臺灣士林地方法院民事-SLDV,94,訴,500,20060321,1

臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第500號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳柏廷律師
複代理人 甲○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 曾文杞律師
上列當事人間請求返還減少價金等事件，本院於95年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣貳拾捌萬肆仟陸佰柒拾元及自民國九十四年五月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用除減縮部分由原告負擔外，餘由被告負擔百分之十八，原告負擔百分之八十二。

本判決第一項得假執行；

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾捌萬肆仟陸佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：其於93年4 月2 日以新台幣（下同）1450萬元向被告購買門牌號碼台北市○○區○○街65號建物1 樓、2 樓及地下室一樓停車位（下稱系爭建物）並於同年5 月3日交屋、付款完畢。

嗣原告受該屋之交付後，該屋存有漏水狀況因被告所遮掩塗飾致原告於訂約時無法查知。

後經原告催告被告處理，被告亦僅屢次以油漆、防水漆塗抹，惟無根本性防水處理，每逢大雨即在室內積水並嚴重毀壞室內既有裝潢、地磚以及造成窗台鋼骨鏽蝕等，致原告自購屋之後無法入內使用，亦不敢出租轉售他人，期間雖有人願意以一個月6 萬元至7 萬5 千元等出價承租，原告亦僅得回絕。

原告於93年11月3 日發函通知被告並主張得請求減少價金，被告要求由伊自行雇工修復並保證根治，惟迄今未根治。

為此，對於漏水瑕疵部分依民法第354條第1項前段、第359條，對於相當於租金額之損害賠償依第227條第2項而為請求。

並聲明：（一）被告應給付原告1,597,000 元及自本件起訴書狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息利率5%計算之利息。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物係於93年5 月7 日由被告交付原告後，於93年6 、7 月始因颱風因素發生並發現漏水，其漏水之情事並非於交付時存在；

縱認系爭建物係於93年5 月間開始漏水，亦難認系爭建物於93年5 月7 日房屋交付時即已漏水；

又原告未從速檢查，應認原告怠於檢查並速為通知，應視為承認其所受領之物。

且原告於93年7 月發現漏水並通知被告，則原告至遲應於94年1 月前行使其減少價金之權利，惟原告於94年5 月3 日始起訴行使權利，已逾6 個月，被告自不負瑕疵擔保之責任。

另原告對漏水狀況同意被告得改善至94年10月5 日止，然期限未屆，被告逕於94年5 月3 日起訴請求減少價金，亦屬無理。

另本件系爭建物之漏水，部分原因係洩水孔堵塞，且為原告未於交屋後善為管理系爭建物所致，被告就該洩水孔堵塞所生損害不負瑕疵擔保責任，則原告請求減少價金，自無可採。

又原告主張無法出租之租金賠償，並非加害給付，原告請求賠償，洵屬無據。

又系爭建物係於93年7 月間始發現漏水情事；

且原告於94年11月將系爭房屋轉售他人，則原告請求該7 月及11月之2 個月之相當於租金額之損害賠償，洵無理由。

且出租房屋必須支出各項修繕、損耗及租賃所得稅等費用，原告如有租金之損害，亦同時受有免為支出出租房屋必須之各項修繕、損耗及租賃所得稅費用之利益，應予損益相抵。

末按，原告於93年5 月7 日受領系爭建物後，怠於管理及維護，致房屋洩水孔堵塞，原告亦有過失，應有過失相抵之適用等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造爭點整理如下：

（一）兩造不爭執事項：１、原告於93年4 月2 日以1450萬向被告購買門牌號碼「台北市○○區○○街65號1 樓、2 樓及地下室1 樓停車位」。

２、系爭建物於93年5月7日交屋。

３、被告於94年3 月30日簽訂被證1 （本院卷第59頁）。

４、系爭建物在93年5 月到94年3 月間有漏水。

５、本件利息之起算是自94年5 月31日起算。

（二）兩造所爭執之事項：１、原告請求房屋修復費用是否有理？若有，則金額為42萬7千元是否有據？２、原告請求租金損害是否有理？若有，以每月房租6 萬5 千元，從93年6 月起至94年11月計算18個月，為117 萬元，是否有據？

四、經查：

（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」

，民法第354條第1項前段定有明文。

本件原告主張買賣標的之系爭建物存有瑕疵，係以系爭建物會漏水為據，經查：１、查，系爭建物經委託台北市土木技師公會進行測量，勘察結果，發現「⑴2 樓玻璃帷幕及屋頂樓梯間有2 處，因填縫劑施作不良或龜裂產生滲水情形，研判其為引致雨水滲入室內，造成室內積水之原因。

⑵鑑定試驗時無明顯滲水，但表面有受潮情形者包括有：2 樓天花板、1 樓柱下緣及2 樓外梁3 處。

其中屋頂洩水孔排水不良，形成局部積水，係造成2 樓天花板洩水孔位置周圍及1 樓柱下緣（洩水管埋置於柱內）受潮之原因。

另2 樓外梁產生之白華、油漆剝落現象，研判為雨水經由外牆滲入所造成。

⑶由於上述滲水原因，導致室內裝修受潮損壞包括有室內樓板、梁、柱及牆壁局部脫漆、水漬或金屬框局部區域有受潮脫漆鏽蝕及填縫劑龜裂、塑膠地板變形脫落，部份內部裝修金屬鈑鏽蝕脫漆、樓梯木踏板受潮變形等項」，有該會95年1 月16日北土技字第9530067 號台北市○○區○○街65號1 、2 樓漏水原因及修繕費用鑑定報告書乙份存卷可據。

是原告主張系爭建物漏水，自屬有據。

２、所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

查被告雖以：系爭建物漏水並非於交付時即存在，且係因接縫劑及洩水孔堵塞所致，惟接縫劑本有其效能年限，洩水孔堵塞則係因原告未於交屋後善為管理系爭建物，均非瑕疵等語抗辯。

經查：⑴證人乙○○於本院95年2 月13日言詞辯論時結證稱（詳如本院卷第123-124 頁）：「．．．原告沒有來整理過房子，房子都是保持在當初交屋的現況，．．．我才來打掃頂樓一次外，其他時間房屋都是維持交屋原狀沒有人進入打掃或整理。

．．．當時被告有告訴我他房子出售前曾經找過設計公司加以整理，這漏水問題他會再找該設計公司出來處理，．．．該設計公司承辦人也有跟我聯繫，並實際出來處理漏水事宜，前後總共處理了3 次，但是還是繼續漏水，．．．被告遂另再找其他工人來處理，但還是沒有處理好，整個過程從6 、7 月開始前後已處理了近6 個多月，還是沒有處理好，」。

則依證人之結證可知，系爭建物交付原告後，仍維持建物之原有狀態，原告並未加以改變，則漏水與否之情形於交屋當時即已存在，應屬可期；

又系爭建物於被告出售前曾找過設計公司加以整理，則屋況應屬更新狀態中，亦符常理；

且漏水之問題，非立即可處理完成，亦屬有據。

⑵又系爭建物交付原告後，縱然原告維持交屋後之現狀未曾入住而善為保管，然依常情，除非原告未緊閉門窗以致雨水侵入，否則至多係建物會顯髒亂，應與漏水無涉。

且依上開鑑定報告書所示鑑定結果，認係因『二樓玻璃帷幕及屋頂樓梯間有二處，因填縫劑施作不良或龜裂產生滲水情形』，而研判其為引致雨水滲入室內，造成室內積水之原因；

是以，系爭建物之漏水，實乃因之【填縫劑施作不良或龜裂產生滲水情形】，此與證人前所證「被告出售前曾經找過設計公司加以整理」之結詞相符。

另該鑑定報告書雖言及「其中屋頂洩水孔排水不良，形成局部積水」，然查，積水並非當然造成漏水，否則日常生活中所常見之由水泥所作之水塔，又如何作儲水之用？且該鑑定報告書係稱【填縫劑施作不良或龜裂】，則被告抗辯上情，應屬無稽；

系爭建物確有上開漏水之瑕疵，已堪予認定，出賣人即被告自應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任。

（二）原告請求房屋修復費用是否有理？若有，則金額為42萬7千元是否有據？１、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」

，民法第359條前段定有明文。

則系爭建物確有如上述漏水之瑕疵，已如前述；

則原告主張被告應依前揭規定負瑕疵擔保責任，並依上開規定，請求減少買賣價金，於法自無不合。

２、被告雖抗辯：系爭房屋已於93年5 月7 日即完成交屋，原告於受領系爭建物後，未依通常程序從速檢查，而未即時通知被告，已視為承認其所受領之物，自不得再對被告為瑕疵擔保責任之主張等語。

按，「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

，民法第356條固有明文。

經查，系爭建物之漏水，歷經被告數次維修皆未能根治，且非經專業人員進行辨識，實難以得知，已如前述，是該瑕疵自應屬依通常檢查而不能發見者，即堪予認定；

而原告係於受領系爭建物後、經颱風之雨勢侵襲時，始查覺有漏水異樣，並已於93年7 月間即告知被告，且被告亦前來維修；

尚難認有何怠於通知之情事。

則揆諸前揭規定，自未能視為原告已承認所受領之系爭建物，而免除被告所應負之瑕疵擔保責任。

３、被告復抗辯：原告於93年7 月發現漏水並通知被告，則原告至遲應於94年1 月前行使其減少價金之權利，惟原告於94年5 月3 日始起訴行使權利，已逾6 個月，被告自不負瑕疵擔保之責任；

另原告對漏水狀況同意被告得改善至94年10月5 日止，然期限未屆，被告逕於94年5 月3 日起訴請求減少價金，亦屬無理。

按，「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。」

，民法第365條第1項定有明文；

又前揭價金減少請求權，僅須以意思表示為之，無須以訴為之（最高法院84年台上字第1444號判決參照）。

經查，被告於93年5 月間交屋後大約在6 月至7 月間，即由原告經證人乙○○轉告知房屋會漏水，且被告亦曾找人來維修一事，業如前述；

且原告復於93年11月3 日以律師函告知被告其欲請求減少價金，此亦有該律師函在卷可按（詳如本院卷第28頁）；

又依被告所提之承諾書（詳如本院卷第59頁）內容以觀，該承諾書係被告承諾就該漏水應於94 年4月5 日前修復，並保固至同年10月5 日止，則該6個月之期間，乃屬保固期，非如被告所辯之原告應逾同年10 月5日方得起訴請求，且依證人乙○○另結證稱：「．．．被告將該設計公司的電話交給我，請我與該設計公司聯繫，該設計公司承辦人也有跟我聯繫，並實際出來處理漏水事宜，前後總共處理了3 次，但是還是繼續漏水，．．．被告遂另再找其他工人來處理，但還是沒有處理好，．．．最後原告寄存證信函給被告，被告又找另外一批工人將外牆漆上防水漆，最後有將整個漏水範圍縮小，但還是會漏水。」

；

另復參酌前揭漏水之鑑定報告書係於95年1 月16日所作成，則系爭建物漏水一事尚未處理好，應屬有據，則被告以前詞置辯，自不足採。

４、原告因系爭建物漏水之瑕疵，可得請求減少買賣價金之數額，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院72年台上字第726 號判決參照）。

而查，系爭建物因漏水而修繕之費用，經台北市土木技師公會鑑定結果，認定為284,670 元乙節，有上開鑑定報告書附卷可稽。

綜上所述，原告以系爭建物確有漏水之瑕疵，而依民法第359條之規定，所請求減少之買賣價金，於上開鑑定機關所為價值減損認定之284,670 元之範圍內，核屬有據。

又系爭建物漏水而減少價金，被告受領該部分之價款，雖初有法律上之原因，然因原告行使價金減少請求權後已不存在，係屬不當得利；

至於原告請求被告應將上開所應減少之買賣價金返還原告，雖未為法律上之主張，惟適用法律，係法院之職權，而依原告主張之原因事實，因原告前已將系爭建物買賣原約定價金1450萬元全數給付被告完畢，則被告就其中受領284,670 元部分，顯無法律上原因，並致原告受有損害，核係屬不當得利。

是原告於請求被告給付原告284,670 元之範圍內，於法自無不合；

逾此部分，則不應准許。

（三）原告請求租金損害是否有理？若有，以每月房租6 萬5 千元，從93年6 月起至94年11月計算18個月，為117 萬元，是否有據？１、按最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議要旨謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」

。

是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，僅對於物之瑕疵依瑕疵擔保負其責任，至於將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。

２、本件系爭建物之漏水情形，於買賣契約成立時既已存在，業如前述，則被告僅須就該瑕疵，依民法第354條規定負物的瑕疵擔保責任，並不構成不完全給付之債務不履行問題。

則原告另主張其因系爭建物漏水，致受有相當於租金額之損害，而請求相當於租金額之損害賠償，揆諸前揭決議意旨，自屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告於請求被告給付284,670 元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年5 月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；

逾此部分，為無理由，應予駁回。

六、本判決主文第一項所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，而該部分被告並陳明願供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；

至原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 95 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳梅欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 23 日
書記官 高郁婷