臺灣士林地方法院民事-SLDV,104,重訴,298,20151016,1

臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第298號
原 告 賴沈碧蓮
訴訟代理人 林妤芬律師
許智勝律師
複代理人 李瑞玲律師
被 告 尚志資產開發股份有限公司
法定代理人 林蔚山
訴訟代理人 劉懿德律師
彭郁欣律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、其於民國100 年3 月5 日與被告簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落台北市○○區○○段00地號土地及坐落其上編號第B2戶17、18樓房屋及地下第二層編號214 、215 號停車位（下合稱系爭房地），約定總價為新台幣（下同）1 億2,371 萬元；

基於系爭買賣契約，原告固然負有給付買賣價金之義務，然兩造另於系爭買賣契約第18條第1項約定：關於銀行貸款部分為8,624 萬元，由賣方即被告協助買方即原告洽定金融機構之貸款給付；

關於於本件買賣房地之自備款為3,747 萬元，原告已依約給付與被告，其餘擬貸款8,624 萬元部分，自應由被告協助原告向得以提供最佳條件之銀行貸款以為給付，然被告卻未依約協助取得貸款，而所接洽之台灣銀行民權分行、兆豐銀行中山分行均拒絕原告貸予上開款項，且所提供之貸款利息條件甚高，均非最佳條件之貸款銀行，依據系爭契約第18條之約定，被告負有協助原告貸款之契約義務，原告未能貸得上開應貸款項，屬可歸責於被告之事由，則依據系爭契約第18條第2款之規定，原告自得解除系爭買賣契約；

因之於103 年9 月17日原告業已函向被告表明解除系爭契約，系爭契約業經解除，且係可歸責於被告之原因，被告片面沒入原告業已給付價金之15% 共計1,855 萬6,500 元，並非合法，應予返還，是先位求為判命返還業已交付之價金1,855 萬6,500 元及遲延利息；

又縱認本件原告不得解除系爭契約，然原告未能依約給付買賣價金全額，應非屬可歸責任何一造之事由，又依據內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18條第2項第1款之規定：「前款由賣方洽定辦理之貸款金額，少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：⒈不可歸責於雙方時之處理方式如下：⑵差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為□年（期間不得少於七年），由買方按月分歧攤還。

⑶差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。」

，是依此規定，原告自得以貸款金額差額超過30％為由，向被告主張解除契約。

本件原告未能履行付款義務，縱認非可歸責於被告之事由，亦應屬不可歸責於雙方之事由，契約既經原告合法解除，而其約定違約金至多以總價金7.5 ％為宜，而原告業已給付之價金已達30.29 ％，被告得請求之違約金應以927 萬8,250 元為限，是備位求為判命返還927 萬8,250 元及遲延利息等語。

㈡、先位聲明：被告應給付原告1,855 萬6,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，並願供擔保請宣告假執行。

備位聲明：被告應給付原告927 萬8,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，並願供擔保請宣告假執行。

二、被告則以：兩造締結之系爭買賣契約第18條，雖就原告之貸款事項約定被告有協助義務，然原告原擬就買賣價金之七成向銀行貸款計8,624 萬元，被告業已協助原告向台灣銀行、兆豐銀行、華南銀行接洽，然台灣銀行人員表示原告需提出財力證明才可提高貸款成數，原告僅提出OBU 帳戶存款，為台灣銀行所不接受；

被告又於103 年6 月13日派專員至原告處洽談未果，原告仍無法取得銀行貸款，竟於103 年9 月17日函知表示解除契約，並要求僅負擔7.5 ％之違約金，被告只好於103 年9 月19日函覆依原告請求解除契約，並依照系爭契約第25條第3項之約定沒入買賣總價之15％即1,855 萬6 ,500元之違約金，並於原告所已經給付價款中扣除上開比例計算之違約金後，將剩餘之1,768 萬3,500 元及其他預收費用結算退款27萬755 元退還予原告，經原告簽收無誤；

原告於簽約時業已明瞭系爭契約之違約金約定為買賣價金之15％，並無過高，且被告一直協助原告向各銀行辦理貸款程序，然金融機構核貸與否，涉及原告之債信、財力證明、還款能力等，並非被告所能左右，原告單方無法提出足夠之擔保使銀行同意貸款，並非得歸責於被告，被告並無原告所指違約之情形，原告自不得片面解除契約，亦不能免除其違約金之給付責任。

本件買賣契約原告既已違約，亦無違約金約定過高之情形，原告請求返還如其先位及備位聲明所示金額，並無理由等語，資為抗辯。

聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、兩造於100年3月5日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以價金1億2371萬元向被告購買系爭房地（本院卷第13～25頁、第74頁背面）。

㈡、兩造於系爭買賣契約，關於原告向金融機構貸款部分，在第18條約定：「本約買賣總價款中「銀行貸款」期款計8624萬元整，由賣方協助買方洽定之金融機構之貸款給付，並由雙方依約定辦妥一切貸款手續。

惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。

前項由賣方協助買方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：㈡可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

㈢不可歸責於賣方時，買方應於接獲通知之日起30天內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。

...買方若不辦理貸款，或因個人原因不合辦理貸款條件，或未能依照本約規定辦妥一切貸款手續，或僅辦理部分貸款金額時，其應付予賣方貸款之全部金額或貸款不足額部分之金額，應於賣方向稅捐機關辦理申報移轉土地現值及房屋契稅、稅籍移轉前，依照賣方通知之繳納期限內，以現金或即期支票，一次付清前述貸款金額或貸款不足額部分之金額。

未付清前，賣方得拒絕辦理上述申報稅賦之各項手續與賣方。

如買方違反本項規定，經賣方限期催告繳納仍不繳清即視為違約，賣方得依本約第25條第3項規定處理之」（見本院卷第21～22頁）。

㈢、原告前原業已給付價金自備款3,747 萬元，然因原告請求解約，被告已簽發面額1,768 萬3,500 元、付款人為大眾商業銀行、票號ACW0000000號支票一紙由原告簽收，並將扣除相關程序費用後餘款27萬755 元退還與原告簽收（見本院卷第64、65、74頁）。

㈣、原告於103年9月17日寄函予被告為解除契約之意思表示，函示內容為：「本人因政府打房後所出的問題因素，申請向貴公司解除原購買之「大同璽苑」（R10）B2戶17、18樓（含編號B2-214、215號車位共計2個）所訂立的買賣合約。

本人同意貴公司從已繳價款中暫扣總價款的百分之十五（為1,855 萬6,500 元）後，其餘尾款退還予本人，退款總計1,768 萬3,500 元。

但是此暫扣的15％本人希望貴我雙方負擔各半（各7.5 ％），其餘各項程序亦依雙方協商後辦理，本人並同意支付因此而產生之各類費用，惠請貴公司同意並儘速辦理」（見本院卷第32、63頁）。

四、本件主要爭點，應為原告得否以未能向金融機構貸得款項為由，主張係可歸責於被告而為解除系爭契約？先位部分，原告得否請求被告將沒入之違約金全額1,855 萬6,500 元返還？備位部分，原告得否主張所約定之違約金過高而請求酌減一半，而就927 萬8,250元請求返還？茲詳述如下。

五、原告買受系爭房地，依據系爭契約被告應協助原告向金融機構貸款七成款項未果，然並非屬可歸責於被告之事由，原告不得依據系爭契約第18條之約定解除契約，亦不得請求被告返還業經所扣留之總價金15％計算之1,885 萬6,500 元違約金：

㈠、原告固主張依據系爭契約第18條之約定，被告有為其辦理貸款之義務云云，然依據系爭契約第18條第1項係約定「本約買賣總價款中銀行貸款期款計8,624 萬元由賣方洽定之金融機構之貸款給付，並由雙方依約定辦妥一切貸款手續。

惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應于賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將定貸款金額撥付賣方」等語（見本院卷第21頁），揆之該約定固然明訂被告有協助接洽銀行貸款之義務，然向銀行申請借貸能否成立，主要仍取決於貸款人與銀行洽商之貸款條件（例如貸款期數、利率、提供之擔保品或保證人等），以及貸款人本身之信用條件（如償債能力、職業性質等），因之原告未能將所約定之貸款額度委請金融機構同意貸出相當款項用以給付買賣價金，乃原告本身之貸款意願以及條件設定與信用問題，換言之，被告雖有依約協助向金融機構辦理貸款相關程序之義務，然是否及能否辦妥而貸款成功，仍繫於原告本身之貸款條件，固然銀行以及政府之金融政策，確將影響銀行之貸款意願與風險評估，然此均屬原告作為買受人應自行核算之買賣風險，並備妥買賣價金能否核貸有無其他籌資管道以為因應，若原告未能向單一銀行或以單一之融資方式取得貸款，原告仍應盡其可能籌措買賣價金，以履行業已約定之買賣契約繳款期限，換言之，原告是否未能貸出契約所約定貸款成數之款項，殆非得認係屬可歸責於被告之事由；

又同條第10項亦有明文謂「買方若不辦理貸款，或因個人原因不合辦理貸款條件，或未能依照本約規定辦妥一切貸款手續，或僅辦理部分貸款金額時，其應付予賣方貸款之全部金額或貸款不足額部分之金額，應於賣方向稅捐機關辦理申報移轉土地現值及房屋契稅、稅籍移轉前，依照賣方通知之繳納期限內，以現金或即期支票，一次付清前述貸款金額或貸款不足額部分之金額。

未付清前，賣方得拒絕辦理上述申報稅賦之各項手續與賣方。

如買方違反本項規定，經賣方限期催告繳納仍不繳清即視為違約，賣方得依本約第25條第3項規定處理之」等語，亦足以顯見，關於貸款額度不足以支付全額買賣價金時，原告應自行以現金或其他融資方式籌資，尚非得將是否能向特定金融機構貸得款項，據為歸咎於出賣人即被告之原因，甚至進而主張解除契約，顯非原告作為系爭買賣契約買受人之片面權利，至為明確。

㈡、原告雖另主張系爭契約第18條之約定違反內政部所定預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18條第2項第1款之規定，原告得依據該規定以貸款不足差額超過原預定貸款金額百分之三十為由向被告解除系爭契約云云；

然查，內政部所公告之預售屋買賣定型畫契約應記載及不得記載事項，係行政院消費者保護委員會第80次會議通過，並經行政院消費者保護委員會第169次會議通過修正，並經於98年10月30 日內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正，並於99年5月1 日生效（見本院卷第87頁），而揆之該契約規範內容，目的乃在提供作為房地買賣之契約範本，並據以為買賣雙方契約義務之規範依據；

又揆之原告所據以主張之關於買方貸款責任之規定第18條係明文：「貸款約定：㈠第七點契約總價內之部分價款□元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。

惟買方可得較低利率或有利於買方貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。

㈡前款由賣方洽定辦理之貸款金額手於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：⒈不可歸責於雙方時之處理方式如下：⑴差額在預定貸款金額百分三時以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

⑵差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為□年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。

⑶差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

⒉可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

⒊可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起□天（不得少於30天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。

...」，揆之兩造系爭契約第18條之約定，顯然已經將上開關於貸款差額於超過總價百分之30％以上時，兩造得解除契約之約定刪除並經原告用印、簽名（見本院卷第21頁背面），是原告顯然業已同意排除上開內政部公告之契約範本關於貸款差額之解約效力約定，顯見，兩造於締結系爭買賣契約時，關於貸款條件及是否能貸款成功以及若未能如原告預期之貸款金額受核貸時，應有自備融資方式之情形，業已明瞭且同意採取兩造自行約定之方式為之，是該內政部公告之契約範本自非得逕認屬於強行之契約內容而取代兩造之明確合意，況關於貸款成數以及價金之交付方式，並無任何危害公共秩序或善良風俗之情事，前述內政部公告之契約範本，僅在提供若兩造關於相關契約權利義務未約定時，得據以作為合理公平解釋兩造權利義務之基礎，並非得謂兩造為異於前開公告契約範本時，其約定為無效；

換言之，原告既已明確與被告約定並不採取前開內政部公告契約範本所示之貸款金額成數無法達成時之契約效力，自無再受上開內政部公告契約範本效力拘束之可言；

況本件原告向金融機構之貸款，除以系爭房地提供擔保據以借貸以外，原告並非不能以其他財產或信用，向任何金融機關或銀行業者借貸款項據以為支付買賣價金，而原告又係購買房地共計二戶，若果真有貸款不足額之情形，亦非不得與被告協商就其中一戶為調整之情事，然竟以政府打房無法達成原預期之貸款成數為由即欲解除契約，原告據以解約之主張，顯與買賣契約之要素乃以標的物與價金之性質為重要合意因素無關，是原告無法依據其所預設之條件向金融機構貸得預期之成數款項，顯非得謂可歸責於被告，原告於確定無法貸得系爭款項後，亦未能以其他方式融資取得款項，亦無法以自己之信用或其他資產換價作為價金之支付，顯然係可屬應歸責於己之事由致於法履行買受人給付買賣價金之義務，原告無權片面主張解除系爭契約，至為灼然。

是原告以被告未能協助向金融機構辦理貸款而屬債務不履行違反系爭契約第18條之約定云云而主張解除契約，並非可採。

六、原告又主張系爭契約第25條所約定之違約金為按總價15％計算過高，請求應予酌減為總價金之7.5 ％，而備位請求被告應返還927 萬8,250元及利息，亦無理由：依據兩造所定系爭契約第25條第3項明文約定：「買方違反付款條件、貸款約定、貸款撥付或本約其他規定者，於賣方書面通知期限內仍未履行者，則視為買方違約，賣方得逕行解除本約，並收回房屋、汽車停車位及土地另行出售，雙方並同意依本約買賣總價款15％計算之金額，由賣方沒收作為違約金」（見本院卷第24頁），本件原告既未能依約給付買賣價金，關於辦理銀行貸款之義務，亦非得謂乃因可歸責於被告之事由致無法貸款，業如前述，則本件原告顯已違反兩造系爭契約之約定，被告據此主張解除契約，並於103 年9月19日以存證信函（見本院卷第30頁）通知原告之日起，系爭買賣契約業已解除，被告自得按照系爭契約第25條第3項之約定，請求原告給付買賣總價金之15％即855 萬6,500 元；

而被告於原告所業已給付之買賣價金中業已扣除上開違約金後將剩餘款項1,768 萬3,500 元返還與原告並經收訖一情，病友原告親簽之「解除買賣合約申請書」一紙、簽收單一紙、剩餘款支票一紙在卷可佐（見本院卷第63、64頁）；

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額按，民法第252條固定有明文，然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照）。

經查，本件兩造於締結系爭契約，對所約定之違約金條款應甚明瞭，且所約定之買賣價金極高，而原告僅係因政府打房因素而拒絕繼續履行買受人給付價金之義務，尚難認有何應予酌減之事由，而被告因原告拒絕繼續履行系爭買賣契約，以致喪失該段期間與第三人之締約機會，且因原告之請求就系爭買賣契約買受之房地所為之修改、設計，均有予以改正之費用，復揆之違約金之約定為價金之15％，尚難認有何過高情事，原告徒以解除系爭買賣契約當時，不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率為10％，而主張違約金約定過高，而未能舉證證明有何過高之情事，原告請求酌減云云，亦非足採。

八、綜上所述，原告無權片面解除系爭買賣契約，原告未能依約給付買賣價金，業已違反系爭買賣契約之定，原告請求被告返還被告沒入之違約金1,855 萬6,500 元，並非足採；

又原告請求酌減違約金，亦未能舉證有何應予酌減之事由，是其備位請求應酌減違約金約定為總價30％部分，予以酌減為7.5 ％，而就超過該比例部分沒入之金額應返還927 萬8,250元亦非可採。

從而，原告主張被告違約而解除契約，請求被告返還前開違約金及其法定遲延利息，為無理由，其先位請求被告返還1,855 萬6,500 元本息，備位請求返還927 萬8,250 元，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 10 月 16 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
書記官 陳弘祥