士林簡易庭民事-SLEV,106,士簡,1321,20180420,1

臺灣士林地方法院簡易民事判決 106年度士簡字第1321號
原 告 曾冠騰
被 告 陳可喬（更名前：陳怡貝）
訴訟代理人 孫翊菲（更名前：孫聖宏）

上列當事人間給付租金等事件，於中華民國107 年4 月2 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由：
壹、程序部分：原告起訴後變更聲明，屬擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國106 年6 月23日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租臺北市○○區○○街00號1樓右半邊店面之建物（下稱系爭房屋），租賃期間自106年7 月1 日起至109 年6 月30日止期間3 年，另約定106年6 月23日起至106 年6 月30日止9 日期間為免費裝潢期，系爭合約自106 年6 月23日起由簽約與交付系爭房屋鑰匙後生效。
租金為每月新臺幣（下同）50,000元，於每月1 日繳付，押金150,000 元，於106 年6 月26日給付，給付方式匯款至原告指定之銀行帳戶，上開租金及押金如逾
期未支付，被告各需按日給付140 元遲延給付之懲罰性違約金，並約定系爭租約不得提前終止或解除。兩造簽約後
，原告依約交付系爭房屋與被告，然被告迄今尚未給付租
金及押金與原告，經原告於106 年7 月4 日以存證信函催告被告給付，被告置之不理，兩造契約尚未終止，依系爭
租約第3條、第4條，被告尚積欠原告106 年7 月起至
107 年1 月期間共7 個月租金350,000 元、遲延給付租金及押金之懲罰性違約金各30,100元共計560,200 元。
（二）爰依兩造系爭租約之約定，提起本件訴訟，請求被告給 付租金、押金及違約懲罰金共560,200 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利
息，並願供擔保，請准宣告假執行。
（三）對被告答辯之陳述：依系爭租約之約定，不得提前終止 或解除契約，被告主張系爭契約經其一方解除不生效力
，至被告雖以系爭房屋天花板鋼筋外露、水泥塊有掉落
砸傷人之危險等瑕疵，然系爭房屋為中古屋，結構沒有
問題，屬小問題，只需稍加整修，而系爭房屋現況被告
於簽約前均有到場看過，有關系爭房屋漏水問題，原告
亦老實記載在合約上，並載明製作鐵盤方式處理，依系
爭租約第8條，原告僅需依現況交屋與原告，爾後房屋
或附屬設備損害而有修繕之必要，由被告負責修繕，被
告係經看屋與討論後簽立系爭租約，其後又於106 年6
月25日被告致電原告至系爭房屋現場，要求原告重新整
理系爭房屋後方約佔總系爭房屋面積30％左右之老舊水
泥天花板，然依系爭租約第8條約定，原告並無修繕義
務，故未表示同意，然原告其後仍有找水泥師傅將上開
水泥天花板修繕補強。故被告主張系爭租約經其一方解
除無理由，兩造仍存在系爭租約之關係，原告自得依系
爭租約請求租金、押金及懲罰性違約金。
二、被告答辯則以：被告因計劃於台北市士林區開設寵物用品店欲尋找適合店面，於106 年6 月21日經過系爭房屋掛有出租資訊，乃聯繫原告到場第一次看屋，因室內照明昏暗，當時針對室內屋況疑似天花板有鏽蝕鋼筋外露、地面遍布水泥砂塊及地板有積水等情提出詢問，原告稱狀況輕微僅需刷漆及搭配鐵盤接漏水即可，被告不疑，因評估地段理想，且信任原告所言屋況，當日返家後乃致電原告表明有承租意願，兩造即約於翌日下午至芝山捷運站洽談細節，於翌日（即6 月22日）下午兩造碰面後，原告表示店內現有疑慮屋況保證情節輕微，後續修復事宜仍須被告全額自費負擔等情，被告因無其他承租經驗，且信任原告就屋況之陳述，乃約於隔日即6 月23日）簽約，於簽約前，被告有意於白天再次檢視系爭房屋屋況，然原告當日傍晚始電話聯繫被告表示系爭租約業經其擬妥希望儘速完成簽約，乃於當晚約於捷運士林站誠品附近碰面，當時原告未提供審閱期，亦未提供被告放棄審閱期切結書等維護被告權益之類等相關文件，被告基於互信原則，認原告不至於為了追求利益使用欺瞞手法促成合約，當下兩造口頭協議可擇期安排相關工程施工人員進行勘查，原告也同意在不收取訂金的情況下先行簽約以及完成鑰匙交付，並願意配合被告安排專業人士進一步勘查屋況，待兩造無慮後始可生效。
被告乃於106 年6 月25日下午，會同工程施工人員前往系爭房屋勘查，經勘查後告知系爭房屋天花樓板結構已嚴重鏽蝕，大面積鏽蝕鋼筋裸露，部分樓板水泥已近乎無凝聚力，只要稍微碰觸及會分解掉落，並有砸傷他人之方顯，當下被告隨即通知原告到場，經以捲尺輕輕碰觸，而有水泥塊掉落，非原告所稱僅需刷漆即能改善水泥剝落及鋼筋裸落之狀況，然原告仍強調該房屋屋況安全，且兩造已簽約成立，並約定以現況交屋，暗喻被告違約，被告告知系爭租約非屬兩造同意達成之共識，主張系爭租約無效，原告即離去且拒絕聯繫及溝通。
其後被告因以手機、簡訊等聯繫原告多次未果，乃以系爭房屋有天花板鋼筋裸露、水泥剝落嚴重及牆壁滲水等瑕疵，於106 年6 月26日以存證信函通知原告解除系爭契約，故系爭租約業經被告一方解除而不生效力，況被告解除之時，系爭租約約定之租期尚未開始，被告亦未使用、進住，原告亦無實質損失。
至原告雖到庭陳述其後伊有請人修繕系爭房屋天花板及漏水，然係在被告解約之後所為，且原告為系爭房屋修繕後，亦均未通知被告，反於4個月後在無催繳及通知修繕之情形下對被告提起本案訴訟，請求被告給付租金及押租金，其心可議，亦無理由，並為答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項：
（1）系爭租約於106 年6 月23日經兩造簽立，原告於簽約時將 鑰匙交付被告。
（2）被告簽約後尚未給付租金及押租金。
（3）被告於106 年6 月26日發存證信函通知原告解除系爭租約 經原告收受。
四、得心證之理由：本案原告主張兩造簽立系爭定期3 年之租約，被告簽約後，原告業經交付系爭房屋及鑰匙與被告，然被告迄今未依系爭租約給付租金及押租金，請求依系爭租約之約定，給付原告聲明所示之積欠之租金、押租金及懲罰性違約金等款項，然為被告所否認，並以上情置辯，主張系爭房屋簽約後，被告發現系爭房屋之屋況有天花板鋼筋裸露及水泥塊剝落與房屋漏水嚴重瑕疵，認以有危害安全等情，與原告簽約時所告知屋況僅需粉刷處理不同，乃於106 年6 月26日以存證信函，主張上開房屋屋況瑕疵危及安全而通知原告由其一方解除之意思表示，系爭租約業經其解除而自始不生效，原告依系爭租約請求租金、押租金及懲罰性違約金無理由置辯。
故本案爭點首為，兩造於原告起訴時，兩造所簽立之系爭租約是否仍有效存在，被告抗辯系爭房屋簽約後，發現有上開天花板水泥塊剝落等瑕疵，危及安全，業經其一方於106 年6 月26 日 以存證信函通知原告解除系爭租約，系爭租約已不存在，是否有據？原告主張系爭租約依約不得提前終止及解除，依系爭租約請求被告給付租金、押租金及違約金，是否有理？經查：
（一）觀諸兩造簽立系爭租約第2條之約定：「租賃期間自106年7 月1 日起至109 年6 月30日止，承租人需承租3年 滿，不得於3 年未滿前提前終止或解除租約。」
；
第10條約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得提前終止或幾
除租約，除有第13條及第14條之情形外」；
第14條：「出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：房屋有危及
承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時」等情，可知兩
造就系爭租約，原則上雖約定不得提前終止或解除，然例
外於系爭租屋有危及承租人或同居人之安全或健康之瑕疵
之事由，承租人仍得提前終止或解除甚明，故原告主張依
系爭租約之約定，被告不得提前終止或解除，即非可採。
故本件被告於106 年6 月26日所為解除契約之行為，是否生解除兩造系爭租約之效力，應先審酌被告所為解除之事
由，是否符合上開約款之要件，亦即系爭租屋之屋況是否
有危及承租人安全或健康之瑕疵。經查：
（1）被告主張系爭租屋天花板鋼筋裸露，水泥塊剝落等瑕疵，有造成其身體受傷之可能，經其發函解除系爭租約一節，
業據提出其於106 年6 月25日於系爭租約現場拍攝之屋況照片12張、郵局存證信函1 份等資料為據，並聲請證人藍慶寶到庭作證。經查，質諸證人藍慶寶到庭證稱：「（問
：你有曾經在106 年6 月期間有到過臺北市○○區○○街00號1 樓的房屋嗎？）我是106 年6 月25日我有去過上開房屋，是被告找我去，被告說要做寵物店，委託我去現場
丈量裝潢，我去現場發現漏水、磚牆裸露、ＲＣ天花板有
看到鋼筋裸露有水泥塊掉下來，我當場用丈量的米尺去勾
ＲＣ天花板，水泥有脫落掉下來，我有跟原告說這個房子
這樣不行，要重新整理之後才能出租，現場我有看到有工
作燈，感覺好像做一半，我覺得應現場天花板要用水泥在
抹平加強。
我本身做裝璜40年了，我自己有開工程行，是專門做室內改修工程，已經做了30年，室內水泥、磚牆我都有承作。」、「（問：現場有遇到原告，你有告訴原告
上開事情，原告有何反應？）我說如果是這樣的天花板我
們做裝璜下去，因為本身結構不好就會脫落，因為用釘子
訂上去很容易脫落而掉下來，原告表示你就封上去就好，
我說我沒辦法保證。」、「（問：你說的天花板鋼筋裸露
的照片及水泥塊有剝落的照片是本院卷哪幾張照片，請勾
選出來？）鋼筋裸露、水泥塊剝落是鈞院卷第30頁左上角、第31頁左上角，滲水是在第30頁的右下角及左下角。」
「（問；像上述的房屋瑕疵以你的專業，可以用哪些的工
程來修補？大約須要多少錢？）是可以修補，天花板及牆
壁至少要10萬元，因為區域蠻大的，裸露部分要敲掉鋼筋，再用輕質水泥塗上去，另外鋼筋要補防鏽漆，如果一個
人來包至少要五天的工。」、「我當場有用捲尺拉長去勾
天花板水泥塊就掉下來，原告就叫我不要勾了，我沒有用
力去敲打，只用捲尺拉長固定去勾」等語明確，足證被告
主張系爭租約於簽約時，天花板有鋼筋裸露及水泥塊剝落
等情況，且依證人藍慶寶上開到現場之勘查，上開天花板
水泥塊僅輕輕以捲尺碰觸即有掉落之情形，足認系爭租屋
當時天花板之瑕疵，確實可能造成在內居住或使用之人受
傷，而危及人身安全。復參以上開被告提出寄發予原告通
知解除系爭租約之存證信函內容亦載明：「本人於106 年6 月23日向台端承租台北市○○區○○街00號1 樓右半邊房屋，詎料於遷入後發現天花板鋼筋暴露水泥剝落嚴重，
牆壁亦有滲水情事，皆無法以當初出租人說的方式簡單處
理，..考量到房屋老舊以及水泥不斷剝落的安全問題與房屋瑕疵問題，故按契約作解除契約並繳還鑰匙之行為，..」等語，亦明白表示以系爭租屋有上開危及承租人居住安
全之瑕疵而依約行使承租方之租約解除權，乃依被告之舉
證，其抗辯系爭租屋天花板之瑕疵，有危及其安全，堪認
屬實可採，故被告抗辯系爭租約業經其一方以上開屋況瑕
疵危及安全之事由為解除，系爭租約業不存在等情，並非
無據，應屬有理。故原告主張兩造於起訴時仍存在系爭租
約之法律關係，請求被告依約給付租金、押租金及違約懲
罰金等款項，難認有據。
（2）至原告雖以系爭房屋於簽約前，業經被告到場看過屋況，亦於系爭租約載明現況交屋，且系爭房屋瑕疵僅係輕微，
簡易修繕即可。但按「租賃物為房屋或其他供居住之處所
者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，
承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權
利，仍得終止契約。」
民法第424條定有明文，參以民法租賃篇該條訂立之立法理由：「按房屋或其他供人居住之
租賃物，如有瑕疵，若以危及承租人或其同居人之安全或
健康者，承租人於訂約時不知其瑕疵，而其後始知之者，
自得隨時終止租賃契約。然若承租人於訂約時已知其有瑕
疵，或已拋棄其終止契約之權利者，此時如須受其拘束，
不許終止契約，則不特危及生命，抑且背於公秩良俗，故
為保護承租人之利益計，仍得終止契約。此本條所由設也
。」，可知民法租賃契約之規定，有關租賃物為房屋或供
人居住之場所，就租賃房屋之瑕疵危及承租人安全或健康
時，屬承租人一方得為終止之法定事由之特別規定，基於
公序良俗，為保護承租人之利益，以該事由所為終止權之
行使，並不以承租人訂約時不知者為限，於承租人於訂約
時已明知，亦得適用之，且非得拋棄之權利。故參以上開
民法強制規定之立法意旨，原告自不得以被告簽約時明知
有上開瑕疵為由而主張被告不得為系爭租約解除權。另原
告雖主張系爭租屋天花板之瑕疵僅屬小問題，系爭租約相
關承租前後等照片、工程報價單、估價單等資料，並聲明
證人洪新平、謝忠平等人到庭作證，但查，證人洪新平僅
於106 年7 月1 日、2 日至系爭租屋現場作天花板水泥部分之工程等情，業據其到庭證述明確，且原告自承其於證
人洪新平施作前2 日，另有找工人2 名來敲打天花板水泥
，交給證人洪新平之天花板狀態，已係可以直接抹水泥之
狀況等情，有本院107 年4 月2 日言詞辯論筆錄1 份在卷，可知證人洪新平到場施作時，該系爭租屋天花板之水泥
塊剝落情形，已非被告解除系爭租約時之狀態，而係經原
告找人處理過後之情形，自無從以之證明系爭租屋於被告
解除系爭租約時之天花板狀態。
至證人謝忠平係於106 年6 、7 月間至系爭租屋處理漏水問題之防水公司員工，業
經其到庭證述明確，故證人謝忠平並未處理系爭租屋天花
板鋼筋裸露或水泥塊剝落問題，自無從證明系爭租屋天花
板於被告解除系爭租約時，並無危及安全之瑕疵。
（二）綜上，本件被告主張系爭租屋有天花板鋼筋裸露及水泥塊剝落等瑕疵，有危及承租人之安全為事由，業經其一方於
106 年6 月26日行使系爭租約解除權而不存在，堪認有據。故本案原告主張依系爭租約之法律關係請求權向被告請
求給付租金、押金及懲罰性違約金等款項，尚屬無據，不
應准許。
五、從而，原告提起本訴，請求被告給付560,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘明。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
書記官 高郁婷