士林簡易庭民事-SLEV,106,士簡,1304,20180424,2

臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第1304號
原 告 陳意玲
訴訟代理人 李坤龍
被 告 康培絹
訴訟代理人 康培怡
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107 年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。

原告起訴時係本於民法第359條規定請求減少價金，嗣於審理時變更其訴為依民法第360條規定請求損害賠償，核其所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於首揭規定，應予准許。

二、原告主張：原告經永慶房屋居間仲介，向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路000 巷0 號4 樓房屋及坐落土地（以下合稱系爭不動產），買賣總價為新臺幣（下同）1250萬元，兩造於民國105 年12月4 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告已付清買賣價金，並於於106 年1 月20日完成交屋。

被告雖於簽約時曾告知系爭不動產之臥室天花板與主臥室牆面滲漏水，然於交屋後，原告又發現系爭不動產之廚房上方樑柱、陽台天花板、臥室窗框上方天花板亦存有滲漏水之瑕疵（下稱系爭漏水部分），且該瑕疵應已存在多時，就陽台天花板漏水部分經維修人員估價後，維修費用為11萬460 元。

是系爭不動產存有減少其價值或減少其通常效用之瑕疵，亦缺乏被告所保證之品質，即被告所交付之系爭不動產為有瑕疵之物，應負民法第360條瑕疵擔保責任，及系爭契約第9條第5項所定契約責任，爰請求被告賠償原告所受之損害11萬460 元等語。

並聲明：被告應給付原告11萬460 元。

三、被告則以：㈠被告係將系爭不動產以空屋狀態由仲介帶看及出售，並無留有任何物品遮擋原告視線，原告於帶看階段可以完全清楚觀察屋內一切情況，且原告曾多次前往看屋，應對系爭不動產任何漏水狀態瞭若指掌，應已經知悉系爭漏水部分。

且被告於增補契約及標的物現況說明書中亦已載明「天花板、主臥室牆面」有漏水情事，細繹文義，自包括「廚房上方樑柱、陽台天花板、臥室窗框上方天花板」等系爭漏水部分，故原告應已明確知悉系爭漏水部分。

㈡況系爭契約第9條第5項約定，滲漏水瑕疵需達到影響結構安全之程度，被告始負瑕疵擔保責任，本件屬一般滲漏水瑕疵，原告以該項約定請求被告負瑕疵擔保責任，顯有誤會。

㈢原告於106 年4 月中發現系爭漏水部分時，已就系爭不動產為裝潢，漏水乃因原告裝修房屋之行為所造成。

㈣被告先前修復系爭不動產之漏水僅花費8000餘元，原告主張其修繕漏水費用為11萬餘元，顯不合理等語，資以抗辯。

㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、經查，兩造於105 年12月4 日簽立系爭契約，約定由原告向被告買受系爭不動產等情，有系爭契約、不動產說明書、標的物現況說明書等件附卷為憑，且為兩造所不爭執，此部分事實洵堪認定。

五、得心證之理由：原告主張系爭不動產存有買賣當時被告所未告知之滲漏水瑕疵，被告則以上詞置辯，從而，本件所應審究者即為：㈠系爭漏水部分是否為原告於系爭契約成立時已知之瑕疵？㈡系爭漏水部分是否為系爭不動產所有權移轉時已存在之瑕疵？㈢系爭不動產是否缺少被告所保證之品質？兩造是否於系爭契約約定漏水應達於影響結構安全之程度始屬瑕疵？㈣如認被告應負損害賠償責任，則原告請求被告賠償之金額是否合理？爰分敘如下：㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第360條分別定有明文。

再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度臺上第1421號判決要旨參照）。

⒈經查，證人即兩造買賣系爭不動產之仲介陳俊瑋、歐陽宗明均證稱：原告於買受系爭不動產時，僅知該屋主臥室及最前方臥室之天花板及兩面牆壁交界處之牆角有水痕，增補契約及不動產說明書中關於「本標的物現況天花板、主臥室牆面有滲漏水及水痕」等語，所指即為上述2 處漏水處，當時系爭漏水部分並無漏水，被告亦未表示系爭不動產除上述2 處水痕處外，有他處漏水等語，經核上開證人所言相符，應堪採信，是系爭漏水部分確非在系爭契約增補契約及不動產說明書內所載漏水區域。

次查，原告係在105 年12月4 日簽約後約隔1 週發現廚房上方樑柱及陽台漏水，另在105 年12月4 日簽約後第2 週發現臥室窗框處漏水等節，亦經證人陳俊瑋結證屬實，堪認原告係在簽訂系爭契約後之105 年12月間始發現系爭漏水部分，從而，系爭漏水部分並非原告於系爭契約成立時已知之瑕疵，洵堪認定。

⒉被告雖抗辯系爭漏水部分係原告裝修系爭不動產過程所造成，然觀諸上開證人證述，原告於105 年12月間簽約後、系爭不動產交屋前，即發現系爭漏水部分有漏水之情事，則該等漏水之瑕疵顯係於系爭不動產所有權移轉時已存在之瑕疵，被告上開所辯亦屬無據。

㈡按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條規定甚明。

從而，買受人之通知須於檢查發現後，即時發出，且買受人之通知義務係屬「對己義務」，當法律要求買受人應為檢查通知之作為，而買受人不作為時，將受到法律上之不利益。

又所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言（最高法院96年度臺上字第1277號判決參照）。

原告係於105 年12月4 日簽約後約隔1 週發現廚房上方樑柱及陽台漏水，另在105 年12月4 日簽約後第2 週發現臥室窗框處漏水等情，業據認定如上，原告主張其係於106年3 月1 日透過仲介通知被告漏水情事，嗣因仲介無法以電話與被告取得連繫，而以存證信函通知被告系爭漏水部分，請求被告負物之瑕疵擔保責任等情，並提出LINE訊息為憑；

被告則稱其係在106 年6 月間收受原告之存證信函並回覆，且被告曾更換手機，無法確定有無收到相關手機訊息等語；

綜觀上情，原告於發現系爭漏水部分後，即於106 年3 月間裝修系爭不動產時確認漏水位置，並試圖透過仲介連繫被告，因被告更換手機而連繫未果，乃於106 年6 月23日由永慶房屋仲介股份有限公司代為以存證信函轉達原告對被告之通知函，亦有存證信函、通知函等件為據，則原告發現系爭漏水部分後於2 個月左右即透過仲介欲通知被告，嗣因仲介代為聯繫未果，而於106 年6 月23日再透過仲介以存證信函之方式通知被告，尚難認怠於盡買受人即時通知之義務。

㈢次按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；

基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約；

又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何，應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之（最高法院104 年度臺上第550 號判決要旨參照）。

又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（指被告，以下同）應負瑕疵擔保責任。」

增補契約第1條約定：「甲方（指原告，以下同）已至房屋現場確認，本標的物現況天花板、主臥室牆面有滲漏水及水痕情事，前揭滲漏水及水痕處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。

除前揭滲漏水處外，日後若有其他漏滲水情事，乙方仍應負滲漏水瑕疵擔保責任。」

依上開契約約定，應認兩造就買賣標的物之性質，係約定由被告交付除「天花板、主臥室牆面」外，其餘部分無滲漏水狀況之房屋，始合乎債之本旨，惟系爭不動產尚有系爭漏水部分之瑕疵，業經論述如前，則應認被告所交付之系爭不動產，係未依債之本旨所為之給付，而確有瑕疵，原告主張被告應依上開契約約定負物之瑕疵擔保責任，自非無據。

被告雖抗辯系爭不動產漏水情形未達於影響結構安全之程度，無上開契約條款之適用云云，惟細繹上開契約內容，「滲漏水」乃明文列舉之瑕疵，而其他未明文列舉之瑕疵始有「影響結構安全」之要件，應屬明瞭，被告此部分所辯尚難憑採。

㈣按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條定有明文。

原告雖提出估價單1 紙，主張其因系爭漏水部分受有損害11萬460 元，並主張該等金額乃系爭不動產陽台漏水之修繕費用等語。

然查，系爭契約所載漏水部位係因防水層氧化所致，此經證人陳俊瑋證述在卷，原告亦稱此係因系爭不動產頂樓防水漆施作問題造成漏水（本院卷第83頁），並自承新增之系爭漏水部位亦係因頂樓防水層施作不足所導致，且其於106 年3 月間裝修系爭不動產時，將系爭漏水部位及系爭契約原載漏水部位一併修繕等語（本院卷第105 頁背面）。

則依證人陳俊瑋所述及原告所陳，系爭契約所載臥室天花板、主臥室牆面滲漏水與系爭漏水部分均肇因於系爭不動產頂樓平台之防水層施作不足，應堪認定。

再觀諸原告所提估價單，其工程內容為「屋頂漏水工程、補強止漏工程、泥作工程、防水工程、雜項工程」，其施作項目大抵即為屋頂防水層之施作及相關挖孔、打洞及清運，則上開工程之施作，應可同時修繕系爭契約所載舊有滲漏水部位與系爭漏水部位，此由證人歐陽宗明所述舊有滲漏水部位之修復經估價費用為十幾萬等語，亦可佐證；

原告主張該估價單係針對陽台漏水部位之修繕，並未提出其他證據佐證，尚難採信。

依兩造間增補契約第1條約定，就契約所載天花板、主臥室牆面之滲漏水處所，原告同意自行修復並負擔修繕所需費用，則原告就頂樓平台防水層施作所支出之費用，即應自行負擔，無從再依物之瑕疵擔保之規定請求被告給付，縱於締約後有新增系爭漏水部分，然原告無法舉證證明其因系爭漏水部分有另行支付之修復費用或另受有損害，則原告依系爭契約約定及民法第360條規定請求被告賠償此部分損害，即屬無據。

六、從而，原告請求被告給付11萬460 元，為無理由，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
士林簡易庭法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
書記官 黃啓銓