臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,訴,225,20101019,1

臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第225號
原 告 甲○○
訴訟代理人 徐秀鳳律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳金漢律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於中華民國99年10月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如附表所示之不動產於臺北縣汐止地政事務所民國九十六年八月十四日所為之所有權移轉登記塗銷，並應將上開不動產交付返還原告。

訴訟費用新臺幣肆萬捌仟伍佰貳拾元由被告負擔。

事 實 及 理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時訴之聲明為：「被告應將坐落臺北縣汐止市○○段橫科小段285-302 地號土地、權利範圍10萬分之502 及其上585 建號即門牌號碼臺北縣汐止市○○街216 巷22弄6 之5 號12樓建物、權利範圍全部，於臺北縣汐止地政事務所民國96年8 月14日所為之所有權移轉登記塗銷，並將上開不動產交付返還原告。」

，嗣於訴訟進行中，發現同時移轉登記之土地尚有臺北縣汐止市○○段橫科小段285-302 地號土地、權利範圍10萬分之502 ，而變更訴之聲明為「被告應將如附表所示之不動產於臺北縣汐止地政事務所96年8 月14日所為之所有權移轉登記塗銷，並應將上開不動產交付返還原告。」

，核其所為，雖屬訴之追加，然其請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，自應准許。

二、原告起訴主張：原告前委託訴外人施沅臻代為銷售原告所有如附表所示之不動產，被告佯稱欲以新臺幣（下同）755 萬元買受如附表所示之不動產，並指定於96年5 月22日上午10時在訴外人陳顯穎所經營之漢昇律師代書事務所簽訂房屋買賣契約，原告遂簽訂授權日期至96年5 月30日止之授權文件交由友人李明彥攜帶原告印鑑及相關文件與訴外人施沅臻於該日前往事務所簽約。

詎訴外人李明彥與施沅臻到場後，被告與訴外人陳顯穎二人趁訴外人李明彥於房屋買賣契約書簽約用印完成、尚未填寫簽約日期及買賣價款之際，由訴外人陳顯穎通知訴外人林敬雄、陳美華等人進入事務所，強行控制訴外人施沅臻、李明彥二人之行動自由，訴外人陳顯穎並強行取走系爭房屋買賣契約及印鑑證明等相關文件，而訴外人陳美華見訴外人施沅臻、李明彥已遭控制，隨即將訴外人施沅臻帶入另間辦公室，由訴外人陳美華、林敬雄等人輪流毆打訴外人施沅臻，並命訴外人李明彥留下個人資料後離開，是96年5 月22日被告係受訴外人陳美華之託，佯裝向訴外人施沅臻表示欲購買原告所有如附表所示之不動產，被告自始未有買受之意思表示，是兩造於96年5 月22日就如附表所示不動產之買賣契約並無意思表示一致，該日簽訂之不動產買賣契約自未成立生效。

而原告與被告素不相識，自96年5月22日發生訴外人施沅臻遭毆事件後，從未再與被告連繫，更未同意以480 萬元之低價出售如附表所示之不動產，且於授權期間5 月30日屆滿後，並未再次授權訴外人李明彥代理原告處理如附表所示之不動產，故兩造自始並未就如附表所示之不動產另有達成任何買賣之意思表示一致甚明。

而訴外人李明彥已否認有於96年7 月23日與被告簽訂買賣契約，且未收受被告現金100 萬元，縱訴外人李明彥有於96年7 月23日以原告名義與被告簽訂系爭不動產買賣契約，亦屬無權代理，原告拒絕承認，對原告自不生效力，則如附表所示不動產之物權移轉契約即不生效力，爰依民法第767條規定，請求被告塗銷如附表所示不動產所為之移轉登記，並將如附表所示之不動產返還予原告等語。

並聲明：被告應將如附表所示之不動產於臺北縣汐止地政事務所96年8 月14日所為之所有權移轉登記塗銷，並應將上開不動產交付返還原告。

三、被告則以：原告係授權委託李明彥代理出售如附表所示之不動產，96年5 月22日因訴外人陳美華與施沅臻之私人債務糾紛，現場十分混亂，訴外人陳顯穎代書見狀乃告知兩造擇日再續行買賣手續，嗣後訴外人李明彥有通知被告欲續行未完成之買賣移轉手續，惟被告認既有紛爭，亦認為買賣價格太貴，擬不再買受如附表所示之不動產，嗣經訴外人李明彥告知，經其幫忙遊說原告，原告同意降價，因此於二個月後即96年7 月23日簽訂第二次買賣簽約，原告事先知悉並同意訴外人李明彥前往與被告簽約，是訴外人李明彥確有權代理原告出售及移轉如附表所示不動產所有權云云資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：㈠原告曾出具如本院卷第90頁所示之授權書，授權訴外人李明彥代理其出售如附表所示之不動產。

㈡原告於96年5 月22日交付印鑑章、所有權狀、印鑑證明及身分證等移轉不動產登記之所需之文件資料予訴外人李明彥，當日訴外人李明彥僅交回印鑑章，其餘過戶資料及系爭不動產買賣契約書均置於訴外人陳顯穎處。

㈢訴外人李明彥於96年7 月23日以原告名義與被告簽訂系爭房不動產買賣契約書。

㈣如附表所示不動產於96年8 月14日以買賣為原因移轉登記為被告所有。

㈤被告因妨害自由案件，經臺灣高等法院以98年度上訴字第3292號判處有期徒刑2 月確定。

五、得心證之理由：本件原告主張李明彥無權代理原告出售及移轉如附表所示不動產所有權之事實，為被告所否認，是本件兩造之爭點，即在於：訴外人李明彥於96年7 月23日以原告名義與被告簽訂系爭房地買賣契約書，是否為有權代理？茲論述如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件被告主張訴外人李明彥係有權代理原告出售及移轉如附表所示不動產所有權之事實，既為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。

而本件被告主張訴外人李明彥係有權代理乙節，無非以原告曾出具授權書與訴外人李明彥，且原告於臺灣高等法院98年度上字第3292號刑事案件檢察官偵查時曾作證稱其事前知悉並同意訴外人李明彥去簽約為據，然查：⒈按「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。

其授與代理權者，代理權之授與亦同。」

、「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，前項行為，應以書面為之。」

、「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。

但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。

…」民法第531條、第758條及第534條分別定有明文。

是如委任他人代理移轉名下所有不動產，其代理權之授與須以書面為之，且就不動產出賣相關事項須經特別委任，該受委任之代理人方足謂有出賣及移轉委任人名下所有不動產之代理權限。

由被告所提出之被證1 授權書觀之，其上明確記載訴外人李明彥僅自96年5月22日起至96年5 月30日止之期間，有權代理原告出售如附表所示之不動產，訴外人李明彥係於96年7 月23日以原告名義與被告簽訂系爭不動產買賣契約，已逾前開被證1 授權書所載之授權期限，自難認訴外人李明彥所為係屬有權代理。

⒉至被告雖執原告於臺灣高等法院98年度上字第3292號刑事案件97年1 月2 日檢察官偵查時之證詞主張李明彥於96年7 月23日前往簽訂買賣契約，原告事先知悉且同意，惟細繹原告於該期日所為之證詞：「（問：甲○○，今天有什麼要補充的？）7 月23日他真的是沒有拿，…（問：你如何確定他沒有拿？）我沒有看到…李明彥答：那天我們都在一起（問：吳麗卿說他是拿現金？）你可以查他戶頭阿。

（問：那一天他有跟你在一起嗎? ）…（問：等一下，你說那一天李明彥跟你在一起？）沒有、沒有，不是啦，我們是上班在一起，晚上，他是晚上去的。

（問：那一天是什麼時候去的？晚上？）李明彥答：晚上。

（問：白天上班在一起）是這樣子，你要有良心吧！（問：晚上他去簽約。

好就這樣子）」（本院卷第92頁），足見原告僅承當日白天與訴外人李明彥一起上班，自始未表示知悉李明彥晚上所去何處？所為何事？而該「晚上他去簽約。」

等語乃提問，並非原告所答。

況倘原告當日事先知悉且同意訴外人李明彥代理出售如附表所示不動產與被告，當無明知前96年5 月22日簽立之授權書已逾授權期限而不另簽立授權書供訴外人李明彥使用之理，自難以前開原告於另案刑事案件中之供述，認原告事先知悉且同意訴外人李明彥與被告簽立系爭不動產買賣契約。

⒊此外，被告復無法提出其他證據以實其說，是難認訴外人李明彥於96年7 月23日以原告名義與被告簽訂系爭不動產買賣契約書，為有權代理。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第767條第1項定有明文。

次按不動產物權移轉契約，係以直接發生物權移轉為目的之物權契約，若未經當事人意思表示合致即無由成立。

而物權之移轉，非由有處分權之當事人為意思表示，不能發生物權移轉之效力，最高法院17年上字第123 號判例可資參照。

原告並未授權訴外人李明彥出售並移轉如附表所示不動產所有權，已如前述，訴外人李明彥所為係屬無權代理，而原告既已拒絕承認，則系爭不動產買賣契約及移轉所有權之物權契約對原告均不生效，自不生物權移轉之效力，被告不因此取得附表所示不動產之所有權，原告仍為如附表所示不動產之所有權人甚明。

從而，原告依民法767 條規定，請求被告將如附表所示之不動產於臺北縣汐止地政事務所96年8 月14日所為之所有權移轉登記塗銷，並應將上開不動產交付返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。

七、本院依職權定本件訴訟費用額為48,520元（第一審裁判費48,520元），應由被告負擔。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。

中 華 民 國 99 年 10 月 19 日
民事第二庭 法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 20 日
書記官 蘇意絜
附表：
土地：㈠坐落臺北縣汐止市○○段橫科小段285-302 地號土地、權利範圍10萬分之502 。
㈡坐落臺北縣汐止市○○段東勢坑小段60地號土地、權利範圍10萬分之502 。
建物：坐落臺北縣汐止市○○段橫科小段585 建號即門牌臺北縣汐止市○○街216 巷22弄6 之5 號12樓建物、權利範圍全部。