臺灣士林地方法院民事-SLDV,95,訴,1088,20090320,1

臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第1088號
原 告 甲○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 范宗熙律師
被 告 三陽建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 蔡文玉律師
乙○○
上列當事人間請求確認停車位使用權等事件，本院於民國98年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告於原告甲○○㈠將如附表一所示之不動產所有權移轉登記並交付返還予被告，㈡給付被告新台幣壹拾伍萬陸仟捌佰陸拾元之同時，應給付原告甲○○新台幣捌拾萬元，及自民國九十一年四月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告於原告丁○○㈠將如附表二所示不動產設定之抵押權塗銷㈡將該不動產所有權移轉登記並交付返還予被告，㈢給付被告新台幣壹拾伍萬陸仟捌佰陸拾元予被告之同時，應給付原告丁○○新台幣捌拾萬元，及自民國九十一年四月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應分別給付原告甲○○、丁○○新台幣叁拾肆萬零玖佰叁拾叁元、新台幣肆拾壹萬玖仟捌佰柒拾叁元，及均自民國九十六年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決原告甲○○勝訴部分，於其以新台幣叁拾捌萬元供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣壹佰壹拾肆萬零玖佰叁拾叁元為原告甲○○預供擔保後，得免為假執行。

本判決原告丁○○勝訴部分，於其以新台幣肆拾壹萬元供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣壹佰貳拾壹萬玖仟捌佰柒拾叁元為原告丁○○預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查本件原告起訴時，原依據民法第247條、第360條、第363條、第364條，請求被告交付停車位予原告，如不能交付，應給付原告2 人各新台幣（下同）230 萬元（另原告對三陽世界觀大廈管理委員會起訴部分，業經撤回），嗣改依民法第259條、第226條、第260條之規定，請求被告給付原告甲○○、丁○○各230 萬元，及其中各80萬元自民國91年4 月26日起，其中各150 萬元自96年3 月2日民事準備書狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第96、152 頁），經核該變更之訴與原訴之主要爭點均相同，相關訴訟及證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，自可准許，合先敘明。

二、原告起訴主張：91年3 月間，原告甲○○以860 萬元之價格，向被告購買坐落台北縣淡水鎮○○○段油車口小段160-6地號土地權利範圍107/10000 ，及其上門牌號碼台北縣淡水鎮○○路○段94 號8 樓、96號8 樓之房屋，另以80萬元之價格，向被告購買坐落上開土地權利範圍5/10000 ，地下2 樓編號23之停車位（位於954 建號，權利範圍137/10000） ，原告丁○○則以980 萬元之價格，向被告購買坐落上開土地權利範圍112/10000 ，及其上門牌號碼台北縣淡水鎮○○路○ 段86號8 樓、88號8 樓之房屋，另以80萬元之價格，向被告購買坐落上開土地權利範圍5/10000 ，地下2 樓編號24之停車位（位於954 建號，權利範圍137/10000） （上述房屋以下均稱系爭房屋，上述停車位以下均稱系爭停車位），原告2 人並已繳清全部價款。

然原告使用系爭停車位後，竟於95年2 月21日經三陽世界觀大廈管理委員會（下稱社區管委會）發函告知系爭停車位違反區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，而制止原告繼續使用系爭停車位，原告遂自同年月28日起不再使用系爭停車位，被告就系爭停車位買賣部分，顯有不完全給付或給付不能之情事，且無法補正，故原告主張解除系爭停車位之買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款之規定，請求被告返還原告價金各80萬元及自受領時起之利息。

另原告購買之房屋因地處偏僻，如缺乏同棟大樓之停車位，將造成極大之不便，而減損系爭房屋之價值，故依民法第226條之規定，請求被告賠償原告所受損害各150 萬元等語。

並聲明：㈠被告應給付原告甲○○、丁○○各230 萬元，及其中各80萬元自91年4 月26日起，其中各150 萬元自96年3 月2 日民事準備書狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：㈠被告業已將系爭停車位之所有權移轉登記予原告，並交付原告2 人使用，且系爭停車位早經註明於買賣契約中，應認全體共有人就系爭停車位之使用已有分管契約存在，原告自有使用權，管委會公告制止原告繼續使用，顯無理由。

況兩造間之買賣契約第2條第1項、第2項及第24條，業已明確告知系爭停車位屬於自行增設之停車位，原告明知而仍自願以較低之價格購買，被告自不負擔保之責。

是以，被告並無任何給付不能或不完全給付之情事，原告主張解除契約，於法無據。

㈡縱認原告得解除系爭停車位之買賣契約，依民法第259條第1款之規定，其等應負有將系爭停車位所有權移轉登記予被告，並將該停車位交還被告之義務，且原告丁○○就系爭停車位業已設定抵押權予他人，亦應將之塗銷。

另依民法第259條第3款之規定，原告既已使用系爭停車位相當之期間，亦應將該段期間使用之利益即將當於每月租金4,000 元之價額，償還予被告。

且原告上開回復原狀之義務，與其請求被告返還買賣價金，應有對待給付之關係，故主張原告在未履行上開對待給付前，被告得拒絕自己之給付。

㈢系爭停車位與系爭房屋係分別訂立買賣契約，故系爭停車位之買賣契約縱經解除，亦不致影響系爭房屋之價值，且縱認確有減損房屋價值之情事，亦屬解約後所生之損失，並非債務不履行所生之損失，原告自不得請求被告賠償等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為宣告假執行。

四、兩造不爭執之事實：㈠91年3 月間，原告甲○○以860 萬元之價格，向被告購買坐落台北縣淡水鎮○○○段油車口小段160-6 地號土地權利範圍107/10000 ，及其上門牌號碼台北縣淡水鎮○○路○ 段94號8 樓、96號8 樓之房屋，另以80萬元之價格，向被告購買坐落上開土地權利範圍5/10000 ，地下2 樓編號23之停車位（位於954 建號，權利範圍137/10000） 。

原告甲○○業已繳清全部價款，被告亦已移轉上開房地及停車位之所有權。

㈡91年3 月間，原告丁○○以980 萬元之價格，向被告購買坐落台北縣淡水鎮○○○段油車口小段160-6 地號土地權利範圍112/10000 ，及其上門牌號碼台北縣淡水鎮○○路○ 段86號8 樓、88號8 樓之房屋，另以80萬元之價格，向被告購買坐落上開土地權利範圍5/10000 ，地下2 樓編號24之停車位（位於954 建號，權利範圍137/10000） 。

原告丁○○業已繳清全部價款，被告亦已移轉上開房地及停車位之所有權。

㈢原告自91年5 月6 日起占有使用系爭停車位，嗣經社區委會公告制止而停止使用。

五、本件經依民事訴訟法第271條之1 準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷第240頁）：㈠被告就系爭停車位是否有不完全給付或給付不能之情事？原告解除停車位部分之買賣契約，有無理由？㈡原告是否因被告之不完全給付或給付不能，而受有房屋價值減損之損害？其金額為若干？㈢被告主張同時履行抗辯是否可採？金額是否可採？

六、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠被告就系爭停車位是否有不完全給付或給付不能之情事？原告解除停車位部分之買賣契約，有無理由？1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

民法第227條第1項定有明文。

又所謂之不完全給付，係指債務人雖已提出給付，然該給付不合債之本旨而言。

是本件原告向被告購買系爭停車位，被告除應移轉系爭停車位之所有權予原告外，尚應使原告取得合法使用系爭停車位之權利，始能謂已依債之本旨提出給付，否則，僅擁有系爭停車位之產權，卻不能合法利用該停車位停放車輛，顯不符購買停車位之目的，自屬不完全給付。

經查：本件被告雖已依約將系爭停車位之所有權移轉登記予原告，然依被告申請核發使用執照時所製作之竣工圖所示，系爭建物共設有49個停車位，惟系爭停車位並不屬於該原始規劃設置之停車位，而係被告於建築完工後，自行增設之停車位，此為兩造不爭之事實，並經證人即台北縣政府工務局使用管理課人員陳育時於臺灣臺北地方法院95年度自字第48號詐欺刑事案件中結證明確（本院卷第110 頁），又系爭停車位既係在原核准使用之停車空間外，另行增設之停車位，則在尚未經核准變更竣工圖之前，該停車位之使用均屬不合法等情，亦據上開證人於前揭刑事案件中證述綦詳（本院卷第259 頁），則原告主張系爭停車位係非法設置之停車位，自非無據。

且查，系爭停車位坐落之台北縣淡水鎮○○○段油車口小段160-6 地號土地，其面積超過1,500 平方公尺，此有土地登記謄本1 份在卷可憑（本院卷第45頁），依建築技術規則建築設計施工編第60條之規定：「基地面積在1,500 平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道（坡道）。

其供雙向通行且車道服務車位數未達50輛者，得為單車道寬度；

50輛以上者，自第50輛車位至汽車進出口及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。」

，可見系爭建物如欲在原規劃之49個停車位以外，再增設其他停車位，其汽車車道之寬度即應改為「雙車道」之寬度，始符合規定，則被告在未變更車道寬度並報請主管機關核准變更前，即擅自增設系爭停車位，顯已違反上開建築法令之規定甚明。

又系爭停車位因屬違法使用，業經台北縣政府以95年2 月13日北府工使字第0950037759號函通知社區管委會於95年2 月28日前對違規使用自行增設停車位之住戶以書面方式制止，社區管委會遂於95年2 月21日以世觀函字第0950020021號函通知原告等停止使用系爭停車位等情，亦有前述函文各1 件在卷足佐（本院卷第80、154 頁），更足證被告所出售之系爭停車位，確有違反相關建築法令，以致原告無法合法使用之情事，揆諸前揭說明，被告所提出之給付，自屬不完全給付。

2.被告雖辯稱有關系爭停車位屬於自行增設停車位乙節，業經載明於被告與購買戶之買賣契約內，故應認全體共有人就系爭停車位已有分管之約定，原告應屬有權使用，且縱認有無法使用之情事，被告亦無需負債務不履行之責任云云。

然按，「各區分所有權人按其共有人之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定。

住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者，從其約定。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」

、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」

，公寓大廈管理條例第9條第1 至3 項、第15條第1項分別定有明文，是觀諸系爭房屋及停車位之買賣契約，固堪認全體共有人已有將系爭停車位約定由原告管理使用之分管契約存在，然該停車位之設置使用既違反建築法令之規定，前已詳述，參照上開規定，該分管契約亦因違反法令之強制及禁止規定而無效，自難認原告因該分管契約而有合法使用系爭停車位之權利。

至系爭房屋買賣契約第24條及系爭停車位買賣契約之第2條，雖已載明系爭停車位屬被告完工後自行增設之停車位，有該契約書影本共4 件在卷足參（本院卷第11-44 頁），然核其內容，並未註明所謂「自行增設停車位」乃屬違法設置之停車位，日後有遭制止使用之風險，則以一般人對建築法令之瞭解程度，自難分辨系爭停車位是否為違法之停車位，是被告執此辯稱其可不負債務不履行之責任云云，亦不足採。

3.綜上所述，被告雖已將系爭停車位之所有權移轉登記予原告，卻無法使原告合法使用系爭停車位停放車輛，其給付顯不符債之本旨，而屬不完全給付。

又系爭建物業已建築完成，其汽車車道之寬度亦已固定而無從改變，揆諸前揭建築法令之規定，即無法再增設車位，而使系爭停車位成為合法之停車位，是被告就系爭停車位不具合法性之問題，應無法補正，參諸民法第277條第1項之規定，原告自得依給付不能之相關規定主張權利。

從而，原告依民法第256條之規定主張解除系爭停車位之買賣契約，並依民法第259條第1款、第3款之規定，請求被告返還已收價金各80萬元，及自受領時即91年4 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應屬有據，堪予准許。

㈡原告是否因被告之不完全給付或給付不能，而受有房屋價值減損之損害？其金額為若干？1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。

民法第226條第1項第260條分別定有明文。

查本件原告主張因系爭停車位無法合法使用，導致其等所有之系爭房屋價值貶損而受有損害乙節，雖為被告所否認，然經本院囑託泛亞不動產估價師事務所鑑定之結果，認「依台北縣主計處統計台北縣平均每戶擁有0.6 輛汽車及1.65輛機車，及交通部統計資料計算臺灣平均每戶有0.9 輛汽車及1.7 輛機車，換言之每家庭擁有1 輛汽車就有車位之需求，以台北縣市地區擁有1 台汽車以上家庭相當多，因此對於車位之需求相當高，本案若其停車位之買賣契約經解除，除對於住戶本身造成其穩定、便利、安全及私密性之影響外，無車位配置未來亦較不易出售，依上述計算過程及一般市場買賣交易情況等分析，相對也會造成其『房屋』價值減損」，並進而推算原告甲○○、丁○○所有之系爭房屋因此各減損340,933 元、419,873 元之價值，此有泛亞不動產估價師事務所估價報告書1 份可資憑佐（參外放證物第19、20頁），是原告主張其等受有房屋價值減損之損害，於上開金額之範圍內，自堪採信，至超過部分，則乏依據，不足置採。

又前開估價報告書中另稱「持分地下車位減損價值各281,361 元」部分，係指系爭停車位本身價值之減損，此業據泛亞不動產估價師事務所以97年10月14日泛亞（估）字第97081 號函覆甚明（本院卷第229 、230 頁），惟本件有關停車位部分之買賣契約業經原告合法解除，並請求退還全部價金，則該部分價值之貶損，自不在原告得請求賠償之範圍內，併予說明。

2.被告雖辯稱系爭停車位與系爭房屋係分別訂立買賣契約，故無法使用系爭停車位應不致影響系爭房屋之價格，且上開損害係解除契約後所生之損害，應不得請求賠償云云，然衡諸系爭房屋位於台北縣淡水鎮，地處郊區，對自用汽車之需求相對較高，且同棟房屋配屬之停車位因具有使用上之便利性，具有不可取代之性質，故縱使系爭房屋與停車位係分別買受、分別計價，惟在無附屬停車位可供使用之情況下，仍會造成系爭房屋之居住使用上之不便，進而減低其價值，且此乃因被告債務不履行所生之損害，尚非解除契約後所衍生之損害，是被告前述抗辯，自不足採。

3.綜上所述，原告甲○○、丁○○請求被告賠償其所受損害，分別於340,933 元、419,873 元之範圍內，為有理由，應予准許，至超過此金額之部分，則屬無據，應予駁回。

㈢被告主張同時履行抗辯是否可採？金額是否可採？1.按契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，最高法院著有44年台上字第702 號判例。

又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院72年度台上字第1309號判決意旨參照）。

2.查系爭停車位之買賣契約業經原告解除，依民法第259條第1款之規定，原告等自負有將系爭停車位所有權移轉登記予被告，並將該停車位返還被告之義務；

又原告丁○○業就系爭停車位設定最高限額720 萬元之抵押權予訴外人有限責任淡水第一信用合作社，此有建物及土地登記謄本在卷足考（本院卷第139-141 頁），是其亦負有將上開抵押權塗銷之義務，應無疑義。

3.再按契約解除時，如一方受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。

民法第259條第3款亦有明文。

查本件原告於購買系爭停車位後，自91年5 月6日起即占有使用系爭停車位停放車輛，直至遭管委會制止後，始不再使用，此為兩造不爭執之事實，是原告既已使用系爭停車位相當之期間，揆諸前揭規定，自應以與租金額相當之金錢返還予被告（最高法院78年度台上字第611 號判決意旨參照）。

又原告雖主張其自95年2 月28日起即未再使用系爭停車位，並提出管委會95年2 月21日世觀函字第0950020021號函文為證（本院卷第154 頁），然單憑上開函文內容，實無法得知原告停止使用之確實時間，此外，原告復未能提出其確係自95年2 月28日起停止使用系爭停車位之證明，其主張自前開時間起即未再使用系爭停車位，自不足憑採。

再查，原告雖未能舉證其停止使用系爭停車位之明確時間，然於95年4 月21日台北縣政府工務局派員至現場會勘時，系爭停車位之格線業已塗銷，此有台北縣政府工務局會勘記錄表1 份在卷足稽（本院卷第253 頁），應堪認原告最遲於上開時間起，已無法再使用系爭停車位，是本件原告使用系爭停車位之期間應自91年5 月6 日起算至95年4 月21日，共計3年11個月又16日。

又依泛亞不動產估價師事務所製作之不動產估價書所載（參外放證物第13頁），系爭停車位之合理租金應為每月3,300 元，故原告就其於前述占用期間使用系爭停車位所應返還予被告之價額，經核算應分別為156,860 元〔計算式：3300×（3 ×12＋11＋16/30） ＝156860〕。

被告雖主張應以每月4,000 元計算，惟並未提出任何證明以實其說，自乏依據，不能憑採。

4.綜上所述，原告等於解除契約後，應負有將系爭停車位設定之抵押權塗銷後，將所有權移轉登記予被告，並將系爭停車位返還交付予被告之義務，另應分別給付被告156,860 元。

又原告此部分回復原狀之義務，與被告返還價金之義務有對待給付之關係，則被告就此部分提出同使履行抗辯，自堪准許。

七、從而，本件原告甲○○及丁○○請求被告返還系爭停車位之買賣價金各80萬元，及均自91年4 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

惟被告於原告甲○○將如附表一所示之不動產所有權移轉登記並交付返還予被告，且給付156,860 元予被告時，及原告丁○○將如附表二所示不動產設定之抵押權塗銷，並將該不動產所有權移轉登記及交付返還予被告，且給付156,860 元予被告時，始有返還前開價金及利息之義務，故諭知如主文第1 、2 項所示。

另原告甲○○、丁○○請求被告賠償其等所受損害，分別於340,933 元、419,873 元，及均自原告93年3 月2 日民事準備書狀送達被告翌日即96年3 月4 日起，至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，亦有理由，應予准許；

至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 20 日
民事第一庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 23 日
書記官 許秋莉
附表一 （台北縣淡水鎮○○路○ 段86至100 號地下2 樓編號 23號停車位部分）
┌──┬───────────────────────┐
│土地│ 台北縣淡水鎮○○○段油車口小段160-6 地號     │
│    │ 權利範圍5/10000                              │
├──┼───────────────────────┤
│建物│ 台北縣淡水鎮○○○段油車口小段954 建號       │
│    │ 權利範圍137/10000                            │
└──┴───────────────────────┘
附表二（台北縣淡水鎮○○路○ 段86至100 號地下2 樓編號 24號停車位部分）
┌──┬───────────────────────┐
│土地│ 台北縣淡水鎮○○○段油車口小段160-6 地號     │
│    │ 權利範圍5/10000                              │
├──┼───────────────────────┤
│建物│ 台北縣淡水鎮○○○段油車口小段954 建號       │
│    │ 權利範圍137/10000                            │
└──┴───────────────────────┘