士林簡易庭民事-SLEV,104,士簡,182,20150814,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 104年度士簡字第182號
原 告 曾淑鈴
訴訟代理人 崔駿武律師
楊承叡律師
被 告 黃健龍
訴訟代理人 陳建瑜律師
陳瓊苓律師
黃國紘律師
上列當事人間返還押金事件，於民國104 年7 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾陸萬柒仟肆佰參拾參元，及自民國一百零三年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣參仟肆佰元，其中新台幣貳仟壹佰參拾元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

訴訟標的及理由要領

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國96年3 月起向被告承租門牌號碼台北市○○區○○路000 號全棟建物（下稱系爭房屋），作為陳立補習班士林國中小部教室，租賃期滿雙方合意續訂租約。

最新租賃契約（下稱系爭租約）之租賃期間自103 年7 月1 日起至104 年6 月30日止，每月租金1 樓為新台幣（下同）60,000元，2 樓為50,000元，合計110,000 元（不含二代保補充保費），原告於103 年6 月10日簽約時，除依約交付被告押金250,000 元外，同時預先繳納一整年度租金，而以發票人台北市私立陳立文理短期補習班（法定代理人曾淑鈴）名義，一次簽發發票日為每月1 日，面額分別為60,000元及50,000元之支票共24紙，並當場交由被告收執。

（二）嗣因原告擬承租系爭建物至103 年10月31日止，原告依系爭租約第6條約定，提前3 個月於103 年7 月31日以書面通知被告，並以103 年11月份之1 個月租金110,000 元作為提前解約之賠償，及系爭租約第4條、第6條約定將系爭房屋騰空回復，包含已將96年間承租系爭房屋時，前手台北市私立慶華文理短期補習班（下稱慶華補習班）所留下之裝潢及原告承租期間施作之裝潢、看板招牌一併拆除、電燈及窗戶修復、騎樓地磚恢復、1 至2 樓廁所修復等等，系爭房屋均已清理騰空，客觀上已達一般承租人騰空回復原狀交還房屋時，一般出租人可接受之程度。

原告並於103 年11月2 日依被告要求之回復原狀內容將系爭房屋點交予被告在案。

（三）詎被告竟於103 年10月14日以內湖江南郵局1550號存證信函通知原告，認為所謂回復原狀係指恢復如原竣工圖所載空屋狀態，並於103 年10月31日前撤銷於台北市○○區○○路000 號所申設之相關營業或立案登記。

惟系爭房屋騰空回復原狀部分，查原告96年3 月承租系爭房屋前，慶華補習班即於82年間向系爭房屋屋主即被告之母黃賴快女士承租系爭房屋，並向台北市政府工務局申請變更上開建物使用執照圖說，將1 樓平面圖用途變更為「一般服務業（營業性補習班）」、2 樓平面圖用途變更為「教室」，平面圖內容亦有變更及向台北市政府教育局申請於上址籌設，故系爭房屋圖說已於82年間即有變更，被告存證信函附件二之竣工圖所示1 樓平面圖為「店鋪」，2 樓平面圖為「住宅」，顯然為更早期之竣工圖，從而被告主張原告應依上開竣工圖恢復原狀，自屬無據。

準此，原告僅需將系爭房屋內之裝潢、隔間等回復至96年間承租時之狀態，即已完成騰空回復原狀之義務。

惟被告僅歸還前開支票原本14紙，卻將被告自行支出其所謂復原工程費用83,100元及23天租金共84,333元，全數由押或250,000 元內扣除之，僅歸還原告押金82,567元，然被告所稱之復原工程內容均非原告應依約負擔之範圍。

準此，原告依據系爭租約及民法第179條不當得利之規定，主張被告應返還押金167,433 元。

（四）再者，原告承租系爭房屋之101 年2 、3 月間，系爭房屋2 樓廁所管線漏水，經被告派人抓漏仍查不出原因，被告故而建議及同意將2 樓廁所改建至1 樓，改建廁所費用共計175, 000元均由原告支付。

現被告反而要求原告將先前遷置1 樓之廁所重新遷置2 樓，誠屬無理，然原告為此亦已負擔99, 800 元，依系爭租約第8條後段約定及民法第42 9條第1項、第430條規定，就此可歸責被告所應負租賃物保持義務之原因，原告在不違反被告本人明示之意思，為被告支出之費用99,800元，爰依民法第176條第1項規定向被告請求返還。

（五）為此，聲明：1、被告應給付原告267,233元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

2、原告願供擔保，請准宣告假執行。

（六）對被告抗辯所為陳述： 1、建築物本身或其他之裝潢、設備，本即有折舊及自然耗賣等問題，被告主張顯然有悖一般租賃交易習慣，恣意以其主觀上所認知及想像「回復原狀」之內容來要求原告履行，無異加重原告回復原狀之義務，亦非法律所應保護之權利，且有違誠信原則。

2、系爭租約第4條第1項、第5條第1項、第6條、第7條第3項約定，均應指承租人於租賃期間「主動」向出租人要求改裝時，始有承租人負責回復原狀之責任。

本件出租人即被告依其應負之修繕義務而「主動」要求原告改建廁所，以作為被告認為其已依法負擔系爭建物之主給付修繕義務，而承租人即原告此時為「被動」接受改建。

故原告無需就上開廁所遷建部分負回復原狀至2 樓之責任，否則無異使被告規避其修繕責任。

3、兩造並無約定回復原狀之範圍包含系爭房屋應撤銷補習班立案。

況依台北市短期補習班管理規則第4條可知，此部分繫諸於非系爭租約效力所及之第三人台北市政府教育局之行政程序流程，則撤銷立案何時核准尚未可知，反陷原告於違約之風險，有欠公允。

4、原告代表即訴外人駱暉憲與被告間手機簡訊內容，僅表示駱暉憲向被告「詢問」所謂被告回復原狀內容所指為何，並非駱暉憲與被告達成回復原狀內容之合意。

況被告手機簡訊內所要求回復原狀內容，原告認為已超出應負責之範圍而不同意。

又被告所指1 樓廁所、2 樓廁所、2 樓塑膠地板拆除及1 樓、2 樓、頂樓之燈具與開關配置問題等未完成回復原狀之部分，均非事實。

5、原告並無違約情事，被告以系爭租約之55萬元違約金（含訴訟費用、律師費、5 倍租金）主張抵銷無理由。

退步言，倘鈞院認為上開主張有理由，因原告僅遲延2 天交還系爭建物（原告否認），而非被告主張之23天，依據遲延天釋之比例，被告上開主張之違約金顯然過高，爰依民法第252條請求酌減違約金金額。

二、被告答辯略以：

（一）原告為陳立教育事業股份有限公司之負責人，原告代表該公司於96年3 月1 日起接續慶華補習班之經營，並繼續承租系爭房屋，故應概括承受慶華補習班之權利義務，嗣原告依據系爭租約第6條及第10條第2項、第3項之約定提前於103 年10月31日解約時，自應依約履行其回復原狀之義務，即依竣工圖回復為慶華補習班於82年承租前之原狀、拆除天地、提供撤銷補習班立案文件，並騰空點交返還系爭房屋。

又關於系爭房屋之改裝問題即關於99,800元廁所遷置2 樓部分，系爭租約第7條第3項、第10條第4項亦有約定，原告已自認其廁所係於101 年進行改裝，依約本即負有將改裝廁所回復原狀義務，卻請求被告付款，殊無可採。

被告基於善意允諾配合，僅要求原告依約回復原狀，況歷次租約均有明文約束，故原告本應負有義務，於103 年10月31日前將系爭房屋回復原狀點交返還被告管領。

（二）原告未遵循兩造103 年6 月24日之約定指示廠商回復原狀，卻延宕至10月24日始開工，並改採成本較低之方式，導致遲誤點交、回復。

被告已於同年9 月30日事前將竣工圖依約提供給原告及訴外人駱暉憲收訖，且同年10月1 日與廠商會勘時，被告亦有交付竣工圖與訴外人駱暉憲與廠商，並據以說明回復原狀之方法，故原告對於回復原狀之方法，不能諉為不知。

又同年10月28日，被告就交屋相關事宜與原告之補習班代表即訴外人駱暉憲聯繫，並基於雙方聯繫內容於103 年11月3 日會同在系爭房屋會勘，卻發現系爭房屋根本尚未達到雙方於103 年10月間至同年11月3日所商議回復原狀之程度，如：舊地板未拆除、各樓層未確實配置燈具與開關、廁所門無法開啟、廁所過高無階梯、小便斗故障、洗手台位置不當、未清除垃圾廢棄物等，顯然違約。

被告乃於同年11月6 日以存證信函催告原告於同年月15日前改善並交還房屋、撤銷補習班立案。

（三）嗣被告乃自行雇工進行復原工程，並於103 年11月23日完成。

旋於同年月28日發函通知原告且隨函檢還剩餘押金82,567元（250,000 元－復原工程83,100元－23天租金84,333元＝82,567元）、未到期之租金支票14紙。

被告扣除之押金，均係支付原告未依約回復原狀之缺失，亦未超出回復原狀之合理範圍；

進言之，原告未依約回復原狀，所生之工程費用、施工期間租金，均為押金之目的，被告自行回復後，將費用自原告之押金中扣除，應屬合理。

原告本應於103 年10月31日前回復原狀返還房屋，卻違約遲誤而以簡訊請託被告展延完工期限，竟又再度違約，拒不施作，業已違反系爭租約第6條、第7條第3項之約定，而應負第10條第2項至第4項之賠償責任，即賠償租金5 倍，違約金55萬元，及因涉訟所繳納之訴訟費、律師費。

若鈞院認為原告主張有理由，則被告一併主張抵銷。

（四）綜上，並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

三、得心證之理由：兩造間系爭租約，因原告依系爭租約第6條約定，提前3 個月於103 年7 月31日以書面通知被告，並以103 年11月份之1 個月租金110,000 元作為提前解約之賠償，業於103 年10月31日終止，被告已返還押租金82,567元，未返還原告押租金167,433 元，為兩造所不爭執。

原告主張被告應返還上開押租金167,433 元，被告則抗辯稱：該等押租金係用以抵充回復原狀之工程費用83,100元及回復原狀期間損失23天租金84,333元。

原告另請求返還回復原狀時廁所拆遷費用99,800元，為被告否認。

被告另有提出違約金之抵銷抗辯，是原告之請求是否有理由，茲論述如下：

（一）押租金167,433元部分： 1、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。

次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。

押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。

押租金債權之性質，屬一種「讓與擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」。

又按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝在內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求；

倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據；

解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之觀察（最高法院103 年台簡上字第17號、103 年台上字第713 號、102 年台上字第2211號判決參照）。

而依系爭租約第4條第1款「乙方（即原告）應於訂約時，交予甲方（即被告）新台幣貳拾伍萬元整作為押金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後，無息退還押金。」

（見本院卷第21頁），亦足見系爭租約押租金之目的在於擔保承租人即原告租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係終了、承租人遷出並返還租賃物時，出租人即負有將押租金全額返還承租人之義務。

2、按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」

、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

民法第438條第1項、第432條分別定有明文。

可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。

而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他如安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施，出租人即有容忍之義務。

又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，若強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修（如於安裝新招牌時一併拆除舊招牌），此時如出租人以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信原則。

承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋在正常使用下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。

3、本件被告抗辯原告應依約按竣工圖將系爭房屋回復至出租時之原狀等語。

惟查，系爭租約第6條：「契約期間內甲（即被告）、乙（即原告）雙方若擬提前解約時，欲解約者，應提前3 個月以書面通知對方，並賠償1 個月租金，雙方決無異議。

乙方提前解約時，不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀交還甲方，乙方不得異議。」

，足見於系爭租約租期屆滿或因其他原因終止時，原告就系爭房屋負有回復原狀之義務，然兩造簽訂之系爭租約中並未特別約定何謂「原狀」，被告亦未就其出租予原告時之「原狀」提出相關照片或其他證據佐證。

揆諸前開說明，原告於96年間起承租系爭房屋之狀態即係補習班之使用狀態，故原告返還系爭租賃物予被告時以補習班之使用狀態應認已合於契約之應有狀態，原告並無將系爭房屋回復至非承租時狀態之義務，更無回復至如被告所抗辯如系爭房屋竣工圖狀態之義務，被告此部分之抗辯不可採。

再查，證人駱暉憲證稱：1 、2 樓部分，依房東要求，回復成一間是蹲式馬桶，1 間改成小便斗，1 、2 樓都是這樣。

廁所便斗是固定高度，沒有特別加高，我們是依固定高度去做，洗手台是因不要離廁所太遠，所以才從遠處改到較靠近廁所位置，蹲式馬桶是依等比去做分配。

10月1 日只有要求隔間要淨空，廁所要回復原狀，細節都是工人在施作完成後，被告到系爭房屋現場才說我們這樣做那些細節是不對的。

當初回復時被告有說用原本舊有的設備回復，測試時有漏水情況，我也有請廠商修復，在接軌處有用膠布再黏一層。

本來每一層樓都是貼皮的地板，但是因為有隔間，所有以一些地板貼皮是被破壞的，當時是約定要貼顏色一樣的貼皮，因為被告主張要一致性，我們只有處理因為隔間而破壞的貼皮，但如因系爭房屋其他地方因為老舊而造成貼皮受損，就沒有處理貼皮，我認為因為我們的關係造成的才需要回復。

鋁窗本來是隔板遮住，是教室的黑板，拆除後才看到鋁窗鎖老舊，但是我認為承租時，也沒有看到這個狀況，所以我們就沒有處理。

因為沒有最原始承租的狀況，每次做完一樣被告又不滿意，我們已盡量配合。

我們與被告達成共識，只要樓層地板相同顏色，並無約定要全部拆除重貼，水電部分拆除後也有置臨時的電燈開關，只是沒有固定在牆上等語（見本院卷卷（一）第234 頁至第240 頁），足見原告非但已按承租時系爭房屋屬補習班使用狀態回復原狀，並且配合被告之指示施作其他工程，客觀上已達一般承租人騰空回復原狀交還房屋時，一般出租人可接受之程度，應認原告以合於契約之應有狀態返還租賃物，業已回復原狀，並無債務不履行之情形。

被告抗辯稱原告並未回復原狀云云，並不可採，被告自不得將押租金抵充回復原狀之費用及租金，原告自得依約請求被告返還押租金167,433 元。

4、至於被告提出違約金抵銷之抗辯，然證人余錦城證稱：估價單上施工項目除廁所隔間板之外的工程項目，我於103年10月31日都有施做完畢，103 年10月31日當天廁所隔間板也有送來，是被告要我不要安裝，因為被告對材質不滿意，但駱暉憲要我一定要安裝，所以我才在103 年11月1日裝上隔間板等語（見本院卷二第15頁），足見原告已配合被告施做其他工程，且原於103 年10月31日能全部完工，係被告之介入、阻撓始致工程因廁所隔間板未安裝而未能全部完工，堪認原告並無遲延返還系爭租賃物而違約之情形，被告提出違約金之抵銷抗辯，洵無理由。

（二）廁所拆遷費用99,800元部分：原告主張被告應返還廁所拆遷費用99,800元。

經查，原告於承租系爭房屋期間，曾將系爭房屋之2 樓廁所改建至1樓，嗣於系爭租約消滅時，被告要求原告將先前遷置1 樓之廁所重新遷置2 樓，且原告亦委由證人余錦城施做此部分工程，造價99,800元，為兩造所不爭執，並有原告提出之估價單在卷可查。

然查，證人余錦城證稱：駱暉憲才是伊認定之業主，伊僅聽駱暉憲指示施作工程項目等語（見本院卷卷（二）第15頁），又系爭廁所由1 樓遷往2 樓造價99,800元係原告與承攬人即證人余錦城議價，並由證人余錦城出具估價單予原告，有原告提出之估價單在卷可查，被告全然並未參與上開議價過程，對系爭估價單無置喙餘地，顯然該工程係原告同意按被告指示施做，並同意由原告支出此工程費用，兩造既約定此部分原告自行雇工施作，原告事後片面主張依系爭租約第8條後段約定、依民法第429條第1項及第430條請求被告給付此部分費用，實屬無據，不應准許。

（三）綜上，原告請求被告給付167,433 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年12月28日起至清償日止按年息5 ％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。

逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

五、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

並依職權確定訴訟費用額為3,400元（第一審裁判費2,870元，證人旅費530元）。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。

中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
書記官 蔡明純