士林簡易庭民事-SLEV,108,士簡,1446,20191210,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第1446號
原 告 呂偉懷
訴訟代理人 黃曉妍律師
被 告 洪肇俊

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼金門縣○○鎮○村○○○號房屋騰空返還原告。

被告應給付原告新臺幣陸萬柒仟叁佰貳拾捌元，及自民國一百零八年十月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零八年八月二日起至騰空返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。

被告應給付原告新臺幣壹仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

原告起訴時訴之聲明為「㈠被告應將坐落金門縣○○鎮○○段000 地號土地上門牌號碼為金門縣○○鎮○村00號之建物（下稱系爭房屋）騰空並返還原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）8 萬7328元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自民國108 年8月2 日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告1 萬4000元。

㈣被告應自108 年8 月2 日起至給付訴之聲明第2項金額中7 萬元部分予原告之日止，按月給付原告1 萬4000元。」

嗣於訴訟進行中，原告變更上開訴之聲明第2項為「被告應給付原告8 萬4656元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」。

核其所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。

二、原告主張：兩造於107 年10月1 日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將系爭房屋出租被告，租期自107 年10月1 日起至109 年9 月30日止，每月租金7000元、押租金2 萬元，水、電等費用均由被告負擔。

兩造於108 年7 月3 日簽訂終止房屋租賃契約書（下稱系爭契約），合意於108 年8 月1 日終止上開租賃契約，被告須於108 年8 月1 日前騰空遷離系爭房屋及遷出戶籍，並將系爭房屋及該屋所有鑰匙返還原告，若被告未如期騰空返還系爭房屋，則須自108 年8 月2 日起至騰空遷讓歸還系爭房屋之日止，按月賠償原告1 萬4000元，且被告須於108 年8 月1 日前清償所積欠之房租7 萬元，若未如期清償，則須自108 年8 月2 日起至清償全部房租之日止，按月賠償原告1 萬4000元，被告另須於108 年8 月1日前清償原告所代墊之水電費1 萬7328元，若未按期清償，則需給付代墊金額之1 倍為懲罰性違約金。

然被告迄未將系爭房屋騰空返還原告，且未返還該屋鑰匙，亦未給付積欠之房租及原告代墊之水電費，顯已違反系爭契約，爰依民法第455條規定、系爭契約之約定，請求被告騰空返還系爭房屋、給付積欠之租金、水電費及違約金等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告。

㈡被告應給付原告8 萬4656元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自108 年8 月2 日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告1 萬4000元。

㈣被告應自108 年8 月2 日起至給付訴之聲明第2項金額中7 萬元部分予原告之日止，按月給付原告1 萬4000元。

三、被告則以：對於原告請求騰空返還系爭房屋、給付租金及水電費部分，均無意見，被告會馬上處理。

然原告知悉被告放置系爭房屋鑰匙之位置，亦曾以該鑰匙進出系爭房屋，並就系爭房屋進行修繕，且簽署系爭契約時，原告並未提及違約金，僅表示欲終止兩造間之租賃關係，被告未有懷疑即簽署系爭契約，原告請求違約金，對被告並不公平等語，資以抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：原告依租賃物返還請求權及系爭契約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金、水電費及違約金，被告對原告請求遷讓返還系爭房屋、租金及水電費部分並無爭執，惟以上詞置辯。

從而，本件所應審究者即為：㈠兩造是否就系爭契約所約定之違約金達成合意？㈡上開違約金是否過高？爰分敘如下：㈠原告主張兩造間訂有租賃契約，被告積欠租金7 萬元及水電費合計1 萬7328元未付，經以押金扣抵後，仍餘6 萬7328元未付，上開租賃契約業已於108 年8 月1 日終止，惟系爭房屋內仍留有被告之家具等物品等事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書、系爭契約、現場照片、存摺影本、水費收據、電費繳費憑證等件為證，被告對上情亦無爭執，且同意返還系爭房屋及給付積欠之租金及水電費，此部分事實洵堪認定。

從而，原告依租賃契約物返還請求權及系爭契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付租金及水電費合計6 萬7328元，自屬有據。

㈡當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。

被告雖辯稱其不知系爭契約有違約金之約定云云，惟查，系爭契約係以電腦打字後，以A4大小紙張列印，契約文字內容共2 頁，文字大小正常，並無難以閱讀之情形，被告於該契約第1 頁頁首及第2 頁頁尾均有簽名及按捺指印，形式上觀之，系爭契約確係兩造合意簽立，依上開規定，系爭契約已成立，兩造自均受系爭契約之拘束。

被告雖以上詞置辯，然系爭契約約定條款多達8 條，被告在簽立時當知其約定內容非僅終止租賃契約而已，其內容尚包括兩造於租賃契約終止後之權利義務，其辯稱不知系爭契約有違約金之約定，實難採信。

㈢契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金（最高法院102 年度臺上字第1378號判決意旨參照）。

次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年臺上字第1915號判例、89年度臺上字第2242號判決意旨參照）。

經查：1.系爭契約第2條、第3條、第6條分別約定：「乙方（指被告，以下同）應於提前終止日108 年8 月1 日前，自租賃房屋騰空遷離（含戶籍遷出），並將房屋及房屋內所有鑰匙還予甲方（指原告，以下同）。

乙方如未如期履行時，自上述租約提前終止日之翌日起至騰空遷讓歸還房屋日止，應依原租約2 倍之月租金額1 萬4000元，按月賠償給甲方。」

、「乙方應於上述租約終止日108 年8 月1 日前，將尚未繳清之房租（租金每月7000元整，共計10個月，總共7 萬元整）付清交予甲方。

乙方如未如期履行時，自上述租約終止日之翌日起至清償租欠房租日止，應依原租約2 倍之月租金額1 萬4000元，按月賠償給甲方。」

、「乙方於上述租約提前終止日108 年8 月1 日前應將先前因使用租賃房屋所應繳的水費、電費等，一併還予甲方。

如至上述房屋租約提前終止日仍有未結清者，乙方應在甲方通知後3 日內補交；

如有逾期不補交，而致甲方代墊者，乙方應加付代墊金額1 倍的懲罰性違約金予甲方。」

兩造於系爭契約第2條、第3條並未約定上開按月賠償之違約金為懲罰性違約金，依前開說明，應認該2 條約定之違約金屬損害賠償總額預定性質違約金，原告主張該2 條約定屬懲罰性違約金，尚屬無據。

2.衡酌兩造間原所簽立之租賃契約約定之租賃期間為2 年，然被告於承租期間未依約給付租金，兩造於108 年8 月1日合意終止租賃契約，被告雖已將戶籍遷出系爭房屋，然系爭房屋內仍留有被告之家具等物品未搬走等情，有租賃契約、系爭租約、照片、個人戶籍資料查詢結果可憑，則被告未如期將系爭房屋內之家具等物品遷離，對原告於系爭房屋之使用收益具有相當影響，原告未能使用收益系爭房屋所受損害，依社會通念應為相當於租金之金額，而原告未能取得被告所給付之租金，所受損害則為相當於租金利息之金額，暨審酌兩造經濟情況、原告所受損害程度、被告所得利益及社會經濟狀況等一切情事，認兩造以系爭契約第2條、第3條所約定之違約金尚屬過高，就系爭契約第2條所約定之違約金應酌減為依1 個月租金數額計算之違約金，就系爭契約第3條所約定之違約金應酌減為1000元，始屬相當。

3.至原告雖依系爭契約第6條請求被告給付未補交水電費之懲罰性違約金，惟並未舉證證明其已依該條約定通知被告補交水電費，自難認定被告有違約致原告代墊水電費之情事，原告依該條約定請求被告給付懲罰性違約金，尚屬無據。

五、從而，原告依租賃物返還請求權及系爭契約之約定，請求被告為如主文第1項至第4項所示之給付，為有理由，應予准許。

其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。

本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第79條。

中 華 民 國 108 年 12 月 10 日
士林簡易庭法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 12 月 10 日
書記官 吳雪華