臺灣士林地方法院民事-SLDV,109,簡上,304,20220331,1

臺灣士林地方法院民事判決
109年度簡上字第304號
上 訴 人 何煒達
被 上訴人 若水不動產仲介有限公司
法定代理人 林書文
被 上訴人 田國霖
共 同
訴訟代理人 劉琦富律師
上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國109年8月21日本院士林簡易庭109年度士簡字第1020號第一審判決提起上訴，本院於111年3月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實 及 理 由

一、被上訴人於原審起訴主張略以：上訴人於民國109年初委託被上訴人若水不動產仲介有限公司（下稱若水公司）仲介購買訴外人阮福成所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍187/10000，下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○路000號11樓房屋（即同區段51899、51912、51915、51916建號，下稱系爭房屋，房地合稱系爭房地），並門牌號碼臺北市○○區○○路000號房屋地下二層編號16之停車空間（即同區段51903建號停車位，下稱系爭停車位），雙方約定由被上訴人若水公司為上訴人處理購屋仲介事宜（包含帶看房屋、議價及協助簽訂不動產買賣契約等），並約定仲介報酬為買賣總價金百分之一。

嗣上訴人與阮福成以總價金新臺幣（下同）4,200萬元達成買賣系爭房地合意，並於109年3月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人並委託地政士即被上訴人田國霖辦理系爭房地及停車位之所有權移轉登記、抵押權設定登記、合約書變更及簽約手續等事宜，另約定代書服務費用為26,000元。

其後，被上訴人田國霖依約於109年4月22日辦竣上開所有權移轉及抵押權設定登記等相關事宜，而上訴人與阮福成事後亦於109年5月5日辦理點交系爭房地及停車位完畢。

依約上訴人應給付以成交總價4,200萬元之1％計算之服務報酬即42萬元予被上訴人若水公司，另應給付26,000元代書服務費用予被上訴人田國霖。

惟上訴人除僅給付13,000元部分代書服務費用予被上訴人田國霖外，其餘服務費用則以系爭房屋漏水、系爭停車位權狀無車位編號及約定使用文件等語推託拒不給付。

屢經催索，未予置理。

爰依居間及委任契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（一）上訴人應給付被上訴人若水公司42萬元，及自109年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

（二）上訴人應給付被上訴人田國霖13,000元，及自109年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：伊委託被上訴人若水公司處理購買系爭房地仲介事務，被上訴人若水公司所應盡之義務非僅限於仲介居間伊與阮福成簽約，其中另包含帶伊看屋、產權調查、說明確認現況等事項。

而被上訴人若水公司、田國霖於伊與阮福成簽約前，一再表示系爭停車位「位於地下二層編號第16號」，造成伊誤認為該停車位有獨立權狀、有單獨確認特定之位置、可單獨作為買賣標的，其對象不限於同社區之區分所有權人。

未料，系爭停車位之權狀雖有單獨之建號，但仍屬共有，該權狀上並無任何記載坐落位置以及車位編號，被上訴人亦未提供社區規約、區分所有權人決議記錄、分管契約等足以證明系爭停車位係位於所謂之「地下二層編號第16號」，造成伊根本無從確認該停車位之坐落位置，於該車位權狀並無標示坐落位址及車位編號之情形下，日後均可能發生變動。

被上訴人明知系爭停車位權狀並未明確記載坐落位址及車位編號，仍未據實告知伊上情，對伊刻意隱瞞，造成伊受有停車位價值之損害。

另被上訴人既於系爭契約告知該停車位係位於「地下二層編號第16號」，自應提出相關權狀、社區或住戶規約、區分所有權人會議決議、分管契約等資料證明，被上訴人卻遲未提出。

此外，被上訴人若水公司於簽約前未據實告知系爭房屋有漏水情事，顯有未盡委任契約中之明確報告顛末之義務。

則被上訴人請求伊給付居間或委任報酬，自無理由等語，資為抗辯；

並聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。

三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除所陳與原審相同外，上訴人於第二審程序中補陳略以：伊與阮福成簽訂之買賣契約包含兩部分，除系爭契約外，尚包含不動產說明書（下稱系爭說明書），伊係基於系爭說明書與被上訴人若水公司建立委託關係，系爭說明書上記載「位置：地下層貳層，現場編號第16號」，而系爭停車位之權狀卻未記載車位編號，被上訴人若水公司顯然未完成上訴人對其之委託。

又上訴人未買到系爭停車位係因阮福成從未持有系爭停車位，被上訴人若水公司未注意此事實，讓上訴人簽訂系爭契約，而被上訴人田國霖未發現無車位編號之文件，仍辦理所有權移轉登記，致伊買到無車位編號之停車位，其等均違反善良管理人之注意義務。

又一有權狀但無車位編號的停車位，與一個有獨立權狀並有車位編號的停車位，前者的經濟價值相對較低，該等資訊係上訴人決定是否簽訂系爭契約之重要事項，被上訴人未盡告知義務，致上訴人買到經濟價值較低之無車位編號停車位而受有差價損失，該損失不應由上訴人承擔，既然被上訴人未履行應盡之義務，即不應獲取報酬。

並上訴聲明：（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。

四、被上訴人則於第二審程序補陳：85年以前沒有車位編號之登記，系爭停車位業經阮福成點交予上訴人並由上訴人使用至今，被上訴人亦已偕同上訴人至系爭房屋管委會辦理變更第16號車位使用人為上訴人，被上訴人已忠實履行契約義務，上訴人拒絕給付服務費，實屬無據。

並聲明：上訴駁回。

五、本院之判斷

（一）關於被上訴人若水公司部分：按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項分別定有明文。

經查；

1.被上訴人若水公司主張上訴人於109年3月3日經其仲介向阮福成購買系爭房地及停車位，其等於同日簽訂系爭契約，嗣於109年4月22日辦妥所有權移轉登記，並於109年5月5日辦理不動產點交完成等情，業據被上訴人於原審提出不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本、房屋點交確認書及存證信函等件等為證（見原審卷第9至13、16至29頁），復為上訴人所不爭執，堪信為真實。

2.被上訴人於109年3月3日與阮福成簽訂系爭契約後，即在上訴人若水公司提出之服務報酬確認單上簽名確認本件居間報酬為42萬元等情，有服務報酬確認單在卷可稽（見原審卷第13頁），上訴人並不爭執其上簽名為真正，是被上訴人主張其曾與上訴人約定仲介系爭房屋之居間報酬為42萬元，並經上訴人簽名確認等情，堪以採信。

此外，依該服務報酬確認單上記載：「說明：一、本經紀業協助客戶(買賣方或承租出租方)為訂約之機會或為訂約之媒介，於不動產買賣契約(或租賃契約)簽立時，所提供之居間服務即已完成，客戶應給付仲介服務費之報酬予本經紀業。

二、報酬收取時機；

租賃或買賣契約簽立同時一次收取。

三、本確認單即為收據，於客戶支付服務費時由承辦人提供，發票則於款項收齊兩週內以郵寄方式提供。」

等情，則上訴人與被上訴人若水公司間關於仲介系爭房地及停車位之買賣事宜，性質上屬媒介居間，即上訴人給付報酬之義務係於不動產契約簽訂時發生。

而上訴人與阮福成已於109年3月3日簽訂系爭契約，為兩造所不爭執，則上訴人即有依約給付被上訴人42萬元服務報酬之義務。

3.上訴人以：被上訴人若水公司於其簽訂系爭契約前向伊表示系爭停車位位於地下二層編號第16號，但其權狀上並無記載坐落位置以及車位編號，被上訴人若水公司亦未提出社區規約、區分所有權人決議記錄或分管契約足以證明其所購買停車位為地下二層編號第16號，且車位權狀未標示坐落位址及車位編號，日後可能發生變動。

被上訴人明知系爭停車位權狀並未明確記載坐落位址及車位編號，未據實告知，造成停車位價值損失云云。

惟查：⑴依上訴人所提出不動產現況說明書中記載在本基地共持有壹個車位，委託銷售壹個車位，地下貳層，現場編號第16號，隨同建物移轉；

有獨立權狀，建號51903等情（見本院卷第38頁），是依不動產現況說明書記載停車位建號，並記明現場編號16號，可見登記為建號，編號16號為現場編號，該不動產說明書上並無表明系爭車位土地登記為編號16號，且從上訴人所提出之銷售物件簡介上亦僅記載：附壹個車位、停車位13.71坪；

另上訴人所提出之產權調查表上亦僅記載車位面積13.71坪，又系爭停車位確實有獨立所有權狀一節，亦有上訴人所提出之建號00000-000號、持分730分之12之所有權狀等在卷可按（見本院卷第32至40頁），是依上訴人所提出之買賣不動產之相關文件中，並未記載系爭停車位之所有權狀上有記載編號16號或是交易之系爭停車位之所有權狀上有記載停車位之編號之文義甚明，是難以認定上訴人所主張被上訴人若水公司未使其購買到不動產現況說明書中所約定之停車位而違反居間契約之忠實義務或是委任契約之善良管理人注意義務。

又上訴人雖提出不動產經紀業管理條例之內政部函解釋內容（見本院卷第140頁），惟從上揭內容中，亦無法推導出上訴人所主張被上訴人若水公司有向其說明系爭停車位所有權狀上並未記載車位編號之義務，尚難採為對上訴人有利之認定。

⑵查區分所有建物之地下層及屋頂突出物，依主管機關備查文件非屬共同使用性質且已編列門牌者，得申請單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記，其原意係認非法定停車空間等得視同一般區分所有建物辦理登記。

按以主建物（非共用部分）登記之停車空間產權及車位登記方式，內政部前以85年2月27日台內地字第8573716號函釋有案，係依申請人之申請及建物測量成果圖內容（按竣工圖轉繪所劃設之停出位，編號與註明停車位數量）辦理登記。

來函所附建物資料（即系爭停車位），係於82年間建築完成及辦竣建物所有權第一次登記，當時尚未能依內政部前開85年2月27日函釋登載車位編號等情，有內政部109年10月12日台內地字第1090264978號函在卷可按（見本院卷第146至147頁），足見系爭停車位所有權狀未記載停車位編號係因第一次所有權登記時法令並無登載車位編號規定所致，則被上訴人若水公司依據系爭車位實際具有獨立所有權狀，且現場車位編號為16號等情，居間仲介上訴人購買系爭停車位，符合相關土地登記法令情形，在無法認定上訴人與被上訴人間就系爭停車位之交易，有成立關於停車位所有權狀記載車位編號之約定下，尚難認被上訴人若水公司有何違反忠實注意義務而造成上訴人停車位價值損失情形。

⑶另依據蘭開廈管理委員會109年9月11日蘭28管字第109091101號函：有關地下2層車位編號16目前由何戶使用及提供停車位分管協議書影本一事。

說明如下：有關地下2層車位編號16，目前歸屬於431號11樓，所有權人：何煒達。

查本社區管委會並無停車位分管協議書，目前僅能提供停車位置示意圖及樓層戶號對照表等情，並附據停車位置示意圖及樓層戶號對照表（見本院卷第142至145頁）。

足見不動產現況說明書中所記載之系爭停車位（即編號16號）確實已交付並屬於上訴人所有，可見被上訴人若水公司確實已經完成居間行為。

而且系爭房屋所在之公寓大廈管理委員會並無停車位分管契約，當無法交付予上訴人。

至於上訴人辯稱系爭停車位權狀上並無記載坐落位置、車位編號，賣方亦未提出停車位分管協等證明文件云云，然查本件上訴人係與阮福成簽訂不動產買賣契約，被上訴人若水公司並非該買賣契約當事人，基於債之關係相對性原則，上訴人亦不得執此作為拒絕給付上訴人服務報酬之理由。

4.上訴人又以被上訴人若水公司於簽約前未據實告知系爭房屋有漏水情事，顯未盡明確報告顛末之義務云云。

為被上訴人若水公司所否認，並以僅為系爭房屋浴室外的木地板有水痕並非漏水等情置辯。

惟以上訴人雖舉LINE對話內容略以：「何先生好我們店長請泥作師傅估算蘭開廈滲漏水的工程地方，工程金額約15000元！但不復原拆除部分！請您確認，若OK請您給我們您的銀行帳號，我們請屋主將漏水補助款匯入您帳戶！同時我們會請您簽一份確認文件！這樣您就可以開始您的裝修工程！」等內容（見本院卷第194頁），並無法認定該內容所指系爭房屋滲漏水工程之內容為何，亦當無法推認上訴人所指漏水情形確實存在。

況且上訴人於109年3月3日與阮福成簽訂系爭契約後，即在被上訴人若水公司提出之服務報酬確認單上簽名確認，顯見被上訴人若水公司已完成上訴人所託事項，已難謂被上訴人公司有未盡明確報告顛末義務情形。

是尚難認上訴人所指系爭房屋有漏水情事為真實可採。

5.綜上，上訴人與被上訴人若水公司間確實約定居間報酬42萬元，且上訴人並無法證明被上訴人若水公司有何違反居間契約忠實辦理義務，而不得請求居間報酬之情形。

是被上訴人若水公司依居間法律關係，請求被上訴人給付42萬居間報酬，即為有理由，應予准許。

（二）關於被上訴人田國霖部分： 1.被上訴人田國霖主張上訴人於109年3月3日委託其辦理申報土地增值稅、契稅、印花稅、領取稅單，及系爭房地及停車位之所有權移轉登記、抵押權設定登記等事宜，業據提出委託書、服務收費明細表、土地及建物登記第一類謄本等為證（見原審卷第14至18頁），復為上訴人所不爭執，堪信為真實。

2.又上訴人於109年5月5日與阮福成辦理系爭房地及停車位點交完成後，被上訴人田國霖提出之服務收費明細表上簽名確認本件代書服務費用為26,000元等情，有服務收費明細表在卷可按（見原審卷第15頁），上訴人並不爭執其上簽名為真正，堪認被上訴人田國霖主張其受上訴人所託，為上訴人辦理系爭房地及停車位之所有權移轉登記、抵押權設定登記等事宜，兩造約定代書服務費用為26,000元等情，應堪採憑。

3.上訴人抗辯：上訴人係委託被上訴人田國霖按系爭契約書辦理產權移轉登記，依系爭契約書建物標示之停車位標示清楚列出停車位是有獨立權狀位在地下貳層編號16，但被上訴人田國霖取得辦理過戶文件關於阮福成出售停車位係沒有車位編號，此2停車位是有差異，但被上訴人田國霖並未向上訴人提出，故被上訴人顯有未盡明確報告顛末義務，並違反地政士法第26條之規定，自不得請求委任報酬云云，但為被上訴人田國霖所否認。

經查，系爭買賣契約第1條項下三、停車位標示、本停車位為地下二層，坡道平面車位，共1座。

車位編號16號、權屬：所有權，有獨立權狀等情（見原審卷第9頁背面），惟依上揭文義內容，並未明文約定停車位之獨立所有權狀必須記載車位編號16號，況且，依前述內政部109年10月12日台內地字第1090264978號函釋內容（見本院卷第146頁），足見系爭停車位所有權狀未記載停車位編號係因第一次所有權登記時之法令並無登載車位編號規定所致，並非二者有所不同，且在系爭買賣契約未明文約定必須取得記載停車位編號之獨立所有權狀下，則被上訴人田國霖依據系爭買賣契約記載，依據現行法令下所為登記，並無上訴人所指被上訴人田國霖顯有未盡明確報告顛末義務，違反地政士法第26條規定之情形，是上訴人抗辯：自不得請求委任報酬云云，並非可採。

4.綜上，本件被上訴人田國霖既已完成受託事項，上訴人依約自有給付被上訴人田國霖26,000元代書服務費用之義務，然上訴人僅給付其中13,000元，尚積欠13,000元未給付，則被上訴人田國霖據此請求上訴人給付剩餘之13,000元代書服務費用，即屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依居間及委任法律關係，請求上訴人分別為42萬元、13,000元之給付，為有理由，應予准許。

從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第二庭審判長法 官 陳章榮
法 官 蔡子琪
法 官 方鴻愷
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 陳紀元