士林簡易庭民事-SLEV,109,士簡,904,20201216,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度士簡字第904號
原 告 天母國際大樓管理委員會

法定代理人 游長潤


訴訟代理人 陳勤律師
被 告 黃淳良

上列當事人間請求排除侵害事件，於中華民國109年12月2日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將如附件土地複丈成果圖所示A、B、C、D、E 之占用部分雜物移除及清空，並返還予全體區分所有權人。
訴訟費用新臺幣9,280元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣10萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告為門牌號碼臺北市○○區○○○路0號6樓之13房屋（下稱系爭房屋）之住戶，於民國79年間，被告向原告承租天母國際大樓中庭花園等區域，後被告改租天母國際大樓A 棟大樓靠天母西路大門兩側及走道部分（如土地複丈成果圖所示之斜線部分，下稱系爭占用部分），以供其自身營業或堆放雜物之用，約定租期為1 年，惟租期屆滿後被告仍持續使用系爭占用部分，及每月繳納新臺幣（下同）22,000元予原告，原告則以收受管理費項目開立收據。
然自被告承租後，政府陸續針對大樓共用、公用走道等制定、公布相關法規，如公寓大廈管理條例第7條第2款、第16條第2項、第49條第1項第4款，及刑法第189之2條第1項，前開法規立法目的均係維護公共安全，且因公共走道等亦有供逃生使用之用途，故而明文規定公共走道不得有堆置雜物、阻塞之行為，以避免緊急狀況下逃生避難之困難，並有相關罰鍰及刑罰之規定。
而原告所屬之天母國際大樓除3 樓至10樓為住家外，1、2樓大多屬於商家，每日進出天母國際大樓人員不在少數，且原告不只一次接獲臺北市建築管理處來函要求改善公共走廊、通道堆置雜物之問題或到場會勘，原告亦因此發函通知天母國際大樓住戶、店家自行清除堆積物品，更曾因住戶、店家不願配合而提出訴訟。
因被告目前使用之系爭占用部分屬天母國際大樓之共用部分、公共走道，據此擺攤營業、堆放雜物，故依據前開法條規定及考量公共安全等，原告於106 年10月27日委請律師寄發函件，終止與被告間之關係（包括租賃關係在內），並要求被告將放置於大門兩側及走道部分之物品全數移除，而被告收悉後仍持續占用系爭占用部分而不願返還，原告除持續勸導被告外，並委託律師寄發函件及存證信函要求被告移除堆積物品，且表示其在原告終止後自行匯入原告帳戶之款項，皆計入其占用系爭占用部分之不當得利，然被告仍拒絕移除持續占用，而原告則再委託律師寄發存證信函，要求被告返還占用走道予全體區分所有權人，被告仍不理會，於109年3月26日第39屆管理委員會第4 次會議中，原決議直接就被告占用行為提起訴訟，但因原告仍希望被告能自行移除、不再占用，故於109年4月22日再次寄發存證信函，要求其於109年5月31日前移除占用物，被告仍舊回函拒絕並繼續占用，因此依公寓大廈管理條例第7條第2款、第16條第2項及民法第767條第1項、第184條第1項之規定，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應將系爭占用部分返還予全體區分所有權人，並應將建物上占用之雜物移除及清空，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間就系爭占用部分有不定期租賃關係存在，被告亦按時繳納租金，被告承租之系爭占用部分係屬管理委員會管理之住戶共有空間，並非約定供系爭房屋專用之空間，與公寓大廈管理條例第7條約定專用之規定，及第16條第2項所定住戶私自違規使用之情形，完全不相同，而係經當時管理委員會評估並檢視符合通行無礙之標準，本於為大樓住戶、管理委員會增加收益之目的，而出租於被告等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
本件原告主張其前將系爭占用部分出租予被告，被告每月繳納租金22,000元，於租期屆滿後兩造改為不定期租賃關係，被告現仍占用系爭占用部分之事實，已據提出報備證明、現場照片等件均影本為證，並經本院於109年9月17日至現場實施勘驗後，囑託臺北市士林地政事務所測量屬實，有本院勘驗筆錄及臺北市士林地政事務所109 年10月26日北市士地測字第1097020475號函暨所附土地複丈成果圖在卷足憑，且為被告所不爭執，自堪信原告之主張為真實。
惟原告主張被告應將系爭占用部分返還予全體區分所有權人，並應將建物上占用之雜物移除及清空乙情，則為兩造所爭執，被告則以上開情詞置辯，茲審認如下：
㈠按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
前項終止契約，應依習慣先期通知。
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
民法第450條第2項前段、第3項前段、第767條第1項分別定有明文。
㈡按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法（最高法院82年台上字第1802號判決意旨參照）。
而公寓大廈管理條例第9條第2、3項亦明定「住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者，從其約定」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」。
經查，系爭走道既為優詩美地大廈之共用部分，縱或有約定為專用，其管理使用應依其設置目的，並以通常使用方法而為使用，且不得違反法令之強制規定，始為合法。
又住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第16條第2項前段亦有明文。
又建築物非經申請直轄市主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用，建築法第25條規定甚明。
本件被告在系爭空間營業使用，非但違反建築法令之規定，且與共同走廊之設置目的有違，亦非以通常使用方法而為使用，應已妨害原告社區之環境品質，並違反公寓大廈管理條例第9條第2 、3 項、第16條第2項及建築法第25條等規定，自屬違反強制及禁止規定，應非合法，足以認定。
又依原告所提出於107 年12月26日寄予被告之存證信函記載：「…本管委會為此提出終止雙方關係（包括租賃關係在內），黃君不得繼續使用系爭走道，…」等內容，有卷附之存證信函在卷可參（見本院卷第28至33頁），可知原告已以存證信函終止兩造間不定期租賃關係，則自終止後，被告繼續占有使用系爭占用部分，即屬無權占有，則原告依上開規定，請求被告返還系爭占有部分予全體區分所有權人，並將占用之雜物移除及清空，即屬有據。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告將系爭占用部分返還予全體區分所有權人，並將占用之雜物移除及清空，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得免為假執行，及依職權確定訴訟費用額為9,280 元（第一審裁判費1,000元、地政規費8,280元），應由被告負擔。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
士林簡易庭 法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
書記官 吳俊明