士林簡易庭民事-SLEV,100,士簡,363,20110617,1

臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決 100年度士簡字第363號
原 告 莊東隆
被 告 梁文傑
訴訟代理人 鄧翊鴻律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國100年5月27日言詞辯論終結，並判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼台北市大同區○○○路二０四號一樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。

被告應自民國一百年一月一日起，至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣伍萬元。

訴訟費用新台幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張被告自民國99年7 月1 日起，向伊承租門牌號碼台北市大同區○○○路204 號1 樓房屋（含騎樓部分，以下合稱：系爭房屋）作為其競選總部，約定租賃期間至99年12月31日為止，每月租金為新台幣（下同）5 萬元，雙方並簽訂書面租賃契約，租約屆滿前，被告欲以原定優惠租金要求續租4 年，然遭伊拒絕，詎租期屆滿後，被告竟未交還系爭房屋，迄仍繼續占用，為此，爰依系爭租賃契約書第6條之約定，聲明請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；

又被告自租約屆滿後已無法律上之原因，繼續使用系爭房屋，因而受有使用利益，致伊受損害，爰依民法第179條之規定，同時請求被告自租期屆滿後之100 年1 月1 日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利得5 萬元等語。

二、被告對於原告主張兩造簽立系爭租約，及伊現占有使用系爭房屋等情，並無爭執，惟辯稱：

（一）早在99年7 月1 日兩造簽立租約之前，系爭房屋已移轉登記為第三人魏俊雄所有，然原告未將此情告知被告，因此當真正所有權人魏俊雄出面向被告主張所有權人之權能，並要求被告必須改向其承租系爭房屋時，被告在無從選擇下，方與其就系爭房屋另訂新租賃契約，同時，被告對於系爭房屋之占有狀態，亦隨之從原告之間接占有人，變成訴外人魏俊雄之間接占有人，因此被告對於返還系爭房屋之占有與原告一事，在法律上陷於給付不能之狀態，且此給付不能屬於不可歸責於被告之事由，依民法第225條第1項之規定，被告自得免除返還系爭房屋與原告之給付義務。

（二）又原告對被告所為本件請求，明顯地足以侵害真正所有權人對於系爭房屋所有權權能之行使，衡量原告可能受到之利益，及魏俊雄實際所受損害，難謂無權利濫用之情形；

更何況，原告若主張其對系爭房屋有合法權能，為何至今沒有任何對其有利之司法裁判或處分？其明知自己現非真正所有權人，對於系爭房屋又無任何使用、收益、處分權之前提下，對被告主張本件租賃物返還請求權及不當得利返還請求權，難謂無違反民法第148條後段之誠信原則。

三、兩造不爭執之事實：

（一）台北市○○區市○段2 小段507 建號建物（即台北市大同區○○○路204 號騎樓及1 ～3 樓，包含系爭房屋之範圍），自52年12月14日起，登記為原告弟弟莊耀民所有，嗣以買賣為原因，於99年1 月21日移轉登記為張立忠所有，復基於買賣之原因，於99年3 月5 日移轉登記為魏俊雄所有迄今。

（二）被告自99年7 月1 日起，至同年12月31日止，向原告承租系爭房屋作為競選總部場所，約定每月租金為5萬元。

（三）被告自99年12月1 日起，至100 年12月31日止，向魏俊雄承租系爭房屋作為議員服務處之用，約定每月租金為1 萬元，

（四）張立忠買受系爭房屋之前，系爭房屋已由原告居住使用，張立忠並未獲前手點交占有系爭房屋，故張立忠出售系爭房屋與魏俊雄時，並未將系爭房屋實際交付魏俊雄占有，而係要求魏俊雄日後自行訴請原告交還房屋，因魏俊雄欲等候原告與張立忠間另案訴訟糾紛結束之後，才打算請求原告交屋，因此至今仍未獲得原告或張立忠交付占有系爭房屋。

四、本件兩造間首要爭點為：系爭租約於99年12月31日租期屆滿後，原告得否依系爭租賃契約書第6條之約定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

經查：

（一）按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院64年台上字第424 號判例可資參照。

查原告固非系爭房屋所有權人，然其將系爭房屋出租並交付被告使用收益，被告則按月向原告支付5 萬元租金，參照上開判例意旨，系爭租約自屬合法成立。

從而，原告本於出租人地位，於約定租期屆滿後，依據系爭租約第6條之約定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於法有據，自應准許。

（二）又按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷。

所有權雖已移轉，而標的物尚未交付者，買受人對之仍無收益權，反之，所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權，且出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異，最高法院79年度台上字第1090號、81台上字第55號、82年度台上字第432 號、84年度台上字第3001號判決可供參考。

經查，證人即系爭房屋所有權人魏俊雄證稱：「（系爭房屋）是向張立忠購買，不過張立忠並沒有交屋給我，因為當時是原告在該屋居住使用，而張立忠與原告有親戚關係，不好意思將原告趕走，因此張立忠賣屋給我時告訴我，日後由我去起訴趕走原告，我記得我購屋時是在99年初。

不過我購屋之後，原告與張立忠有訴訟糾紛，我想等他們的糾紛結束後再請求交屋，所以我至今還沒有對原告起訴請求返還房屋。」

等語（詳見本院卷宗第28頁），堪認張立忠雖於99年1 月21日獲移轉登記成為系爭房屋所有權人，然其前手莊耀民並未將系爭房屋交付張立忠占有，因此魏俊雄雖再於99年3 月5 日受移轉登記為系爭房屋現所有權人，參照上開判決要旨，張立忠及魏俊雄均因未獲出賣人交付買賣標的物，就系爭房屋並無使用、收益權；

且在魏俊雄受讓與交付系爭房屋之前，被告基於與原告（即有權占有人）間之系爭租賃契約關係，應屬系爭房屋之直接占有人（原告則為間接占有人），魏俊雄不得任指被告為無權占有，因認被告抗辯：因所有權人魏俊雄出面主張並行使所有權人之權能，迫使伊必須改向魏俊雄承租系爭房屋，致因不可歸責於伊之事由，無法將系爭房屋返還原告，伊爰依民法第225條第1項之規定，主張免除返還系爭房屋之義務，暨主張原告違反民法第148條後段之誠信原則云云，均屬無據，不足採取。

（三）至張立忠、魏俊雄得另循買賣契約債務不履行之法律關係，請求或代位請求出賣人莊耀民履行買賣契約交付占有，自屬當然，魏俊雄迄未向出賣人依法主張權利，乃本於其權利主體所為之自主決定，非受原告提起本件訴訟之拘束或影響，因認被告抗辯原告提起本件訴訟係以損害魏俊雄之權利為主要目的，衡量原告可能受到之利益，及魏俊雄實際所受損害，難謂無權利濫用之情形云云，亦非有據。

（四）末查，被告並非買賣契約當事人，且僅係基於承租人地位而占有他人之物之他主占有人，於占有媒介關係消滅後，負有返還占有物與間接占有人之義務，故基於債之相對性及其占有之法律上地位，被告並無逕將系爭房屋交付魏俊雄占有之義務，更無此權利，是被告辯稱：伊就系爭房屋與魏俊雄另訂新租約後，被告對於系爭房屋之占有狀態，隨之從原告之間接占有人，變成訴外人魏俊雄之間接占有人云云，應屬誤解，併此敘明。

五、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，同法第179條、第181條但書亦分別規定甚明。

被告自租期屆滿後之100 年1 月1 日起，無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因此，原告依不當得利之規定，請求被告自100 年1 月1 日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利得5萬元，應為法之所許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰按同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，認與上開判斷不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 蔡文育
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 張毓絹
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
計算書：
金 額 （新台幣）
第一審裁判費 1,440 元