臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,重訴,348,20090320,1

臺灣士林地方法院民事判決 97年度重訴字第348號
原 告 謝博志
黃英豪
共 同
訴訟代理人 張曼隆律師
複 代理人 鄭三川律師
被 告 楊天佑
楊天明
楊天福
楊燕婉
楊宗源
陳素月
莊建發
楊宗勳（原名楊崑輝）

楊儒灶
楊塑華
胡巧蓉
上11人共同
訴訟代理人 駱文翰律師
被 告 曹郁妙
上 1 人
訴訟代理人 郭芳宜律師
上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國98年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳拾柒萬玖仟肆佰叁拾貳元由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時，原聲明請求判決：「㈠確認原告謝博志、黃英豪與被告楊天佑、楊天明、楊天福、楊儒灶、楊燕婉（下稱被告楊天佑等5 人）間就坐落臺北市○○區○○段0 ○段000000○000000○000000地號（以下各稱1019、1019-1、1019-2地號土地），面積分別為406 、33、65平方公尺之土地，應有部分6/22即137.45平方公尺之優先購買權存在。

㈡被告曹郁妙就第1項1019號、1019-2地號土地於民國96年2 月14日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。

㈢被告李佩蓉就第1項1019-1地號土地於96年4月12日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。

㈣被告等5 人應將第1項所示之土地應有部分6/22與原告訂立以每平方公尺新臺幣（下同）22萬855 元出賣與原告之書面買賣契約，並將該土地移轉登記予原告所有。」

。

嗣於本院97年12月30日言詞辯論時，經被告李佩蓉同意，而經原告撤回前開第3項聲明，並於言詞辯論終結前，改聲明為：「㈠確認原告謝博志、黃英豪就被告楊塑華、楊宗源、陳素月、莊建發、楊天明、楊崑輝、胡巧蓉（下稱被告楊塑華等7 人）共有1019地號，地目建，面積406 平方公尺，其中58平方公尺，如附圖所示B 部分面積58平方公尺土地所有權有優先購買權存在；

被告曹郁妙應就前開土地於96年3 月13日所為所有權移轉登記塗銷。

㈡確認原告謝博志、黃英豪就被告楊天佑、楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、胡巧蓉（下稱被告楊天佑等6 人）所共有1019-2地號，地目建，如附圖所示A部分面積65平方公尺土地所有權有優先購買權存在；

被告曹郁妙應就前開土地於96年3 月13日所為所有權移轉登記塗銷。

㈢被告楊塑華、楊宗源應將1019地號土地權利範圍各7/770 ，被告陳素月、莊建發、楊天明、楊崑輝權利範圍各22/770，被告胡巧蓉權利範圍8/770 之如附圖所示B 部分共有之面積合計58平方公尺，於被告曹郁妙塗銷上開土地最高限額新臺幣2 億8,800 萬元之抵押權登記（登記日期：96年7 月23日，南港字第089070號，下稱系爭抵押權登記）及地上權（登記日期：96年7 月23日，南港字第089080號，下稱系爭地上權登記）後，以每平方公尺22萬855 元之價格與原告謝博志、黃英豪訂立書面買賣契約，並將該土地所有權移轉登記予原告所有。

㈣被告楊天佑應將上開同段1019-2地號土地權利範圍7/55，楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、權利範圍各11/55 ，胡巧蓉權利範圍4/55之如附圖所示A 部分共有之面積65平方公尺，於被告曹郁妙塗銷上開土地系爭抵押權登記及地上權登記後，以每平方公尺22萬2,000 元之價格與原告謝博志、黃英豪訂立書面買賣契約，並將該土地所有權移轉登記予原告所有。」

。

經核原告所為要屬訴之追加及更正，其中更正部分不涉追加、變更，而所為訴之追加，則係本於同一之基礎事實，主張因渠等主張具優先購買權之土地，分別為被告楊塑華等7 人及被告楊天佑等6 人等所共有之物而追加被告被告，揆之首揭規定，應認於法尚無不合。

二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，此為民事訴訟法第247條前段所明定。

本件原告主張依法就如附圖所示A 部分面積65平方公尺之土地及B 部分面積58平方公尺之土地（下稱系爭土地），依法應有優先購買權，然為被告所否認，則原告優先購買權之存否並不明確，致其在私法上之地位即有受侵害之危險，而該危險得以法院之判決除去，自屬有即受確認判決之法律上利益，揆之前揭規定，其提起訴訟請求確認，亦無不合。

三、原告起訴主張：分割前臺北市○○區○○段0 ○段0000地號土地即重測前臺北縣○○鎮○○○○○段000 地號土地（下稱分割前1019地號土地）原為訴外人周員及楊建坤母子共有，應有部分各為1/2 。

嗣周員於36年11月9 日死亡，楊建坤未就其母應有部分辦理繼承登記，即於37年8 月1 日將分割前1019地號土地應有部分6/22出賣予訴外人蘇熱，並經蘇熱在分割前1019號土地上，建造臺北市○○區○○路00巷0 號及7 號（門牌號碼重編前分別為臺北市○○區○○路000 號及104 號）等2 間建物（下稱系爭房屋）。

楊建坤於68年5月2 日死亡後，被告楊天佑等5 人始辦理周員及楊建坤2 人之繼承登記，嗣系爭土地經分割為1019、1019-1、1019-2地號等3 宗土地，其中1019地號土地分割後，由被告楊塑華等7 人所共有，1019-2地號土地分割後，則由被告楊天佑等6人所共有，並均於96年3 月3 日以買賣為由，將1019、1019-2地號土地所有權移轉登記予被告曹郁妙，被告曹郁妙嗣於96年7 月23日就該2 宗土地設定系爭抵押權予華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行），原告2 人因前已輾轉買受該土地所有權應有部分6/22及系爭房屋，應適用或類推適用土地法第104條或民法第425條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例，堪認對現占用如附圖標示A 、B 所示之土地有優先購買權，故被告曹郁妙應將其所有權登記及所設定之系爭地上權予以塗銷，其餘被告應與原告訂立買賣契約，並將土地所有權移轉登記予原告。

為此，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠確認原告謝博志、黃英豪就被告楊塑華等7 人共有1019地號，地目建，面積406 平方公尺，其中如附圖所示B 部分面積58平方公尺土地所有權有優先購買權存在；

被告曹郁妙應就前開土地於96年3 月13日所為所有權移轉登記塗銷。

㈡確認原告謝博志、黃英豪就被告楊天佑等6 人所共有1019-2地號，地目建，如附圖所示A 部分面積65平方公尺土地所有權有優先購買權存在；

被告曹郁妙應就前開土地於96年3 月13日所為所有權移轉登記塗銷。

㈢被告楊塑華、楊宗源應將1019地號土地權利範圍各7/770 ，被告陳素月、莊建發、楊天明、楊崑輝權利範圍各22/770，被告胡巧蓉權利範圍8/770 ，如附圖所示B 部分共有之面積合計58平方公尺，於被告曹郁妙塗銷系爭抵押權登記及地上權後，以每平方公尺22萬855 元之價格與原告謝博志、黃英豪訂立書面買賣契約，並將該土地所有權移轉登記予原告所有。

㈣被告楊天佑應將1019-2地號土地權利範圍7/55，楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶權利範圍各11/55 ，胡巧蓉權利範圍4/55之如附圖所示A 部分共有之面積65平方公尺，於被告曹郁妙塗銷系爭抵押權登記及地上權登記後，以每平方公尺22萬2,000 元之價格與原告謝博志、黃英豪訂立書面買賣契約，並將該土地所有權移轉登記予原告所有。

四、被告則均以：被告曹郁妙購買系爭土地時並不知原告與其餘被告間之產權糾紛，且原告買受1019地號土地時，其上並無任何建築物，嗣原告謝博志始擅自於該地施作鐵絲圍籬，故系爭房屋應僅坐落在1019-2地號土地上。

再原告於96年11月前，即已知悉被告曹郁妙買受1019、1019-2地號土地，然並未提出原告合法使用系爭土地之事實及依據，亦未向被告主張行使優先購買權。

而原告自稱有分擔系爭土地之地價稅，亦非以承租人之意思占用土地，顯見原告非系爭土地之地上權人、典權人或承租人，無土地法第104條或民法第425條之1 規定適用之餘地，是就該土地自無優先購買權存在等語，資為抗辯，並均聲明求為判決如主文第1項所示。

五、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：⒈楊建坤前於37年8 月間，將分割前1019地號土地所有權應有部分3/22出賣予蘇熱，而經蘇熱則在分割前1019地號土地上建造系爭房屋，嗣原告2 人輾轉買受該土地所有權應有部分6/22及系爭房屋，惟並未取得該土地之所有權。

⒉分割前1019地號土地經分割而為1019、1019-1、1019-2地號等3 宗土地，其中1019地號土地由被告楊塑華等7 人所共有，其中被告楊塑華、楊宗源之所有權應有部分權利範圍均為7/770 ，被告陳素月、莊建發、楊天明、楊崑輝權利範圍均為22/770，被告胡巧蓉權利範圍則為8/770 ，另1019-2地號土地則為被告楊天佑等6 人所共有，被告楊天佑之所有權應有部分權利範圍為7/55，楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶權利範圍各為11/55 ，胡巧蓉權利範圍為4/55，並均於96年3 月3 日以買賣為由，將渠等就1019、1019-2地號土地之上開所有權應有部分移轉登記予被告曹郁妙。

⒊被告曹郁妙於96年7 月23日就將1019、1019-2地號土地設定系爭抵押權及地上權予華泰銀行。

⒋系爭房屋占用1019-2地號土地全部即如附圖標示A 部分所示。

⒌原告自85年至96年均向法院提存依分割前1019地號土地應有部分6/22之比例所應負擔之地價稅。

㈡上開事實，且有系爭房屋買賣契約書2 份（見本院卷一第11頁至第16頁）、85年至96年提存書（見本院卷一第43頁至第66頁）、1019、1019-1、1019-2地號土地謄本（見本院卷一第68頁至第70頁）、門牌整編證明書（見本院卷一第86頁至第87頁）、臺北市松山地政事務所97年10月31日北市松地一字第09731550800 號函及其所附土地所有權移轉登記資料（見本院卷一第91頁至第117 頁）、臺北市松山地政事務所97年11月18日複丈成果圖1 份（見本院卷二第8-1 頁），在卷可佐，並經本院調取本院80年度訴字第329 號、臺灣高等法院81年度上字第570 號、最高法院82年度台上字第449 號、臺灣高等法院82年度上更㈠字第95號及最高法院83年度台上字第366 號拆屋還地訴訟事件卷宗查核無誤，均堪認為真實。

六、茲原告主張就系爭土地有優先購買權，而訴請確認及塗銷所有權、地上權、抵押權登記與簽訂買賣契約書面並移轉所有權，被告則以前開情詞置辯。

本院判斷如下：㈠按土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」

。

參照該條項規定係列在土地法第三章房屋及地基使用，是該項規定之適用，必以房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租地建屋關係為前提要件。

至土地法第104條於64年7 月24日修正時之立法理由第3 點：「為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，爰參照司法院之建議，將土地法第104條修正如上。」

之說明，揆之修正後土地法第104 第1項並未有「其他合法使用權人」或類此之概括性規定文字，足見立法意旨欲將該規定之適用，限定於條文列舉之地上權人、典權人或基地承租人，其餘對基地得主張其他權利者，因未經立法列入，顯見係立法者有意加以排除，自無上開條文適用之餘地，亦不能任許創設法律規定所無之此等具有物權化性質之優先承買權利，此參照司法院院解字第3324號解釋意旨亦明。

㈡第按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。

故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，最高法院著有48年台上字第1457號判例可資參照。

嗣為杜爭議並期明確，89年5 月5 日施行之民法第425之1 乃參照上開見解予以明文規定，且前開規定，係原來法律漏未規範，實務上為解決土地房屋原屬同一人所有，後為不同所有之困境，乃闡釋解決之道，而於修法時予以明文化，是增訂之民法第425條之1 不僅為立法者意志之表現，亦與最高法院48年台上字第1457號判例意旨相同，而經此修正後，法律已無違反法律規範計劃、意旨之不完整性，即無法律漏洞之情形，自不能任意再加以擴大解釋，擅認其他情形亦可類推適用民法第425條之1 規定。

㈢本件原告係基於買賣關係而取得分割前1019地號土地中66平方公尺土地之占用，此已經本院80年度訴字第329 號、臺灣高等法院81年度上字第570 號、最高法院82年度台上字第449 號、臺灣高等法院82年度上更㈠字第95號及最高法院83年度台上字第366 號民事判決認定無誤，而原告於本件訴訟中，主張占用分割後1019地號土地之面積為58平方公尺，占用分割後1019-2地號土地之面積為65平方公尺，合計達123 平方公尺，顯逾原占用之面積，且原告於另案本院97年度重訴字第305 號拆屋還地事件法官履勘現場時，主張如附圖標示B 部分原為廚房建物，79年間經挖土地推倒後未曾改變迄今等語（本院卷二第20頁背面），則究係何部分為原告因買賣而取得前手交付占有及原建物坐落基地之範圍，已非無疑，其此主張就占用土地全部有優先承買權，本嫌失據。

況姑不論原告有權取得占有之範圍為何，其既係本於買賣契約關係而經出賣人交付占用，則當係以行使所有權之意思而自主占用土地，且未經登記為地上權人、典權人，即僅係依債之關係而占有，與土地法第104條所定係針對地上權、典權等物權或物權化之租賃關係加以規範之情形有間，即與該條規範之要件不合，已難認有此優先購買權之存在。

㈣又原告歷年均本於土地共有人之意思而分擔部分地價稅，甚且於被告曹郁妙取得系爭土地所有權後，於96年11月30日以存證信函檢送票載金額為6 萬元之支票予被告曹郁妙，表示係為支付地價稅等語，有存證信函及支票影本（本院卷一第140 頁、第142 頁），附卷可佐，益顯其非出於承租人之意思而占有土地，足認原告自始即無承租系爭土地之意思，即以系爭房屋建築基地之附圖標示A 部分而言，該建物之原始建築人為蘇熱，並未曾取得坐落基地之所有權，該建物之事實上處分權雖經輾轉讓與原告，亦未有土地及建物同屬一人所有之情事存在，此有土地異動索引（本院卷一第137 頁以下），附卷可憑，自更無民法第425條之1 規定或最高法院48年台上字第1457號判例之適用，故原告主張因適用上開規定及判例之結果，應認兩造間就系爭土地有租賃契約關係存在，洵非可取，其憑此進而推認可適用土地法第104條規定而有優先購買權存在，同非有據。

㈤再地上權人及基地所有權人，無論依土地法第104條第1項規定或最高法院48年台上字第1457號判例意旨行使優先購買權，均須表明願依基地及房屋出賣時之同樣條件購買，始得優先購買，如該優先購買權人僅表示願以較低之價格購買，自難認已合法行使優先購買權。

而被告間就系爭土地之買賣，業據被告提出不動產買賣契約書（本院卷二第39頁以下）、存款往來對帳單（本院卷二第）、支票（本院卷二第97頁以下）、土地增值稅繳款書（本院卷二第116 頁以下）等為證，依記載為被告間於96年1 月19日簽訂之不動產買賣契約書所示，其中1019地號土地面積406 平方公尺，價金為1 億5,351 萬8,750 元，另1019-2地號土地面積65平方公尺，價金為2,457 萬8,125 元，換算每平方公尺價格均為37萬8,125 元。

原告雖主張其有優先承買權存在而於茲行使，然未證明被告間買賣確實價格若干，徒以本院受理本件訴訟後，為核定訴訟費用而選任中華徵信所不動產估價師聯合事務所鑑價，認定97年11月24日時，經扣除系爭土地上所設負擔後，價值為零元，推論被告間買賣價格應按公告現值，即1019地號土地每平方公尺22萬855 元、1019-2地號土地每平方公尺22萬2,000 元計算云云，而表明按此行使優先承買權，進而請求被告楊天佑、楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、楊塑華、楊宗源、陳素月、莊建發、楊崑輝、胡巧蓉等人以上開公告現值為買賣價格，與原告簽訂買賣契約並移轉所有權，參照上開說明，即認有優先購買權存在，亦難認已經合法行使，故其請求上述被告11人締約簽訂土地買賣契約書面及移轉土地所有權應有部分，並請求被告曹郁妙塗銷系爭土地上現有抵押權及地上權之設定，均難認有據。

㈥況原告訴請塗銷系爭抵押權及地上權，為固有必要共同訴訟，其僅以被告曹郁妙為被告而請求，未併以抵押權人及地上權人為被告，於法亦屬當事人不適格，是其此部分之訴，本此亦應予駁回。

七、從而，原告主張依據土地法第104條規定有優先承買權，而對除被告曹郁妙以外之被告11人訴請確認，並請求被告曹郁妙將所有權移轉登記及地上權、抵押權登記塗銷，被告楊天佑、楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、楊塑華、楊宗源、陳素月、莊建發、楊崑輝、胡巧蓉應與原告簽訂買賣契約書面及移轉土地所有權應有部分，而聲明求為判決如前述訴之聲明所示，應認均為無理由，當予駁回之。

八、兩造其餘之攻擊、防禦方法及訴訟資料，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。

九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 20 日
民事第一庭 法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 30 日
書記官 林立原