臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,訴,417,20100917,1

臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第417號
原 告 丁○○
訴訟代理人 謝佳伯律師
複代理人 陳怡如律師
被 告 正隆股份有限公司
法定代理人 己○○
被 告 戊○○
被 告 吉泰興房屋仲介股份有限公司
法定代理人 甲○○
前列三人共同
訴訟代理人 陳建勳律師
前列三人共同
訴訟代理人 張弘明律師
被 告
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳志忠律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國99年9 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告起訴時之聲明為：（一）被告正隆股份有限公司（下稱：正隆公司）應給付原告新臺幣（下同）118 萬7,797 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）被告正隆公司、戊○○、吉泰興房屋仲介股份有限公司（下稱：吉泰興公司）及住商實業股份有限公司（下稱：住商公司）應連帶給付原告118 萬7,797 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（三）前2 項之請求中任一被告已為給付者，他被告於該給付範圍內免其責任。

（四）願供擔保請准宣告假執行。

嗣於民國99年6 月10日變更為如下所述，係屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭民事訴訟法規定，應予准許。

二、按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條定有明文。

查本件原告起訴時，被告正隆公司之法定代理人為鄭政隆，嗣於99年7 月7 日具狀由變更後被告正隆公司之法定代理人己○○聲明承受訴訟，核與前揭規定尚無不合，自應准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、原告於97年6 月12日透過被告住商公司之加盟店即被告吉泰興公司所屬經紀人即被告戊○○之仲介，於看屋數次後，決定與被告正隆公司訂立不動產買賣契約（下稱：系爭買賣契約），約定以價金2,428 萬元買受被告正隆公司所有坐落臺北市○○區○○段三小段493 地號土地及其上建號32113 號建物，門牌號碼為臺北市○○區○○路26號21樓之1 （下稱：系爭房屋），並於同年7 月31日辦妥前揭房地所有權移轉登記。

惟在看屋過程中，被告戊○○未曾告知原告系爭房屋有二次施工情事，且於簽約當日，被告正隆公司亦在原告面前，將系爭買賣契約書中附件9 之1 之本戶二次施工平面圖畫叉，促使原告相信系爭房屋無任何二次施工情況。

然於交屋後，系爭房屋竟出現漏水情形，原告遂要求被告正隆公司及吉泰興公司為修補，並請被告吉泰興公司提供系爭房屋說明書，皆遭到拒絕，復徵得位於同棟16樓住戶即訴外人陳金鳳之同意，比對原告系爭不動產與陳金鳳所購樓層之買賣不動產契約書後，赫然發現陳金鳳與被告正隆公司簽訂之買賣契約書中附件9 之1 及9 之2 確實載明房屋曾經二次施工，並有圖示為證，與原告系爭買賣契約中附件並不相同，足認被告刻意隱瞞主臥室有陽台外推之二次施工事實。

㈡、被告正隆公司部分：被告出賣系爭房屋，本應擔保無滅失或減少其價值之瑕疵，惟其未告知原告系爭房屋有陽台外推之二次施工情事，因陽台外推屬於違章建築處理辦法第2條規定之違章建築，有隨時遭到檢舉拆除之風險，若經拆除，將嚴重影響主臥室之利用，日後轉手買賣亦會造成市場價值之貶損，自為系爭房屋之瑕疵。

又陽台面積應以系爭房屋竣工圖所標示8.25平方公尺為計算基礎，賠償金額則以房地總價計算之。

原告於確知陽台有二次施工情形即通知被告，並於99年2 月12日寄發存證信函予被告表示為減少價金之請求；

且被告明知系爭房屋曾經二次施工，卻故意不告知原告，其未依債之本旨為給付，可歸責於被告，爰依民法第359條、第227條請求被告給付108 萬9,707 元。

㈢、被告戊○○部分：被告身為專業之經紀人，卻於帶看過程中，故意不告知系爭房屋經二次施工情事，使原告之財產權受有前述之損害，縱未具故意，此告知義務為其執行職務所應注意卻未注意，顯有過失，爰依民法第184條第1項前段、後段請求被告賠償108 萬9,707 元之損害。

㈣、被告吉泰興公司、住商公司部分：被告吉泰興公司為被告戊○○之僱用人，其未盡監督義務，致原告於被告戊○○執行職務時受有前述損害，應與被告戊○○連帶負賠償責任。

被告吉泰興公司既為被告住商公司之加盟店，理應受加盟契約之拘束，被告戊○○與原告之配偶即訴外人丙○○所簽定之要約書上，係使用住商公司之商標及格式，從客觀上可認為被告住商公司亦為被告戊○○之僱用人，故其未盡監督義務，致原告受有損害，亦應與被告戊○○負連帶賠償責任。

爰依民法第188條第1項請求被告賠償108 萬9,707 元之損害等語。

㈤、聲明：1.被告正隆股份有限公司應給付原告108萬9,707元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

2.被告戊○○應給付原告108萬9,707元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

3.被告吉泰興房屋仲介股份有限公司、住商實業股份有限公司就被告戊○○前項所負債務應負連帶賠償責任。

4.前3 項之請求中任一被告已為給付者，其餘被告於給付範圍內，同免責任。

5.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、被告正隆公司、吉泰興公司、戊○○：被告戊○○在帶領原告及丙○○看屋過程中，已明確告知系爭房屋有陽台外推之二次施工情事，又系爭買賣契約第19條第1項約定有記載於使用執照核發後進行二次施工之文字，且附件1 亦明白表示為「20~21 層B 棟二次平面圖」，原告應知悉系爭房屋有二次施工情形。

況原告實地看屋數次，並有多次購屋經驗，系爭買賣契約中第2條附屬建物面積，陽台部分原應有8.08平方公尺，但因二次施工之故，陽台位置已納入主臥室內使用，原告對於系爭房屋未見陽台格局等情，亦未於看屋、締約時加以爭執，足認伊知悉有二次施工狀況。

此外，被告正隆公司如欲隱瞞系爭房屋二次施工情事，何須在系爭買賣契約第19條中揭示未來房屋本體將進行二次施工，並附上附件9 之2 休閒設施二次施工平面圖，顯不合常情。

附件9 之1 畫叉之原因在於，本件原告為成屋買賣，房屋現況則依照系爭買賣契約附件1 所附房屋平面圖為準，與陳金鳳之預售屋買賣有所不同。

縱原告對於系爭房屋有二次施工情形未知悉，亦應認伊具有重大過失。

況且，被告正隆公司之合約第19條已有特約條款免除出賣人在遭人查報時回復原狀之擔保義務，又交付坪數並無短少，違約使用之瑕疵與主建物坪數短少瑕疵之價值減少範圍應有不同，原告應先扣除土地價金，再以主建物與附屬建物所佔價金比例計算等語置辯。

㈡、被告住商公司以：原告購買之時已知悉房屋陽台外推二次施工之情形。

被告住商公司對被告戊○○無何選任、監督關係，儘管被告吉泰興公司使用其商標，兩者亦屬不同之營業主體，自不能將被告吉泰興公司之行為與被告住商公司之行為等同以觀，而認被告吉泰興公司之受僱人即為被告住商公司之受僱人，要求其負連帶賠償責任。

又本件土地買賣並無瑕疵，有爭議僅為陽台外推部分，縱有瑕疵，亦應以房屋價額計算，而被告正隆公司移轉登記面積並無短少，原告以每坪單價計算顯有疑義等語，資為抗辯。

㈢、聲明：1.原告之訴駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、丙○○代原告於97年5 月17日與被告住商公司之加盟店即被告吉泰興公司簽訂編號Q039769 號要約書，委託被告吉泰興公司仲介購買被告正隆公司所有坐落於臺北市○○區○○段三小段493 地號土地及系爭房屋等要約事宜。

（見本院卷一第56、151 頁、186 頁背面）

㈡、原告於97年6 月12日透過被告吉泰興公司所屬經紀人即被告戊○○之仲介，於看屋數次後，與被告正隆公司訂立系爭買賣契約，約定以價金2,428 萬元買受，並於同年7 月31日辦妥前揭房地所有權移轉登記。

（見本院卷一第47頁、第151頁、186 頁背面）

㈢、系爭房屋主臥室之陽台有二次施工之情形。（見本院卷一第151 頁、186 頁背面）

㈣、系爭買賣契約附件9 之1 中並未黏貼任何圖面，且被告正隆公司有於空白處畫叉。

（見本院卷一第151 頁、186 頁背面）

㈤、被告正隆公司於簽定系爭買賣契約前數天，曾將空白之買賣契約範本予原告審閱，惟當時尚未填入前揭房地價格、建物面積，亦未提供相關附件。

（見本院卷一第151 、152 頁、186 頁背面）。

㈥、系爭建物主建物面積為116.76平方公尺，陽台面積8.08平方公尺，雨遮面積3.17平方公尺。

㈦、原告夫妻簽訂系爭買賣契約前，購買臺北縣永和市○○路72巷12號13樓房地，並購買臺北市○○區○○路克拉美地預售屋、中和景安路冠德美麗景安預售屋之買賣經驗。

四、得心證之理由：

㈠、原告於看屋、簽約過程中，是否已知悉系爭房屋有陽台外推之二次施工情事：1.本件原告固提出系爭買賣契約、正隆麗池大廈廣告單據以主張：被告戊○○於帶看系爭房屋及被告正隆公司與原告於訂立系爭買賣契約時，皆未曾告知伊系爭房屋有陽台外推之二次施工情事云云。

惟查：原告及丙○○於本院審理中自承：買受系爭房屋前曾至系爭房屋實地參觀2 次，而空白之買賣契約範本亦讓伊於簽約前充分審閱，伊有注意到系爭買賣契約第19條第1項約定之記載「本大廈全體承購戶均同意委託乙方代尋廠商，於使用執照核發後進行二次施工」一節（見本院卷第134 、136 頁），又從系爭買賣契約第2條約定：「預定買賣標的及權利範圍…本戶面積共計183.82平方公尺 （55.60 坪）。

包含：1.主建物面積計116.76平方公尺（35.32坪）。

2.附屬建物面積計（陽台8.08平方公尺、雨遮3.17平方公尺）11.25 平方公尺（3.40坪）。

3.共用部分面積計55.81 平方公尺（16.88 坪）。

其位置說明如附件1所示」，附件1 所附之房屋平面圖，明確標示「20~21 層B棟二次平面圖」之文字，此有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷一第26、27頁、32頁背面），復據被告戊○○於本院審理時具結證稱：其有帶原告至現場看系爭房屋2 次以上，主臥室中主牆面的部分有1 個轉角，轉角上方有1 個特殊三角形的樑，當時就有向原告解釋樑原本是在陽台的地方，建設公司已經做了陽台外推之二次施工，所以樑才會變到室內，因房間過樑是很忌誨的事，加上主牆面亦非平整，勢必影響客戶放床位置，為銷售房屋之癥結所在，如未加以解釋，客戶不可能願意購買等語，亦當庭繪製主臥室之示意圖，並有系爭房屋主臥室照片6 張附卷足憑（見本院卷一第89至91頁、138 至140 頁、145 頁）。

依系爭房屋主臥室位置圖，床不可能擺放於門口、浴室口，故僅有靠窗之二個角落可擺放，而由於電視線位置，床位最佳擺放位置上方即有三角形橫樑，是原告二次至現場看屋，不可能不注意主臥室床位上有三角形橫樑及柱面突起，以臺北市北投區高單價房價不可能不注意該等問題。

且被告正隆公司制式合約已記載取得使用執照後有二次施工情形，倘若被告戊○○故意隱瞞二次施工，豈不與合約相矛盾，於原告閱覽契約後可發現疑義，被告戊○○辯稱較符合常情。

2.原告雖主張：伊有發現系爭房屋主臥室上方有一橫樑，被告戊○○係以系爭房屋位處高樓層，橫樑係制震之用為回覆，簽約當時，被告正隆公司亦提出正隆麗池大廈之廣告傳單以佐證該橫樑確有制震效果云云。

然原告前揭主張，被告正隆公司否認曾提供該廣告單予原告參酌，且該廣告單中記載：「全棟從1 樓到15樓，安裝了64支ViscousDamper 制震設備，讓建築物耐震能力整整向上提升高達約20% 」，並有制震器圖示可稽（見本院卷一第110 、111 頁），本件原告所購買樓層為21樓，非裝設制震器之樓層，且三角形橫樑與制震器外型亦頗有差異，足徵原告此部分主張，尚非可採。

3.次查，附件9 之2 休閒設施二次施工平面圖（原地下1 層法定機車位平面圖）黏有B1層二次平面圖，惟附件9 之1 本戶二次施工平面圖部分卻未黏貼，被告正隆公司係以與原告訂立系爭買賣契約時，正隆麗池大廈已取得使用執照，系爭房屋陽台外推之二次施工已完成，僅餘地下1 層之二次工程部分尚未施工，故有此差異等語，復參93建字第0181號竣工圖之21層平面圖，臺北市政府都市發展局使用執照發照章為96年11月19日（96使字第0476號），確比原告與被告正隆公司訂立系爭買賣契約時點（97年6 月12日）為早（見本院卷一第109 頁），是以，被告正隆公司所言，應屬可採。

又原告提出陳金鳳之買賣契約書，據以主張被告正隆公司刻意隱瞞伊系爭房屋二次施工情事云云，惟陳金鳳與被告正隆公司之締約時點為96年11月6 日，是時被告正隆公司尚未取得正隆麗池大廈之使用執照，故須以當時符合使用執照之平面圖作為附件使用（見本院卷一第51頁），與本件原告為成屋買賣自有所不同。

況被告正隆公司如欲刻意隱瞞系爭房屋二次施工情況，何須事前在系爭買賣契約第19條第1項、第2項以制式文句方式先予記載，其既已載明於空白之買賣契約範本，向一般不特定消費者為明白揭露，又有何理由故意不告知原告或故意隱瞞原告。

況且，被告正隆公司於簽約時明確告知地下層有二次施工，既然同屬使用執照後二次施工，何以僅告知地下層二次施工，故意隱瞞陽台二次施工，顯與常情相悖。

系爭契約附件1 中放大字句標明「20~21 層B 棟二次平面圖」並請原告蓋章於其上，對照契約第19條第1項二次施工，原告對照契約及平面圖可知悉陽台有二次施工。

4.末查，原告謂伊對空間坪數大小並無概念，以為陽台部分係指廚房後方空間，故未質疑何以未見系爭房屋8.08平方公尺之陽台，且原告先於審理中否認曾收受被告戊○○所提供之格局圖及水電圖，後又改稱有收受被告戊○○提供之格局圖，惟該格局圖為B2棟20樓，並非原告所購買系爭房屋（B2棟21樓）云云，然本院於99年9 月3 日當庭勘驗丙○○以暱稱tchi5025發表在網路上「房屋格局圖」貼圖，自該圖中確實可看出廚房後方為「機械室」（見本院卷二第10、11頁）等情，並將被告正隆公司庭呈B2棟21樓之房屋格局圖與原告提出B2棟20樓建築工程客戶變更確認圖相互比對，無論格局抑或長寬數字之標示均為一致，復參看系爭買賣契約附件1 房屋平面圖「20~21 層B 棟二次平面圖」可知，系爭房屋與同棟20樓格局應為相同，故20層、21層得以共用同1 張平面圖來表示。

況被告戊○○所以提供格局圖、水電圖予原告，無非係讓原告作為將來裝潢之參考，故應與原告購買系爭房屋格局相同者，方具意義。

且從上開網頁中丙○○之記載：「如下平面圖是小弟購入成屋，位於21樓，目前只知道要把客廳加大之外，其餘則是一片空白。

求助設計達/ 魔人可否不吝給予指點」一節，縱使原告所言為真，被告戊○○確實提供同棟20樓之格局圖予伊參酌，因20樓、21樓之格局相同，原告稱不知廚房後方為機械室云云，亦非可採。

若誠如原告所稱經伊確認系爭房屋無機械室，始簽署系爭買賣契約，則與丙○○以發表標有機械室之建築工程客戶變更確認圖做為室內設計之依據，豈不有所矛盾。

是足徵原告早已知悉廚房後面為機械室，並無誤認機械室為陽台之可能。

5.原告於購買系爭房屋前，早有1 次購屋自住、2 次購屋投資房地產經驗，且原告現為公務員，丙○○則為商研所碩士並任職於外商公司等情，本件房地售價並非低價位，原告辯稱不注意主建物、附屬建物坪數，核與常理相違。

原告夫妻二人簽約前已閱覽契約文字，明知本件契約有取得使用執照後二次施工情形，並收受戊○○交付之水電圖、格局圖，並以格局圖上網詢問裝修一事，明知廚房後方為機械室並非陽台，而於簽約時明知購買主建物、附屬建物陽台、雨遮，並於附件一房屋平面圖二次施工圖上蓋章確認。

簽約時已知悉有購買陽台，然實際現場並未看到陽台，二次施工平面上亦未有陽台，其顯然明知有陽台外推一事，否則豈會不詢問被告正隆公司或戊○○有關陽台部分，原告於看屋簽約時知悉系爭建物有陽台外推二次施工等情事，至為彰顯。

㈡、被告正隆公司是否應對原告負民法第354條之物之瑕疵擔保責任及民法第227條第1項之不完全給付責任：1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」；

「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第354條第1項、第355條第1項分別定有明文。

系爭房屋有陽台外推之二次施工情事，此為兩造所不爭執，此二次施工部分係屬違章建築，隨時有被拆除之危險，確有效用及價值之瑕疵要無疑義。

惟本件原告於訂立系爭買賣契約時，已知悉系爭房屋有陽台外推之二次施工情事，屬民法第355條知有瑕疵之情形，故被告正隆公司自無須對原告負物之瑕疵擔保責任。

2.次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，民法第227條第1項定有明文。

又「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，最高法院77年4 月19日第7 次民事庭會議決議（一）要旨參照。

職是，因物之瑕疵擔保及不完全給付，其成立要件及效果各異，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而「其瑕疵係於契約成立後始發生」，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。

本件原告所主張系爭房屋二次施工之瑕疵，係於系爭買賣契約訂立時即已存在，自非民法第227條不完全給付所欲規範之對象，故原告據此對被告正隆公司主張不完全給付之損害賠償責任，要無足取。

㈢、被告戊○○是否應對原告負民法第184條1 項前段、後段之侵權行為賠償責任：按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」，民法第184條第1項亦有明文規定。

是本件原告主張被告戊○○未曾主動向伊告知系爭房屋有陽台外推之二次施工情事，致伊財產權受有損害，並具有主觀上故意，而縱未具故意，被告戊○○亦有過失等，為戊○○所否認，自應由原告負舉證之責。

原告既於訂立系爭買賣契約時，即知悉系爭房屋有二次施工情形，已如前述，復未提出其他積極證據，實難認被告戊○○有何主觀上故意、過失，原告此部分主張，尚屬無據。

㈣、被告吉泰興公司與住商公司是否應對原告負民法第188條之連帶賠償責任：按「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任」，民法第188條第1項規定明確。

惟被告戊○○於執行職務時既無過失而有不法侵害原告權利之情事，原告依民法第188條第1項規定請求被告吉泰興公司及住商公司負連帶賠償責任，同無足取。

五、綜上，原告之請求均為無理由，應予駁回。訴訟費用應由敗訴之原告負擔。

原告假執行之聲請因訴經駁回，已失所附麗，亦應一併駁回。

六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 21 日
書記官 林玫熹