士林簡易庭民事-SLEV,108,士簡,1141,20191125,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 108 年度士簡字第1141號

原 告 曹廖富美

訴訟代理人 鄭志政律師
被 告 新格美投資有限公司

法定代理人 王國政
訴訟代理人 許展嘉
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108 年11月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○號一、二、三樓全棟房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬陸仟元，及自民國一○八年九月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一○八年十一月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬捌仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟肆佰參拾元由被告負擔。

本判決第一項得假執行，被告如以新臺幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行，被告如以新臺幣壹拾伍萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項就已屆清償期部分得假執行，但被告如按月以新臺幣柒萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、3 款定有明文。

經查，原告起訴時，其請求聲明第三項原為：「被告應自民國108 年9 月1 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告78,000元整」，嗣於本院審理時減縮該部分聲明為：「被告應自民國108 年10月1 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告78,000元整」，此核與上揭規定相符，應予准許。

二、原告主張：㈠被告向原告承租臺北市○○區○○路0 段00號1 、2 、3 樓全棟房屋（下稱系爭房屋）時，係於107 年4 月9 日，在台灣士林地方法院所屬民間公證人沈逸嵐事務所簽訂房屋租賃契約書及辦理公證。

雙方約定租賃期間自107 年4 月9 日至10 9年4 月30日，約定每月租金78,000元，並應於每月1 日以前給付，被告於公證時，先行給付156,000 元為押租金。

詎被告自108 年5 月起即不給付分文租金，原告於108 年6月12日以存證信函催告被告應於文到7 日內給付積欠2 個月租金156,000 元，逾期未給付，將終止租賃契約，並請求被告返還系爭房屋。

然被告之後即拒收存證信函，使原告無法與被告聯繫，原告不得不依經過公證之房屋租賃契約第7條第2項：「拖欠租金達2 個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾2 個月，經甲方催限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得提前終止租約」之規定，提前終止租約。

㈡被告自108 年6 月1 日起就未給付分文租金，原告已於108年10月2 日開庭時向被告為終止租約之意思表示，兩造租約既已終止，原告自得訴請被告遷讓返還系爭房屋。

被告至108 年9 月底，已積欠原告租金4 個月，扣除保證金2 個月156,000 元後，被告應給付原告租金156,000 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

而兩造間租賃契約既已終止，被告仍無權占用系爭房屋使用，每月受有相當於租金78,000元之利益，並使原告受有相當同額之損害，從而，原告自得向請求自108 年10月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金78,000元之不當得利。

㈢被告所提民事意見狀內容多屬不實，原告否認被告主張，被告雖稱原告姪兒沈先生打電話至被告店面恐嚇收回系爭房屋，影響被告員工及現場營運，造成被告員工離職且店面停止營運，然原告姪兒沈先生雖曾打電話催討房租，但絕無被告所稱恐嚇字語，此為被告杜撰無中生有等語。

爰依房屋租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告為前開給付，並聲明：「一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00 號1、2 、3 樓全棟房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告156,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

三、被告應自108 年10 月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告78,000元」

三、被告則以：㈠被告對於原告之押金及租金，均依原告要求，除押金給付現金外，其餘係提前開立1 年期支票支付給原告，方便原告周轉使用，被告為方便原告開立支票給原告，被告實為優良之房客，雙方本無糾紛，被告每月亦均準時提撥款項匯入支存帳戶方便原告提領。

㈡直至被告因支票本用迄換領，銀行以回籠數及基數不足，要求被告達成標準才予換領新支票本，被告為此通知原告，原告當時同意被告等支票下來後請被告仍一次將1 年期租金開支票給原告，故被告仍將每月款項存入支存帳戶，預備支票下來後一次給予原告。

然而銀行作業並非被告所能掌握，稍微晚幾天原告即不耐，當時原告仍有2 個月押金在手，然原告卻由自稱原告姪兒沈先生打電話至被告店面營業處恐嚇收回房屋，影響被告員工及現場營運，造成被告員工突然離職且店面停止營運。

原告發存證信函催告房租後，被告亦曾以存證信函反駁原告，被告甚至請原告提供帳號逐月匯款予原告，但原告竟故意給錯帳號，致使被告匯款款項被退回，製造原告未收到被告付款之假象，被告未付租金，此責任不可歸責於被告。

㈢另系爭房屋本為久未出租且未通過安檢之加強磚造舊建物，四處漏水，被告承租後盡心力裝修，出錢出力4 個月後才通過相關消防檢查及安全法規，才可以正常使用系爭房屋，被告認為原告貪圖被告裝修系爭房屋可以使用之利益，趁被告支票換領之困難，打算收回房屋，故意製造糾紛，造成被告無法營運，被告無法營運當然無法正常繳付租金，原告委託他人至店面現場影響被告生意之當月租金依理必須減免等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回，如為不利被告之判決，願供擔保請求免為假執行。

四、得心證之理由：㈠本件原告所主張之被告曾於107 年4 月9 日向原告承租系爭房屋，並在本院所屬民間公證人沈逸嵐事務所簽訂房屋租賃契約書及辦理公證事宜，雙方約定租賃期間自107 年4 月9日起至109 年4 月30日止，每月租金為78,000元，租金應於每月1 日以前給付，被告於公證時曾給付原告156,000 元押租金等事實，為被告所不爭執，並有原告所提出之系爭房屋房屋租賃契約書為佐。

另被告並未給付系爭房屋108 年6 至9 月之租金予原告，且迄今被告仍占有、使用系爭房屋各節，復為兩造所不爭執，是前開事實，均堪認為真實。

原告固主張被告所積欠租金已達2 個月以上租額，已終止兩造間租賃契約，原告自得請求被告返還系爭房屋、給付已積欠租金及終止租約後按月給付相當租金之不當得利各情，然此為被告以前詞抗辯，故本件所應審究者為：原告得否以被告已積欠租金為由，終止兩造間房屋租賃契約？原告請求被告返還系爭房屋、已積欠租金及相當於租金之不當得利等有無理由？茲分論如下：㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年臺上字第801 號著有判例可為參照）。

另出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚明，上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人所設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除，且係一體適用於定期及不定期之租賃關係。

又土地法為為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定。

而本件兩造所簽訂之房屋租賃契約為定期租賃契約，自應類推適用土地法第100條第3款不定期租賃關於承租人積欠租金額係以擔保金抵償後計算之規定。

經查，被告並未繳納系爭房屋108 年6 至9 月租金，至108 年10月2 日止，扣除被告先前已繳納之押租金156,000 元（即前開所稱擔保金）後，已積欠原告租金達2 個月以上租額等情，為兩造所不爭執。

又被告給付租金遲延後，原告曾以存證信函催告被告繳納乙情，亦有原告所提出之存證信函及該存證信函回執聯等存卷可參（見本院卷第18至22頁），原告復於108 年10月2 日本院審理時，以前開事由當場向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，被告對此亦不爭執，參照前揭說明，原告主張其已於108 年10月2 日終止系爭房屋租賃契約，誠屬有據。

㈢雖被告抗辯稱：因被告之支票本用迄換領，被告未即換領支票本，故未能即時給付租金予原告，且向原告反應後，原告仍給予錯誤帳號，致被告無法給付租金，且原告當時仍有2個月押金在手云云，然此為原告所否認，且參諸兩造間之房屋租賃契約第4條第1項即已約定：「該租賃保證金（按即押租金）被告不得中途主張抵付租金或費用」，故被告前開所指，實與該房屋租賃契約相違。

況依該房屋租賃契約第3條之規定，兩造僅約定系爭房屋每月租金為78,000元，被告應於每月1 日前繳納乙節，並未約定被告限用何種方式支付租金，縱被告前開所辯稱因支票本已用迄，無法即時以支票支付積欠房租或原告給予帳戶錯誤等情屬實，被告當可以其他方式即時將租金給付予原告，倘若係可歸責於原告之事由，致被告無法給付租金，被告仍可為提存或以他法為清償，然被告均未為之，反而連續積欠系爭房屋租金達4 個月以上，益徵被告係無力或刻意不繳納該4 個月租金予原告，實難認被告於108 年6 至9 月間之租金未能給付予原告，有何不可歸責之情事。

至被告另抗辯稱：原告於被告積欠租金時，曾到被告營業店面恐嚇將收回系爭房屋，影響被告員工及無法正常營運及系爭房屋為老舊建物，被告已花費裝修，但原告貪圖系爭房屋現可為使用，而以前述方式命被告搬遷云云，然此為原告所否認，被告亦未能舉證以實其說，均難認屬實。

是被告前開抗辯，均無理由，當不能以前揭事由對抗原告上開主張。

㈣又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455條前段、第179條分別定有明文。

而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294 號判決意旨參照）。

查，兩造間房屋租賃契約既已合法終止，被告本應返還系爭房屋，故原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還於原告，核屬有據，應予准許。

另原告固得請求系爭房屋於終止前被告告已遲延給付之4 個月租金共計312,000 元，惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而被告承租系爭房屋時已給付押租金156,000 元予原告，被告於終止租賃契約前所積欠租金以押租金抵充後，被告所積欠租金為156,000 元（計算式：312,000-156,000 ＝156,000 ），故原告請求被告給付終止租賃契約前尚未給付租金156,000 元，同屬有據。

又被告於租賃契約終止後仍占有使用系爭房屋，已如前述，被告已無占有系爭房屋之正當權源，自屬無權占有，自當給付相當於租金之不當得利，參以系爭房屋每月租金為78,000元，原告請求被告應自系爭租約終止後至返還系爭房屋日止，按月給付78,000元之不當得利，本屬有據，然被告於108 年11月1 日已給付原告78,000元，且此款項為被告於108 年10月間使用系爭房屋租金乙節，業據被告於本院言詞辯論期日時自承無訛（見本院卷第86頁），並有其所提出之國泰世華商業銀行存款憑證客戶收執聯存卷可查（見本院卷第88頁），原告對此亦不爭執，故原告請求自房屋租賃契約終止後之108 年11月1 日起至被告返還系爭房屋日止，被告應按月給付以78,000元計算相當於租金之不當得利，應屬有據，原告逾此部分之請求（即請求被告給付系爭房屋於108 年10月間相當於租金之不當得利），顯無所據，該部分應予駁回。

五、從而，原告依房屋租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付156,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即108 年9 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自108 年11月1 日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告78,000元，均有理由，應予准許。

原告逾前開部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項之規定，依被告之聲請併予宣告被告如以主文所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

並依職權諭知本件訴訟費用額為2,430 元（第一審裁判費），應由被告負擔。

中 華 民 國 108 年 11 月 25 日
士林簡易庭法 官 莊明達
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 11 月 25 日
書記官 高郁婷