臺灣士林地方法院民事-SLDV,103,訴,863,20150312,1

臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第863號
原 告 田鳳桐
訴訟代理人 謝智硯律師
唐德華律師
賴勇全律師
複代理人 李璇辰律師
被 告 陽明營造股份有限公司
法定代理人 黃龍泉
訴訟代理人 林明正律師
複代理人 朱峻賢律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於104 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：伊為台北市○○區○○街000 巷0 弄0 號1樓（下稱系爭房屋）、6 號1 樓及增建房屋區域之所有權人。

100 年間，被告因興建北投區立農段二小段0000-0000 地號等3 筆土地住宅興建工程所需，向原告租賃系爭房屋，期間自100 年5 月1 日起至101 年4 月30日止，租金每月新台幣（下同）3 萬元。

惟租約期滿後，被告實際使用區域除系爭房屋外，並擴及6 號室內外區域。

原告發現後多次要求被告搬離，直至102 年4 月22日始完全清空。

為此，依租賃契約、不當得利、侵權行為，提起本訴等語。

並聲明：㈠被告應給付原告2,534,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造間雖訂有租賃契約，約定由被告承租原告所有之系爭房屋，租賃期間至101 年4 月30日止。

惟租期屆滿後，被告即遷出系爭房屋，並無原告所稱係至102 年4 月22日始清空遷出，甚或期間還擴大占用範圍至6 號1 樓房屋之情事。

被告既無違約及持續占用系爭房屋之情事，原告請求被告應給付違約金暨律師費及無權占用系爭房屋之不當得利（或侵權行為損害賠償）等，自無依據。

退萬步言之，縱被告確有違約而持續占用系爭房屋之情事，然原告主張之系爭契約第6條約定之5 倍租金數額違約金，既係就租期屆滿時被告仍繼續使用租賃物之罰則約定，而屬賠償總額預定性質之違約金，本即應涵蓋被告繼續使用之損害賠償及不當得利責任。

然原告除請求上開違約金外，復又請求侵權行為及不當得利之賠償，顯為重複計算請求。

況且，系爭契約第6條約定之5 倍租金數額違約金，亦有過高之情形，而應依民法第252條規定予以酌減等語為辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：甲、兩造所不爭執之事項：㈠門牌號碼吉利街164 巷1 弄4 號1 樓、6 號1 樓之房屋為原告所有（本院卷第12-13 頁）。

㈡兩造簽有租賃契約（本院卷第15-19 頁），約定由原告將吉利街164 巷1 弄4 號1 樓房屋出租予被告使用，租金每月3 萬元，租賃期間為100 年5 月1 日起至101 年4 月30日止，原告並已收受被告繳付之押租保證金6 萬元。

㈢兩造就系爭租賃契約內容（本院卷第15-19頁）不爭執。

㈣若被告自101 年5 月1 日起至102 年4 月22日止，分別占有下列房屋，則被告同意依下列計算式：⒈關於4號1樓房屋部分：⑴違約金：15萬元（每月租金3 萬×5 倍）×租期屆滿至遷讓為止期間（11+22/30）月＝176 萬，另扣除6 萬之押租保證金＝170 萬。

⑵律師費：7萬元。

⒉關於4號、6號房屋部分：6 萬元（每月3 萬×2 戶）×占用期間11月又22日（101年5 月1 日起至102 年4 月22日止）＝704,000 元。

㈤對於財團法人中華建築基金會之鑑定報告（本院卷第73-100頁），形式上真正沒有意見。

㈥本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自103年4 月24日起算。

乙、兩造所爭執之事項：㈠被告是否有租期屆滿時，未即遷讓交還房屋之違約情事？㈡若被告該當違約，則原告就吉利街164 巷1 弄4 號1 樓房屋請求違約金176 萬與不當得利352,000 元，是否有重複計算？㈢若被告該當違約，則原告依系爭租賃契約第6條請求吉利街164 巷1 弄4 號1 樓房屋之違約金176 萬，是否過高而應予酌減？

四、本院得心證之理由：

（一）被告是否有租期屆滿時，未即遷讓交還房屋之違約情事？１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

民事訴訟法第277條定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。

本件原告既主張被告於兩造間租賃契約期間屆滿後至迄至102 年4 月22日間，持續占用系爭房屋，並擴張占用至6 號1 樓房屋等語，揆諸上揭說明，自應就其主張負舉證之責。

２、經查，系爭房屋及6 號1 樓之房屋均為原告所有，且兩造間之租賃契約係以系爭房屋為租賃物，租期迄至101 年4月30日止等情，詳上揭兩造所不爭執事項㈠、㈡所載（本院卷第147 頁背面），原告復提出系爭房屋之照片、103年4 月16日財團法人中華建築基金會鑑定案件會勘紀錄表、兩造間鄰損協調之會議記錄等件為證。

然原告主張被告占用系爭房屋及6 號1 樓等建物一事，業經被告否認，被告並辯以伊於101 年4 月30日即遷出系爭房屋等語。

然查：⑴租賃契約（本院卷第15-19 頁）第6條約定，乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方與連帶保證人丙方，決無異議；

另第17條約定，租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俱雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。

是依租賃契約第6條與第17條內容觀之，其差異即在於被告有無遷出房屋之事實。

易言之，若被告有遷出房屋之事實，卻未遷空交還原告，應依房屋之租賃契約第17條之規定任憑原告處理；

反之，若被告未遷出房屋，使原告無法取回系爭房屋之所有權，始有房屋之租賃契約書內第6條之適用。

經查：依原告所提照片（本院卷第20-38 頁）、原告所提之物品分佈圖（本院卷第214 頁）、原告所自陳照片內物品陳設情形（本院卷第186 頁背面至187 頁），再佐以證人馮智虹（即原告之女）證稱：「有的時候是我自己帶鑰匙去的，有的時候是我父親帶鑰匙去開門的」、「據我母親跟我說總共有2 把（四號房屋的鑰匙）」等語（本院卷第181 頁），可得而知，原告並非無法進入房屋內處理屋內之器具、原料，甚至雜物等等，亦可採取自行封閉其出入口或更換鑰匙等方式，保障其系爭房屋之所有權。

則揆諸上揭租賃契約第6 、17條之比較說明，本件應適用租賃契約第17條，而並無租賃契約書第6條租金5 倍違約金之適用。

又原告處理被告所遺留屋內之工程器具、原料、雜物及恢復原狀等費用後，自得從押租保證金6 萬元中予以扣除後退還。

⑵又觀被告所提103 年4 月16日財團法人中華建築基金會鑑定案件會勘紀錄表，固於備註欄載有系爭房屋及6 號1 樓建物、後走廊及廁所之防火間隔牆門，應自即日起封閉、勿再使用之意旨，並經原告簽名於後，且下方另有以被告名義會勘之人員即第三人彭旭濰載明於4 月22日開始封閉施工之旨（本院卷第39頁）。

然上情所謂「勿再使用」一語，究屬原告單方意思表示之記載，而彭旭濰所為記載，至多僅得認為係就封閉施工一節為合意，而未就「勿再使用」一語有何回應，尚不足認其係表明確於製作上揭會勘紀錄前使用系爭房屋及6 號1 樓建物之意。

自仍不得以上揭會勘紀錄所示，逕認被告曾自陳於租賃契約屆期終止後，被告仍繼續系爭房屋及6 號1 樓建物。

⑶至原告另提出102 年5 月15日、同年月24日、同年6 月4日之鄰損協調會議紀錄（本院卷第108 、109 、111 頁），固提及馮媽媽（即原告）稱房租補貼，以102 年5 月24日會議紀錄第3項，計算至102 年4 月底之1 年租期，就系爭房屋及6 號1 樓建物應予補貼等語。

然上情未見被告對此加以合意，亦未見被告對占有系爭房屋及6 號1 樓建物有何積極之表示。

又觀102 年6 月4 日之會議紀錄中，載明被告無法接受前開賠償金額等語；

雖於其後記載，就上述5 月24日會議紀錄第3項之記載，提及希望被告之股東會能再次提出合理金額等語（本院卷第111 頁），然綜覽上揭鄰損協調會議紀錄全文，旨在解決兩造間之爭執，亦未見兩造表明係就無權占用一事解決渠等紛爭，或預以被告無權占用系爭房屋及6 號1 樓建物一事為前提，究非被告積極肯認確實無權占用原告所有建物之意思。

是上揭會議紀錄所示，至多僅能證明兩造就系爭房屋及6 號1 樓建物所生爭執曾為協調，而未達成共識。

則被告於上揭鄰損協調會議中，就是否占用系爭房屋及6 號1 樓建物究竟有無爭執，自不足以上揭會議紀錄所示加以認定，更無從單以上揭事證，間接推認被告確曾自陳有何占用之事實。

３、綜上，原告所提事證，尚不足證明被告確於兩造間租賃契約之租期屆滿後持續占用系爭房屋及6 號1 樓建物至102年4 月22日，此外原告更無其他舉證以實其說。

是原告主張，被告有於租期屆滿時，未即遷讓交還房屋而持續占用系爭房屋及6 號1 樓建物之違約情事云云，自不可採。

（二）本件被告難認有何無權占用原告所有建物之情事，已如上述，原告據此主張被告有違約情事、原告因前揭侵權行為受有損害、或被告無法律上原因受有利益云云，已屬無據。

則兩造間其餘爭點，本院自無庸再為審酌。

五、從而，原告依兩造間租賃契約之約定、侵權行為或不當得利之法律關係，請求本院應為如其訴之聲明所為之判決，並無理由，應予駁回。

又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 3 月 12 日
民事第二庭法 官 陳梅欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 12 日
書記官 蔡昀潔