士林簡易庭民事-SLEV,108,士簡,1689,20200305,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第1689號
原 告 萬主縈
被 告 李年員

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟伍佰玖拾元，及自民國一○九年一月七日起至遷讓之日止，按月給付新臺幣柒萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟肆佰壹拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由要領

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查本件原告於起訴時原聲明第2項：被告應給付原告新臺幣（下同）26萬元，及自民國109年1 月6 日起至遷讓之日止，按月給付12萬元。

嗣於本院審理中，擴張訴之聲明第2項：被告應給付原告26萬6,590 元，及自109 年1 月6 日起至遷讓之日止，按月給付15萬元。

經核，原告上開擴張部分，合於上開規定，應予准許。

二、原告主張：

(一)兩造於104 年1月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告經營美髮店，租期自104 年1 月7 日起至109 年1 月6 日止，每月租金5萬元，押金15萬元，並約定管理費，及原告因租賃所增加之所得稅、房屋稅皆由被告負擔，惟被告於109 年1 月6 日租期屆滿，未遷出系爭房屋，亦未依約繳納下列金額：⒈依契約書第19條約定，本件租屋之房屋稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被告負責補貼。

本件於租屋給被告前之103 年為住宅用，房屋稅為4,924 元，104 年變為營業用，房屋稅為1 萬5,724 元，105 年房屋稅1 萬2,912元，106 年房屋稅1 萬2,720 元，107 年房屋稅1 萬2,525元，108 年房屋稅1 萬2,333 元，合計被告應補貼原告房屋稅差額4 萬1,594 元。

又109 年1 、2 月之房屋稅差額另有1,234 元。

⒉依契約書第22條、第3條約定，房屋的租賃所得稅由被告負責申報繳納補貼甲方，扣款憑單交予原告以便報稅，前2 年半每月6,000 元計30個月共18萬元，後2 年半每月6,500 元計30個月共19萬5,000元，合計37萬5,000 元。

⒊被告積欠108 年12月至109 年2 月租金，共15萬元。

⒋依契約書第3條約定，被告應另付管理費，被告尚積欠109年1 、2 月管理費，共1 萬2,000 元。

⒌上開金額扣除押金15萬元，尚有不足。

(二)原告分別於108 年11月11日及同年11月22日以存證信函預告終止系爭租約及不續租之意思表示，並請求遷出系爭房屋，而被告拒絕遷讓，依契約書第8條約定，原告得請求被告自租約終止日至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金2 倍之違約金即10萬元，再加上每月租金5 萬元，被告應按月給付原告15萬元，乃依租賃及所有權之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

㈡被告應給付原告26萬6,590 元，及自109年1 月6 日起至遷讓之日止，按月給付15萬元。

三、被告則以：

(一)契約書第22條規定，並未約定租賃所得稅由被告負擔，應由原告自行申報租賃所得稅，原告所提出之房屋租賃契約書與被告所持租賃契約書不同，有偽造之嫌。

另契約書第3條是指稅金加管理費共6,000、6,500元，而非單純是稅金6,000、6,500元。

(二)原告所附103年至108年房屋稅單，其稅金變動沒有增加反而減少（稅率3.6％降為3％），說明原告向被告要求補貼房屋稅差額實屬無理，被告未違反契約書第19條之規定。

(三)在104年1月7日至108年10月25日之租賃期間，原告從未向被告提及任何稅金的事情，在原告被財政部臺北國稅局大安分局追討其漏報租賃所得後，突然向被告要求續約時租金要提高40至60個百分比，同時要求被告向國稅局出具不實租金證明書，經被告拒絕配合後，分別於11月11日、11月22日及12月3 日寄出與事實不符之存證信函，要求被告支付違約金並立即遷出系爭房屋。

(四)108年12月6日之租金確實未繳，但用押金抵繳等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本院得心證之理由本件兩造成立系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告，系爭租約已於109 年1月6日租期屆滿未續約，被告仍占有系爭房屋之事實，有卷附之房屋租賃契約書、建物登記謄本等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真。

惟原告主張被告應將系爭房屋騰空遷讓返還並給付上開金額等情，則為兩造所爭執，被告並以前揭詞置辯，茲審認如下：

(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第767條第1項前段、第455條前段定有明文。

次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

民法第98條定有明文。

是解釋契約應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則，且應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。

(二)經查，系爭租約已屆期而未續約，被告仍繼續占有系爭房屋，為兩造所不爭執，已如上述，則原告依上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

(三)茲就原告上開請求金額審認如下：⒈房屋稅差額部分：經查，本院向臺北市稅捐稽徵處士林分處函詢系爭房屋稅率變更之情形，經該處覆以：「說明四、旨揭房屋適用稅率變更及稅額核定情形如下：㈠103 年（課稅期間102 年7 月至103 年6 月）按住家用l.2 ％稅率課徵，應納稅額4,924 元。

㈡104 年（課稅期間103 年7 月至104 年6 月）1 、103年7 月至104 年1 月按非自住稅率3.6 ％課徵（持有非自住房屋3 戶以上），應納稅額9,172 元。

2 、104 年2 月至6月按營業用稅率3 ％課徵（自104 年1 月22 日 起供營業使用），應納稅額5,460 元。

㈢105 年（課稅期間104 年7 月至105 年6 月）按營業用稅率3 ％課徵，應納稅額1 萬2,912 元。」

等內容，此有卷附之該處109 年1 月15日函文可憑（見本院卷第72頁）。

對照系爭租約之租期，可知系爭租約簽訂前之103 年7 月至104 年1 月，系爭房屋已按稅率3.6 ％課徵，簽訂後之104 年2 月至6 月則按稅率3 ％課徵。

從而，系爭租約簽訂後系爭房屋適用之稅率既已低於簽訂前之稅率，則原告顯無系爭租約契約書第19條所定，較出租前之增加房屋稅之情形，故原告請求被告給付房屋稅差額，難認有據。

⒉租賃所得稅部分：茲查，觀諸系爭租約契約書，其第22條約定：「房屋的租賃所得稅由甲乙方（甲方為原告、乙方為被告）負責申報繳納，扣款憑單交予甲方以便報稅。」

及第19條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」

乃至第3條約定「租金每個月新臺幣伍萬元整... 。

稅金另付，管理費另付共6000元/ 月，前兩年半，後面2 年半6500/ 月」等內容（見本院卷第8 至10頁）。

本院尋繹上開約定之內容，認兩造有將原告因收取房租所生之所得稅加由被告負擔之意，並具體以租期前段2 年半期間，以每月6,000 元計之，租期後段2 年半期間，以每月6,500 元計之。

基此，原告請求被告給付37萬5,000 元（計算式：6,000 ×30＋6,500 ×30＝37萬5,000 ），合於上開約定，應屬有據。

⒊房租部分：原告主張被告108 年12月起至109 年2 月之租金，尚未給付乙節，被告並未爭執，惟系爭租約租期係自104 年1 月7 日起至109 年1 月6 日止，故被告積欠之租金，應僅為108 年12月份租金5 萬元，其餘占有系爭房屋期間，則非屬租金之爭議，應屬下述之違約金之範疇，故原告主張被告欠繳租金部分，僅於5 萬元之範圍內可採。

⒋管理費部分：依前引之系爭租約契約書第3條，其約定「租金每個月新臺幣伍萬元整... 。

稅金另付，管理費另付共6000元/ 月，前兩年半，後面2 年半6500/ 月」等內容，已將管理費合計在內每月6,000 元或6,500 元之內。

從而，原告另行請求管理費每月6,000 元，在契約租賃期間內者，顯屬無據，在契約租賃期間外者，亦得為違約金所涵蓋，其請求亦屬無由。

⒌違約金部分：審度系爭租約契約書，其第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金兩倍之違約金至遷讓完了之日止，…」等內容（見本院卷第9 頁）。

就此，原告請求被告給付違約金，雖非無據。

惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參）。

本院審酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，認原告請求按月以租金2 倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金1.5 倍計算即7 萬5,000 元為適當，逾此範圍，即無可採。

⒍綜上，被告得請求之上開金額，於扣除押金15萬元後，被告尚得請求27萬5,000 元（計算式：37萬5,000 ＋5 萬－15萬＝27萬5,000 ），及自109 年1 月7 日起至遷讓之日止，按月給付7 萬5,000 元。

五、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

㈡被告應給付原告26萬6,590 元，及自109 年1 月7 日起至遷讓之日止，按月給付7 萬5,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用為4,410 元（第一審裁判費）由被告負擔。

中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
書記官 蘇彥宇