臺灣士林地方法院民事-SLDV,96,重訴,374,20090310,1

臺灣士林地方法院民事判決 96年度重訴字第374號
原 告 乙○○○
訴訟代理人 呂偉誠 律師
李宗輝 律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
陳明正 律師
複 代理人 劉永良 律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬貳仟叁佰柒拾叁元及自民國九十六年十月十日起至清償日止，按年息百分之伍計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

被告應賠償原告訴訟費用額新臺幣叁萬捌仟伍佰玖拾元。

本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣柒拾捌萬貳仟叁佰柒拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實 及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時請求被告給付新臺幣（下同）1,900 萬元，及其中1,800 萬元自民國94年10月15日起至清償日止按年息5%計算之利息；

其餘100 萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

嗣於98年2 月24日言詞辯論期日，減縮聲明為被告應給付原告1,288,000 元及自起訴狀繕本送達翌日（即96年10月10日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，其就應受判決事項之聲明為減縮，應屬可許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於94年8 月23日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以1,800 萬元，購買被告所有，門牌號碼臺北市○○區○○路1 段166 巷8 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之臺北市○○區○○段5 小段314地號土地應有部分萬分之498 ，並經兩造履行價金給付及交付房屋義務完畢。

而系爭買賣契約附表之「標的物現況說明書」第30項，有關增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知欄，經被告勾選為「否」，並簽名確認。

詎原告竟於96年5月初，受臺北市政府工務局建築管理處（下稱建管處）告知系爭房屋將於96年5 月8 日進行違章建築拆除。

原告隨即查詢，始知系爭房屋後方法定空地增建之磚造壁體採光棚架，早於93年10月間即遭建管處查報為違建（下稱系爭增建部分），應強制拆除。

被告明知此事，卻在標的物現況說明書上為相反之記載，所為給付為不完全之給付，其買賣標的物亦有瑕疵。

而依鑑定結果，系爭增建部分拆除費用為74,000元、回復費用為172,000 元、因而減損之價值為1,042,000 元，共計1,288,000 元。

為此，爰依系爭買賣契約第2條第2款、第10條第5款及民法第227條、第226條、第359條、第360條規定，請求法院擇一判決命被告為損害賠償或減少價金，並聲明：㈠被告應給付原告1,288,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起（即96年10月10日）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息、㈡訴訟費用由被告負擔、㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊已於買賣契約第2條第1項表明系爭房屋增建或占用部分包括一樓空地及陽台外推。

另「標的物現況說明書」中增建部分被告並勾選為「是」，並未隱瞞系爭房屋有增建。

而兩造早於94年10月14日即已履行價金給付義務完畢，且於系爭買賣契約附件「產權調查表」第4條第4項，明列增建部分（含頂樓、露臺、夾層、一樓空地、平臺、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推等），無所有權，不保證未來不被拆除及可永久使用等語；

同條第5項更約定頂樓、一樓前後院空地增建，買方願依原住戶間協議或使用習慣承受。

可見原告於系爭契約成立時，即已知悉系爭房屋增建部分之權利義務，自願承擔系爭增建部分可能被拆除之風險。

依民法第355條第1項之規定，被告自不負瑕疵擔保之責。

另依系爭買賣契約約定，就系爭房屋依現況移轉，而所謂現況應僅含所有權狀上載明之面積，系爭增建部分並無列入，故系爭增建部分非屬系爭買賣契約之標的，性質上應為贈與，則被告為贈與人亦無須負瑕疵擔保責任，故原告請求減少價金，委不足採等語置辯，故聲明請求駁回原告之訴，如受不利益之判決，願供擔保請求宣告免予假執行。

三、本件不爭執事項：㈠兩造以原告為買方即甲方，以被告為賣方即乙方，於94年8月23日以總價1,800 萬元，就門牌號碼臺北市○○區○○路1 段166 巷8 號房屋及土地（基地地號：臺北市○○區○○段5 小段314 地號、房屋建號：同段51170 建號、共同使用部分51181 、51182 建號）成立買賣契約，詳細契約內容如本院卷第8 至16頁所載。

㈡系爭買賣契約附表之標的物現況說明書第30項增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知，經勾選為「否」，並經被告在說明書上簽章。

㈢系爭買賣契約第2條第2項約定：若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任。

㈣原告已依系爭買賣契約分別於94年8 月23日、94年9 月12日、94年9 月30日各交付原告面額180 萬元之支票以支付簽約款、用印款、完稅款，並均已兌現，另於94年10月14日匯款1,260 萬元予被告支付買賣價金之尾款。

㈤建管處曾於93年10月間通知被告系爭房屋後方法定空地增建之磚造壁體採光棚架為違建應強制拆除。

㈥臺北市議會曾列被告為陳情人，以93年11月26日議祕服字第9303176200號函通知李彥秀議員、臺北市政府建管處及被告就前開違建案開會，被告就此當時均知悉。

㈦依臺北市建築管理處違建查報案件明細表記載，前述違建訂於96年5 月8 日會同警力強制拆除，但迄未拆除。

㈧前開違建拆除後回復為合法建築原狀所須之費用分別為拆除費用74,000元，回復原狀172,000 元。

四、本件爭執事項為：原告得否主張減少價金？其得減少之價金為何？

五、本院之判斷：㈠原告得請求減少價金：⑴按出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金或損害賠償，民法第354條第2項、第359條前段定有明文。

⑵本件被告出賣系爭房屋予原告，雖於契約書中載明系爭增建部分為違章建築（見本院卷第9 頁系爭契約第2條第3款），但卻在買賣契約附表標的物現況說明書第30項增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知欄，勾選為「否」，並在說明書上簽名。

被告乃就系爭增建部分「未曾接獲過拆除通知」之品質為保證。

然建管處早於93年10月間即曾通知被告系爭增建部分為違章建築，應予強制拆除，是本件買賣標的物之增建部分，顯然未具被告保證之前開品質，依照前述法律規定，被告應負瑕疵擔保責任，原告請求減少價金，並非無據。

⑶被告雖辯稱系爭增建部分，性質上為被告贈與原告，非屬買賣標的云云。

然買賣契約第2條明定「本買賣標的物現況另有增建」，足認系爭增建部分，確屬買賣標的物無疑。

況且同條第2款亦明定：「增建部分如曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任」，倘該增建部分非屬買賣標的，何以明定損害賠償責任及解約責任？故被告前揭所辯，顯非可採。

⑷被告又辯稱：伊於契約中已表明系爭增建部分為違建，無所有權，且不保證未來不被拆除及可永久使用，原告已知悉增建部分為違建，依民法第355條第1項，伊不負瑕疵擔保之責云云。

然被告既在買賣契約附表標的物現況說明書第30項增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知欄，勾選「否」，即係保證該違建部分「未曾被拆除或接獲過拆除通知」之品質，尚非保證增建部分並非屬違章建築，原告於契約成立時，雖知悉增建部分為違建，但就該部分不具被告所保證「未曾接獲過拆除通知」之品質瑕疵，難認知悉。

據此，被告援引民法第355條第1項規定，以原告於契約成立時，已知悉瑕疵存在為由，主張原告不能請求減少價金，並非可採。

㈡原告得請求減少價金之數額：⑴本件買賣標的物之瑕疵，乃在系爭增建部分未具被告所保證「未曾接獲過拆除通知」之品質，並非未具合法建築之品質。

而依一般社會之經驗，未曾接獲拆除通知之違章建築，相較於曾經接獲者，其遭強制拆除之可能性較低，將來如遭強制拆除，其時間排程亦較遠。

是上開品質之欠缺，確使買賣標的物價值發生減損，是被告辯稱原告並未受有損害，買賣標的之價值並無減損云云，並非可採。

⑵前開被告保證品質之欠缺，依臺北市政府執行違建拆除之現況，不致於造成買賣標的物於交付予原告時立即遭強制拆除，此由系爭增建部分經建管處通知於96年5 月8 日進行拆除，但迄未拆除，即可明瞭。

是原告依據臺北市建築師公會之鑑定報告，以原告買受系爭房屋時，依一般交易習慣計算出之每坪單價乘以該增建部分之坪數計算其價值減損，尚非妥適公平。

就此本院認為應再考量風險及時間概念，將違建與合法建築部分分別以低、高不同之單價計算，作為減少價金數額之依據，始為公允。

⑶本件買賣總價為1,800 萬，合法建築部分為51.28 坪，違建部分則為3.15坪，此有臺北市建築師公會鑑定報告附卷可查（見本院卷第173 頁）。

本院認計算違建部分價值減損，宜以違建與合法建築價格比例1:2 定其計算基礎，始為允當。

據此計算違章建築部分之每坪價值減損參考數額應為170,277.1734元（以違建每坪單價170277.1734 元，合法建築每坪單價為2 倍，計算出買賣總價金為1,800 萬元，計算式如下：170277.1734 ×3.15+170277.1734×2×51.28 ＝00000000），全部違建價值減損參考數額則為：536,373 元（計算式為：170277.1734 ×3.15＝536373，元以下四捨五入）。

⑷又系爭增建部分拆除後回復為合法建築原狀所須之費用分別為拆除費用74,000元，回復原狀172,000 元，此有臺北市建築師公會鑑定報告附卷可查（見本院卷第151 頁）。

雖被告曾告知原告系爭增建部分為違建，且不保證將來不被拆除。

然觀諸系爭買賣契約第2條第3款，雙方係約定「若於交屋後始被告知拆除時…甲方（即原告）同意自行承擔風險」，不包括交屋前即曾接獲拆除通知之情形，本件被告未告知原告曾接獲拆除通知之事，依前開約定之解釋及精神，自不應再由原告負擔風險。

本院經衡量通貨膨漲及存款利率處於低檔造成實質存款利率為負數等不穩定因素，認前揭拆除費用及回復原狀費用，亦宜全數納入原告之損害額或其被告前揭保證品質而減損價值或請求減少價金數額計算之參考。

⑸綜合上述，本件違建部分因被告未具被告所保證之「未曾經通知拆除」品質，其所生之價值減損，應以違建價值減損參考總額為據，另參考現行拆除及回復原狀之費用，認定為782,373 元（計算式為：536373＋74000 ＋172000＝782372）。

⑹被告雖另辯稱系爭違建現尚未拆除及回復無違建之原狀，原告並無此部分損害云云。

然本件原告之損害額或得請求價金數額計算，應以違建價值減損參考總額，併參考拆除及回復原狀費用額後，加以認定。

此以參考數值計算減少價金或損害額之方式，自不受原告尚未執行拆除支出費用之影響。

㈢末按買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種，此觀民法第360條規定自明。

本件原告無論依據買賣瑕疵擔保之法律規定請求減少價金，或依不完全給付之法律關係，請求損害賠償，有關其得請求減少價金及損害之數額，其計算方式，尚無不同，而兩造已於本院言詞辯論期日，限縮爭點為原告得否主張減少價金？及得減少之價金為何？本院自僅擇兩造限縮之爭點，探究之，附此敘明。

五、綜上所述，本件原告得請求被告減少價金之數額為782,373元。

而原告已給付買賣價金1,800 萬元，自得請求被告返還依法得減少之價金。

就此原告起訴請求被告給付，被告迄未為之，依民法第229條第2項前段，被告應遲延責任。

原告就此金錢請求，自得依同法第233條第1項前段規定，請求被告自遲延之日起至清償之日止，依法定利率年息百分之5計付遲延利息。

從而，原告請求被告給付減少價金後因而溢付之金錢併其遲延利息，於782,373 元及自起訴狀繕本送達之翌日（即96年10月10日，起訴狀繕本於96年9 月29日寄存於警察機關，依法經10日後之96年10月9 日發生送達之效力）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分，則屬無據，應予駁回。

又原告前揭請求，經本院淮許部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之。

至原告其餘假執行之聲請，因所附麗之請求，業經駁回，則應併予駁回之。

六、訴訟費用之負擔：㈠按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；

各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；

又當事人分擔訴訟費用者，法院為確定費用額之裁判時，應視為各當事人應負擔之費用，已就相等之額抵銷，而確定其一造應賠償他造之差額，此見民事訴訟法第79條、第87條第1項、第93條之規定甚明。

㈡本件訴訟當事人一部勝訴，一部敗訴。

其訴訟費用，本院酌量情形，認為裁判費之支出179,200 元，應依原告獲勝訴之數額即782,373 元計算被告應負擔之裁判費為8,590 元，其餘170,610 元則由原告負擔。

另鑑定費用6 萬元乃為解決爭端必要之支出，宜由兩造各負擔3 萬元。

據此，應以原告負擔應訴訟費用200,610 元，被告應負擔訴訟費用38,590元，定兩造應分擔之比例。

而前揭訴訟費用，盡由原告預納，經就原告應分擔之相等數額抵銷後，被告應賠償原告之訴訟費用額為38,590元。

據上論結，應依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第93條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
民事第一庭法 官 周群翔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
書記官 阮弘毅