臺灣士林地方法院民事-SLDV,109,訴,1452,20240430,1

臺灣士林地方法院民事判決
109年度訴字第1452號
原 告
承當訴訟人 吳政翰（兼被告承當訴訟人）
訴訟代理人 曹詩羽律師
被 告 陳繼盛
訴訟代理人 劉善貞
被 告
承當訴訟人 林文雄
被 告
承當訴訟人 郭宏哲
上 二 人
訴訟代理人 江麗萍
被 告
承當訴訟人 郭川上
訴訟代理人 許培寬律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經臺灣臺北地方法院裁定移送前來，本院於民國113年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按如附表二「應有部分」欄所示之比例分配。

訴訟費用由兩造按如附表二「應有部分」欄所示之比例負擔。

事實及理由甲、程序方面：

壹、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；

前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1、2項定有明文。

本件原由陳兩宜為原告提起訴訟，主張臺北市○○區○○段○○段000○00000○00000○000○00000地號土地（下分稱系爭541號土地、系爭541-1號土地、系爭541-2號土地、系爭542號土地及系爭542-1號土地；

合稱為系爭土地），及其上同小段867建號建物（門牌為臺北市○○區○○○路0段00號，登記坐落於系爭541、541-2、542地號土地；

下稱系爭建物）【系爭土地及系爭建物合稱為系爭不動產；

即如附表一所示之不動產】，係由其與陳繼盛、陳兩全、陳双燕、陳双鳳、陳緹安共有，應有部分除陳繼盛為1/2外，其餘共有人均相同各為1/10；

嗣於審理中，原原告陳兩宜及被告陳兩全、陳双燕、陳双鳳、陳緹安陸續將系爭不動產移轉所有權登記予吳政翰、林文雄、郭宏哲、郭川上（目前系爭不動產共有人之應有部分如附表二所示，亦即：吳政翰、林文雄、郭宏哲、郭川上均各為1/8，陳繼盛為1/2），經吳政翰、林文雄、郭宏哲、郭川上於本件訴訟中聲明承當訴訟（見本院訴字卷㈡第186至188頁、訴字卷㈢第254至268頁），而原兩造當事人均未反對承當訴訟，是上開人等已合法承當訴訟。

至於部分人雖兼為原告、被告之承當訴訟人，然因分割共有物事件係為消滅共有關係，屬形成之訴，共有人間並無訴訟上之對立關係存在，自無限制受訴訟標的法律關係移轉之人同時兼為原告、被告之承當訴訟人之必要，併此敘明。

貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文；

當事人主張之分割方案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更主張之分割方案，亦僅屬補充或更正法律上之陳述，不生訴之變更追加問題。

本件㈠原告、除陳繼盛以外之被告，於訴訟中陸續主張之分割方案包括：⒈變價分割；

⒉先位主張由伊一人於分割後取得系爭不動產全部，而以金錢補償其他共有人，備位主張變價分割；

㈡被告陳繼盛於訴訟中陸續主張之分割方案包括：⒈由伊一人於分割後取得系爭建物之其中一層，而其他共有人取得系爭建物之另一層，並按其等之應有部分比例為分別共有；

系爭土地由全體共有人按目前應有部分比例為分別共有；

⒉由伊一人於分割後取得系爭不動產全部，而以金錢補償其他共有人等情（見北院北司調字卷第5至6頁；

及本院訴字卷㈠第100至102頁、訴字卷㈣第72至74、112至114頁、訴字卷㈥第255至257頁）【本件兩造各自最後主張之分割方案詳如後述】。

依前揭說明，兩造上開所為僅屬補充或更正法律上之陳述，不構成訴之變更追加。

乙、實體方面：

壹、原告起訴主張：兩造共有系爭不動產，共有人之應有部分如附表二所示；

系爭不動產並無因物之使用目的而不能分割，兩造亦無不分割之約定，且系爭建物經指定為歷史建築，依文化資產保存法第21條規定，所有人對歷史建築負有管理維護之責，然兩造未能就管理維護達成共識，不利於歷史建築之保存、維護，為此，爰依民法第823條第1項、第824條第2、3項規定，訴請分割系爭不動產。

又系爭建物如為原物分割予全體共有人，分得面積狹小，獨立使用顯有難以利用，而被告陳繼盛提出之建物分層分割、土地共有之分割方案，顯於法未合；

以歷史建築之維護觀之，系爭不動產予以變價，進而統一產權，相較於多人共有之情形，更有利於文化資產之保護，被告陳繼盛亦可參與買受，或於拍定後行使優先承買權，繼續持有系爭不動產等語。

並聲明：系爭不動產應予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。

貳、被告陳繼盛主張：系爭不動產為陳家祖厝，伊對系爭不動產具有歷史情感，系爭建物經臺北市政府文化局核定為歷史建築後，伊即積極參與並依文化資產保存法之相關規定，配合臺北市政府文化局進行管理維護程序，而系爭不動產既無原物分割之困難，若以變價方式分割，顯侵害伊之權利甚鉅。

又伊原有主張由伊一人於分割後取得系爭不動產全部，而以金錢補償其他人之分割方案，並經訴訟中送臺北市不動產估價師公會鑑定系爭不動產之現值以為金錢找補之計算基礎，惟伊認為該鑑定報告書之估價金額不正確，因為在系爭不動產尚未依歷史建築維護計畫維修好之前，關於可移轉容積利益是不確定的，故伊改回主張分層分割方案；

本件系爭建物屬兩層樓且各樓層均有獨立出入口之建築，自得分層分割，而因伊就系爭建物之應有部分為1/2，其他人之應有部分合計1/2，是伊主張之分割方案為：系爭建物採分層分割（由伊一人於分割後取得系爭建物之其中一層；

其他共有人取得系爭建物之另一層，並按其等之應有部分比例為分別共有）、系爭土地由全體共有人按目前應有部分比例為分別共有之分割方案等語。

參、被告郭川上主張：本件系爭不動產以原物分配顯有困難，應以變價方式分割，方符全體共有人之最大利益、土地使用經濟效益，及保留歷史建物整體文物風貌之公共利益；

系爭不動產經臺北巿不動產估價師公會估價之總價值金額為新台幣1億4,050萬1,237元，此包含系爭土地之可移轉容積價值在內，是系爭不動產以變價分割，在目前交易巿場上之估價，對各共有人為有利，且各共有人在變價分割之拍定後，並非當然喪失所有人之地位，而可以主張優先承購權，取得系爭不動產所有權，自無損於各共有人之利益，是伊同原告主張之分割方案，即系爭不動產應予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配等語。

被告林文雄、郭宏哲主張：同原告主張之分割方案，即系爭不動產應予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配等語。

肆、得心證之理由：

一、查㈠兩造共有如附表一所示之不動產即系爭不動產，應有部分如附表二所示；

系爭土地面積共64平方公尺（即系爭541、541-1、541-2、542、542-1地號土地面積各為16、3、4、36、5平方公尺）；

系爭867建號建物為二層樓房建築，登記坐落於系爭541、541-2、542地號土地上，登記之總面積為100.83平方公尺（即第一層樓面積為34.71平方公尺、騎樓面積為19.84平方公尺、第二層樓面積為46.28平方公尺）；

㈡臺北市政府文化局以101年8月17日北市文化二字第10130366200號公告登錄「臺北市○○區○○○路0段00號」為本市歷史建築（公告事項包括：...「歷史建築種類：宅第（店屋）」、「歷史建築及其所定著土地之地號及面積：建築物坐落土地為臺北市○○區○○段○○段000○000地號等二筆土地（面積約56平方公尺）；

建築物為臺北市○○區○○段○○段000○號（面積約100.83平方公尺）。

（實際保存面積須以保存範圍實測數據為準）」...等語）；

嗣臺北市政府文化局以111年7月26日北市文化文資字第1113027910號公告新增「延平北路2段45號戶外梯」為歷史建築「延平北路2段45號店屋」歷史建築本體，新增「大同區迪化段一小段541-1、541-2、542-1地號」納入歷史建築定著土地範圍，並廢止原公告之面積及地號部分。

上情有系爭土地及建物之登記謄本及異動索引（見本院訴字卷㈢第194至253頁），及臺北市政府文化局101年8月17日北市文化二字第10130366200號公告、臺北市政府文化局111年7月26日北市文化文資字第1113027910號公告（見本院訴字卷㈠第66至69頁、訴字卷㈣第398至402頁、訴字卷㈥第61至63、67至70頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執。

二、關於原告得否訴請分割系爭不動產：

㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：...」，民法第823條第1項、第824條第1 、2項前段定有明文。

㈡、查兩造就系爭不動產並未訂立不分割之特約，且共有人間無法達成分割協議等情，為兩造所不爭執；

又系爭不動產如前述雖有經公告登錄為歷史建築及所定著土地範圍之情形，惟按「為保存及活用文化資產，保障文化資產保存普遍平等之參與權，充實國民精神生活，發揚多元文化，特制定本法。

」、「本法所稱文化資產，指具有歷史、藝術、科學等文化價值，並經指定或登錄之下列有形及無形文化資產：一、有形文化資產：㈠古蹟：...。

㈡歷史建築：指歷史事件所定著或具有歷史性、地方性、特殊性之文化、藝術價值，應予保存之建造物及附屬設施。

㈢紀念建築：...」、「歷史建築、紀念建築由直轄市、縣（市）主管機關審查登錄後，辦理公告，並報中央主管機關備查。

...」、「為利古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群之修復及再利用，有關其建築管理、土地使用及消防安全等事項，不受區域計畫法、都市計畫法、國家公園法、建築法、消防法及其相關法規全部或一部之限制；

其審核程序、查驗標準、限制項目、應備條件及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會同內政部定之。

」、「古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；

其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。」

，文化資產保存法第3、18、26、32條分別定有明文，依前揭規定可知，文化資產主管機關僅進行文化資產價值之審議，並不涉及產權爭議，縱歷史建築及其所定著土地之產權有異動，亦僅明定主管機關享有優先承買權而已，自難認系爭不動產有何因法令限制、或物之使用目的而不能分割之情事，此情亦經臺北市政府文化局以109年11月11日北市文化文資字第1093030464號函覆本院稱：「文化資產保存法對於建物及土地之分割並無相關限制，歷史建築所有權人，仍須依文資法相關規定確實執行管理維護之義務。」

等語在案（見本院訴字卷㈠第64頁）。

準此，本件原告依前揭規定行使共有人之分割請求權，訴請分割系爭不動產，乃正當權利之行使，洵屬有據。

三、關於分割方法以何者為適當：

㈠、按民法第824條規定之裁判分割方式為：「一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」

。

又按請求分割共有物之訴，由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；

定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，但以其方法適當者為限，應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用等，符合公平經濟原則（最高法院49年度台上字第2569號、90年度台上字第1607號判決意旨參照）。

㈡、系爭不動產無法採原物分配予全體或部分共有人之方式：１、查本件兩造於訴訟中最後主張之分割方案，均無表示願意於分割後單獨一人、或由部分共有人取得系爭不動產之全部，而以金錢補償其他共有人者（見本院訴字卷㈥第255至259頁）。

又查系爭土地面積共64平方公尺（即系爭541、541-1、541-2、542、542-1地號土地面積各為16、3、4、36、5平方公尺），坐落土地上之系爭建物登記之第一層樓面積為34.71平方公尺、騎樓面積為19.84平方公尺、第二層樓面積為46.28平方公尺（即垂直投影面積僅50幾平方公尺），而系爭不動產之共有人即兩造共五人，其中應有部分最大者為1/2，其餘四人之應有部分均各為1/8，業如前述，純以系爭不動產上開不大之基地面積而論，如採原物分割予全體共有人五人各自所有，分割後之區塊勢必有過於狹長細小而不利於使用之情形，無法發揮分歸不動產之經濟價值。

２、復查被告陳繼盛雖提出：系爭建物採分層分割（由伊一人於分割後取得系爭建物之其中一層；

其他共有人取得系爭建物之另一層，並按其等之應有部分比例為分別共有）、系爭土地由全體共有人按目前應有部分比例為分別共有之分割方案（見本院訴字卷㈠第100至102頁、訴字卷㈣第72至74、112至114頁、訴字卷㈥第255至257頁）。

惟：

⑴、按「民法第66條第1項所稱不動產之土地定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。

...而所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。

所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。

判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。」

（最高法院108年度台上字第2241號判決意旨參照）。

查系爭建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號）目前實際使用土地位置及情狀如附圖所示，即除建物本體外，於1樓處有毗連之鐵皮建物（附圖「A-1」部分）、外梯（附圖「A-2」部分）、外梯旁相連之水泥塊（附圖「A-3」部分），而於2樓處有外梯上方水泥樓板（附圖「B-1」部分）、2樓廁所外側之水泥建物（附圖「B-2」部分）、1樓通往2樓之內梯上方樓板位置所在空間（附圖「B-3」部分）等情，有本院110年4月19日勘驗筆錄及相片、臺北市建成地政事務所110年9月11日、10月27日函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖）（見本院訴字卷㈡第63至70、73至76、79至89頁，訴字卷㈢第12至14、138至140頁）在卷可考，可知雖建物形式上併存有內、外梯，但外梯通往2樓處因有水泥封頂而實際上無法通行（見本院訴字卷㈡第74、76、82、83頁相片）；

又依卷附系爭建物於39年間辦理總登記之建物平面圖，並無繪製外梯（見本院訴字卷㈡第47至48頁），則系爭建物究有無合法設置之「外梯」以作為1、2樓獨立使用之對外門戶，亦非無疑；

是被告陳繼盛主張將系爭建物分層分割為不同之所有權標的，其適法性洵屬有疑。

⑵、且按「分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院以原物為分配時，除部分共有人仍願維持共有關係，或因共有人之利益或其他必要維持共有之情形外，應將土地分配於各共有人單獨所有。

此觀民法第824條第4項規定自明。」

（最高法院107年度台上字第282號判決意旨參照）。

被告陳繼盛固主張系爭建物採分層分割，其中一層由其他共有人即原告、被告林文雄、郭宏哲、郭川上四人按其等之應有部分比例為分別共有云云，然上開人等均拒絕於分割後維持共有關係，而目前兩造間亦無親屬關係之情感連結或有何共同使用之利益，自無從強令共有人於分割後仍維持共有關係；

是被告陳繼盛主張之分割方案違反消滅共有關係之目的而亦無法採取。

３、準此，本件系爭不動產採原物分配之分割方式，顯有困難。

㈢、系爭不動產應採變價分割方式：１、按若不能原物分割，只得予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人，如此始能將本件土地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨（最高法院82年度台上字第512號判決意旨參照）。

２、查系爭不動產如前述並無適宜之原物分割方案，而如以變價分割方式，使系爭不動產之所有權單純化，有利於發揮不動產之經濟效用，亦有助於歷史建築維護修復計畫之事權統一；

且變價分割方式在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使市場價值極大化，可讓共有人按應有部分之比例分配合理價金，不致損及特定共有人之利益，且兼顧各共有人間之公平；

復依民法第824條第7項規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之」，兩造於變價分割實行階段仍得依自身對於取得共有物之意願、評估自身之資力等，決定是否參與競標或行使優先承買權而取得所有權。

３、準此，本院審酌系爭不動產之情狀、兩造之利益等一切情形，認系爭不動產之分割方法應以變價分割，將所得價金按兩造就系爭不動產之應有部分比例分配為適當。

四、綜上所述，原告請求分割兩造共有如附表一所示之系爭不動產，為有理由，應予准許，分割方式為變價分割，所得價金由兩造按如附表二「應有部分」欄所示之比例分配。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。

六、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告之起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，是本件分割共有物之訴訟費用，兩造均應分擔，始符事理之平。

爰參酌共有人之分割利益等情事，命訴訟費用之負擔按兩造就系爭不動產之應有部分比例負擔。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 曾琬真

附表一（即兩造共有之系爭不動產）：
項目 名稱 權利範圍 土地 臺北市○○區○○段○○段000地號 全部 土地 臺北市○○區○○段○○段00000地號 全部 土地 臺北市○○區○○段○○段00000地號 全部 土地 臺北市○○區○○段○○段000地號 全部 土地 臺北市○○區○○段○○段00000地號 全部 建物 臺北市○○區○○段○○段000○號 全部
附表二（即兩造之應有部分比例）：
當事人 應有部分 吳政翰 1/8 陳繼盛 1/2 林文雄 1/8 郭宏哲 1/8 郭川上 1/8