士林簡易庭民事-SLEV,100,士簡,375,20110617,1

臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決
100年度士簡字第375號
原 告 詹勳鍊
代 理 人 周彥憑律師
被 告 張萬益
訴訟代理人 黃秀禎律師
複代理人 王榮容律師

上列當事人間請求返還房屋事件，於中華民國100 年5 月24日言
詞辯論終結，並判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟貳佰陸拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張伊於民國93年間，將己所有坐落於台北市○○區○○段2 小段516 、517 地號土地各如附圖編號A 、B 部分（面積分別為10平方公尺、45平方公尺）所示之未辦保存登記門牌號碼臺北市大同區○○○路○ 段327 號1 樓房屋（下稱：系爭房屋）出租予被告，嗣於96年12月1 日起，兩造重新簽立租約，約定租期至97年11月30日屆滿，租期屆滿後，雙方另自98年1 月1 日起，再行簽立租約，約定租期至98年12月31日屆滿，惟該次租約屆期後，兩造未再簽立租賃契約，被告仍繼續使用系爭房屋，原告亦繼續收取租金，兩造間就系爭房屋因而成立不定期限租賃契約關係。
爰系爭房屋隔壁之未辦保存登記門牌號碼臺北市大同區○○○路○ 段329 號1 樓房屋（下稱：329 號房屋）現由伊經營協成燒臘店，而329 號房屋2 樓與系爭房屋2 樓（以下合稱：兩戶2樓）則打通，整層供伊父母及父親之外傭居住使用，329 號房屋3 樓及系爭房屋3 樓（以下合稱：兩戶3 樓）亦打通，整層供伊全家5 口居住使用，因伊父親長年中風，行動不便須乘坐輪椅，伊母親亦於99年6 、7 月間經醫院診斷患有巴金森氏症，已達身心殘障程度，並於100 年3 月8 日經鑑定為輕度肢障，因缺乏平衡感常於下樓之際跌倒受傷，原告為方便於329 號房屋經營生意同時可以照顧父母，並提供讓父母出入便利之住處，遂基於土地法第100條第1款之事由，主張將系爭房屋收回供伊父母居住，故於99年11月15日以存證信函通知被告將於99年12月31日終止系爭租約，惟系爭租約經合法終止後，被告迄仍拒不返還房屋，為此依民法第45 5條前段之規定，聲明請求被告將系爭房屋騰空返還與原告等語。
二、被告就原告主張兩造關於系爭房屋有不定期限租賃契約關係存在，以及系爭房屋、329 號房屋、兩戶2 樓、兩戶3 樓之使用現狀等事實均無爭執，惟辯稱：伊最初於93年向原告承租系爭房屋之前，原告父親已中風行動不便，原告不得於出租後再以此事由主張收回系爭房屋，至於原告母親雖不幸罹患巴金森氏症，然其目前仍可單獨出門購物，尚未達失去平衡感之危險狀況；
且兩戶2 樓、兩戶3 樓均係整層打通使用，內部相當寬敞，與欲329 號房屋內部有樓梯相通，並設有一部電梯可供上下樓使用，相較於系爭房屋室內空間僅有55平方公尺，除一間小洗手間之外，並無任何隔間、廚房等設備，不足以作為住家使用；
況位於329 號房屋後門出口處之門牌號碼台北市○○區○○街59巷18弄56號1 樓房屋（即台北市○○區○○段2 小段797 建號，下稱：哈密街房屋）），登記為原告母親所有，又門牌號碼台北市大同區○○○路○ 段313 巷9 號1 ～3 樓房屋（即台北市○○區○○段2 小段725 建號，下稱：重慶北路房屋）登記為原告父親所有，亦可作為原告父母居住使用，系爭房屋面臨重慶北路四段大馬路，10餘年來均作為店面使用，原告每月享有租金收益，收回自住顯然不符經濟效益；
而聲請人於起訴前之99年8 、9 月間，曾向伊要求收回系爭房屋，欲以較高租金另行出租連鎖便利商店營業使用，綜上各點，可見原告收回系爭房屋之目的並非為自住使用等語，並聲明請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造就系爭房屋目前有不定期限租賃契約關係存在，系爭房屋現由被告經營香拓子商行作為店面使用，每月應給付
原告之租金額為新台幣5 萬元。
（二）329 號房屋位於系爭房屋隔壁，現由原告經營協成燒臘店，而兩戶2 樓則打通，整層供伊父母及父親之外傭居住使
用，兩戶3 樓亦打通，整層供原告夫妻與子女共5 口居住
，329 號房屋與兩戶2 樓、兩戶3 樓內部有樓梯相通，共用同一扇大門進出，且329 號房屋與兩戶2 樓內部設有一座貨梯。兩戶2 樓及兩戶3 樓室內寬敞，均各自設有一客
廳、一廚房、一衛浴及4 間房間。
至於系爭房屋與329 號房屋、兩戶2 樓、兩戶3 樓均不相通，另有獨立出入口，
此為兩造所不爭執，並有勘驗筆錄可稽（詳見本院卷宗第
74頁）。
（三）系爭房屋座落於台北市○○區○○段2 小段516 、517 地號土地各如附圖編號A 、B 部分（面積分別為10平方公尺、45平方公尺）範圍，此為兩造所不爭執，並經本院至現場履勘，囑託地政事務所測量，制有複丈成果圖1 件可憑
，應認係真實。
（四）原告父親於88年6 月28日即經鑑定為重度肢障，領有中華民國身心障礙手冊，現僱傭一位外勞24小時看護。
原告母親雖罹有巴金森氏症，但其病情未達合法申請外勞看護之
程度，目前並無僱傭看護照顧。
（五）原告母親所有哈密街房屋正位於329 號房屋後門旁，現作為329 號房屋燒臘店營業廚房使用，屋內擺放煮食之生財器具與冷凍櫃，並無隔間。至於原告父親所有之重慶北路
房屋，自329 號房屋後門步行約3 分鐘內可抵達，該屋1樓前半段為可供停放2 部車之車庫，後半段為2 間員工宿
舍及1 間浴室，1 樓室內有樓梯可通往2 、3 樓，現2 、
3 樓由原告妹妹全家居住使用，此為兩造所不爭執，並有
勘驗筆錄可資佐證（詳見本院卷宗第75、76頁）。
（六）被告提出本院卷內第68～72頁之錄音譯文內容，確為99年8 月間兩造對話內容無訛，此為原告所自承（詳見本院卷
宗第87頁反面）。
三、本件原告訴請被告騰空返還系爭房屋是否有理由，唯一爭點即為原告是否符合土地法第100條第1款之規定已合法終止系爭租約。經查：
（一）按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。
而所謂收回自住，固然非僅限於收回供出租人本人自住，
兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年台上字第1942號判決意旨參照）。
然按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房
屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，故出租人以
收回自住為原因請求返還房屋，應以出租人具備上述要件
，並能為相當之證明者，始得為之，不以主觀情事之發生
為已足（最高法院41年台上字第138 號、43年台上字第1199號、48年台上字第228 號判例參照）。
原告主張其有收回系爭房屋供父母居住之必要，而依土地法第100條第1款之規定，終止兩造間租賃契約，既為被告所否認，並以
前詞置辯，參照上開判例意旨，自應由原告先舉證確有收
回自住之「正當理由」及「必要情形」，始得合法終止租
約。
（二）原告父親早於兩造93年間首次就系爭房屋締結租賃契約前之88年6 月28日，即經鑑定為重度肢障，並領有中華民國身心障礙手冊（附於本院卷宗第34頁），原告仍自93年間起，將系爭房屋持續出租予被告作為店面使用，足見原告
於兩造締約之初，經衡量其父病情後，已認無居住使用系
爭房屋之必要，且其父肢障程度迄今並無特殊變化，是原
告於出租系爭房屋予被告長達7 年之後，始以此為由，主
張將系爭房屋收回自住，難認屬正當理由。
（三）原告主張伊母親於99年6 、7 月間，發現罹有巴金森氏症，現有步履障礙及姿態反射不良之情形，於不平路面或上
下樓梯時，都容易因平衡不佳而跌倒，有國立臺灣大學醫
學院附設醫院診斷證明書及100 年4 月22日校附醫秘字第1009 01716號覆函在卷可佐（附於本院卷宗第36、37、112 頁），應堪認為真正，因認原告主張其有收回系爭房屋
供母親居住，以免除母親上下樓梯出入不便之正當理由，
尚屬可信。
（四）然查原告自88年間起，面對父親重度肢障之情況，既未因父親上下樓進出不便或為兼顧燒臘店營業之考量，而將系
爭房屋提供父親居住，反而自93年間起，屢次與被告延續簽立租賃契約，另以僱用外勞24小時看護之方式，處理其父上下樓出入不便之狀況，同時原告亦持續經營燒臘店，
迄今每月淨利達10餘萬元之譜（詳見本院卷宗第127 頁第1 行），顯見並無因其父重度肢障行動不便之情形，致有
收回系爭房屋供父親居住之必要。衡諸原告自承伊母親現
為輕度肢障，並提出中華民國身心障礙手冊影本供參（附
於本院卷宗第130 頁），相較於其父重度肢障行動不便之程度，原告母親行動不便之程度尚屬輕微，因此，在原告
及其同居家屬或另僱用老人居家陪伴人員之協助下，其母
親上下樓出入不便之情形，應亦可獲得與其父親相同或更
大程度之改善；
何況，原告於99年6 、7 月間發現其母罹有巴金森氏症之後，仍於99年8 ～10月間要求被告返還系爭房屋，欲另將系爭房屋連同329 號房屋兩戶一同改出租予全家便利商店，且預定租期長達7 年之久（詳見本院卷
宗第71頁），益見原告迄99年10月間為止，亦自認未來7年內並無收回房屋供母親居住之必要性，嗣原告旋於100年1 月6 日，向本院遞狀起訴改稱其有收回房屋供母親居
住之必要性，實難遽為採信。
（五）此外，原告母親所有哈密街房屋正位於329 號房屋後門旁，現雖整間作為329 號房屋燒臘店營業廚房使用，然非不得將哈密街房屋重新隔間設計，部分供原告父母居住使用
；
此外，原告父親所有之重慶北路房屋，自329 號房屋後門步行約3 分鐘內即可抵達，該屋1 樓車庫及員工宿舍，
亦得重新調整隔間供原告父母居住使用。既然原告父母名
下均有位於1 樓之房屋，出入方便，且皆鄰近329 號房屋，原告並無不能就近照顧之疑慮，縱認原告及其家屬於燒
臘店每日用餐尖峰時段，有數小時因忙於營業無暇照顧母
親日常行動安全，然原告亦得雇用老人居家陪伴人員於固
定時段協助照看母親，實無逕行收回系爭房屋供母親居住
之必要性。
綜上，原告雖已證明其有收回系爭房屋之正當理由存在，然未舉證證明其有收回系爭房屋之必要性，從而，原告依土地法第100條第1款規定之事由，主張終止兩造間系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，尚屬於法無據，應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述，及被告請求改送其他醫院鑑定原告母親行動障礙程度之證據調查聲請，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述及調查，附此敘明。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
士林簡易庭法 官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
書記官 張毓絹
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 3,200元
台大醫院鑑定費 10,000元
證人日旅費 1,060元
合 計 14,260元