士林簡易庭民事-SLEV,105,士小,693,20160715,1

臺灣士林地方法院小額民事判決 105年度士小字第693號
原 告 喜來登大廈管理委員會
法定代理人 茅明鴻
被 告 楊榮容
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國105 年6 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

爭執事項及理由要領

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。

前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。

查本件依喜來登大廈住戶規約第17條第2項約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，依上規定，本院自有管轄權，合先敘明。

二、原告主張：被告係喜來登大廈之區分所有權人，門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄0 ○0 號5 樓（下稱系爭房屋）。

喜來登大廈是海砂屋，與建商有改建爭議，獲得勝訴，大樓在整修中，被告購買系爭房屋時，原告有告知與建商有爭議，有7 坪落差，因被告遲遲不與建商簽約，建商亦拖延不施工，管理委員會就開會決議，要讓被告先繳10倍管理費，看能否加速其簽約腳步，以免現有住戶的權益受損，其他住戶從今年（即民國105 年）開始就有收管理費，搬出去的就沒有收，其他住戶依照原有的金額收取管理費，決議10倍是針對被告，因住在裡面的住戶有生命危險的顧慮，搬出去的有經濟的壓力，要支付房租。

被告自105 年1 月1日起至105 年2 月29日止，累積未繳管理費及相關費用共計新臺幣（下同）2 萬4,160 元，屢經催討無果，乃依公寓大廈管理條例第21條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告給付上開金額及自支付命令送達翌日即105 年4 月16日（見105 年度湖小調字第403 號卷第28頁）起算之法定遲延利息。

二、被告則以：伊有繳納管理費至104 年12月31日止，後來因原告要伊繳納10倍管理費，伊無法接受，伊購買系爭房屋時，土地權狀就是建商原坪數，伊沒有要求建商要多給，也與建商溝通，要求以原登記坪數去改建。

今年獲知管理委員會要求繳納10倍管理費，因伊與建商還在溝通中，是建商遲遲不處理拖延，且伊也是在外租屋，也沒有搬進去，原告要求的10倍管理費不合理等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

三、本件原告主張之事實，業據提出與所述相符之公寓大廈管理組織報備證明、存證信函及回執、喜來登大廈管理委員會104 年第4 次臨時會議會議記錄及住戶規約等件為證，並經本院依職權調閱系爭房屋土地建物查詢資料查核明確，堪信為真。

惟原告主張：因被告遲遲不與建商簽約，建商亦拖延不施工，管理委員會就開會決議，要讓被告先繳10倍管理費，看能否加速其簽約腳步，以免現有住戶的權益受損等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。

經查：㈠按管理費之數額，區分所有權人會議固有權透過決議決定之，惟若客觀上各住戶之實際用益狀態及實際享受管理委員會所提供之管理服務明顯相同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額不一致之決議，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號判決參照）。

又依原告所提出之住戶規約（見湖小調卷第17頁），其第11條關於管理費、公共基金之管理及運用，乃約定：「…二、管理費用途如下：⒈委任或僱傭管理服務人之報酬。

⒉共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。

⒊有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。

⒋管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。

⒌稅捐及其他徵收之稅賦。

⒍因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。

⒎其他基地及共用部分等之經常管理費用」等語，足見該管理費乃在實際支應公寓大廈因管理、維護等服務所產生之費用，並非用以促使住戶達成管理委員會所期望之目的，其收取必須合乎公平與誠實信用，而不得有手段與目的上之不當連結。

本件原告自認向被告收取10倍管理費是針對被告，要其儘速與建商簽約之事實（見本院卷第12頁），則原告為達到促使被告與建商儘速簽約之目的，以調高管理費之方式，要求被告給付與其他住戶不一致之管理費，顯有手段與目的上之不當連結，依上說明，尚難認原告收取10倍之管理費係符合公平與誠實信用，該決議要屬權利濫用，即非有效，則原告之主張，尚非可採。

㈡又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。

本件原告不得向被告收取與其他住戶不一致之管理費，已如上述，然為維持社區管理、維護之正常運作，原告仍得向被告收取與其他住戶相一致之管理費，依原告所提出之喜來登大廈管理委員會104 年第4 次臨時會議會議記錄，其中管理費收取區分為「有無使用事實」：有使用事實者，依權狀坪數收取；

未有使用事實者，免收管理費（見湖小調卷第9 頁）。

本件被告辯稱：伊也是在外租屋，也沒有搬進去等語，而原告並未舉何證據證明被告有使用系爭房屋之事實，依上決議，亦難認原告得向被告收取管理費。

四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被告給付管理費2 萬4,160 元及自105 年4 月16日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

五、依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。本院並依職權確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），應由原告負擔。

中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
士林簡易庭法 官 李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
書記官 蘇彥宇