士林簡易庭民事-SLEV,108,士小,500,20190319,1

臺灣士林地方法院小額民事判決 108年度士小字第500號
原 告 劉采靈
被 告 吳富勇

上列當事人間返還押租金事件，於中華民國108 年3 月8 日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百零八年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。
本件原告起訴聲明請求：「被告應給付新臺幣（下同）43,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」
，嗣於本院108 年3 月8 日調解期日變更訴之聲明為如主文第1項所示，核屬減縮應受判決事項之聲明，自應准許。
二、原告起訴主張：伊於民國107 年9 月5 日看到被告刊登於591 租屋網之租屋廣告與被告取得聯繫後，於翌日（即107 年9 月6 日）至現場看屋，嗣被告於107 年9 月10日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由伊向被告承租門牌號碼：臺北市○○區○○路000 巷0 號5 樓（頂樓加蓋）房屋（下稱系爭5 樓房屋），租期自107 年10月1 日起至108年10月1 日止，每月租金新臺幣（下同）20,000元，原告已預付1 個月租金20,000元及2 個月押租金40,000元，合計共60,000元予被告。
然伊於107 年10月1 日實際入住後，被告於108 年10月3 日告知其已將系爭4 樓房屋其中一間房間出租予他人，並稱系爭5 樓房屋之陽台、衛浴須與系爭4 樓房屋其他承租人共用，伊所能獨立使用之空間僅一間和室，與被告於591 租屋網刊登租屋廣告所載之1 房1 衛2 陽台格局不符，從套房變成雅房。
且被告先前聲稱未實際居住於系爭4 樓房屋，然卻實際居住於該屋，並多次將該屋內門反鎖，導致伊無法進入系爭5 樓房屋，出入生活上產生極大不便。
被告甚至於107 年10月23日以網路連線故障問題為由，未經伊同意即逕自進入系爭5 樓房屋，期間並大聲咆哮與伊發生爭執，造成伊心理上產生莫大壓力及害怕，不敢再居住於系爭5 樓房屋。
嗣伊於107 年10月25日搬離系爭5 樓房屋，且於同日告知被告終止系爭租約（以留字條於該屋及發LINE通知被告之方式），並邀同被告於翌日（即107 年10月26日）11時洽談退租事宜，惟被告卻置之不理。
伊不得已於107年10月26日以存證信函通知被告上情，再於107 年11月1 日以存證信函重聲上情，並隨函附上系爭5 樓房屋鑰匙交還被告，然卻因被告逾期未領取而遭退回。
綜上，系爭租約經伊合法終止，為此，基於契約終止後之押租金返還請求權提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
三、被告則以：兩造有簽立系爭租約約定租期為1 年，伊確實係將系爭5 樓房屋出租予被告，但並非伊與其他承租人不能上去系爭5 樓房屋，系爭5 樓房屋有2 個陽台，前往陽台必須經過5 樓走道，伊事先有向原告說伊會使用5 樓陽台，伊於591 租屋網刊登之租屋廣告確實係記載1 房1 廳1 衛2 陽台之格局，月租金20,000元。
但系爭4 樓房屋也有其他房客，伊認為伊與其他承租人都能使用5 樓陽台，原告有支付1 個月租金，但原告住到月底就搬走了，伊確實係住在系爭4 樓房屋，但伊沒有收到原告交寄之系爭5 樓房屋鑰匙，伊不知道原告提前搬走，是經過其他房客告知伊才知道原告已搬遷，且原告還破壞系爭5 樓房屋，伊沒有同意原告提前終止系爭租約等語，資為抗辯；並聲明：請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
原告主張與伊於107 年9 月10日與被告簽訂系爭租約，約定由向伊被告承租系爭5 樓房屋，伊已預付1 個月租金20,000元及2 個月押租金40,000元，合計共60,000元予被告，嗣伊於107 年10月25日通知被告提前終止系爭租約，並已於同日遷出系爭5 樓房屋，並於107 年11月1 日將系爭5 樓房屋鑰匙寄還被告，惟因被告逾期未領取而遭退回等節，業據提出存證信函、手繕便箋、591 租屋網廣告、房屋租賃契約書、LINE通訊軟體對話擷圖、掛號郵寄退件信封、收件回執、函件執據、現場錄影畫面影像檔案等件為證，復為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。
至原告主張伊已合法提前終止系爭租約，被告應返還2 個月之押租金40,000元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。
本件租賃契約為定有期限之租賃契約，且依系爭租約第5條、第6條、
第21條 約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣肆萬
元作為押租保證金。」、「乙方如不繼續承租，甲方應於
乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」、「甲、乙
雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方
，同時支付對方最多一個月租金作為違約金，方可解契約
」。該條款雖用「解除」文字，然真意應係「終止」，是
兩造間既有上述提前終止契約約定，堪認兩造於租約屆滿
前，均得提前終止契約，僅須提前通知對方，並賠償最多
一個月租金之違約金。
本件原告已於107 年10月25日以留字條及發LINE通知被告之方式終止系爭租約，及於107 年11月1 日以存證信函重申前情，並隨函附上系爭5 樓房屋鑰匙交還被告，雖該存證信函因被告逾期未領而遭退回，
仍不失原告合法終止系爭租約之效力。被告抗辯：伊沒有
同意原告提前終止系爭租約云云，即屬無據。
（二）又系爭租約第21條固約定原告於租約屆滿前，必須在一個月須提前通知對方，並賠償最多一個月租金之違約金，始
得終止契約。惟原告主張伊於實際遷入系爭5 樓房屋居住
後，被告始告知系爭5 樓房屋之陽台及衛浴設備須與系爭
4 樓房屋其他承租人共用，與被告於591 租屋網刊登之租屋廣告所載1 房1 廳1 衛2 陽台格局不符，從套房變成雅
房。
且被告於107 年10月23日以網路連線故障問題為由，逕自進入系爭5 樓房屋與伊發生爭執，伊因而不敢再居住
於該屋而提前終止系爭租約之事實，已據原告提出591 租屋網廣告、房屋租賃契約書、LINE通訊軟體對話擷圖、現場錄影畫面影像檔案等件為證據，依一般通常情形，足認
原告於承租系爭5 樓房屋時，對於遷入該屋居住後，原預
期承租之1 房1 衛2 陽台之套房格局，實際上卻變成僅1
房（和室）1 廳之雅房格局，陽台及衛浴設備須與其他承
租人或被告共用，且每月仍須支付高於市場行情之20,000元之租金，並無預料之可能，應認兩造於系爭租約第21條本件提前終止契約支付作多1 個月租金作為違約金，該約
定顯然有失公平而無效，爰認為本件提前終止契約，原告
無庸支付違約金20,000元，始屬衡平。
至被告抗辯：系爭5 樓房屋有2 個陽台，前往陽台必須經過5 樓走道，伊事
先有向原告說伊會使用5 樓陽台云云，惟為原告所否認，
且被告並未將此特約事項明載於系爭租約中，復未提出任
何證據供本院參酌，是被告此部分之抗辯，礙難憑採。至
被告另抗辯：伊沒有收到原告交寄之系爭5 樓房屋鑰匙，
且原告還破壞伊房屋云云，然原告主張伊於107 年11月1日寄發存證信函時已隨函將系爭5 樓房屋鑰匙寄還，惟因
被告逾期未領取而遭退回之事實，有原告提出之存證信函
、掛號郵寄退件信封、收件回執、函件執據等件在卷可查
，堪認本件被告之所以未收到系爭5 樓房屋鑰匙，係可歸
責於己之受領遲延，並非可歸責於原告。再本件被告復未
就原告如何破壞伊房屋，致伊受有何損害乙節舉證以明，
難認被告此部分抗辯屬實，是被告此部分抗辯，亦無可採
。
五、綜上，本件原告已合法終止系爭租約，業據本院認定如上。
從而，原告基於契約終止後之押租金返還請求權，請求被告返還40,000元押租金及自起訴狀繕本送達翌日（即108 年2月24日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
書記官 陳仕偉
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。