臺灣士林地方法院民事-SLDV,111,訴,1725,20230918,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1725號
原 告 繆偉強
訴訟代理人 吳存富律師
黃韋儒律師
複代理人 彭志煊律師
被 告 方肇揚
上列當事人間調整租金事件，本院於民國112年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告向原告承租臺北市○○區○○街○○巷○○號三樓房屋之租金，應自本判決確定日起，調整為每月新臺幣壹萬柒仟元。

訴訟費用由兩造各負擔二分之一。

事實及理由

一、原告聲明：㈠如主文第一項所示房屋之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月新臺幣（下同）22,000元。

㈡訴訟費用由被告負擔。

二、事實摘要：原告將如主文第一項所示房屋（下稱系爭房屋）出租被告，每月租金15,000元，民國94年2月5日租期屆滿，被告繼續使用，並按每月16,000元繳租，原告亦未反對。

茲：㈠原告以系爭房屋所在區域繁榮、交通便利，地價漲幅已達2.85倍，現有租金與四鄰相較，顯然偏低，乃訴請調整。

㈡被告則以屋況不佳，可得使用範圍變小，僅同意調整為每月17,000元。

三、法院判斷： ㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得依民法第442條規定，聲請法院增減其租金，因屬形成之訴，原告祇須聲明請求調整即可，無須主張特定之數額，法院亦不受兩造主張之拘束。

至於租金是否需要調整，應以契約成立時及訴請調整時之價值相互比較，參考租賃物之交易價值、所在地域繁榮程度、鄰近租金、稅額增加、使用狀況等情形，決定增減之標準。

㈡查兩造房屋租賃契約，於94年2月5日屆滿後，被告仍繼續居住使用，原告並未反對，業以不定期限繼續契約，原告主張系爭房屋鄰近國小公園，有公車捷運，生活交通便利，且迄今18年，地價由94年1月每平方公尺65,300元，111年1月漲至每平方公尺177,000元，同地段之租金，目前每坪每月至少1,000元，系爭房屋約25坪可達25,000元，雖非無憑；

但系爭房屋76年建築完成，迄今已36年，被告抗辯屋況老舊殘破，失修嚴重，四處可見壁癌、龜裂、磚破，影響居住使用，亦屬實情，本院堪酙以上各情，認原告請求調整為每月22,000元，尚屬過高，應以被告不反對之每月17,000元為合理，而予調整增加。

㈢增減租金，係由法院判決形成租金數額變動之效力，並無溯及既往之明文，應至判決確定時始發生效力。

其事件性質，類似分割共有物，判決結論雖屬原告有理由，然被告於訴訟中可為抗辯，亦屬伸張或防衛權利所必要，由其負擔訴訟費用顯失公平，爰命由兩造平均分擔。

㈣據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 18 日
民事第四庭法 官 王伯文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 19 日
書記官 蘇婷