臺灣士林地方法院民事-SLDV,103,重訴,562,20150807,1

臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第562號
原 告 臺灣銀行股份有限公司
法定代理人 蕭長瑞
訴訟代理人 陳慶瑞
複代理人 王志哲律師
被 告 佘怡蘋
兼 上一人
訴訟代理人 王自來
被 告 謝雨蓁
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國104年7月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告王自來、佘怡蘋負擔十分之一，餘由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序部分訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告原起訴請求被告王自來、佘怡蘋（下稱被告王、佘二人）拆除坐落原告土地之建物，嗣發現被告謝雨蓁因居住於原告所有之土地上之建物內，故亦有訴請謝雨蓁遷出原告所有之土地之必要，此與原告之起訴基礎事實同一，原告追加謝雨蓁為被告，經核與法並無不合，應予准許。

本件被告謝雨蓁經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、 實體部分原告起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號、面積35.01 平方公尺之土地為原告所有( 下稱系爭土地) ，坐落其上之臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號即門牌號碼為臺北市○○區○○街000 巷00號之建物（下稱系爭建物，占用附圖所示標示A 、B 部分，面積39.14 平方公尺）則為被告王、佘二人之被繼承人佘王月英所有，佘王月英於100 年12月9 日死亡，被告王、佘二人於101 年2 月1 日辦理繼承登記取得系爭建物之所有權。

佘王月英歷年均向原告承租系爭土地使用系爭土地為系爭建物之基地，最後一次簽定之租約存續期間為99年1 月1 日至101 年12月31日（下稱系爭租約）。

㈡系爭租約第2條約定：「租賃期間：自民國99年1 月1 日起至民國101 年12月31日止。

租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（原告）不另通知。

甲方（被告）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未經辦理換約續租，應返還租賃標的物，…，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」

。

又於系爭租約第九條約定：「過戶承租、繼承承租：…。

其因繼承而移轉者，甲方之繼承人應於繼承事實發生之日起六個月內向乙方辦理繼承承租換訂租約。

…逾期辦理繼承承租者，甲方之繼承人於繳納違反行為時當期月租金六個月之違約金後，乙方同意換訂租約。」

。

被告王、佘二人於佘王月英死亡後繼承系爭建物，並未依系爭租約第9條約定之6 個月期限辦理換訂租約，遲至101 年12月22日始申請繼承換訂租約，且拒絕繳納系爭租約第9條約定之月租金6 個月之違約金，以致未完成繼承換訂租約之手續。

㈢系爭租賃契約既已於101 年12月31日屆滿而未續訂任何租約，自102 年1 月1 日起，系爭建物即屬無權占用原告所有系爭土地，原告自得依系爭租約第2條之約定及民法第767條之規定，訴請居住於系爭建物之謝雨蓁遷出系爭土地，被告王自來、佘怡蘋則應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將系爭土地返還予原告。

㈣系爭建物自102 年1 月1 日起即屬無權占用原告所有系爭土地，且被告王自來、佘怡蘋亦未繳付損害賠償金，爰依共同侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告王、佘二人連帶給付自102 年1 月1 日起至103 年10月31日止共22個月，按系爭建物占用系爭土地面積各該年度公告地價年息百分之5計算之損害金共14萬2,078 元，暨法定遲延利息；

及自103年11月1 日起至返還系爭土地之日止，按占用土地面積各該年度公告地價年息百分之5 計算之損害金。

㈤聲明⒈被告王、佘二人應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000地號之臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號即門牌號碼為臺北市○○區○○街000 巷00號之建物，如附圖所示標示A 、B 部分拆除（面積39.14 平方公尺），並將土地返還予原告。

⒉被告王、佘二人應連帶給付原告14萬2,078 元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，及自103 年11月1 日起至返還第一項所示土地之日止，按占用土地面積各該年度公告地價年息百分之5 計算之損害金。

⒊被告謝雨蓁應自臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地遷出。

⒋原告願供擔保，請宣告准予假執行。

被告謝雨蓁並未到庭或提出任何書面陳述，被告王自來、佘怡蘋之答辯如下：㈠系爭建物原為被告王、佘二人之祖母王玉英於日據時代所起造，系爭土地於34年台灣光復後，遭收編為公有土地，並歸由原告所有，而王玉英為無學歷之貧苦百姓，當時並無足夠知識與能力，向政府爭取及探討系爭土地所有權歸屬等問題，當時只能認知為保全系爭建物，必須依據原告之要求給付使用土地對價，故祖母歷來均按時繳付地租。

75年王玉英去世後，由被告王、佘二人之母佘王月英繼承系爭建物，亦均按時繳納租金。

㈡被告王、佘二人均未知悉佘王月英曾與原告訂立書面租約，故不知租約約定之內容為何。

佘王月英去世後，系爭建物雖由被告王、佘二人繼承，但係供被告王、佘二人之父佘中立（於103 年間死亡）獨自居住，故各期租金均由佘中立繳納，從無遲誤。

被告王自來係至接獲原告寄發之101 年11月30日產管非自用字第00000000000 號函，始知佘王月英與原告訂有系爭租約，被告佘怡蘋始憶起似曾陪同佘王月英至原告辦公處簽署過文件。

被告王、佘二人旋即攜帶相關文件，依限赴原告指定處所辦理續約事宜。

詎原告竟消極不配合簽約手續，並以102 年2 月4 日產管非自用字第00000000000 號函以被告王、佘二人違反系爭租約第9條之約定，要求被告王、佘二人繳納逾期違約金2 萬4,354 元。

惟被告王、佘二人認為原告上開請求並無理由，乃先後於102 年2 月21日、102 年5 月10日、102 年6 月3 日、102 年6 月24日、102年7 月24日、103 年10月7 日，多次函請原告審視契約不公平條款，本於誠信原則，儘速完成書面契約之訂定程序，並表明被告王、佘二人已備妥地租，請即開立繳款通知，俾便被告王、佘二人得以繳納地租。

㈢依據上開所述，兩造間均有續訂租約之意思，僅就被告王、佘二人應否先繳納違約金之認知不同，原告卻以換訂書面租約手續未完成為由，提起本件訴訟訴請被告拆屋還地及給付損害賠償，為無理由。

是兩造間自102 年1 月起，已就租賃契約之必要之點達成意思合致而成立租賃契約關係，亦或類推適用民法第101條規定，擬制租約成立，故被告王、佘二人並非無權占用系爭土地，原告請求被告王、佘二人拆除系爭建物將土地返還原告並給付損害金，為無理由，請求駁回原告之訴。

㈣聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請求宣告免為假執行。

本院之判斷㈠系爭建物為被告王、佘二人之被繼承人佘王月英所有，佘王月英於100 年12月9 日死亡，被告王、佘二人於101 年2 月1 日辦理繼承登記取得系爭建物之所有權。

佘王月英歷年均向原告承租系爭土地使用系爭土地為系爭建物之基地，最後一次簽定之租約存續期間為99年1 月1 日至101 年12月31日等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、基地租賃契約書（本院卷第14、15、62頁），堪信為真。

另101 年11月30日原告發函被告王、佘二人之繼承人（因原告未能知悉被告王、佘二人之被繼承人業已死亡）通知於租約屆滿前辦理換約續租，而被告王、佘二人於101 年12月22日申請換訂租約，但因原告認為被告王、佘二人遲誤通知原告繼承之事實而應繳納違約金，原告以繳納違約金後始能續約，故兩造迄今並未能定立書面之租約等情，亦為兩造所不爭執，並有原告不動產管理部函二紙、被告王、佘二人異議申請書、補充理由書（本院卷第56、64、65-75 頁）在卷可參，亦堪認為真。

㈡按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

二、加重他方當事人之責任者。

三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。

四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1 定有明文。

當事人一方預定契約之條款，而由需要訂約之他方，依照該項預定條款簽訂之契約，學說上名之曰「附合契約」（contratd'adh'esion）。

此類契約，通常由工商企業者一方，預定適用於同類契約之條款，由他方依其契約條款而訂定之。

預定契約條款之一方，大多為經濟上較強者，而依其預定條款訂約之一方，則多為經濟上之較弱者，故立法防止契約自由之濫用。

而附合契約之意義，為依照當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地。

為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如有違反則認該約款無效（民法第247條之1 立法理由）。

經查：⒈系爭租約為原告提出用於與被告王、佘二人之被繼承人相同地位之承租人訂約之契約，承租人對於契約並無磋商、變動之權利而僅能選擇訂約或不訂約，符合上開所述之附合契約之定義，故系爭租約為附合契約應堪認定。

⒉系爭租約中兩造有爭執之條款為第9條之約款，即承租人之繼承人應於繼承事件發生後六個月向出租人即原告陳報繼承事件之發生及確認繼承人，如有遲誤應計罰違約金，且應繳納違約金後始能辦理變更或續約。

原告主張上開約款有效，被告王、佘二人則主張上開約款無效。

然而上開約款中可區分為兩部分，一部份為計罰違約金部分，另一部份為未繳納違約金非僅承租人之給付違約金之債務遲延或債務不履行，而連結基地租賃契約之續約，出租人即原告得不予續租。

⒊然按債之關係中為保護債權之完整利益，於主給付義務及從給付義務外，另有附隨義務，內還包括資訊義務與協力義務。

原告出租基地供系爭建物之使用，依據被告王、佘二人不爭執系爭土地於34年台灣光復後收編為公有土地而歸原告所有之事實，應可推斷原告將基地出租予系爭建物所有權人之關係可溯及至34年，且其中歷經二任之建物所有權人即被告王、佘二人之祖母王玉英、母親佘王月英，被告王、佘二人則為第三任之房屋所有權人。

故在出租基地供其上占用之建物之租約與一般短期租賃不同，由於租賃期間甚長，依法發生所有權人變動（包含繼承、轉讓）之機率甚高，故為使租賃契約履行期間，原告得以確知契約之相對人為何人，並對之履行契約之權利及義務，而契約相對人或房屋所有權取得人（除取得房屋所有權亦當然繼受基地租賃契約），對於房屋所有權之移轉或繼受之事實最為接近，故令其應向原告為所有權移轉或繼受事實之告知而履行契約當事人之附隨義務，並且約定違約金使契約當事人或繼受人確實履行此附隨義務，應屬適當，並無違反民法第247條之1 之規定，故並非無效，被告王、佘二人主張此通知義務與違約金之約定為無效，應無可採。

⒋惟原告雖可以計罰違約金之約款，確保契約當事人或繼受人履行通知之附隨義務，但如將原應續約之契約與違約金之繳納與否而為連結，以未繳納違約金即拒絕續約之約定，則難謂無對於他方當事人有顯失公平且有重大不利益。

蓋因違約金條款雖植於原雙方之契約之中，但通常均認為為獨立契約，縱使原契約因解除等原因而失其效力，違約金契約仍未失效，系爭租約第9條將違約金契約與基地續租之契約為效力上之連結，並不見其合理及正當性之理由存在。

又違約金之計罰係僅為確保契約當事人或繼受人對於原告之附隨義務，違約金之不履行卻發生不得續約，坐落於基地上之房屋面臨拆除之重大不利益，其權益失衡已顯而易見。

且並未明定為懲罰性違約金之違約金約款，依據民法第250條第2項規定，違約金之性質為損害賠償總額之預定，違約金之賠償義務人得以提出反證證明違約金債權人所受之損害並未如約定之違約金金額，進而依據民法252 條規定請求法院酌減。

另違約金之不履行除債務人故意違約不履行外，尚包括一時無資力給付之情況，但債務人一時無資力給付違約金，卻造成其所有之建物面臨基地承租不能續約，所有之價值不斐之建物將遭拆除之重大不利益，就契約對於雙方應立於公平之基礎而言，無不呈現權利義務失衡之狀態。

準此，系爭租約第9條約定，承租人或承租人之繼承人未繳納違約金前，得就基地租約不為續約之約款，因顯失公平且對於承租人或承租人之繼承人有重大不利益，故應認為無效。

㈢原告自承本件僅因被告王、佘二人未繳納違約金而違反系爭租約第9條之約款而未能續約，如被告王、佘二人繳納違約即可完成續約。

故原告對於被告王、佘二人之續約要約係以附停止條件之意思表示回應，故被告王、佘二人僅需完成所附之條件即繳納違約金，原告之承諾意思表示即發生效力，兩造續約之意思表示即為一致。

但系爭租約第9條以未繳納違約金即不予續約之約款為違反民法第247條之1第4款規定而無效，已如上述，原告續約意思表示所附之條件乃來自於此無效之契約約款，所附之條件與法未合，故應將該條件自原告之意思表示中剔除而視為並無附條件之意思表示。

準此，原告在被告王、佘二人已經齊備續約之相關文件並向原告表示續約，而原告別無其他不予續約之理由時，於剔除上開違約金繳納之停止條件後，兩造之續約意思表示應已一致。

故被告王、佘二人所有之系爭建物繼續使用系爭基地，並非無權占有。

準此，原告以被告王、佘二人並未與原告完成續約手續，兩造間並無租賃契約關係存在，主張被告王、佘二人所有之系爭建物為無權占用，即非可採。

從而，原告依據民法第767條規定請求被告王、佘二人拆除系爭建物將系爭基地返還原告，並賠償相當於租金之不當得利，為無理由，應駁回之。

另請求經被告王、佘二人同意而居住於系爭建物之被告謝雨蓁遷出系爭土地亦無理由。

原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

㈣按因下列行為所生之費用，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部：一、勝訴人之行為，非為伸張或防衛權利所必要者。

二、敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，民事訴訟法第81條定有明文。

本件被告王自來、佘怡蘋堅持其並無繳納違約金之義務，而原告堅持被告王自來、佘怡蘋應依據系爭租約第9條約款，繳納違約金後始得續約，因而兩造相持不下。

於兩造各堅持己見之情況下，原告如果同意被告王、佘二人續約，無異宣示同意被告王、佘二人所主張之被告王、佘二人並無繳納違約金之義務，惟經本院審理結果，被告王、佘二人確實有繳納違約金之義務，僅該義務並非得以與續約與否為效果上之連結。

原告於此情況下僅能以原主張提起本件訴訟，以釐清其與被告王、佘二人間是否因違約金之欠繳未達成續約而繼續成立基地租賃關係，並解決其與被告王自來、佘怡蘋間對於契約解釋、法律適用各持己見而權利義務關係陷於僵局。

故原告雖於本件訴訟中敗訴，但其提起訴訟之行為難謂非伸張或防衛其權利之必要。

準此，本件訴訟結果雖原告為敗訴而被告王自來、佘怡蘋為勝訴，但依據上開規定，就訴訟費用之負擔命被告王、佘二人負擔十分之一，原告負擔十分之九，以維公平。

中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
民事第三庭 法 官 黃珮禎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並依對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
書記官 李彥廷

民事訴訟法施行法第 9 條：
上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第四百四十二條第二項及第四百四十四條第一項但書之程序。