士林簡易庭民事-SLEV,108,士簡,69,20190226,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第69號
原 告 孫華俊
被 告 臺北市吉利新城公寓大廈管理委員會
法定代理人 呂芳豪

上列當事人間修復漏水等事件，於中華民國108年2月15日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號四樓房屋漏水部分，修復至不漏水之狀態。
訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：伊為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號4樓建物（下稱系爭房屋）所有權人，被告則為系爭建物所屬臺北市吉利新城公寓大廈（下稱系爭大廈）之管理委員會。
緣系爭大廈1號外牆因有裂縫，每逢下雨天時雨水即自該裂縫處滲漏至系爭房屋，造成屋內積水，且屋內牆壁亦因受雨水潮濕影響日久而變成壁癌。
經向被告反應上情後，被告於民國107年11月25日召開住戶大會，會中雖決議同意修繕系爭大廈1號外牆，但費用需由住戶分擔。
系爭房屋室內修繕費用則亦由住戶即原告自行負擔。
然系爭大廈1號外牆依系爭大廈住戶規約第2條第3項約定，應屬共用部分，要無疑義。
系爭房屋屋內漏水原因，係因系爭大廈1號外牆因有裂縫所致，並非可歸責於原告。
系爭大廈自民國87年興建至今，所有公共、共用部分之維護修繕均係由公共基金負擔，而系爭大廈1號外牆既屬共用部分，自應由被告負修繕之義務。
為此，爰依公寓大廈管理條例及系爭大廈住戶規約等相關規定提起本件訴訟等語，並聲明求為判決主文第1項所示。
二、被告則以：系爭大廈住戶規約第2條第3項係規定不得在外牆懸掛設置廣告物，並非被告須負修繕義務，系爭大廈1號外牆目前並無約定為共用部分，原告主張修復部分係系爭房屋邊牆專用部分，並非共用部分，不應由被告負修繕義務等語，資為抗辯；並聲明求為駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
原告主張伊為系爭房屋所有權人，被告為系爭房屋所屬系爭大廈之管理委員會，系爭大廈1號外牆因有裂縫，每逢下雨即有滲、漏水現象，造成系爭房屋屋內積水及牆壁產生壁癌等情，業據提出漏水照片為證，復為被告所不爭執，此部分之事實首堪認定為真實。
至原告主張系爭房屋漏水原因為系爭大廈1號外牆因有裂縫所致，該外牆屬共用部分，被告應負漏水修繕責任等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理
條例第3條第4款定有明文。
又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管
理委員會之職務含共有及共用部分之清潔、維護、修繕及
一般改良，公寓大廈管理條例例第10條第2項前段、第36條第2款分別定有明文，且系爭大廈住戶規約第2條第3項亦有相同約定（見本院卷第19頁）。
查本件系爭房屋漏水原因係系爭大廈1號外牆有裂縫所致乙節，為被告所不爭
執（見本院卷第85頁），該外牆既非公寓大廈專有部分及其附屬建築物，自屬共用部分。至被告雖辯稱系爭大廈1
號外牆係專有部分云云，惟就此部分被告並未舉證以明，
難認被告此部分之抗辯屬實。反之，觀諸被告承認系爭大
廈於107年曾施作後陽台外牆整片補防水漆工程，而該筆工程費用係由公共基金負擔等情（見本院卷85頁），益徵系爭大廈1號外牆屬共用部分，至為灼然。綜上，本件造
成系爭房屋漏水之系爭大廈1號外牆，既非專有部分亦非
約定專用部分，而屬共用部分，揆諸上開說明，共有及共
用部分之維護，係屬被告之法定職務，是原告請求被告將
其所有系爭房屋漏水部分，修復至不漏水之狀態，即屬有
據。
（二）次按「公寓大廈共用部分，指公寓大廈專用部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」、「
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所
有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另
有規定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆
除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之
。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有
之應有部分比例分擔。」「管理委員會之職務如下：……
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，
公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項、第11條、第36條第2款分別定有明文。
由是可知，公寓大廈共用部分之修繕應由管委會為之，共用部分之修繕費用，依上開
條項規定，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有
之應有部分比例分擔為原則，例外於可歸責於個別區分所
有權人或住戶之事由所致時，應由該區分所有權人或住戶
負擔修繕費用，就此應個別負擔修繕費之情形，區分所有
權人會議或規約雖得另為決議或規定，但依上揭公寓大廈
管理條例第10條第2項但書規定，仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事由為必要，並僅得於可歸責之範圍內令
其負擔，不得任以多數表決方式，要求個別區分所有權人
或住戶負擔逾可歸責範圍之費用。其有爭執者，自應循訴
訟程序謀求解決，不能由區分所有權人會議任意定之，而
損及區分所有權人或住戶之權益。
參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，區分所有權人會議就此費用負擔之決
議，應衡量可歸責之事由及程度與修繕費用發生之因果關
係，為符於可歸責程度之負擔決定，方符於誠實信用原則
。
經查，被告於107年11月25日召開住戶大會決議修繕系爭大廈1號外牆及系爭房屋，修繕費用由住戶自行負擔等
情，該決議事項顯係對於本件訴訟中被告所應負之責任為
決議，則倘若當事人有爭執時，均得藉由多數表決方式，
形成對少數區分所有權人或住戶課予不符比例原則之不利
益分擔決議，即屬違反上揭公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定而不符所定之歸責要件，並有違誠信原則及訴
訟權利之正當程序保障，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項、第148條第2項規定，該部分決議因違反強行規定及誠實信用原則，應屬無效，尚無從解免
本件被告應負之修繕義務，併予敘明。
四、綜上所述，系爭房屋屋內積水及室內牆壁產生壁癌之原因，係系爭大廈1號外牆有裂縫所導致，該外牆既屬大樓共用部分，則被告自當負有排除該侵害狀態之義務。
從而，原告請求被告將其所有系爭房屋漏水部分，修復至不漏水狀態，為有理由，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用為1,330元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
書記官 陳仕偉