臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,訴,1233,20110803,3

臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1233號
原 告 賴宣妤
法定代理人 賴清龍
黃麗卿
被 告 玉川溫泉大廈管理委員會
兼上一人
法定代理人 吳江寶珠
上二人共同
訴訟代理人 邱弘儀
羅志亮
上列當事人間確認所有權等事件，本院於民國100 年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

又民事訴訟法第247條第1項所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。

本件原告所有如附圖複丈成果圖（下稱附圖）所示之臺北市○○區○○路39之51號1 樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋），經被告玉川溫泉大廈管理委員會（下稱被告管委會）、吳江寶珠於民國98年9 月16日貼出告示，指稱系爭房屋係玉川溫泉大廈（下稱玉川大廈）公共空間，遭違法占用，限令原告二週內遷出，而原告主張占用系爭房屋自始有合法之權利，兩造因此滋生爭執，則系爭房屋原告是否有所有權存在，即影響原告之法律上地位，而上開不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，揆之前揭規定及說明，應認原告提起本件訴訟，應有確認利益，合先敘明。

二、原告起訴主張：原告之曾祖母賴玉琳前於73年5 月12日與洪明哲、吳榮霖簽訂合作興建房屋契約書（下稱甲契約），約定由賴玉琳提供臺北市○○區○○段2 小段166 、169 、189 地號土地，洪明哲、吳榮霖提供建築資金，承攬興建玉川大廈。

依系爭合建契約第6條、第7條約定，由賴玉琳取得33％（左側A 、B 、C 三棟），慶安建設股份有限公司（下稱慶安公司）取得67％（右側D 、E 、F 、G 四棟），並由各分得人指定業主（起造人）。

惟慶安公司申請建造執照時，未完全依照合建契約依棟別分列起造人，而將A 棟1 樓即系爭房屋及地下1 層至地下3 層以賴玉琳及慶安公司為共同起造人方式申請。

系爭房屋申請建造執照時雖設計為門廳，惟慶安公司與賴玉琳自始約定屬賴玉琳所有，無意將之當作公共門廳，慶安公司另在F 棟即臺北市○○路39之56號房屋前方設計大廈入口門廳（下稱甲門廳），故系爭房屋自完工後即未曾開放供大廈住戶進出。

嗣於76年7 月9 日，慶安公司將玉川大廈地下一層、地下二層及系爭房屋應有部分各67％及其相關公共設施持分面積出售予賴玉琳（下稱乙契約），旋由賴玉琳重新規劃、分割為小套房（原規劃為店面），並委請慶安公司向建管單位辦理變更設計，及向地政事務所辦理分割，而將系爭房屋通往地下1 層之樓梯拆除，將1 樓地面填平，後賴玉琳旋陸續出售地下1 層及2 層房屋，該等住戶亦均使用甲門廳及樓梯進出，未曾使用過系爭房屋進出。

系爭房屋原來既在建造執照之範圍內，且已完工，又有獨立之門牌及出入口，本得作為獨立所有權之標的物，而為所有權之登記。

嗣賴玉琳於84年7 月4 日將系爭房屋贈與原告，稅籍資料所有權人亦變更為原告，原告自此持續繳納房屋稅及大樓管理費。

而賴玉琳贈與原告後，系爭房屋仍由賴玉琳及其孫賴清龍（即原告之法定代理人）、原告使用，並於97年7 月19日所召開玉川大廈區分所有權人會議中達成共識，被告管委會承認系爭房屋屬賴清龍（代表原告）所有，由賴清龍自行繳納房屋稅及管理費，賴清龍相對同意不追究玉川大廈化糞池無權占用賴清龍與黃麗卿共有臺北市○○區○○段2 小段166-3 地號土地一事，而該次會議紀錄公告後，並無人反對，乃可拘束全體住戶。

詎被告吳江寶珠於98年當選管委會主任委員後，完全不尊重原告對系爭房屋之所有權與使用權，更全盤否定97年區分所有權人會議之決議，於98年9 月16日貼出告示，指系爭房屋係玉川大廈公共空間，遭違法占用，限令原告2 週內遷出等語。

而吳江寶珠既非區分所有權人，本不得擔任被告之代表人，其個人主導管委會否認原告對系爭房屋之權利，致原告必須聘請律師提起本件訴訟支出新臺幣（下同）10萬元而受有損害，應對原告負賠償義務云云，而聲明：㈠請求確認系爭房屋之所有權、使用權、處分權屬於原告所有。

㈡被告不得有干擾或妨害原告對於系爭房屋之使用、收益、處分、施工、修繕之行為。

㈢被告吳江寶珠應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

三、被告則以：玉川大廈住戶規約第6條規定主任委員、財務委員由全體區分所有權人及「住戶」互選之，被告吳江寶珠為全體區分所有權人於區分所有權人大會中選出，具有管理全體區分有有權人共有部分之權能，其當事人適格。

原告將系爭房屋等（包含其他一樓區分建物）共同申請門牌登記，僅係行政機關之管理方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與門牌登記及納稅人名義誰屬無涉，更何況使用執照、臺北市士林地政事務所75年10月2 日建物測量成果圖、原始建築藍圖、系爭房屋所有權第一次登記、臺北市稅捐稽徵處北投分處函文、財政部臺北市國稅局贈與稅免稅證明、臺北市稅捐稽徵處房屋稅繳納證明等行政機關所示登記資料，均明確載明系爭房屋為門廳公共使用部分，應附屬於區分建築物所有人共有之性質，更證其性質實屬共同使用之建物，若系爭房屋不能單獨辦理所有權登記，則欠缺定著物之獨立性，即不得單獨為所有權之客體。

況原告就玉川大廈坐落基地之土地無所有權，倘系爭房屋為其所有而脫離土地單獨存在，即非法所允適，原告應不得違法占有使用系爭房屋。

慶安公司以自己名義領取建築執照，自為該建物所有權第一次登記之申請人即原始建築人，據此慶安公司即為原始取得系爭房屋所有權，經該公司與賴玉琳簽訂乙契約，則賴玉琳係以買賣為原因繼受取得所有權，與原始取得無涉。

況乙契約僅約定賴玉琳買受系爭房屋及地下1 、2 層應有部分67％，並非約定系爭房屋為賴玉琳之專有部分，縱賴玉琳與慶安公司約定系爭房屋由賴玉琳專有，其約定亦當然無效等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：⒈賴玉琳於73年5 月12日與洪明哲、吳榮霖簽訂合作興建房屋契約書即甲契約，約定由賴玉琳提供土地，洪明哲、吳榮霖提供資金起造地下3 層、地上7 層房屋，分配由賴玉琳取得總數之33％，以座南向北分得左側為準，洪明哲、吳榮霖取得總數67％（包括一切公共設施），一切建造費用由洪明哲、吳榮霖負擔，不得向賴玉琳請求任何補貼，建造執照之業主名義概由房屋分得人指定等語。

⒉系爭房屋位在玉川大廈地上1 層，申請建造時之平面圖說標示為A ，而規劃用途為門廳，設有通往地下1 層之樓梯1 座，並與玉川大廈一樓區分所有建物前之走廊相通，申請起造名義人為賴玉琳及慶安公司。

而玉川大廈另設有甲門廳，該門廳內並設有通往樓上、樓下之樓梯各一。

⒊系爭房屋於玉川大廈起造完成申辦第一次登記時，未經納入登記範圍，嗣經封閉通往地下1 樓樓梯，並設置門扇充為住家使用，其使用面積及用途均如附圖之複丈成果圖所示。

⒋賴玉琳於自慶安公司受讓地下1 、2 、3 樓共27戶區分所有建物所有權後，先後於如附表所列之時間將各該區分所有建物讓與第三人。

⒌賴玉琳於84年7 月向財政部臺北市國稅局申報贈與系爭房屋持份全部予原告。

⒍玉川大廈97年7 月9 日區分所有權人會議會議紀錄記載，臨時動議關於1 樓門庭歸屬之問題，主席即當時主任管理委員林鳳婕答稱：目前住戶賴先生（指賴清龍）每年的房屋稅及擁有當時的買賣契約書，故主委提議一樓門庭歸屬於賴先生，至於化糞池占用部分地主概括不追究並應無條件讓大樓共同使用，賴先生允諾若歸屬於其本人，會繳該付的管理費及房屋稅，化糞池的部分不追究，但請管委會寫一份書面報告公告之，賴太太答應會寫一份使用同意書給管理委員會等語⒎被告管委會曾於98年9 月16日張貼公告，公告上蓋用被告管委會及被告吳江寶珠印文，記載：本地為本大樓公共空間，遭違法占用，已影響公共安全及涉及侵占行為，請於本告示張貼後2 週內清除所有占用空間內之定著及非定著物，並撤除門禁，否則依法處理等語。

㈡上開事實，且有合作興建房屋契約書（本院士林簡易庭99年度士簡字第740 號卷第8 頁以下，該案卷下稱740 號卷）、起造人名冊（740 號卷第18頁以下）、平面圖（740 號卷第23頁）、區分所有權人會議會議紀錄（740 號卷第44頁）、公告（740 號卷第45頁）、門牌證明書（740 號卷第24頁）、贈與稅免稅證明書（740 號卷第42頁）、現場照片（740號卷第63頁以下、第141 頁以下）、建物登記謄本及建築改良物登記簿（74 0號卷第66頁以下、本院卷第142 頁以下）等，附卷可稽，且有勘驗筆錄可參，均堪認為真實。

五、茲原告主張其為系爭房屋所有權人而訴請確認其所有權、使用權、處分權存在，並請求防止妨害及給付損害賠償，被告則以前開情詞置辯。

本院判斷如下：㈠系爭房屋雖係以賴玉琳、慶安公司名義申請起造，然申請建造執照之名義上起造人，僅屬行政管理事項，非必與實際出資人相同，原始起造房屋取得所有權之人為何，仍應視實際出資之人為何而定。

依據上載甲契約契約之內容，係約定由洪明哲等人全部出資興建，即果如原告主張玉川大廈係依據該合建契約而起造，應以洪明哲、吳榮霖為出資起造人而原始取得玉川大廈區分所有建物及共用部分之所有權，建造執照聲請名義人為何，不影響於此之判斷，此參照賴清龍非該契約當事人或實際出資興建之人而仍經充為起造人申請建造執照一節洵明。

原告雖提出與慶安公司簽訂之乙契約（740號卷第36頁以下）為證，上載由慶安公司將包含一樓門廳持份67％及共用部分在內之不動產出售予賴玉琳等語，惟縱認如原告主張甲契約為承攬契約之性質，就應由賴玉琳分得部分由慶安公司承攬起造，賴玉琳為出資定作之人，而應歸賴玉琳原始取得所有權或應有部分，但就系爭房屋部分而言，原告先則主張賴玉琳享有應有部分33％之權利，另自慶安公司受讓67％之權利云云，嗣則改稱依據合建契約應取得全部單獨所有權云云，已有未符，且其後主張與自己所舉為證之乙契約約定矛盾。

而甲契約所指之分配，應係指專有部分之分配而言，共用部分既應屬全體區分所有權人共有，自無從任意約定如何分配，原告主張依據甲契約約定上述分配方式，應認由賴玉琳取得系爭房屋之區分所有權，要為不可採取。

況且系爭房屋於玉川大廈完工時，尚為門廳型態，無從與其他建築物區隔為區分所有之專有標的，更無由賴玉琳取得區分所有權而單獨所有之可能。

再者，即認賴玉琳可就系爭房屋取得33％之應有部分，因系爭房屋未經辦畢第一次登記，雖可由出資人原始取得所有權，但依據修正前民法758 條規定，無論是慶安公司或洪明哲、吳榮霖均無從將其所有權或應有部分移轉予賴玉琳，自無更由賴玉琳將所有權或應有部分贈與原告，使原告取得所有權可言，原告主張其受賴玉琳贈與取得系爭房屋所有權，而有所有權、使用權、處分權，被告不得干擾或妨害原告對於系爭房屋之使用、收益、處分、施工、修繕云云，已有未合。

㈡按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。

其為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳者，並不得為約定專用部分；

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，其另有約定者，固得從其約定，但所約定事項，不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第4條第2項、第7條第2款、第9條定有明文。

次按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，69年1 月23日修正土地登記規則第72條第1款亦定有明文。

是區分所有建物之共用部分，本應另編建號，單獨登記為區分所有權人共有，其未按此辦理者，應認已附合為區分所有建物之一部，推定為各區分所有人共有，並於區分所有建物移轉時，一併移轉予受讓人，不能認為起造人得保留該部分之所有權，而別為讓與或將事實上處分權讓與他人。

系爭房屋原設計規劃而申請建造執照起造之用途，為門廳，並設有連絡其他專有部分之走廊、樓梯，於75年10月22日辦理建物測量時，即記載為共同使用部分，測量成果圖所附平面圖記載為「樓梯間」、「電梯間」，有建物測量成果圖可參（740 號卷第27頁以下），且於翌日申請設立稅籍時，亦載明「泉源路39之51號公共使用」等語，有臺北市北投區稅捐稽徵處北投分處函可佐（740 號卷第34頁以下），系爭房屋原設計建造通往地下樓層之樓梯雖經封閉，但仍有通往區○○○○道之門扇猶在，由該門扇走道，其他住戶本可藉此通往室外，復經現場勘驗無誤（740 號卷第121 頁以下），即仍不失其共用之性質，堪認確屬玉川大廈之共用部分，而為門廳、走廊之一部，於慶安公司或賴玉琳將區分所有建物移轉予第三人時，無論係於公寓大廈管理條例施行前後，就包含系爭房屋在內之共用部分所有權隨同移轉為受讓人共有，且於公寓大廈管理條例施行後，不得約定為專有或專用，亦不得與專有部分及基地分別移轉，或違反建築法令於未經申請核准前變更用途，依據臺北市建築管理課函覆本院亦稱：本案於73年至76年間，並無申辦變更使用執照之紀錄；

A 門廳在未辦理變更使用執照時，應維持原用途使用，目前尚無辦理變更使用執照紀錄，A 門廳之樓梯為地下1 、2 樓一般零售業所必須檢討設置等語（本院卷第191頁、第171 頁以下），是原告無從自賴玉琳於公寓大廈管理條例施行後之84年7 月4 日受讓取得單獨所有之所有權或專用、處分之權利。

原告雖主張系爭房屋為公寓大廈管理條例公布施行前已存在之建物，無該條例第4條第2項規定之適用云云。

惟所謂「法律不溯既往」之原則，係指適用法律應遵守法律之時間界限，亦即原則上凡某一時期發生之事件，應適用該時期已經有效施行之法律以決定其法律關係。

換言之，法律原則上祇適用於施行後所發生之事件，不能適用於施行以前所發生之事，若法律係施行在某事件發生後，則該法律不能回溯至施行以前對某事件發生之效力，此與法律行為涉及權利義務變動之標的物自何時起存在無涉。

而玉川大廈乃於75年間起造完成並辦畢第一次登記，時間雖在公寓大廈管理條例公布施行前，惟此僅表示該條例規範之標的物於上開條例公布施行前已存在之單純事實，而非謂該條例所欲規範之公寓大廈如何管理維護等法律事件於該條例施行前即已存在，則84年6 月28日公寓大廈管理條例公布施行後，就屬於玉川大廈共用部分之系爭房屋發生權利義務變動效果之法律行為，當然適用該條例之規定，原告執此主張，於法亦為未合。

㈢玉川大廈97年7 月19日區分所有權人會議會議紀錄，雖有如上不爭執事實之記載，然參照該記載內容，僅係會議主席即管理委員會當時主任管理委員對於臨時動議詢問之答覆、建議，無從據為原告是否取得系爭房屋所有權之證據，且無證據證明經以何種法定之方式表決而作成決議，而該會議紀錄所載內容，係建議1 樓門庭歸屬賴清龍，非歸屬於原告，賴清龍雖為原告法定代理人之一，然二者人格各別，本非可混而為一，亦不能推認玉川大廈區分所有權人已決議將系爭房屋所有權歸予原告。

況依據公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，共用部分約定專用，除法律規定外，必需以規約訂之，否則不生效力。

系爭房屋為共用之門廳、走廊，本已不得約定為專有、專用，該次會議時間係在公寓大廈管理條例施行後，有該條例之適用，故即認已經玉川大廈區分所有權人會議決議，該決議內容仍屬不法，而違反強制禁止規定，應屬無效，且未經納為玉川大廈規約之一部，亦不生效力，原告不能因此取得系爭房屋之所有權或使用、處分之權。

另關於原告主張系爭房屋得由賴玉琳保留專用一節，不僅專用權利與所有權之權利內容有別，亦無證據證明玉川大廈之區分所有建物買受人均明知而仍買受，要不能認為已有默示意思表示承認分管契約關係存在，更不能許為與該共用部分使用目的不符之使用。

至原告或賴清龍是否為玉川大廈坐落基地共有人之一、玉川大廈化糞池是否占用賴清龍、黃麗卿共有之土地，均為別一問題，與此之判斷無涉。

㈣系爭房屋為玉川大廈各區分所有權人所共有、共用，業如前述，被告管委會對於該部分有管理權限，被告吳江寶珠為住戶之一，得依通常方法使用該共用部分，原告非單獨所有之所有權人，且未取得專用權、事實上處分權，自無獨佔使用或處分之權，並無民法第767條規定之適用，不能許其主張得排除被告管委會管理，並應判決禁止被告為妨害原告使用、收益、處分、施工、修繕之行為以防止侵害。

㈤系爭房屋為玉川大廈住戶之共用部分，被告管委會有管理權限，其於98年9 月16日張貼如不爭執事實所載之公告，請求占用人遷讓，要屬合法行使管理權限以維護住戶權益，無不法可言。

被告吳江寶珠雖非玉川大廈區分所有權人，依據公寓大廈管理條例第23條第3項規定，固不得擔任區分所有權人會議召集人，但依同條例第29條第5項規定，仍得被選任為管理委員、主任管理委員，原告主張擔任主任管理委員之被告吳江寶珠因此構成侵權行為，洵屬無據。

況當事人之原告是否起訴及聘任律師為其自由之選擇，不能認為被告吳江寶珠就其支出律師報酬有何不法侵害之故意、過失行為，且原告所委任之律師於訴訟進行中即行終止委任，原告是否確實支付委任報酬10萬元，復未據提出證據加以證明，益難認其此主張可取。

六、從而，原告主張為系爭房屋之所有權人，而對被告訴請確認其所有權、使用權、處分權存在，並請求防止妨害，禁止被告干擾或妨害原告對於系爭房屋之使用、收益、處分、施工、修繕，及本於侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告吳江寶珠給付損害賠償，均為無理由，應予駁回。

至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 100 年 8 月 3 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 5 日
書記官 何婉菁