士林簡易庭民事-SLEV,109,士小,41,20200114,1

臺灣士林地方法院小額民事判決 109年度士小字第41號
原 告 安泰登峰管理委員會

法定代理人 陳逢源
訴訟代理人 張鳳庭
被 告 賴舜彬

上列當事人間給付管理費事件，於中華民國108 年12月31日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

理由要領
一、原告起訴主張：被告原即為伊所管理安泰登峰社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，亦為門牌號碼：新北市○○區○○○路0 段00號7 樓房屋（下稱系爭房屋）之拍定人。
依系爭社區住戶規約第10條第6項約定：「各區分所有權人於房屋買賣或法拍或繼承時，須查詢前手有無積欠管理費，進駐時須先將有欠繳的管理費用繳清，才能申請進駐的相關事項。」
，如未於期限內繳納，得按年息百分之10加計遲延利息。
況系爭房屋之拍賣公告亦登載「投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之適用問題」等語明確，應為被告所知悉。
被告既為系爭房屋之拍定人，依民法第826條之1第3項之規定，即應其前手積欠管理費負連帶清償責任。
詎被告未依上開約定繳納系爭房屋前手自民國106 年6 月至108 年3 月7 日積欠之管理費，共計新台幣（下同）88,978元。
屢經催討，未獲置理。
為此，爰依住戶規約及民法第826條之1第3項等規定提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：被告應給付原告88,978元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
二、被告則以：伊自拍賣取得系爭房屋所有權，辦妥過戶之日（108 年3 月7 日）起，皆依約按時繳納管理費，本件原告請求之88,978元欠費係系爭房屋前手所積欠，並非伊所積欠。
且伊於拍定點交系爭房屋前，該屋前手及承租人仍正常使用房屋及出入系爭社區，若有欠費原告自應向渠等催討，並非向拍定人被告催討。
況近來法院有部分實務見解已認定於此情形，拍定人無須給付前手積欠之管理費，是本件被告自無給付原告該等欠費之義務。
此外，原告請求按年息百分之10計算遲延利息，亦屬過高等語，資為抗辯；
並聲明求為駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
原告主張被告原為其所管理系爭社區區分所有權人，經法院拍賣取得系爭房屋所有權，於108 年3 月7 日登記為該屋所有權人，系爭房屋前手於被告拍定取得所有權前尚積欠106年6 月至108 年3 月7 日期間之管理費共88,978元未繳納之事實，業據提出存證信函、住戶規約、掛號郵件執據、不動產權利移轉證書、建物登記第一類謄本等件為證，復被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。
至原告主張被告為系爭房屋拍定人，依住戶規約第10條第6項及民法第826條之1第3項規定，應給付系爭房屋前手積欠管理費，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件之爭點厥為厥為：原告依住戶規約第10條第6項及民法第826條之1第3項規定，請求被告給付上開款項，有無理由？
（一）關於住戶規約第10條第6項規定部分：
1.按民法第272條第1項規定：數人同負一債務，明示對於債權人各負全部給付責任者為連帶債務。同條第2項規定
，無前項之明示時，連帶債務之成立，以有法律規定者為
限。本件被上訴人主張之管理規約為區分所有權人自治規
章，當然不得牴觸民法。
系爭社區住戶規約第10條第6項固規定：「各區分所有權人於房屋買賣或法拍或繼承時，
須查詢前手有無積欠管理費，進駐時須先將有欠繳的管理
費用繳清，才能申請進駐的相關事項。」等語，然核上開
規定，係以自治規章課予繼受人負連帶清償責任，顯然違
反民法第272條第2項連帶責任必須法定之規定。
原告據此請求被告給付系爭房屋前手積欠之管理費，即屬無據。
2.次按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互相關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公
寓大廈管理條例第23條第1項定有明文；
而依上開公寓大廈管理條例、民法相關規定，區分所有人之繼受人係繼受
規約之契約地位，而非承擔前手已發生之具體債務，故規
約之訂定自不得違反上開規定課區分所有權之繼受人對前
手已發生之債務負連帶清償之責。除區分所有人之繼受人
有與其前手或被上訴人訂立契約表示承擔前手之管理費等
債務外，自不繼受其前手之管理費等相關費用之債務。本
件被告僅係繼受規約之契約地位，而非繼受前手已發生之
具體債務。
是被告抗辯其不受住戶規約第10條第6項規定之拘束，無須對系爭房屋前手積欠之管理費債務負清償之
責等語，尚非無據，堪以採憑。
（二）關於民法第826條之1第3項規定部分：
1.按民法第826條之1 為98年1 月23日新增之條文，其立法理由為：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對
於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上
字第一０六五號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依
本法修正條文第八百二十條第一項所為之決定，亦應做相
同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，
基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或
決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第三
四九號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決
定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具
有效力…。又經由法院依第八百二十條第二項、第三項裁
定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人
，尚有爭議（最高法院六十七年台上字第四０四六號判例
參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，
故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之
受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜
爭議，並期周延。」「共有人間就共有物因為關於第一項
使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產
可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產
無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於
受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生
法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項。」「共有物應
有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或
其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔
（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人，應使
受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明
確，爰增訂第三項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受
讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第二百
八十條規定定其求償額。」
足見民法第826條之1 係對於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓
人或取得物權之人，具有效力。而動產無登記制度，法律
上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉
或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力。
2.次按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力
。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同」、「共有
物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管
理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」，民法第826條之1第1項及第3項定有明文。由此條文第1項規定觀
之，共有物應有部分之受讓人，需於地政機關登記後或法
院裁定之管理經完成登記之情形下，始應繼受共有人間關
於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法
第820條第1項所為之決定；
故該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清
償之責，亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經
完成登記之情形始有適用，否則將導致在未經登記之情形
，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定
，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發
生之個人具體債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有
輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無須任何公示要
件，即概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不動產之
交易活動，應非立法當時之本意。
因此，民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就共有物
因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，亦
應限於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情
形，始有適用。
3.準此以解，民法第826條之1第3項係規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就共有物因使用、管理或其他情形所
生之負擔連帶負清償責任，亦應以於地政機關登記後或法
院裁定之管理經完成登記之情形為限。惟觀諸卷附原告所
提全部事證，未見系爭房屋前手上開欠款已具備「於地政
機關登記」或「法院裁定之管理經登記」要件之證明，自
與民法第826條之1第3項所定之要件不符。
是原告據此開請求被告給付系爭房屋前手所積欠上開款項，於法未合
，無由允准。至原告雖主張本件拍賣公告中已註記：「投
標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民
法第826條之1第3項規定之適用問題」，且為被告所知悉，故被告不得於拍定後再行爭執云云。惟查，地政機關
之不動產移轉登記，係不動產物權得喪變更之法律要式行
為（民法第758條參照）。
而拍賣公告註記，目的在於記載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，執行法院拍賣公告
註記，不具確定私權之效果。是原告執此主張被告須清償
系爭房屋前手積欠管理費債務云云，洵屬無據，為不可採
。
四、從而，原告請求被告給付88,978元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原告敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 1 月 14 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 1 月 14 日
書記官 陳仕偉
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。