臺灣士林地方法院民事-SLDV,111,訴,357,20240403,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第357號
原 告 蘇寶桂
訴訟代理人 蘇志倫律師
複 代理人 彭惠筠律師
被 告 黃粲淇
訴訟代理人 許諺賓律師
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

民事訴訟法第255條第1項但書第1至3款、第262條第1項分別定有明文。

二、林煒翊原起訴請求：㈠被告應自坐落新北市○○區○○段0000地號土地之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號7樓之1，下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地）遷出，將房屋返還原告；

㈡被告應將戶籍自系爭房屋辦理遷出登記；

㈢被告應自民國110年10月15日起至第一項遷讓返還房屋履行完畢之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬5,000元；

㈣願供擔保，請准宣告假執行（本院士林簡易庭110年度士簡調字第1408號卷【下稱士簡調卷】第8-12頁）。

嗣於111年8月11日具狀追加蘇寶桂為原告，並追加民法第179條、第767條第1項中段為請求權基礎（本院卷第39-42頁）。

其後，林煒翊再於112年2月10日言詞辯論期日撤回其訴（本院卷第193頁），另於113年2月22日言詞辯論期日變更聲明㈢之110年10月15日為110年10月18日（本院卷第364頁）。

經核追加請求權部分之基礎事實與原訴同一；

追加原告及撤回起訴部分則經被告同意（本院卷第110、193頁），變更聲明㈢之起算日部分則係基於同一請求事實為減縮訴之聲明，與上開規定並無不合，均應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：被告前因積欠債務，需錢孔急，於110年6月16日與林煒翊簽訂切結書（下稱系爭切結書），約定將系爭房地以740萬元出售予林煒翊，被告得於系爭房地過戶日後3個月內，以全額償還所有債務為條件買回系爭房地，如有逾期，系爭房地所有權則歸林煒翊所有。

被告因而於同年6月17日將系爭房地所有權移轉登記至林煒翊指定之原告名下，林煒翊則於110年6月22日代被告清償銀行貸款665萬8,445元，並於同年月24日將餘款74萬1,555元匯入被告帳戶以支付買賣價金，是系爭切結書性質上為附買回條件之買賣契約。

被告雖曾表示欲回購系爭房地，惟屆期未能全額償還債務並買回系爭房地，已喪失買回權，故系爭房地已確定歸林煒翊所有。

如認系爭切結書為讓與擔保契約，亦已載明被告放棄所有法律追訴權利，林煒翊自無清算義務，且已取得系爭房地所有權。

現原告為系爭房地登記名義人，被告無權占有系爭房地並設籍其中，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定提起本訴，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並返還予原告；

㈡被告應將戶籍自系爭房屋辦理遷出登記；

㈢被告應自110年10月18日起至第一項遷讓系爭房屋履行完畢之日止，按月給付原告2萬5,000元；

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告原靠行於林煒翊經營之裕薪計程車行，並曾向林煒翊借款16萬元，其後林煒翊得知被告仍有經濟壓力，遂提議以系爭房地過戶至原告名下之方式作為擔保，由林煒翊借款740萬元（下稱系爭借款）予被告，並以3個月為借款期限，以利被告償還系爭房地貸款、銀行欠款、先前積欠林煒翊之債務，且訛稱屆時會配合將系爭房地移轉登記予被告配偶名下，以便辦理銀行貸款，被告因而陷於錯誤，與林煒翊成立信託讓與擔保契約（下稱系爭讓與擔保契約），並於110年6月16日簽立系爭切結書後，於110年6月17日將系爭房地移轉登記至林煒翊指定之原告名下。

嗣被告於約定期間內覓得貸款銀行，通知林煒翊協助處理系爭房地移轉登記事宜，並告知取得系爭房地所有權後即可向銀行取得借款並清償系爭借款，林煒翊卻蓄意拖延，不願簽訂買賣契約及辦理系爭房地移轉登記，再以被告未於期限內清償系爭借款為由，主張系爭房地歸其所有。

惟被告係遭林煒翊詐欺，已於另案對林煒翊起訴請求返還系爭房地事件（先後經本院以111年度重訴字第332號、臺灣高等法院以112年度重上字第426號案件審理，下稱另案訴訟）之起訴狀中，表達依民法第92條規定撤銷受詐欺所為系爭讓與擔保契約及讓與系爭房地所有權之意思表示，故被告仍為系爭房地之所有權人。

縱認系爭讓與擔保契約未經合法撤銷，惟系爭房地價值為1,302萬2780元，高於系爭借款債務740萬元，林煒翊自負有清算義務，被告依法主張行使同時履行抗辯權，於林煒翊返還前開剩餘價值之前，被告仍為系爭房地所有權人，自得占有、使用、並設籍於系爭房屋，則原告請求被告遷讓並返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利，依法均屬無據等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，林煒翊經營裕薪計程車行，被告則為靠行司機，前於110年1月27日曾向林煒翊借款16萬元，復因資金需求而於110年6月16日簽立系爭切結書，其上記載「該房屋買賣為甲方借款給乙方740萬元整，供乙方結清原花旗銀行房屋貸款及其他個人債務，為保障甲方權益，乙方完全同意將該房屋過戶於甲方。

若乙方在過戶完成日起算三個月內，無法全額償還所有債務，該土地及建物所有權則永久歸甲方所有，乙方不得異議，並放棄所有法律追訴權利。

若甲方願讓乙方承租…每月租金為2萬5000元」，乙方欄位由被告簽名，甲方欄位則空白。

後被告於同年6月17日將系爭房地以買賣為原因移轉登記為原告所有，林煒翊則於同年月22日為被告清償銀行貸款665萬8,445元，並於同年月24日將餘款74萬1,555元匯入被告帳戶。

惟被告迄未給付740萬元予林煒翊，並仍占有且設籍於系爭房屋，而系爭房地價值為1,302萬2,780元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第52頁、第54頁、第112頁、第120頁、第173頁、第195頁至第196頁、第201頁、第224頁、第230頁、第232頁），並有系爭切結書、華泰銀行跨行匯款回單、土地建物查詢資料在卷可佐（見士簡調卷第16頁、第18頁、本院卷第30頁），是此部分事實，首堪認定。

四、原告主張系爭切結書係附買回條件之買賣契約，因被告屆期未能全額償還債務並買回系爭房地，故系爭房地已確定歸林煒翊所有，縱認系爭切結書係信託讓與擔保契約，亦已載明被告放棄所有法律追訴權利，林煒翊並無清算義務，且已取得系爭房地所有權，則原告身為系爭房地登記名義人，自得請求無權占有系爭房地並設籍其中之被告遷讓返還系爭房屋、遷出戶籍登記，並給付相當於租金之不當得利等語。

被告則以前開情辭置辯。

經查：㈠林煒翊與被告間就系爭房地成立信託讓與擔保契約：1.按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。

次按信託的讓與擔保係指債務人為擔保債務，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權。

因屬擔保物權性質，就具有登記公示外觀之不動產，其讓與擔保之成立，僅需辦理所有權移轉登記與債權人為已足，不以交付不動產擔保物之占有為要件。

擔保之債務清償後，標的物應返還於債務人；

債務不履行時，擔保權人得依約定方法就該擔保物取償。

至於買回契約，乃出賣人於買賣契約保留買回之權利，得返還其所受領之價金，而買回其標的物，此觀民法第379條第1項規定即明。

又讓與擔保與買回契約，均係財產所有人融資之方式，外觀同以移轉所有權為之，二者區別標準，在於讓與擔保之讓與人有擔保目的之債務存在，買回則無，買回權之行使僅為出賣人之權利，而非義務。

2.觀諸系爭切結書所載：「該房屋買賣為甲方借款給乙方740萬元…為保障甲方權益，乙方完全同意該房屋過戶於甲方。

若乙方…無法全額償還所有債務，該土地及建物所有權則永久歸甲方所有」，可知被告係為擔保其與林煒翊間之系爭借款，而將系爭房地過戶至林煒翊指定之原告名下，且被告仍有還款義務，若被告未能償還系爭借款，原告始能確定取得系爭房地之所有權，此顯與買回契約出賣人移轉標的物所有權後，買受人即確定取得標的物所有權，出賣人對買受人不負提出買回價金義務不同，則被告與林煒翊間應係基於以擔保為目的而移轉系爭房地所有權之合意而成立讓與擔保契約，並由被告簽立系爭切結書，洵堪認定。

3.次查，被告於110年5月26日透過LINE傳送系爭房地所有權狀照片予林煒翊後，林煒翊於同年6月2日向被告稱：「我算過你每個月基本應付的車貸＋房貸支出，如果再加上二胎，你會繳不出來」，顯見被告原係考慮以增貸方式籌措資金。

其後，被告復於同年6月10日傳送系爭房地照片予林煒翊，林煒翊則於同年6月15日詢問系爭房地有無車位、車位號碼、坪數，並相約於同年6月16日至系爭房地現場查看，之後僅就花旗銀行房貸結清事宜進行討論，全然未見任何就買賣價金進行議價或關於買賣條件之往來磋商過程（本院卷第146-156頁），實有違買賣交易常情。

況系爭房地價值達1,302萬餘元，此為兩造所不爭執，衡情，被告當無以740萬元之低價出售系爭房地之理，足見被告辯稱系爭房地係作為向林煒翊借用系爭借款之擔保，而非進行買賣交易等語，應屬實情，堪予採信。

由此以觀，系爭房地所有權移轉登記之原因名義上雖為「買賣」，實質上則係讓與擔保之法律關係，要堪認定。

從而，原告以系爭切結書載有「房屋買賣」等文句，且系爭房地係以買賣為原因辦理移轉登記為據，主張被告與林煒翊間成立買賣附買回約定云云，並無可採。

4.被告固辯稱因查覺遭林煒翊詐騙，已於另案訴訟之民事起訴狀中表示撤銷系爭信託讓與擔保契約與系爭房地所有權讓與行為之意思表示。

惟依卷附被告所提另案起訴狀所載（本院卷第88-94頁），被告於該書狀內僅主張林煒翊違反誠信、以不正當行為阻止條件成就，並未表明撤銷系爭信託讓與擔保契約與系爭房地所有權讓與行為之意思表示，是被告此部分辯解，並無所據，尚無足採。

㈡被告雖屆期未清償系爭借款，惟林煒翊仍應負清算義務，在此之前，林煒翊指定之登記名義人即原告仍未取得系爭房地所有權，被告並非無權占有：1.按民法就不動產之讓與擔保並未明定，但不動產之讓與擔保契約，與抵押權設定契約，均同為擔保債權人之債權，所為之擔保方法，在本質上有類似性，故不動產之讓與擔保契約，亦有類推適用民法第873條之1第2項規定，課予該債權人清算抵押物價值之義務，即該債權人請求債務人將該讓與擔保物所有權移屬債權人時，負有清算擔保物價值之義務，且其價值如超過擔保之未償債權，並應返還剩餘價值與債務人或第三人，且其所負返還剩餘價值之義務與債務人交付擔保物之占有間，自有民法第264條關於同時履行抗辯規定之適用。

又按信託的讓與擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。

以故，依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有（最高法院74年度台上字第2307號判決意旨參照）。

2.依系爭切結書所載，被告於系爭清償期屆至時，若尚未償還系爭借款，則系爭房地即永久歸林煒翊指定之原告所有。

而被告迄未清償系爭借款，並經林煒翊委託律師於110年10月14日函催被告遷讓房屋並賠償自同年9月17日起按月以2萬5,000元計算之遲延損害，有該函文存卷可參（士簡調卷第22-25頁），足見林煒翊已因被告屆期未清償系爭借款，而決意以請求交付系爭房地之方式實施擔保權。

惟系爭房地價值為1,302萬2,780元，高於原告實行擔保權所應受償之系爭借款債權額740萬元，業如前述，是依上揭說明，林煒翊自應返還差額562萬2,780元予被告，而林煒翊並未履行前開清算義務，則被告行使同時履行抗辯權，並據此主張本件清算程序尚未完結，林煒翊指定之登記名義人即原告尚未取得系爭房地之所有權等語，自屬有據。

3.原告雖稱：系爭切結書已載明被告放棄所有法律追訴權利，林煒翊並無清算義務云云。

然按「債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第873條第2項禁止之規定」(最高法院85年度台上字第2794號判決意旨參照)，準此，自不允許債權人透過特約限制債務人請求債權人履行清算義務之權利，是原告以系爭切結書約定：若被告無法清償債務，系爭房地即歸林煒翊指定之原告所有，被告放棄所有法律追訴權利乙情為據，主張林煒翊並無清算義務云云，容有誤會，並無可取。

4.揆諸前開說明，原告於林煒翊履行清算義務前，僅得在擔保之目的範圍內行使其權利，尚不得主張被告占有系爭房地為無權占有，是被告既係有權占有系爭房地，自亦有法律上原因受有占用系爭房地之利得。

從而，原告主張其為系爭房地登記名義人，被告無權占有系爭房地並設籍其中，應自系爭房屋遷出，並返還予原告，並將戶籍自系爭房屋辦理遷出登記，且自110年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付原告相當於租金之不當得利云云，均不足憑採。

五、綜上，原告提起本件訴訟，依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定請求被告遷讓返還系爭房屋、遷出戶籍登記、自110年10月18日起至遷讓系爭房屋履行完畢之日止，按月給付原告2萬5,000元，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 3 日
民事第二庭 法 官 蘇怡文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 3 日
書記官 黎隆勝