設定要替換的判決書內文
臺灣士林地方法院民事簡易判決
105年度士簡字第248號
原 告 杜明月
訴訟代理人 曾國龍律師
許嘉芬律師
被 告 林榮輝
鄧昭卿
上二人共同
訴訟代理人 徐立信律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，業經民國105年7月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之建物門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○弄○○號五樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○三年七月十六日起至一○四年十二月三十一日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟柒佰柒拾伍元；
另自一○五年一月一日起遷讓返還上開房屋之日止，應按月給付新臺幣壹萬貳仟伍佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟伍佰捌拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；
但被告如以新臺幣貳拾柒萬捌仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：㈠民國89年間因原告之前夫有資金上之需求，遂與訴外人即被告鄧昭卿之亡夫林長河洽商買賣事宜，並於同年8 月1 日將其所有臺北市○○區○○路000 巷00弄00號5 樓之建物房屋（下稱系爭房屋）連同該屋坐落之臺北市○○區○○段○○段000000000 地號土地（下稱系爭土地，與上開系爭房屋合稱系爭房地）應有部分以新臺幣（下同）410 萬元，出售予被告鄧昭卿，原告於收受被告鄧昭卿及訴外人林長河給付20萬元之定金後，依其指示，於90年3 月28日將系爭房屋移轉登記予其子即被告林榮輝，不料被告鄧昭卿與訴外人林長河給付20萬元予原告後，遲遲無法順利自銀行取得貸款，用以支付390 萬元之尾款。
原告遂依買賣契約第10條之規定向被告鄧昭卿解除契約，其子即被告林榮輝亦於90年4 月11日將系爭房地所有權回復移轉登記予原告，原告為解決其前夫之資金需求，爰自行以系爭房屋向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽）貸款400 萬元。
㈡因被告鄧昭卿及林長河表示其已將系爭房屋裝潢完竣，故於依約回復系爭房屋所有權予原告後，仍再三向原告請託，希冀原告先不要將系爭房屋轉賣他人，而先行出租予其使用，並承諾按月給付原告25,000元，原告因鄰居情誼及長期信賴林長河之人格，故迄至93年9 月15日始與林長河簽訂為期2年之租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間至95年9 月14日；
另94年間林長河因經營餐廳有資金上之需求，遂再向原告請託，冀能向國泰人壽增貸50萬元，並將之再借予林長河週轉使用，並由被告林榮輝開立支票以供擔保，嗣後即由被告林榮輝一直居住使用系爭房屋。
豈料系爭租約屆滿時，被告林榮輝除堅不遷讓房屋及給付積欠原告之租金外，另因陸續向原告借款所開立之支票已共計約400 萬元，被告鄧昭卿於98年間為被告林榮輝及林長河與原告間之債權債務，而至原告之工作場所與原告交涉協商，原告為能早日解決前揭借款債務，故於98年3 月18日於臺北市北投區調解委員會與被告林榮輝達成協議，願拋棄對被告林榮輝400 萬元之債權，並返還被告林榮輝開立擔保前揭債務之票據，雙方更約定讓被告林榮輝無償使用系爭房屋迄至103 年3 月31日止。
嗣使用借貸屆期後，被告林榮輝仍一再表示其無資金另行租屋而無法搬遷，並請託原告由其代售系爭房屋，藉此賺取佣金即得搬遷；
雙方於103 年4 月27日由原告委任被告林榮輝代售系爭房屋，委售期間至103 年7 月15日，雙方並約定由被告林榮輝無償使用系爭房屋至103 年7 月15日為止。
不料被告林榮輝除未依約出售系爭房屋外，更持續無償占據系爭房屋迄今，另被告鄧昭卿係因原告與被告林榮輝間約定無償使用借貸後依附被告林榮輝而居住於系爭房屋迄今，惟於原告與被告林榮輝使用借貸期限屆至後，其等使用系爭房屋即屬無權占有。
㈢原告同意被告林榮輝無償使用系爭房屋至103 年7 月15日，翌日即103 年7 月16日起即屬無法律上原因無權占有系爭房屋，致原告受有損害之相當於不當得利之租金。
經查詢內政部不動產資訊平台，與系爭房屋同地段、相類似條件之租金為每坪516 元，本件系爭房屋共計81平方公尺，經換算為24.5025坪，每月相當於租金之不當得利金額為12,643元。
㈣為此，爰依民法第767條第1項及第179條之規定，請求被告將坐落於系爭土地上之系爭房屋騰空遷讓返還予原告；
並自無償使用系爭房屋屆滿翌日即103年7月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,643元。
㈤對被告抗辯之陳述：1.被告在刑事案件中已承認就整個買賣過程不知情，是因為在林長河遺物中找到系爭房地買賣契約書，所以才開始做借名主張，但98年簽立之調解筆錄及103 年簽立之委託書，均記載原告是所有權人，可知本件並無借名登記之情形；
另外被告提出之錄音內容中提到以原告名義借款，是指原告幫林長河所借之50萬元，惟嗣後林長河並未清償借款，貸款卻由原告來支付，原告為何說要將系爭房屋過戶給被告，乃因被告不返還借款又不搬家，原告每月要繳納貸款，被這些債務所逼才設定停損點，而提出把系爭房屋過戶予被告，而由被告自己負擔房貸，並將錢還給原告。
2.本件被告就系爭房地乃借名登記之事實，僅提出錄音譯文，且依錄音譯文所示，亦無從認定雙方有何借名登記之意思，倘系爭房地僅係借名登記原告名下，則訴外人林長河何需再與原告簽訂租賃契約？被告雖抗辯以系爭租約之簽訂僅係為辦理貸款之用，然原告以系爭房地向國泰人壽辦理抵押貸款之時間為90年5月間，而系爭租約卻遲至93年9月15日始簽訂，顯見被告上開所辯，顯無可採。
3.復以一般借名登記，出名人僅出借名義偕同辦理手續，相關不動產貸款之申請及繳付，則均由借名人負責，倘系爭房地確有借名登記之情，何以系爭房地之貸款申辦及按期繳付本息，均由原告單方負責？益證系爭房地確無存在借名登記之可能。
二、被告聲明原告之訴駁回，並抗辯如下：㈠原告主動表示其在銀行上班，可協助貸款，因此於89年1 月簽立草約時，即收取20萬元定金，並全權委託原告辦理貸款事宜，先以被告鄧昭卿之名義送件，故有89年8 月1 日之買賣契約，後因考量被告鄧昭卿名下尚有另一間房屋，基於節稅考量，乃於90年3 月28日改以被告林榮輝名義簽約及過戶，孰料原告以無法完成核貸為由，向訴外人即被告鄧昭卿之亡夫林長河商量由原告向銀行貸款，方將系爭房屋過戶至原告名下，原告未曾解約，且自89年1 月簽立草約迄今，即由被告一家人裝潢完成後居住於系爭房屋內。
㈡當時係原告自行詢問林長河，告知其在銀行上班可以讓被告不用出錢，還可多貸款50萬元出來運用，被告才在原告矇騙下，借用原告之名登記及向銀行貸款；
原告自89年1 月迄今未曾向被告收過租金，也不曾使用過系爭房屋，實與一般租賃或使用借貸之常情不符。
㈢被告鄧昭卿方為實際房屋所有權人，當時僅借名登記於原告名下，林長河96年過世後，被告鄧昭卿曾向原告表明終止借名關係，原告亦同意終止借名登記，願在公證人見證以及清償訴外人張愛玲債務前提下返還土地及建物權狀。
㈣當初林長河與原告簽立租賃契約，係因銀行表示系爭房屋以原告名義辦理貸款，而被告全家居住於上，必須兩造間為租賃關係始可辦理貸款，故系爭租約為假租約，目的是讓原告辦理貸款能取得較高額度使用，原告亦未曾收過被告租金，被告每月給付原告之金錢，乃係因借名登記繳納銀行貸款、房屋稅及地價稅等支出；
兩造於98年成立之調解契約，原告除願交還被告共400 萬元之支票4 紙，並同意被告居住於系爭房屋至103 年3 月31日，惟被告並未清償原告分毫，原告何以同意交還鉅額支票並同意再讓被告居住5 年，原告做如此巨大之讓步，有違常理，顯見原告明知自己並非系爭房屋實質所有權人，為取得被告於調解筆錄上同意系爭房屋為其所有，始交付支票並讓被告繼續居住於系爭房屋，是本件誠有借名登記之法律關係。
三、本院判斷：㈠按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年台上字第863 號裁判要旨參照）。
次按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，是當事人間之權利義務，應先依雙方當事人之契約內容而定，契約未約定者，即類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號裁判要旨、98年度台上字第76號裁判要旨參照）。
經查：1.系爭房屋所有權狀迄今均由原告持有，為兩造所不爭執，足信為真實。
2.另依卷附兩造不爭執之錄音光碟及譯文觀之，原告雖有提及「你要的房子我還給你」（譯文第1 行）及「你要的房子我還給你，可是你曾經在你家祖宗牌位面前發誓說張愛玲那筆錢你一定會還他」（譯文第3.4 行），被告鄧昭卿則答稱「是啊，本來就是這樣子」（第5 行，另第7 行亦同），可見兩造間就系爭房屋除所有權之爭執外，尚有涉及訴外人張愛玲的金錢債務。
3.若本件系爭房屋是借名登記，則向銀行貸款之利息及房屋稅、地價稅等支出，應由出名人即被告繳納，方屬合理，惟被告並能未提出按期繳納房屋貸款繳納證明，此部分有兩造所不爭執之台灣士林地方法院檢察署檢察官104 年度偵續字第381 號不起訴處分書附卷可參。
4.證人張愛玲於105 年7 月1 日到院證稱：「（法官問：是否知道杜明月曾經把臺北市○○區○○路000 巷00弄00號的房屋賣給別人？）有，在90年的時候，有請我辦過戶給林長河。
因為我事務所在基隆，所以他請我辦理，我在做代書地政士的工作。
有過戶了，後來杜明月有說林長河有委託他來過給林榮輝，拿林榮輝的證件來寫，我跟杜明月拿移轉過戶的資料到五樓房子去給林長河還有杜明月蓋章，我有問林長河是你買的，為何要登記給林榮輝，因為林長河說他信用有瑕疵所以要用林榮輝的名義，林榮輝是林長河的兒子，我就辦理過戶了。
……後來過戶登記成林榮輝的名下之後，林長河在還沒有辦完過戶登記前有打電話給我說貸款沒辦法下來。
要過還給他（指杜明月）需要什麼證件。
我就跟他說需要林榮輝的印鑑證明，林長河就去領。
杜明月也有跟我說林長河貸款貸不下來。
之後90年3 月30日，大家就約好去地政事務所，領新的權狀，也在當場辦理過戶回去給杜明月的書類簽名跟蓋章，杜明月跟林長河也都有同意。
當場就送件，申報契稅及增值稅等相關文件。
等稅金繳完之後，再送到地政事務所辦理過戶」等語，足證林長河係因無法貸款支付尾款，才又移轉登記給原告。
5.證人張愛玲於同日又證稱：「領新的權狀之後，有找林長河跟杜明月，在台北的咖啡廳談事情。
先前在過戶給林榮輝的時候，林長河就有說裝潢花了兩百多萬，我有看到有新的裝潢。
在咖啡廳我有跟他們倆個人說我不知道你們之間的事情，你們兩個人自己解決。
林長河有跟我講這個事情他們倆會自己解決。
現場沒有談到要如何解決。
權狀交給林長河後，我就走了。
我想林長河花了兩百多萬裝潢，會同意無條件過戶給林明月，應該有答應什麼條件。
後來就沒有再談到這件事情。
後來林長河有開餐廳有一次去那邊用餐過。」
並於被告訴訟代理人發問時證稱其經手的是公契，只辦過戶，沒有辦理塗銷，不知塗銷的過程，後來林長河說會去貸款，會去辦理塗銷杜明月的抵押，大概三、四個抵押設定。
辦過戶並未問買賣價金的事情，辦契稅、增值稅是寫評定價值、公告現值。
辦理過程第一次契稅是林長河出的，增值稅是杜明月出的。
第二次過戶稅金跟代書費用是杜明月出的。
並未看過原證一的買賣契約書。
就有關原告是否有交付或告知有一張支票名字是林榮輝指明給你兩百八十八萬八千元的支票乙事，起先不知道，後來去內湖餐廳吃飯的那次，杜明月說林長河有一張支票寫我的名字，假如林長河問我的話，你就說是，但後來林長河沒有問。
杜明月只是跟我講，沒有跟我把支票拿出來給我看。
我有問為什麼這樣做？這樣做不好，杜明月說他一個女人家，怕林長河不還他錢，有一個擋箭牌等語。
從證人證言可知原告之所以沒有在系爭房屋再移轉登記給原告之後，立即要求被告遷讓房屋，係因被告已支付二百多萬元之裝潢費，並不是因為系爭房屋是被告借名登記而享有實質所有權之故；
另也可證明錄音譯文中提及張愛玲借款予林長河或被告的款項，其實並非張愛玲，而是原告。
又從證人證言所述第二次過戶的稅金及代理費用均由原告支出乙節，也可證明與借名登記若屬實，依常理而言，應由出名人即被告支出不符。
6.綜上所述，被告並未能舉證證明借名登記為真實，是被告抗辯為無理由。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
經查，本件系爭房屋既為原告所有，且已終止借用關係，而被告復未能舉證證明其有權占用系爭房屋，則被告占有使用系爭房屋，自屬無權占有，故原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
㈢末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。
但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。
民法第179條前段、第181條定有明文。
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參照最高法院61年度台上字第1695號判例）。
又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。
而依土地法施行法第25條之規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，再依土地法第148條之規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。
是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。
經查，系爭房屋坐落於第二種住宅區內，附近均為住宅，步行至最近之公車站約5 分鐘，此有原告提供全國土地使用分區資料查詢系統及Google地圖上系爭房屋周邊狀況可證，故認原告所主張被告應給付相當於租金之不當得利，應以系爭房屋暨坐落之系爭土地申報地價年息8 ％為適當。
經查：系爭土地103 年及104 年並無申報地價，故應依平均地權條例第16條之規定，以公告地價百分之80為申報地價。
又系爭土地103 年及104 年之公告地價均為每平方公尺32400 元，故此二年之申報地價均為25,920元；
而105 年之申報地價為每平方公尺31,360元，此有原告所提出之公告地價及公告土地現值及附卷可按；
另系爭房屋之估定價值為每平方分尺13,081元，此亦有台北市政府地政局105 年3 月22日北市地價字第00000000000 號函在卷可參。
因此，系爭土地面積為1416.48 平方公尺、權利範圍10000 分之153 ，則103 年及104 年之申報土地總價為561,741 元（元以下不計，下同，計算式：25,920元×1416.48 ㎡×153 /10000＝561741元），105年之總價則為679,638 元（計算式：31360 元×1416.48 ㎡×153 /10000＝679638元）；
而系爭房屋之估定價值則為1,204,629 元（計算式13081 元×92.09 ㎡＝0000000 元）。
是103 年及104 年之土地及房屋申總價共計1,766,370 元（計算式561741+0000000＝0000000 ），105 年則為1,884,267 元（計算式679638+0000000＝0000000 ）。
因此，103 及104 年之相當於租金之不當得利每月為11,775元（計算式：0000000 ×8 ％÷12（月）＝11,775元），而105 年起為12,561元（計算式：0000000 元×8 ％÷12（月）＝12,561元）。
四、從而，原告依民法第767條第1項及第179條之規定，請求被告將坐落於系爭土地上之系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自被告無償使用系爭房屋屆滿翌日即103 年7 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，於104 年12月31日前，應按月給付11,775元；
自105 年1 月1 日起，應按月給付12,561元部分，於法有據，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、按訴訟費用如有溢收情事者，法院應依聲請並得依職權以裁定返還之，為民事訴訟法第77條之26第1項所明定。
本件原告繳納裁判費3,080 元，，惟本件訴訟標的價額經本院核定為278,300 元，應繳裁判費為2,980 元，是溢繳裁判費100元，應予返還，併此敘明。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，為被告得免假執行之宣告。
另依職權確定訴訟費用額為3,580 元（第一審裁判費2,980 元、證人日旅費600 元），應由被告負擔。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
士林簡易庭 法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
書記官 吳俊明
還沒人留言.. 成為第一個留言者