士林簡易庭民事-SLEV,109,士簡,933,20200831,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度士簡字第933號
原 告 陳曉蓉
訴訟代理人 楊鈞國律師
複 代理人 游光德律師
洪國鎮律師
被 告 林淮溱

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年8月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○巷○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國一○九年八月八日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬叁仟陸佰柒拾伍元。

被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬肆仟柒佰元，及自民國一○九年八月八日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由要領

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

(一)兩造於民國106年11月1日簽訂房屋租賃契約，原告將所有門牌號碼臺北市○○區○○街0段00巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租被告作為居住使用，租期自106年11月1日起至110年1月14日止，每月租金新臺幣（下同）5 萬元，按月於每月15 前繳納，然被告自行更改租金為每月1日給付，原告遂同意之（下稱系爭租約）。

詎被告自109 年3月1日起未依約給付租金，至今已積欠5個月租金，原告於109 年6月12日以存證信函催告被告給付租金，然被告置之不理，原告提起本訴終止系爭租約，惟被告尚欠繳5 個月租金共25萬元，且於租賃契約終止後，被告未經同意繼續使用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，原告則受有相當於租金之損害，應給付相當於租金之不當得利，及依租賃契約第12條第4項約定請求相當於租金1倍之違約金。

(二)又依租賃契約第5條約定，租賃期間因使用房屋所生之管理費由被告負擔，然被告自109 年4月1日後即未依約給付管理費，被告應給付原告代繳之管理費3萬4,700元，及於租賃契約終止後，被告已無權利繼續使用系爭房屋及停車位，生相當於管理費之不當得利（管理費、車位費），被告應按月給付8,675 元。

乃依租賃及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應自民事起訴狀繕本送達之翌日起，將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；

㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10 萬8,675元，並按週年利率5 ％計算之利息計算之利息；

㈢被告應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息計算之利息；

㈣被告應給付原告3 萬4,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

三、本院得心證之理由

(一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段定有明文。

次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294 號判決意旨參照）。

(二)經查，原告主張之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書、對話記錄、存證信函、回執等件為證，而被告經合法通知既未到場，復無提出書狀作何聲明或陳述，堪信為真。

基此，原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之5 個月租金25萬元、代繳之管理費3 萬4,700 元，應屬有據。

(三)第查，原告以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，而起訴狀繕本於109 年8月7日寄存送達生效，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第42頁），是系爭租約已於109 年8月7日終止，終止後被告繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，原告受有相當於租金之損害，則原告請求被告自109年8月8日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付5萬元，應屬有據。

又被告無權繼續使用系爭房屋及停車位，受有相當於管理費之不當得利，原告受有相當於管理費之損害，則原告請求被告自109 年8月8日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付8,675 元，亦屬有據。

另原告此部分不當得利之請求屬將來給付，其債權尚未發生，自無從起算其遲延利息，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按週年利率5％計算之利息，應屬無據。

(四)至違約金之部分，觀諸兩造間所簽定之房屋租賃契約書第12條約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」

等內容（見本院卷第17頁），就此，原告請求被告給付違約金，亦屬有據。

惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參）。

本院審酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，且原告已有請求相當於租金之不當得利，認原告請求按月以租金1倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金0.5倍計算即2萬5,000元為適當，逾此範圍，即無可採。

四、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

㈡被告應自起訴狀繕本寄存送達生效之翌日即109 年8月8日（見本院卷第42頁）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8萬3,675元；

㈢被告應給付原告28萬4,700元，及自109年8月8日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用為3,090元（第一審裁判費）由被告負擔。

中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 蘇彥宇