實依據與建商楊茂昇間之約定取得系爭停車位之使用權，並交付予原告使用多年，且為陽明廣場社區全體住戶所週知。

㈡、本件原告聲請函調88年度訴字第1117號民事卷宗，主張系爭停車位使用權陽明廣場大樓1 樓住戶並未協商使用，顯係有所誤會所致，按88年度訴字第1117號案件，係有關編號4 及5 號停車位使用權之爭議，與兩造系爭編號1 號停車位無關；

且該案中係因被告蔡振玉業於95年5 月12日與訴外人江美娥就編號4 及5 號停車位之使用權達成協議，約定由江美娥支付蔡文祥140 萬元後單獨取得編號4 及5 號停車位之專用權而告確定，故現原告執該案主張被告等未取得系爭編號1停車位之使用權，顯有錯誤；

在上述訴訟中，建商楊茂昇自認與被告蔡振玉就系爭陽明廣場大樓1 樓空地之使用簽訂同意書，且1 樓空地歸1 樓住戶使用乙事，在訴外人江美娥所提出陽明廣場大廈預定房地買賣契約書第6條後段載明：「... 且1 樓空地除中庭為全體住戶共同使用外其餘空地歸1樓業主協調使用，屋頂陽台為12樓住戶管理使用」等語可稽，故所有住戶均應受此拘束；

觀之陽明廣場大廈全體住戶及大廈管理委員會對此均無異議，亦證對於系爭陽明廣場大廈1 樓空地之使用早有明確約定，且為全體住戶所知悉，符合公寓大廈管理條例第3條第5款約定專用部份之規定。

㈢、復按陽明廣場大廈住戶規約（被證8 號）第2條第4項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部份... 」，第14條約定：「共用部份之約定專用者或專有部份之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。

一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者...」，是以被告依與起造人即建築業者之同意書，對於系爭停車位確有使用權至明，且經陽明廣場大廈區分所有權人會議所訂之規約書，亦同意就系爭停車位之使用權，依據第三人與起造人或建築業者之合意分管契約約定方式使用之。

三、被告等業已履行買賣契約之義務，並無不完全給付之情事：

㈠、原告在向被告等購買系爭土地及停車位使用權前，原告之夫葉斯漁即向被告等承租土地及停車位使用多年，同時亦為陽明廣場大樓之區分所有權人，且曾擔任陽明廣場大樓主任委員多年，原告於承租多年後，主動表示購買系爭土地及停車位使用權，經雙方議價後設定價金為500 萬元，故本件於購買之前，原告對於系爭土地及停車位之權利狀態十分清楚，被告等亦充分說明所出售者為臺北市○○區○○段2 小段760- 2及同段762-2 地號土地兩筆及附圖停車位使用權，是以雙方於不動產買賣契約上第1條買賣之不動產標的載明：「臺北市○○區○○段2 小段760-2 及同段762-2 地號土地貳筆所有權全部，另包括如附圖著黃色部份停車位使用權在內」，再佐以附圖方式說明之，其目的無非係明確表示兩造間之買賣標的。

本件被告等所出售者自始即為台北市○○區○○段2 小段760-2 及762-2 地號土地，與買賣契約書附圖停車位部份之使用權，並不含原告現所一再主張之附圖黃色部份土地。

㈡、按依協助辦理本件兩造間買賣契約簽立之代書陳芳榮之證詞可知，系爭土地買賣契約之附圖是由其分別塗上「黃色」與「橘色」，其目的在說明原告所購買之「土地所有權」與「停車位使用權」，分別標示所有權部分與停車位使用權之「停車位」所在位置，並非表示所有黃色部份都在買賣契約範圍內；

同時證人陳芳榮代書亦明確證稱：「我的文件記載是『停車位』使用權，並非『空地』使用權，應該不致於被誤會，我當初沒有注意那麼多，是有閃失，但是我有強調是停車位使用權」，更在被告訴訟代理人詢問在締約期間有無請地政協助指界，明確證稱：「沒有，因為買方原先就有承租知道要買畸零地，另外一併移交停車位使用權」，故本件被告等出售予原告之買賣標的非常明確，且業已履行買賣契約之義務，並無原告所稱不完全給付之債務不履行之情。

㈢、且依兩造買賣契約附圖之塗黃色部分係標明編號1 號停車位之所在位置，並未將所有法定空地全部塗成黃色，更未將屬於Ａ棟建物（即臺北市○○路○ 段281 號1 樓房屋）附屬建物平台包括在內，是兩造間買賣契約書約定買賣標的物「另包括附圖著黃色部分停車位使用權在內」，不僅標的明確，同時附圖上標示亦為明確，並無原告所指稱系爭停車位侵占Ａ棟建物之附屬平台建物之情事，更無將停車位以外之黃色部分之法定空地列入買賣契約之標的甚明。

㈣、兩造簽訂買賣契約後，被告等即依約將系爭土地之所有權辦理移轉登記予原告，同時將系爭土地及停車位使用權交付原告使用，且原告自受領系爭土地及停車位後，均未有任何人主張權利。

職是被告等業已履行買賣契約之出賣人義務，並無不完全給付之情，本件原告於取得系爭土地所有權及停車位使用權6 年後，突然主張被告等有不完全給付，並據此主張解除契約，其訴顯無理由。

四、原告另主張同意書（被證2 號）無法據以拘束所有系爭陽明廣場大廈之住戶云云，亦有認知錯誤。

按本件系爭陽明廣場大廈興建之際（民國71年），公寓大廈管理條例（民國84年制訂）尚未立法通過，就有關之法定空地、停車位、頂樓陽台之使用等，均依私法自治原則由當事人約定，而本件被告等提供土地與建商合建，依據合建當時法令約定法定空地、停車位、頂樓之使用方式，並無違法之處；

又同意書約定陽明廣場大樓1 樓法定停車位之使用權由1 樓住戶使用，並未限制1 樓住戶取得使用權後不得為處分，是原告主張被告違反同意書之約定，將系爭法定空地使用權出售予非1 樓住戶云云，其認知顯有錯誤。

肆、得心證之理由：：

一、查㈠被告蔡振玉、蔡文祥與訴外人即建商楊茂昇於71年5 月6 日簽訂合建契約，由被告等提供臺北市○○區○○段2 小段760-1 、761 、762 地號土地，由楊茂昇出資，合建地上12 層 樓之陽明廣場大廈，該大廈共興建Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ6 棟大樓（面對承德路者為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟，門牌號碼各為臺北市○○路○ 段281 、283 、289 、291 號），被告等分得Ａ、Ｂ、Ｃ棟1 至10樓，共30間房屋（其中Ａ、Ｂ棟1 樓由被告蔡振玉信託登記在其子女即被告蔡文祥、蔡淑真名下，Ｃ棟1 樓登記在被告蔡振玉名下），楊茂昇分得Ａ、Ｂ、Ｃ棟11、12樓及Ｄ、Ｅ、Ｆ棟1 至12樓，共42間；

㈡陽明廣場大廈嗣於75年11月11日建築完成，取得使用執照，並在76年1 月辦理建物第1 次登記，依使用執照1 樓平面竣工圖顯示，建築基地內之Ａ棟1 樓旁之法定空地上劃設有編號1 停車位，又建築基地外有一狹長三角形之保留地（即系爭土地）與Ａ棟1 樓旁之法定空地相鄰；

㈢被告等取得房屋後即將上開Ａ棟1 樓旁空地之停車位供為己用，並出租予陽明廣場大廈Ａ棟10樓住戶葉斯漁（即原告之夫），兩造嗣於93年12月25日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以總價500 萬元，購買系爭停車位使用權（以買賣契約附圖《即前述陽明廣場大廈使用執照1 樓平面竣工圖之簡略版》著黃色示意；

該停車位在Ａ棟1 樓旁之法定空地上，登記為陽明廣場大廈區分所有人共有），及系爭土地（以買賣契約附圖《即前述陽明廣場大廈使用執照1 樓平面竣工圖之簡略版》著橘色示意；

登記為被告等所有），原告已給付買賣價金500 萬元，被告等業移轉系爭土地所有權予原告，原告亦已在買賣契約附圖著橘色及黃色區域搭蓋鐵棚（含停車位）使用，使用面積共計49.84 平方公尺（單算「停車位」部分之使用面積為15平方公尺）；

㈣陽明廣場社區管理委員會於98年11月11日由7 位管理委員對原告提起訴訟（即本院98年度訴字第1383號民事事件），主張原告無權占用陽明廣場大廈區分所有人共有之Ａ棟1 樓旁空地搭建地上物，而訴請拆屋還地，惟嗣於100 年1 月18日具狀撤回訴訟等情，為兩造所不爭執，並有兩造不動產買賣契約書、附圖及付款支票、土地租賃契約書、系爭土地登記謄本、本院98年度訴字第1383號起訴書、土地合建契約書、使用執照1 樓平面竣工圖、本院99年7 月28日現場勘驗筆錄及相片、臺北市士林地政事務所99年9 月28日北市士地二字第09931885200 號函檢送之土地複丈成果圖等件（見本院卷一第11至19、54至57、60至61、67至72、76至86、87、129 至130 、144 至146 、154 至159 、267 頁）附卷可稽，堪信為真實。

二、又原告主張被告等實際並無處分系爭停車位使用權之權源，而系爭土地倘未與系爭停車位使用權合併，將無法達到停車使用之目的，因認被告等違反權利瑕疵擔保義務，且為不完全給付，並違反兩造買賣契約關於保證產權來源清白之約定，而主張解除契約，請求被告等返還原告已付價金，及給付損害賠償或違約金，則為被告等所否認，並以前詞置辯。

經查：

㈠、關於兩造買賣契約標的即系爭土地所有權及系爭停車位使用權之範圍，原告主張分別及於買賣契約附圖（即陽明廣場大廈使用執照1 樓平面竣工圖之簡略版）著橘色及黃色區域之全部云云。

惟查，兩造買賣契約第1條以手寫方式明定買賣標的，除兩造間無爭議之買賣契約附圖著橘色區域全部之土地所有權外，另包括「如附圖著黃色部分『停車位』使用權在內」等語，而對照兩造買賣契約之附圖，著黃色區域內包含一個有停車位標示之長方形（即陽明廣場大廈使用執照1樓平面竣工圖之編號1 停車位）及兩個無停車位標示之小三角形等情（見本院卷一第267 頁），又依證人及協助兩造辦理本件買賣事宜之代書陳芳榮於審理中證稱：買賣契約之手寫文字是由伊所寫，附圖是由伊著色的，著黃色部分是為了與旁邊著橘色部分之保留地有所區分，因為著橘色部分之保留地是私有的，就是所出賣的760-2 、762- 2兩塊土地，而著黃色部分是全體住戶共有之土地；

賣方出賣之停車位使用權，只包含著黃色部分內長方形停車位之使用權，不包括長方形以外之位置；

伊當初將長方形及超出長方形外的兩個小三角形均著上黃色，只是想要標明黃色與橘色所有權是不同的，伊當初沒有注意那麼多，是有閃失，但伊的文字記載有強調是「停車位」使用權，並非「空地」使用權，應該不至於被誤會等語（見本院100 年1 月14日言詞辯論筆錄），堪認本件兩造買賣契約標的「系爭停車位使用權」之範圍，僅及於買賣契約附圖著黃色區域內有停車位標示之長方形位置（即陽明廣場大廈使用執照1 樓平面竣工圖上編號1 停車位），而非及於附圖著黃色區域之全部甚明。

原告主張「系爭停車位使用權」之範圍及於買賣契約附圖著黃色區域之全部，與兩造買賣契約明定之買賣標的，及買賣契約附圖、陽明廣場大廈使用執照1 樓平面竣工圖均顯示著黃色區域僅在前揭長方形位置有停車位之標示等情，均有未合，自無可採。

又如前述被告等業移轉系爭土地所有權予原告，原告亦已在買賣契約附圖著橘色及黃色區域搭蓋鐵棚使用，使用範圍涵蓋附圖著黃色區域內之長方形位置等情，為兩造所不爭執，足認被告等已履行買賣契約標的之給付義務，洵無疑義。

㈡、次查原告主張被告等實際並無處分系爭停車位使用權之權源，故就所給付之買賣契約標的，有權利瑕疵及不完全給付等情事：

⒈ 按依卷附被告等與建商楊茂昇於73年7 月7 日簽署之同意書，於第4條約定：「1 樓樓梯間中線以外之空地，由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟1 樓住戶共同協調使用，樓梯間中線以內車道以外空地由Ｅ、Ｆ兩棟1 樓住戶使用」等語（見本院卷一第58 至59 頁），並據證人即協助辦理合建協議事宜之代書蔡命憲於審理中證稱：這份同意書內文是伊擬的，後面見證人欄簽名是伊簽的，同意書是為地主與建商間關於合建大樓之相關分配問題而立具，甲乙雙方分別是地主與建商，是他們事先協調好，到現場叫伊寫的；

同意書第4條所稱的1 樓空地，是指建築基地，因為保留地是將來要與其他建地合併建築用的，不可能拿來分配給1 樓住戶，當時公寓大廈管理條例尚未制訂，所以都是照一般民間慣例，民間慣例一般都會約定除了公共設施以外的部分，由1 樓住戶取得使用權等情（見本院100 年4 月22日言詞辯論筆錄），又系爭停車位使用權所在之買賣契約附圖著黃色區域內有停車位標示之長方形位置（即陽明廣場大廈使用執照1 樓平面竣工圖上編號1停車位），即屬同意書約定應由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟1 樓住戶共同協調使用之「1 樓樓梯間中線以外之空地」等情，復為兩造所不爭執，足認被告等與建商楊茂昇間，就該陽明廣場大廈住戶共有之建築基地，定有由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟1樓住戶協調專用之分管契約；

⒉ 次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度臺上字第2447號裁判意旨參照）。

查系爭停車位使用權所在之上開陽明廣場大廈住戶共有之土地，除被告等與建商楊茂昇間定有分管契約外，依⑴被告等另提出之陽明廣場大廈Ｄ棟1 樓住戶江美娥向建商楊茂昇承購房地之75年1 月13日買賣契約書第6條約定：「甲方（即江美娥）同意乙方（即楊茂昇）所建本大廈之地下室及『停車位』之所有權及使用權屬乙方所有，均不在買賣範圍之內，甲方不得主張任何權利，除空襲時地下層開放為避難處所外，其餘『由乙方全權處理』，並得由乙方讓與第三者使用，甲方絕無異議。

且『1 樓空地』除中庭為全體住戶共同使用外，其餘空地『歸1 樓業主協議使用』，屋頂陽台為12樓住戶管理使用」等語（見本院卷一第179 至186 頁）（該買賣契約書業據證人江美娥於審理中證述確係由其夫李應捌代理簽約《見本院100 年4 月22日言詞辯論筆錄》，應為真正）；

⑵陽明廣場大廈住戶規約第2條第4項規定：「『停車空間』應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，使用其約定專用部分」、第14條規定：「... 共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。

一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者...」等情（見本院卷一第101 至106 頁）；

⑶衡諸被告等取得房屋後即將本件Ａ棟1 樓旁法定空地上之編號1 停車位供為己用，迄原告於93年12月25日將系爭停車位使用權移轉予原告，長達近20年期間，陽明廣場大廈全體區分所有人（含Ｄ棟1 樓住戶江美娥在內）均未對被告等專用編號1 停車位有何異議等情；

⑷足認建商楊茂昇與陽明廣場大廈其他承購戶，就系爭停車位使用權所在之區分所有權人共有之建築基地，亦分別約定有由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟1 樓住戶協調專用之分管契約，是全體共有人多年間無異議，嗣並訂入住戶規約中明文承認與建商契約之效力；

且Ｄ棟1 樓住戶江美娥亦就編號1 停車位由Ａ、Ｂ、Ｃ棟1 樓住戶即被告等專用為默示同意，應認該4 棟1 樓住戶就編號1 停車位使用權之歸屬已達成協議，被告等有系爭停車位使用權，洵屬明確。

⒊ 至原告另質稱：⑴前揭陽明廣場大廈住戶規約第2條第4項所定之「停車空間」，乃指有持分登記之建築物，而非法定空地（並無所有權之持分登記），被告等援引該項資為使用權之依據，尚嫌無據；

⑵本院88年度訴字第1117號民事卷內資料，顯示被告等尚未與Ｄ棟1 樓住戶江美娥就1 樓空地之專用權達成協議；

⑶被告等與建商所簽訂之同意書，就陽明廣場大廈空地約定僅限於1 樓之住戶有使用權，被告等將系爭空地之使用權出賣予非1 樓住戶之原告，亦屬無效等節。

惟查：⑴前揭陽明廣場大廈住戶規約第2條第4項，乃關於「停車空間」約定專用之規定，且未明定僅限於「有持分登記之停車空間」始有該規定之適用，原告此節所述，尚無可採；

⑵本院88年度訴字第1117號民事事件，乃本件被告蔡文祥前以Ｄ棟1 樓住戶江美娥為被告，主張江美娥就Ｄ棟1樓旁之編號4 、5 停車位，於尚未經Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟1樓住戶協調之情況下擅自使用，因而訴請江美娥返還土地等所提起之訴訟，與本件系爭Ａ棟1 樓旁之編號1 停車位，是否經Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ4 棟1 樓住戶協調專用之爭議，並非同一爭執事項，尚難逕以上開案件中當事人之主張或判決之認定，拘束本件事實之認定；

⑶上開被告等與建商楊茂昇簽署之同意書，乃約定1 樓法定空地上之停車位使用權，由1 樓住戶協調使用，然並未限制1 樓住戶於取得使用權後不得處分，原告主張被告等將系爭停車位使用權出售予非1 樓住戶之原告，即屬違反同意書之約定云云，尚有誤會；

⑷綜上，原告所質各節，均不足推翻本院前揭認定。

⒋ 綜上，本件被告等就兩造買賣契約標的系爭停車位使用權，並無原告所述無權處分而有違反權利瑕疵擔保義務、不完全給付、違反兩造買賣契約關於保證產權來源清白約定等情事，從而，原告主張解除買賣契約，請求被告等返還已付價金，及給付損害賠償或違約金，自均屬無據。

三、揆諸以上各節所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。

伍、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，附此敘明。

陸、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 8 月 19 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 19 日
書記官 詹佳佩