臺灣士林地方法院民事-SLDV,109,簡上,118,20221011,2

臺灣士林地方法院民事判決
109年度簡上字第118號
上訴人即附
帶被上訴人 李年員
訴訟代理人 施怡君律師
被上訴人即
附帶上訴人 萬主縈
訴訟代理人 辛啟維律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年3 月5日本院士林簡易庭108年度士簡字第1689號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴及為訴之追加，本院於111年9月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於主文第二項命上訴人給付超過新臺幣陸萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

被上訴人附帶上訴及追加之訴均駁回。

第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之七，餘由被上訴人負擔。

附帶上訴、追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。

上開規定，依同法第436條之1第3項規定於簡易訴訟上訴程序準用之。

本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）在原審依兩造間之房屋租賃契約（下稱系爭租約），起訴請求上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），給付民國108年12月至109年2月份之租金新臺幣（下同）15萬元、房屋稅差額4萬2,828元、租賃所得稅37萬5,000元、管理費1萬2,000元，及自109年1月6日起至返還系爭房屋之日止按月給付違約金10萬元、租金5萬元（見原審卷第76頁）。

嗣被上訴人於第二審程序追加請求109年3月至4月之房屋稅差額617元、租賃所得稅1萬9,500元及律師費15萬元（見本院卷一第204、257頁、卷二第33頁）。

核其原訴及追加之訴基礎事實均為兩造因系爭租約所生爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，應予准許。

貳、實體方面

一、被上訴人主張：緣兩造於103年12月27日簽訂系爭租約，約定由伊將其所有之系爭房屋出租予上訴人經營美髮店面使用，租期自104年1月7日起至109年1月6日止，每月租金為5萬元，押租金為15萬元。

然依系爭租約第19條約定，系爭房屋之房屋稅於出租後如稅額增加，應由承租人即上訴人負擔，103年出租時房屋稅原為4,924元，104年變更為營業用稅率，104年至108年房屋稅分別為1萬5,724元、1萬2,912元、1萬2,720元、1萬2,525元及1萬2,333元，此部分房屋稅差額合計為4萬1,594元，並加計109年1、2月之房屋稅差額1,234元，則上訴人應給付伊房屋稅差額共計為4萬2,828元。

又依系爭租約第3條、第22條約定，上訴人應申報系爭房屋之租賃所得稅及負擔該稅額，而系爭房屋之租賃所得稅約定於租約期間前2年半每月6,000元，後2年半每月6,500元，上訴人應給付伊租賃所得稅37萬5,000元。

另上訴人積欠108年12月至109年2月租金，自應給付積欠之租金共15萬元；

且依系爭租約第8條約定，自系爭租約終止起至返還系爭房屋止，上訴人應按每月租金2倍給付違約金10萬元，再加計每月租金5萬元，則上訴人於系爭租約終止後應按月給付15萬元予伊。

詎上訴人於系爭租約終止後未返還系爭房屋，被上訴人業已於108年11月11日、同年月22日分別以存證信函預為終止系爭租約及不續租之意思表示，並請求遷出系爭房屋，均遭上訴人拒絕，爰依系爭租約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及請求給付前開款項等語（原審判命上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付26萬6,590元及自109年1月7日起至遷讓之日止，按月給付7萬5000元，並駁回被上訴人其餘請求。

上訴人就判命給付金額部分聲明不服，提起上訴；

至遷讓返還系爭房屋部分，因上訴人未提起上訴，已告確定，不在本院審理範圍）。

並於本院答辯聲明：上訴駁回。

被上訴人就原審判決駁回房屋稅差額、109年1月至2月房租及每月逾7萬5000元違約金之敗訴部分亦不服而提起附帶上訴，及追加請求109年3月至4月之房屋稅差額617元、租賃所得稅1萬9,500元及律師費15萬元，並聲明：㈠原審判決駁回後開第2項請求部分廢棄；

㈡上訴人應再給付被上訴人21萬7,828元。

二、上訴人則以：被上訴人提出系爭房屋之租賃契約書與伊所持者不符，系爭租約第3條約定手寫稅金之記載為被上訴人逕自填載，該約定應不生效力；

系爭房屋之房屋稅稅率自103年至108年由3.6％降為3％，未為增加，自不符合系爭租約第19條約定；

又系爭租約第22條並未約定系爭房屋之租賃所得稅由伊負擔，應由被上訴人自行申報租賃所得稅，且兩造於簽約時口頭約定，系爭房屋之租賃所得稅於申報時之租金為1萬8,000元，依規定免予申報扣繳，伊未申報即無違反兩造間約定；

另系爭租約第8條約定為損害賠償額之預定，被上訴人僅受有未收取租金損害，違約金應酌減至每月租金1倍計算，並應以伊繳付之押租金抵繳等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決除第1項外部分廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

就附帶上訴及追加之訴答辯聲明：附帶上訴及追加之訴均駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷二第35頁）㈠兩造於103年12月27日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將其所有之系爭房屋出租予上訴人經營美髮店，租期自104年1月7日起至109年1月6日止，每月租金為5萬元，押租金為15萬元（原審卷第7-10頁）。

㈡系爭租約於109年1月6日屆至，未再續約。

㈢上訴人於109年3月30日以存證信函通知被上訴人系爭房屋業已騰空，並於存證信函檢還鐵捲門及大門鑰匙，該存證信函經被上訴人住所之管理委員會於同年月31日簽收（本院卷一第262-266頁）。

㈣上訴人將109年3月份租金5萬元向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）辦理提存（案號：臺北地院109年度存字第532號），並經被上訴人領取完畢。

四、本院之判斷㈠被上訴人請求上訴人給付下列款項，有無理由？⒈房屋租金15萬元⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

民法第421條第1項、第450條第1項分別定有明文。

又承租人惟於租賃關係存續中負支付租金之義務，若租賃關係已經消滅或終止，承租人雖負返還租賃物之遲延責任，出租人亦僅得請求賠償因此而生之損害，不得請求支付租金。

⑵被上訴人雖主張上訴人於系爭租約屆期後未再續約，仍繼續使用系爭房屋，而應支付109年1月7日至同年4月6日租金共15萬元云云，惟查，系爭租約於109年1月6日屆至，而未再續約乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），系爭租約既因屆期而消滅，揆諸前開說明，縱上訴人未返還承租之系爭房屋，被上訴人僅得請求遲延返還房屋所致之損害，不得再請求上訴人給付租金，是被上訴人請求上訴人支付109年1月7日至同年4月6日租金共15萬元云云，核屬無據。

⑶另上訴人雖曾積欠108年12月份之租金未付，惟其已於109年間向臺北地院辦理提存1個月之租金數額5萬元，並經被上訴人領取完畢，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），兩造並同意將被上訴人領取之5萬元作為清償上訴人所積欠之108年12月份租金（見本院卷二第34頁），是被上訴人於本件不得再向上訴人請求支付108年12月之租金，併予指明。

⒉房屋稅差額4萬3,445元被上訴人主張上訴人依系爭租約第19條約定應負擔房屋稅差額，含104年至108年合計4萬1,594元、109年1月至同年2月合計1,234元、同年3月7日同年4月6日617元云云，惟查，系爭房屋之房屋稅稅率及稅額，於102年7月至103年6月按住家用l.2％稅率課徵，應納稅額4,924元；

103年7月至104年1月按非自住稅率3.6％課徵（持有非自住房屋3戶以上），應納稅額9,172元；

104年2月至6月按營業用稅率3％課徵（自104年1月22日起供營業使用），應納稅額5,460元；

104年7月至105年6月按營業用稅率3％課徵，應納稅額1萬2,912元等節，有臺北市稅捐稽徵處士林分處109年1月15日北市稽士林乙字第10955002781號函在卷可憑（見原審卷第72頁），足見系爭租約簽訂前之103年7月至104年1月，系爭房屋已按非自住之稅率3.6％課徵，簽訂後之104年2月至6月改按營業用稅率3％課徵。

準此，系爭租約於103年12月27日簽訂後，系爭房屋適用之稅率既改以營業用稅率3％，顯已低於簽訂前之稅率3.6％，則被上訴人自無系爭租約契約書第19條所定，因訂立系爭租約而增加房屋稅之情形，故被上訴人依上開約定請求上訴人給付房屋稅增加之差額合計4萬3,445元，難認有據。

⒊租賃所得稅：⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

民法第98條定有明文。

又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631號判決參照）。

⑵查被上訴人主張系爭租約第3條後段約定：「稅金另付，管理費另付共6000元/月，前兩年半，後面2年半6500/月」等語，業據其提出系爭租約為憑（見原審卷第8頁），上訴人雖抗辯系爭租約第3條後段為上訴人手寫逕行填載，並未得其同意云云，然查，參以上訴人於原審所提系爭租約，於第3條後段部分亦有如前開文字相同之記載（見原審卷第45頁），顯見兩造就系爭租約第3條後段手寫文字部分已有合意，而上訴人就其抗辯上開手寫文字係被上訴人未經其同意而自行填載一節，既為被上訴人否認，且上訴人未再提出事證予以證明，則其辯稱系爭租約第3條後段手寫文字部分不生效力云云，難認可採。

⑶又系爭租約第19條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」

由此約定可知，兩造就房屋稅、綜合所得稅業已約明若於系爭租約訂定後，致稅額較訂定系爭租約前增加者，應由承租人即上訴人負責補貼差額；

然對照系爭租約第3條後段約定，所謂「稅金另付」，稅金為何項稅金，並未有明確定義，且被上訴人就其前開請求房屋稅增加差額部分，請求依據為系爭租約第19條，然就租賃所得稅部分，卻又改依系爭租約第3條後段為請求，已有矛盾之嫌。

被上訴人雖主張上訴人曾向被上訴人表示由其負擔租賃所得稅云云，惟參以被上訴人提出兩造間LINE對話內容，上訴人向被上訴人稱：「以前我承租的時候我們不是說好18000」、「我沒報房子的稅」、「國稅局都沒跟我聯絡過」（見本院卷一第226-230頁），核其內容僅能說明上訴人是否有依法申報租賃所得稅，及申報之租金為何，並無從依上開內容認定上訴人有表示須負擔租賃所得稅；

再佐以上訴人提出兩造間LINE對話內容，被上訴人曾傳送財政部臺北國稅局大安分局函文照片予上訴人，及請求上訴人於傳送之文件上簽名，並稱：「要趕快補稅，不然會被罰」、「我現在要去國稅局補報稅很急」、「請盡快回我」（見原審卷第58-60頁），揆諸被上訴人傳送予上訴人之文件記載「甲方出租人萬主縈、乙方承租人」、「承租天母西路13巷12號1樓租金為月租金18000元整，壹年為216000元整，非365276元整」（見原審卷第61頁），對照上訴人前開傳送予被上訴人之對話內容，足認兩造僅就系爭房屋申報所得稅之租金額約明1萬8,000元，1年為21萬6,000元（計算式：18,000×12＝216,000），而未有由何人負擔租賃所得稅之明確約定。

甚且，倘兩造訂立系爭租約第3條後段之稅金係指租賃所得稅，何以被上訴人遭稅捐機關確認年度各項所得時，其未依上開約定逕向上訴人主張應依約繳付每月6,000元或6,500元，反而係要求上訴人配合其以每月租金1萬8,000元為申報；

況系爭房屋之管理費於承租期間係由上訴人繳納乙情，亦據其提出繳納收據為憑（見本院卷一第62-64頁），而被上訴人於本院亦稱不再請求上訴人給付管理費等語（見本院卷一第203頁），足認系爭租約第3條後段所指管理費，業已由上訴人自行繳納，實無可能再約定由上訴人支付予被上訴人為繳納。

是系爭租約第3條後段「稅金另付，管理費另付共6000元/月，前兩年半，後面2年半6500/月」，尚難據以認定係指租賃所得稅須由上訴人每月負擔6,000元或6,500元，被上訴人依此約定請求上訴人給付104年至108年租賃所得稅37萬5,000元、109年1月7日至同年4月6日租賃所得稅1萬9,500元（每月6,500元×3月）云云，並非可採。

此外，上訴人亦未證明其個人綜合所得稅有較出租系爭房屋前之稅額為增加，亦無從依系爭租約第19條約定請求就增加部分由上訴人負擔。

⒋違約金30萬元⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第250條第2項、第252條分別定有明文。

又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。

再按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因債權不能實現而受之損害；

債權人自不得更為請求遲延利息及賠償其他損害（最高法院95台上字第336號判決參照）。

⑵查系爭租約第8條後段約定：「乙方……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（見原審卷第9頁），被上訴人雖主張上開約定為懲罰性違約金，然本院審酌上開契約條款並未約明為懲罰性違約金，且兩造亦未約明上訴人於遲延遷讓交還房屋時，除得請求違約金外，尚得請求賠償因遲延所生之損害，是系爭租約第8條後段之違約金，依民法第250條第2項規定，視為損害賠償總額預定性違約金。

⑶又上訴人於租約到期後，至109年3月31日始遷讓交還系爭房屋，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），已如前述，被上訴人自可依此約定請求上訴人給付違約金。

又上訴人未如期遷讓返還房屋，致被上訴人無法使用收益系爭房屋，其所受損害依社會通念為相當於租金之金額，暨審酌兩造經濟情況、被上訴人所受損害程度、上訴人所得利益及社會經濟狀況等一切情事，認兩造以系爭契約第8條所約定之違約金酌減為依1.5個月租金數額計算之違約金，應屬相當。

則被上訴人依此約定請求上訴人自109年1月7日起至同年3月30日止之違約金21萬元（計算式：75,000×84/30＝210,000），自屬有據，逾此部分之請求則不應准許。

⒌律師費15萬元被上訴人主張其委任律師，須支付律師費15萬元，被上訴人依系爭租約第15條約定應賠償其此部分費用云云，惟查，本院既已認定系爭租約第8條之違約金為損害賠償預定總額性之違約金，自已包含上訴人無權占有系爭房屋所致被上訴人之損害在內，則被上訴人依系爭租約第15條約定請求上訴人賠償其支出律師費15萬元云云，自不可採。

㈡上訴人抗辯倘若被上訴人之主張為有理由，應自其提出予被上訴人之押租保證金15萬元予以抵銷，有無理由？⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號判決參照）。

⒉查上訴人向被上訴人承租系爭房屋時，有支付押租金15萬元予被上訴人一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），依上開說明，上訴人所支付之押租金，即應與上訴人因遲延遷讓返還系爭房屋而須支付之違約金21萬元予以抵充，於抵充後，上訴人尚應支付之違約金為6萬元。

五、綜上所述，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付違約金6萬元，為有理由。

逾此部分之請求，則無依據，不應准許。

原審（除確定部分外）命上訴人給付超逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，核無不合，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

至原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，及上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求，核無違誤，兩造就其敗訴部分分別上訴、附帶上訴，指摘原判決不利於己之部分不當，求予廢棄改判，皆無理由，均應駁回。

又被上訴人追加請求上訴人給付109年3月至4月之房屋稅差額617元、租賃所得稅1萬9,500元及律師費15萬元，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴人之上訴，為一部有理由、一部無理由；

被上訴人追加之訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 10 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 陳章榮

法 官 王伯文

法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
書記官 周苡彤