臺灣士林地方法院民事-SLDV,111,訴,1361,20230922,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1361號
原 告 王嘉琪
訴訟代理人 吳翊誠律師
被 告 馥記山莊管理委員會
法定代理人 林樹農
訴訟代理人 胡美慧律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國112年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣捌拾柒萬壹仟伍佰參拾元。

二、被告應自民國一百一十一年五月一日起至民國一百一十四年四月三十日止（如被告將新北市○○區○○段○○○○○○○地號土地如附圖所示占用部分返還原告之日早於民國一百一十四年四月三十日，則至該返還之日止），按月給付原告新臺幣壹萬伍仟壹佰陸拾陸元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣捌拾柒萬壹仟伍佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項到期部分於原告按月以新臺幣伍仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如按月以新臺幣壹萬伍仟壹佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；

前揭法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；

民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。

本件被告之法定代理人原為高靜怡（見本院卷第30頁），嗣於本院審理中變更為林樹農，被告具狀陳明由林樹農承受訴訟（見本院卷第108頁），其聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：其為新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）所有權人。

被告則為新北市汐止區馥記山莊之管理委員會，其長年以設置水池、擋土牆、植栽等物之方式無權占用系爭土地如附圖所示之區域，面積達3,791.52平方公尺。

系爭土地屬山坡地，地勢高低不平，由現場整體設置觀察，可認被告係以水池、擋土牆及植栽為庭園造景與水土保持之用，並緊鄰馥記山莊社區，顯為被告占用無疑。

縱原告前手曾出具土地使用同意書，亦屬其等間之債權行為，不得拘束原告。

爰依民法第179條規定，請求被告依上開占用面積按系爭土地申報地價年息6%計算回溯起訴前5年期間即自民國106年5月1日起至111年4月30日止之相當於租金之不當得利總額新臺幣（下同）5,459,040元，並自111年5月1日起至114年4月30日止，按月給付原告90,984元等語。

並聲明：㈠被告應給付原告5,459,040元；

㈡被告應自111年5月1日起至114年4月30日止，按月給付原告90,984元；

㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第140頁、第169頁第8至9行）

二、被告則以：系爭土地緊鄰馥記山莊社區，屬植栽覆被之山坡地，屬無圍籬之開放空間，二者無法釐清界線，且植栽係由何人所植已不得而知，被告完全不知有占用系爭土地。

又馥記山莊為坐落在新北市汐止區秀山路山坡地之社區，由訴外人馥記建設開發股份有限公司（下稱馥記建設公司）出資興建，其於興建之初，業已取得系爭土地原所有權人出具之土地使用同意書（下稱系爭土地使用同意書），而系爭土地區域內之水池、擋土牆、植栽等均屬馥記建設公司移交管理之範圍，被告自屬有權占有。

原告於95年購買系爭土地前理應已勘查而得知土地使用狀況，其明知仍為購買。

縱認原告請求有理由，惟系爭土地為庭園造景，開放大眾觀賞，被告並未因而受有相當於租金之不當得利，以6%計算亦屬過高等語置辯。

並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；

如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。

三、原告主張其為系爭土地所有權人；系爭土地如附圖所示之區域，現況分別為水池、擋土牆、植栽等使用等情，有系爭土地登記簿謄本（見本院限制閱覽卷）、新北市汐止地政事務所複丈成果圖（即附圖）、本院勘驗筆錄及系爭土地現況照片在卷可稽（見本院卷第60至62頁、第44至55頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。

四、得心證理由： ㈠被告確有占用系爭土地：被告爭執未占用系爭土地云云，經查：被告自承系爭土地原所有權人於馥記山莊興建時，有出具系爭土地使用同意書供建商申請建照，此節亦有新北市政府城鄉發展局函檢送之土地使用同意書清冊附卷足憑（見本院卷第118至122頁），兩造就此節復不爭執。

足認系爭土地應屬馥記山莊社區當初興建時，或為符合山坡地開發之相關法令規範、或建商為爭取更佳建築條件之建蔽率或容積率，依據相關法令而整體為申請建築執照所需之土地；

再參以系爭土地現況為如附圖所示A部分水池、B部分擋土圍牆及C部分植栽，被告訴訟代理人並表示A、B、C部分均為建商於馥記山莊社區建造完成後現狀移撥予被告，被告並無做任何更改，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第44至46頁）。

顯然馥記建設公司係將前揭水池、擋土牆、植栽等，以公設性質移交予被告；

再觀諸C部分植栽入口處，並有「私人空地禁止進入 馥記山莊管理中心」、「此區為私人產業非本社區住戶及登山遊客，嚴禁由此進入違者報警，後果自行負責。」

之告示牌（見本院卷第54頁編號10照片、第55頁照片），顯然被告業將B部分擋土圍牆及C部分植栽，置於其實力支配之下，更遑論A部分水池更為社區庭園造景之用。

則被告抗辯其未占用系爭土地，並不足採。

㈡被告係有權使用系爭土地： ⒈按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決要旨參照）。

⒉系爭土地業據原土地所有權人出具系爭土地使用同意書，業如前述，顯見原土地所有權人與馥記建設公司間應有成立合法使用系爭土地之契約（下稱系爭使用契約），或為租賃契約、或為使用借貸契約；

而原告復自承系爭土地屬山坡地，地勢高低不平，由現場整體設置觀察，可認被告係以水池、擋土牆及植栽為庭園造景與水土保持之用，並緊鄰馥記山莊社區，而為被告占用等情，且前揭水池、擋土牆、植栽等存在已久，顯然早於原告購買系爭土地之前，足見原告於購買系爭土地之時，實已明知被告占用系爭土地之現況，故原告已可預見原所有權人與被告前手建商間所成立之系爭使用契約。

又被告前手建商與系爭土地原所有權人間之系爭使用契約雖為債權契約，該債權關係雖未經以登記為公示方法，然原告於知悉此狀況下，猶願購買系爭土地，縱使系爭使用契約未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，縱令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，參照前開說明，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，基於債權物權化之法理，使該債權契約對受讓土地之原告發生效力，始能維持系爭使用契約原先所欲達成之目的，自應使原告繼續受系爭使用契約之拘束。

從而，被告占用系爭土地，為有權占用。

㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利有理由： ⒈被告因系爭使用契約而有權使用系爭土地，業如前述。

惟按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。

以占有使用土地為標的所訂立繼續性債權契約之目的倘在配合社區發展，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安定，使締結該債權契約之本旨得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。

就具體個案情形，如社區團體成員究與第三人間無任何法律關係，卻因而受有利用土地之利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制，第三人自非不得請求返還不當得利；

縱認第三人應受占有法效之拘束，如該債權契約未約定使用對價且難謂有永久無償使用之合意，但無償使用之情事繼續存在，將顯失公平者，亦同（最高法院109年度台上字第1821號民事判決亦同此意旨）。

又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。

⒉查被告占用系爭土地雖屬有權占用，惟此僅係衡量原告對其所有之系爭土地，與被告對其社區建築用地之使用，相互間權利實現內容之調整，以符社會正義之要求，非謂被告得永久並無償使用土地，進而架空原告對系爭土地之所有權利。

是以原告雖應受占有法效之拘束，然被告之前手建商與原所有權人間之系爭使用契約，是否有約定使用對價及其數額，均未見被告主張及舉證，是以難認系爭使用契約有永久無償使用之合意。

而被告無償使用之情事如仍繼續存在，將顯失公平，則被告所受得以使用土地之利益，對原告而言，仍屬欠缺法律上原因，致其受有喪失使用系爭土地之損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付占用系爭土地相當於租金之不當得利，為有理由。

㈣原告得請求被告給付相當於租金之不當得利之數額： ⒈按城市地方建物之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。

前項規定，依同法第105條規定，於租用基地建築建物準用之。

而所謂土地價額，依土地法施行法第25條及土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價而言；

又依平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。

所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

⒉查系爭土地位在新北市汐止區秀山段之山坡地，現況為馥記山莊社區範圍內之水池、擋土牆、植栽等，最近便利商店為7-11汐峰門市，距離為1.3公里、最近之超市為家樂福汐止大同店，距離為1.6公里、距離汐止火車站為1.7公里，交通尚稱便利，生活機能尚可，有本院勘驗筆錄及現況照片存卷可參（見本院卷第44至55頁）。

本院審酌系爭土地周邊環境、商業繁榮程度、被告使用系爭土地現況之方式大部分為山坡地植栽使用等情狀，認被告占用系爭土地所受利益，應以土地申報地價年息1%計算為適當。

據此計算，被告應給付原告占用系爭土地相當租金之不當得利數額：⑴起訴前回溯5年內即106年5月1日至111年4月30日之間期因占用系爭土地所獲得相當於租金之不當得利總額為871,530元；

⑵自111年5月1日起至114年4月30日止（如被告將系爭土地如附圖所示占用部分返還原告之日早於114年4月30日，則至該返還之日止），按月給付之數額為15,166元（計算式均如附表所示），為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告依民法第179條之法律關係，請求被告給付如上述之相當於租金之不當得利數額，洵屬有據，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
民事第三庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
書記官 鍾堯任