臺灣士林地方法院民事-SLDV,99,訴,480,20100908,1

臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第480號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳昭全律師
被 告 根林建設股份有限公司
法定代理人 乙○○○
被 告 甲○○
上二被告共同
訴訟代理人 陳傳中律師
陳俊翰律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國99年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆佰壹拾捌萬玖仟捌佰捌拾元，及其中新臺幣叁佰伍拾柒萬柒仟元自民國九十九年三月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告甲○○應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及其中壹拾貳萬元自民國九十六年五月四日起，其餘壹拾貳萬元自民國九十九年三月三十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告根林建設股份有限公司負擔百分之九十五，其餘百分之五由被告甲○○負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告根林建設股份有限公司供擔保後，得假執行。

但被告根林建設股份有限公司如以新臺幣肆佰壹拾捌萬玖仟捌佰捌拾元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣捌萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。

但被告甲○○如以新臺幣貳拾肆萬元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年5 月4 日分別與被告甲○○（下稱甲○○）、根林建設股份有限公司（下稱根林公司，與甲○○合稱被告）簽訂「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約書）及「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約書）。

約定由原告向甲○○購買坐落基隆市○○區○○段港口小段356 地號等10筆土地（下稱系爭土地），向根林公司購買坐落系爭土地上之「優泉小鎮F8棟，建造號碼為基隆市政府建造執照95基府都建字第00032 號」預售房屋（下稱系爭預售屋）。

約定系爭土地買賣價金為新臺幣（下同）699 萬元，系爭預售屋買賣價金為299 萬元，總價998 萬元。

原告於96年5 月4 日簽約當日即給付甲○○土地價款12萬元，並給付根林公司系爭預售屋價款共計208 萬元（給付時間、金額如附表一所示）。

總計支付房地價款220 萬元。

㈡系爭預售屋建築工程之基礎動工日（即正式開工日）為96年7 月17日，依系爭房屋買賣契約書第17條約定，根林公司應於18個月（按日曆天計算）內即98年1 月16日前完工並取得使用執照，但迄今仍未完工、取得使用執照，且距其約定完工日期已逾6 個月，依系爭房屋買賣契約書第9條第2項、第17條約定，原告得解除系爭房屋買賣契約，並請求根林公司返還已付房屋買賣價金208 萬元、按房地總價15% 計算之違約金、及自98年1 月17日（即預定完工日之翌日）起，每日按已繳房地價款萬分之五計算之遲延利息。

㈢原告業以存證信函為解除契約之意思表示，該意思表示並經根林公司於99年3 月29日收受。

爰依上開約定，請求根林公司給付如下款項：⒈返還原告已繳之系爭預售屋價金208 萬元，及自附表一所示受領日起至98年1 月16日止之利息共計13萬3,280 元（計算式如附表二所示）。

暨自99年3 月30日（即根林公司收受解約通知之翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉按房地總價15% 計算之違約金149 萬7,000 元，及自99年3 月30日（即根林公司收受解約通知之翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（計算式：9,980,000 ×15% ＝1,497,000 ）⒊自98年1 月17日（即預定完工日翌日）至99年3 月29日（即根林公司收受解約通知之日），共436 日，每日按已繳房地價款（即220 萬元）萬分之5 計算之遲延利息，即每日1,100 元（2,200,000 ×5 ÷10000 ＝1,100 ），436日共47萬9,600元（1,100×436＝479,600）。

⒋綜上，根林公司應給付原告418 萬9,880 元（計算式：2,080,000 ＋133,280 ＋1,497,000 ＋479,600 ＝4,189,880 ），及其中357 萬7,000 元（2,080,000 ＋1,497,000＝3,577,000 ）自99年3 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈣系爭土地買賣契約書第13條、系爭房屋買賣契約書第19條均約定土地及房屋之買賣契約不得單獨成立，須共同履行始生效力，其解約亦同。

故原告除對根林公司為解約系爭房屋買賣契約書之意思表示外，亦對甲○○為解除系爭土地買賣契約書之意思表示，該意思表示亦已於99年3 月29日送達甲○○。

原告並得依民法第259條第1款、第2款，請求甲○○返還原告已付價金12萬元，並加計自受領日（96年5 月4 日）起之利息。

另依系爭土地買賣契約書第8條約定，原告亦得請求甲○○賠償按房地總價15% 計算之違約金，惟因該金額超過原告已付之土地價款12萬元，故僅請求甲○○賠償違約金12萬元，及自99年3 月30日（即甲○○收受解約通知之翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈤並聲明請求判決：⒈根林公司應給付原告418 萬9,880 元，及其中357 萬7,000 元自99年3 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉甲○○應給付原告24萬元，及其中12萬元自96年5 月4 日起，其餘12萬元自99年3 月30日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：對原告主張之事實部分並不爭執。惟本件違約金約定過高，請求酌減，另原告違約金之請求，不得再請求遲延利息等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告所主張：兩造簽訂系爭土地、房屋買賣契約，原告已交付甲○○土地價金12萬元、交付根林公司房屋價金208萬元。

因根林公司未依約於基礎動工日18個月內即98年1 月16日前完工並取得使用執照而違約，甲○○亦視同違約，原告業對被告為解除契約之意思表示，該意思表示經被告於99年3 月29日收悉等情，業經提出系爭土地買賣契約書、房屋買賣契約書、統一發票、存證信函、報驗紀錄表、中華郵政掛號郵件收件回執、掛號郵件查單等件影本為證（本院卷19頁至第47頁、第58頁至第63頁），被告復表示就上開事實不予爭執（本院卷第70頁背面），應堪信為真實。

四、茲本件應審酌之爭點厥為：原告得請求被告給付之金額及項目為何？原告得否請求遲延利息？原告請求之違約金是否過高？（本院卷第70頁）經核：㈠原告得合法解除系爭房屋買賣契約書、土地買賣契約書：⒈系爭房屋買賣契約書第9條第項、第項分別約定：「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理」（本院卷第32頁、第33頁）。

而根林公司依約應於98年1 月16日完工取得使用執照，但迄未取得，業經認定如上，則至98年12月時，因已逾期6 個月仍未完工，依上開約定內容，根林公司確有違約情事，原告自得依系爭房屋買賣契約第17條第項約定，解除契約。

⒉系爭土地買賣契約書第13條約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『房屋預定買賣契約書』共同簽署，並與該契約共同履行始生效力，其解約亦同。

任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約書』亦併以違約論處」（本院卷第24頁），系爭房屋買賣契約書第19條亦約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『土地預定買賣契約書』共同簽署，並與該契約共同履行始生效力，其解約亦同。

任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約書』亦併以違約論處」（本院卷第38頁）。

而根林公司既有上述違約情事，依前開約定，甲○○亦應視為違約，原告亦得對甲○○主張解除契約。

⒊原告以存證信函對被告為解約之意思表示，該意思表示並於99年3 月29日到達被告，則兩造間之契約自已合法解除。

㈡原告得請求被告返還之金額：⒈返還已付價金及利息部分：⑴系爭土地買賣契約書第8條、系爭房屋買賣契約書第17條第項約定：「賣方違反第9條第2款 規定者，買方得解除本契約。

解約時賣方除應將買方已繳之土地／房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價15% 之違約金。

但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

（本院卷第37頁）原告既已合法解除與根林公司間之系爭房屋買賣契約，則自得依上開約定，請求根林公司返還原告已繳房屋價金208 萬元，請求甲○○返還原告已付土地買賣價金12萬元。

⑵復依民法第259條第2款規定，契約解除時，雙方所負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起的利息償還之。

而兩造訂定之契約並未限縮或排除該款之規定，故原告於請求被告返還已付價金之同時，併請求給付自受領時起之利息，當為有據。

而兩造既未就利率有所約定，自應以民法第203條所定之法定利率即週年利率5%為計算之依據。

即土地價款12萬元部分，附加自96年5 月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

房屋價款208 萬元部分，因係分期給付、金額亦各不相同，計算至98年1 月16日止之利息如附表二所示（計13萬3,280元），另應自99年3 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（98年1 月17日至99年3 月29日之利息，因原告另依系爭房屋買賣契約第9條第項規定請求利息，故未重複請求，詳下⑶所述）。

⑶系爭房屋買賣契約書第9條第項約定：「若逾前款期間未完工者（按即未於98年1 月16日完工），每逾1 日按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。」

而自98年1 月17日至99年3 月29日（即原告合法解除契約之日），共436 日，原告自得按已繳房地價款（即220 萬元）萬分之5 ，計算每日遲延利息，即每日1,100 元（計算式：2,200,000 ×5 ÷10000 ＝1,100 ），436 日共47萬9,600 元（計算式：1,100 ×436 ＝479,600 ）。

（99年3 月30日以後之利息，原告則依解除契約後之法律關係主張，詳上⑵所述）。

⒉給付違約金部分：⑴原告主張：依系爭土地買賣契約第8條、系爭房屋買賣契約第17條約定（本院卷第23頁、第37頁）條款，原告得分別請求被告給付按房地總價（即998 萬元）15% 計算之違約金，即各149 萬7,000 元，惟因甲○○向原告收取之土地買賣價款僅為12萬元，故僅對甲○○請求以該金額為上限之違約金即12萬元。

被告雖不爭執兩造就違約金之計算方式確有上開約定，惟仍抗辯違約金過高。

⑵經查，系爭房屋、土地買賣契約均係根林公司擬定之定型化契約（本院卷第67頁背面）。

而根林公司為一具有資力並富經驗之建設公司，對系爭預售屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及根林公司違約之機率及賠付違約金之資力等情，均非不可預見，而甲○○則為代表根林公司簽訂系爭土地買賣契約之人，對履約情形之掌握程度亦與一般消費者有間。

根林公司斟酌一切狀況後，擬定於被告違約時應付「房地總價15 %」之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件，而限制、調整之，已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高情事。

原告為一般消費者，對契約內容復未加以協商、修改，則被告自均應受該違約金條款之拘束，不得於自行擬定違約金條款後，事後復行抗辯違約金過高。

且斟酌本件被告遲延之情況、違約之原因可全部歸責於被告、及原告已給付之金額等情，認系爭房屋、土地買賣契約違約金約定之計算比例，尚與一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形相當，被告請求酌減，尚難憑採。

⑷又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項規定甚明。

另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

民法第233條第1項亦有明定。

前開利息請求權，乃法定請求權，不因契約未規定而受影響。

而依系爭土地買賣契約書第8條第項、系爭房屋買賣契約書第17條第項約定，就解除契約後原告已繳納土地、房屋價款及違約金之返還或給付，均約定於契約解除時同時為之，堪認於原告發函為解除契約之意思表示時，亦同時催告被告結算並給付違約金，被告應自受催告時起負遲延責任。

從而，原告就違約金部分，併請求自受催告翌日即99年3 月30起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。

四、綜上所述：㈠原告依民法第259條第2款、系爭土地買賣契約書第8條約定，請求甲○○給付24萬元（含返還土地價金12萬元、違約金12萬元），及返還價金12萬元部分自96年5 月4 日起，違約金12萬元部分自99年3 月30日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

㈡原告依民法第259條第2款、系爭房屋買賣契約書第9條第項、第17條第項約定，請求根林公司給付418 萬9,880元（含返還房屋價金208 萬元，如附表二所示之返還價金利息13萬3,280 元、違約金149 萬7,000 元、未完工遲延利息47萬9,600 元），及其中357 萬7,000 元（含返還房屋價金208 萬元、違約金149 萬7,000 元）自99年3 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

亦為有據，應予准許。

五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免予假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額併准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 9 月 8 日
民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 9 日
書記官 桂大永
附表一：
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│房屋價款給付日│金  額  │
│              │(新臺幣)│
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│96年5月16日   │70萬元  │
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│96年8 月3日   │35萬元  │
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│96年12月5 日  │52萬元  │
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│97年4月3日    │51萬元  │
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│合計          │208萬元 │
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