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臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第1361號
原 告 李淑華
訴訟代理人 張璨麟
劉岱音律師
被 告 邱俊凱
訴訟代理人 林明賢律師
受告知人 臺北市士林地政事務所
法定代理人 施乃仁
訴訟代理人 張志瑋
受告知人 葉富美
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國109 年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾肆萬叁仟伍佰陸拾壹元，及自民國一百零八年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決所命被告給付部分，於原告以新臺幣肆拾肆萬柒仟捌佰伍拾肆元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰叁拾肆萬叁仟伍佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。
本件原告起訴時依民法第227條第1項、第359條及第179條之規定請求擇一為有利判決，聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）134 萬5,343 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
嗣於訴訟進行中，具狀追加民法第246條第1項前段給付不能及不當得利法律關係，並縮減其聲明，其終聲明為：㈠被告應給付原告134 萬3,561 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行【見本院卷第172 頁民事準備狀、第206 頁民事準備㈡狀】。
經核，原告所為訴之變更追加，係基於同一買賣契約之基礎事實而縮減其聲明，核與首揭法條規定相符，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於民國103 年3 月15日以總價款3,700 萬元向被告購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號、502 地號土地，及其上同小段32105 建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路00號13樓之1 ）、同小段32177 建號停車位（下合稱系爭房地）。
依兩造不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所載，建物之13樓面積為120.58平方公尺，陽台11.63 平方公尺，雨遮3.17平方公尺，車位面積8.56平方公尺、共有部分面積34.71 平方公尺、24.10 平方公尺，共計202.75平方公尺，即61.33 坪，每坪單價為60萬3,293 元。
系爭房地於103 年5 月28日辦理交屋完竣，又原告於108 年4 月間委託仲介公司出售系爭房地時發現系爭房地13樓建物（下稱系爭建物）面積有誤，正確面積應為113.21平方公尺，短少面積2.2294 坪（即7.37平方公尺），應減少價金134 萬3,561元。
原告即委請103 年仲介兩造成交之仲介人員於108 年5月23日聯絡被告，請求因面積短少應減少價金返還差價，惟不獲被告置理。
被告未依約定交付面積120.58平方公尺之13樓建物，致有使用面積短少2.23坪，造成系爭建物價值減損，又系爭建物面積短少部分，係客觀上給付不能，此短少部分之買賣係屬原始之不能，而一部之原始不能，亦可使契約一部無效，被告就系爭建物短少7.37平方公尺所溢收之價款，係屬不當得利。
為此依民法第227條第1項、第359條、第246條第1項前段及不當得利法律關係提起本訴，請求擇一為有利之判決。
並聲明：㈠被告應給付原告134 萬3,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下詞資為抗辯：㈠兩造於103年3月15日簽訂系爭買賣契約，並於103年5月28日辦理交屋，原告對於於系爭房地是否有瑕疵乙節，並未履行從速檢查義務，基於保護交易安全以及法律關係之安定性，應足以視為原告業已承認其所受領之系爭房地，自無從主張被告應負瑕疵擔保責任，又本件自交屋日翌日起算自起訴時已逾物之瑕疵擔保所定5 年之除斥期間，原告亦不得依民法第359條規定請求減少價金。
且系爭買賣契約既有效成立，迄今未有撤銷或遭解除而使契約生無效之情形，被告收取價金即非無法律上原因，原告自不得向被告請求返還不當得利。
㈡本件系爭建物實際面積較謄本上記載面積短少之原因並非被告所致，係因系爭建物部分面積抄錄錯誤，而被告係受原告通知後始知此情，被告並無可歸責性，與民法第227條不完全給付之構成要件不符，原告依民法第227條第1項請求被告返還價金即無理由。
縱認被告確實應負瑕疵擔保或不完全給付責任，因地政機關登記錯誤之範圍，僅限於主建物部分，由原登記面積120.58平方公尺更正為113.21平方公尺，減少7.37平方公尺，土地面積並未登記錯誤，因此被告所負瑕疵擔保責任範圍，應僅限於建物部分之登記錯誤所致損失，又依土地法第43條規定之意旨，依土地法所為之登記有絕對之效力，縱然事實狀況與登記狀況並不相符，在將不正確之登記事項撤銷之前，尚不能認為因受錯誤登記事項產生損害，且依兩造簽訂系爭買賣契約時，建物謄本之建物面積仍然記載為120.58平方公尺，因此事實上在108 年5 月地政機關更正登記前，被告並未有短少給付之情形，而係因108 年5月地政機關更正登記後，始確定產生短少給付，因此原告之損害應係發生於108 年5 月地政機關進行更正之時。
退步言之，若以損害填補之法理而言，損害之填補應係將損害回復至應有狀態而非原有狀態，必須將交易後之變動一併考量在內，始符合損害填補之法理，故就原告所受之損害，應係以原告向被告請求之時起算，故計算損害賠償價格之日期亦應以起訴時108 年5 月28日為準，較為適當。
㈢查本件系爭建物於108年4月15日之建物價格經鑑定為21萬7,964元/坪，而鑑定報告並未提供108年5月之房屋價格，而僅提供108年4月15日之房屋價格，故取108年4月15日之房屋價格為計算基礎為宜，又鑑定報告認為系爭房地以及附近物件之價格平穩，故108年4月15日之房屋價格應與108年5月之房屋價格相差無幾。
原告既就建物部分短少受領2.2294坪，折合價金應為48 萬5,929元。
縱或認為原告受有損害之時點為103年3月15日（假設語，被告否認之），系爭建物於103年3月15日之建物價格經鑑定為25萬5,073元/坪，原告既就建物部分短少受領2.2294坪，折合價金則為56 萬8,660元。
因此，原告所得向被告請求減少價金之範圍，應為48 萬5,929元，至多亦不超過56 萬8,660元。
並聲明：1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張103 年3 月15日以總價款3,700 萬元向被告購買系爭房地，及於103 年5 月28日辦理交屋完竣，嗣於108 年4月間出售系爭房地時發現系爭建物面積有誤，正確面積應為113.21平方公尺等情，為被告所不爭執，此部分應堪信為真實。
惟就原告主張應就坪數短少應負不完全給付、物之瑕疵擔保、不能給付之賠償責任一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡被告所交付之系爭建物，有無面積短少之瑕疵？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。
次按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
查系爭契約第1條不動產標示及買賣權利範圍約定：「建築改良物標示：建號：32105 、建物門牌：北投區光明路26號13樓之1 、建物面積：120.58平方公尺、附屬建物：陽台11.63 平方公尺、雨遮3.17平方公尺、出賣權利範圍：全部、隨同主建物移轉共同使用部分：建號32176、面積6266.18 平方公尺、持分554/100000、建號32177 、面積5712.23 平方公尺、持分15/10000、建號32179 、面積2529.12 平方公尺、持分953/100000」（本院卷第16頁）。
嗣臺北市士林地政事務所以108 年5 月15日北市士地測字第1087008879號函：「案經核對96使字第476 號竣工平面圖，旨揭建號建物13層面積確屬抄錄錯誤需辦理更正者，本所業依地籍測量實施規則第278條以108 年北投字第4931號案辦理建物面積更正完竣，更正後13層面積為113.21平方公尺。
」（本院第40頁）。
且臺北市士林地政事務所訴訟代理人到庭陳稱：因108 年有人向地政事務所陳情，說面積有問題請他們釐清，後來就去檢核，其中有一段尺寸為11.175公尺，但是計算時用11.75 公尺計算，錯誤是在地政事務所，是人員以手抄錄時抄錯，因此導致計算結果錯誤，這是在辦理第一次登記時的錯誤，面積短少部分是在主建物部分即室內臥室算到客廳的部分等語（見本院卷第141 、142 頁108 年12月2 日言詞辯論筆錄），復有系爭建物竣工平面圖1 紙在卷可參（本院卷第144 頁），足認系爭建物之主建物實際面積為113.21平方公尺，惟登記錯誤為120.58平方公尺。
本件被告所交付之系爭建物較系爭買賣契約成立時建物謄本之登記面積短少7.37平方公尺，而建物室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用範圍之支配，如有短少，自足以影響買受人買受系爭房屋之價值及效用，揆諸上開說明，堪認此面積之短少，屬於物之瑕疵。
㈢原告得否依不當得利規定請求被告返還溢付之價金？1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條規定甚明。
再按，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。
換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。
被告所交付之系爭建物有面積短少之物之瑕疵，被告應就此負瑕疵擔保責任乙節，已如前述，依上開說明，被告自得請求被告減少價金。
⒉按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民法第356條第1項至第3項定有明文。
又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。
亦為同法第365條第1項所明定。
本件物之瑕疵發現過程，依原告所陳於108 年4 月間委託仲介公司出售系爭房地時始發現坪數短少情事。
而於一般不動產買賣中，買受人通常僅就其目視狀況檢查標的物之性質，當事人並無實際丈量或精確估算不動產面積之專業能力，通常僅得依登記簿所載內容而為評價。
且被告前手購入系爭房地後，持有期間均未發覺此項情形（見本院卷第296 、297 頁109 年7 月29日言詞辯論筆錄），足見上述瑕疵非一般人依其外觀目視即得查知，當原告發現上物瑕疵後之處理情形，依房屋仲介即證人蘇銘正於審理中證稱：伊收到買方用電話跟通訊軟體的通知，告知現在要賣但發覺坪數短少，請伊告知前屋主，是否可以返還減少價金，伊有轉達前屋主，伊用通訊軟體跟邱俊凱通知，把原告給的資料傳給邱俊凱，後來邱俊凱說那是地政問題跟他無關，他說如果對方要告就告，他也是買這樣坪數等語（見本院卷第167 頁109 年1 月8 日言詞辯論筆錄），並有證人蘇銘正和被告聯繫之108 年5 月23日、同月24日簡訊內容與通話紀錄在卷可佐（本院卷第174 至177 頁）。
是原告發現系爭建物登記面積有誤，即透過證人蘇銘正聯繫被告處理與返還減少價金事宜，依原告行使減少價金請求權之時間，尚未逾103 年5 月28日交屋後5 年之除斥期間，是本件原告依物之瑕疵擔保責任行使減少價金請求權，應屬有據。
⒊次按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院101 年台上字第1916號判決意旨參照）。
本件買賣之標的除系爭建物外，尚包含停車位，而關於兩者之計價方式，證人蘇銘正證稱：買方當時是用坪數去算價格，在臺北市買方通常會用坪數單價去計算，會參考時價登錄之價格，坪數單價指的是建物坪數，就賣方立場而言就是出全部總價，不會將房屋或停車位分開算，但他們會跟賣方討論一個買方願出的單價，買方而言，他們計算會加總，會不一樣，當初賣方委託的總價是4,000 多萬，3,700 萬應該是最後總價，就這個案子伊記不得怎麼算，應該是有含車位，屋主委託的時候時價登錄車位大概100 多萬等語（見本院卷第167 、169 頁109 年1 月8 日言詞辯論筆錄），就本件買賣係將房屋、停車位分別計價後，再就兩者加總後磋商總價金，於兩造就酌減總價金比例達成一致合意後，即簽訂買賣契約，而不在再區分房屋、停車位各單獨價金為何。
經本院囑託遠見不動產估價師事務所鑑定，依該所檢送之估價報告書所載，於103 年3 月買賣當時之市場行情，系爭房地之總價為3,974 萬7,760 元，其中系爭建物部分價值為3,814萬7,760 元、停車位部分價值為160 萬元。
則依兩造最終議定總價3,700 萬元之酌減比例換算，本件買賣價金中停車位之價值應為148 萬9,392 元（00000000×0000000/00000000≒0000000 ，元以下四捨五入），則系爭房地扣除停車位價值後即系爭建物之價值為3,551 萬608 元（00000000-0000000＝00000000），以買賣當時記載之13樓面積為120.58平方公尺，陽台11.63 平方公尺，雨遮3.17平方公尺，共有部分面積34.71 平方公尺、24.10 平方公尺，共計194.19平方公尺計算，系爭建物（不包含停車位）每平方公尺單價為18萬2,865 元（00000000÷194.19≒182865），則面積短少後之系爭建物（不包含停車位）價值應為3,416 萬2,839 元【（113.21+11.63+3.17+34.71 +24.1 ）×182865≒00000000】。
從而，瑕疵物與無瑕疵物之價值相互比較後，二者之差額占無瑕疵物價值之比例為3.795%（無瑕疵物價值35,510,608元－瑕疵物價值34,162,839元）÷（無瑕疵物價值35,510,608元）＝3.795%，小數點後3 位以下四捨五入），因此計算應減少之數額為134 萬7,628 元（無瑕疵物價值35,510,608 元 ×瑕疵比例3.795%≒1,347,628 元）。
原告主張物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定請求減少價金，於瑕疵造成價值減損範圍內，被告無該價金之請求權存在，被告此部分無法律上原因受有該利益，致原告受損害，原告依民法第179條規定，請求被告於價值減損範圍內，返還134 萬3,561 元之價金，應予准許。
⒋被告雖辯稱房屋使用面積短少之物之瑕疵，減少價金應就房屋部分計算，不應及於土地之價金，原告請求減少之價金應將建物所坐落之土地應有部分價值予以扣除云云。
惟查，依社會一般通念，購買公寓大廈者，買受人考慮之重點乃在於建物得以使用之面積，而非其土地應有部分之大小，此由房屋交易市場所謂每坪若干元，均係以總價除以建物面積計算，並非以土地面積若干而為計價標準，上情復為證人蘇銘正證述在卷（見本院卷第167 頁109 年1 月8 日言詞辯論筆錄）。
參酌內政部不動產交易實價查詢服務網之查詢須知第4點（單價計算）明載：「含車位之交易案件，如申報人未提供車位總價及車位權利持分面積時，則交易單價係以房地交易總價除以建物移轉面積計算之」（本院卷第292 頁），是以不動產買賣交易價值皆係以建物面積乘以單位價格以形成買賣標的之價值。
本件買賣標的之總價金既以建物面積為計算基準，並非以土地應有部分之面積為計算標準，同理，減少價金之計算方式亦應以建物減少之面積為計算基準，始合乎公平。
故被告所辯原告請求減少之價金應將建物所坐落之土地應有部分價值予以扣除云云，尚非可採。
㈣末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。
本件原告請求被告給付一定之金錢，係以支付金錢為標的，依上開規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達即108 年7 月5 日（見本院卷第54頁送達證書）翌日起至至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由。
四、綜上所述，被告所交付之系爭建物有面積短少之物之瑕疵，原告依民法第359條規定減少價金後，依不當得利之法律關係，請求被告給付134 萬3,561 元，及自108 年7 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
本院並定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
書記官 陳 紀 元
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