士林簡易庭民事-SLEV,109,士訴,8,20201202,1

臺灣士林地方法院民事判決
109年度士訴字第8號
原 告 陳建宇

訴訟代理人 吳品嫺律師
陳君沛律師
上 一 人
複 代理人 陳立曄律師
被 告 何金星 住臺北市○○區○○路0段000號1樓
訴訟代理人 陳建中律師
余盈鋒律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，已於民國109年11月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣4萬6,480元由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告起訴時聲明為：「㈠被告應將臺北市○○區○○路0 段000 號1 樓及地下室（登記為臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號，下稱系爭地下室）間增設之牆面、鐵門，及系爭地下室內增設之隔間及門板拆除，並將前開占用範圍騰空返還予全體區分所有權人。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3,652 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

暨自民國109年1 月16日起至被告完全履行前項之日止，按月給付原告59元。」

嗣於本院審理中，原告擴張訴之聲明為「㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地如附圖項目A部分，全部騰空返還予全體區分所有權人。

㈡被告應給付原告18萬6,811 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自109 年1 月16日起至被告完全履行前項之日止，按月給付原告3,029 元。」

經核屬擴張訴之聲明，依據前述規定，應予准許。

二、原告主張：㈠被告自71年5 月20日起，登記為門牌地址「臺北市○○區○○路0 段000 號」建物（下稱系爭158 號建物）1 樓及2樓之所有權人，原告則自90年3 月20日起，登記為系爭158 號建物4 樓之所有權人，又系爭地下室乃包含兩造在內等人所共有。

原告約於94、95年間時，發現系爭地下室遭人隔間、放置物品供作私用，而系爭158 號建物1 樓內梯旁亦加設一堵牆及一扇鐵門（下稱系爭增設地上物），該扇鐵門遭人終日上鎖，致令其他區分所有權人無法自由進出。

㈡經原告查詢而知，因被告擅將系爭地下室連同其所有之系爭158 號建物1 、2 樓，一併出租予他人開店營利，致生前開系爭地下室遭占用之果。

原告為維其他區分所有權人權益，曾多次好言向被告表示系爭地下室屬防空避難室，且為全體區分所有權人共有，請其立即親自或轉知租客，將系爭地下室騰空並返還予全體區分所有權人，被告經原告告以前情後，仍置若罔聞。

㈢依系爭地下室之建物登記謄本所載，系爭地下室核屬建物門牌為忠誠路2 段154 巷2 號、4 號、156 號、158 號1至5樓全體區分所有權人所共有，並非被告單獨所有，且前開共有人等未曾相互成立分管協議，使被告得單獨使用收益系爭地下室，是被告擅於系爭地下室內增設樓梯、牆面、鐵門、隔間等，自無任何合法正當權源。

本件被告無權占用系爭地下室且妨害原告及其他區分所有權人共有之所有權，是原告本於全體區分所有權人利益，自得依民法第767條第1項前段、第82 1條之規定，請求被告拆除系爭增設地上物，並將系爭地下室騰空返還予全體區分所有權人。

㈣本件被告所占用之系爭地下室，鄰近捷運明德站、芝山、石牌站，並有多線公車經過，所處地理位置交通十分便捷，附近有新光三越百貨公司、天母運動公園、士東市場、振興醫院、臺北榮總、臺北市立大學、天母國中、蘭雅國中、士東國小、芝山國小等，生活機能十分便利，是認應以土地申報地價（即公告地價80％）總價額年息10％計算相當於租金之利益，方屬適當。

系爭地下室之座落基地於109 年至104 年之當期公告地價，分別為每平方公尺15萬4,201 元、15萬3,6 57元、16萬5,635 元，而被告占用系爭地下室座落土地面積合計為51.15 平方公尺，原告僅以被告占用系爭地下室之基地面積計算，而請求被告給付起訴前5 年相當於租金之不當得利金額共18萬6,811 元，另得請求被告自109 年1 月16日起至返還前開土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,029 元。

㈤因此，依民法第767條第1項前段、第821條、第179條第1項前段、第184條第1項前段之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地如附圖一項目A 部分，全部騰空返還予全體區分所有權人。

㈡被告應給付原告18萬6,811 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自109 年1 月16日起至被告完全履行前項之日止，按月給付原告3,029 元，並願供擔保請准宣告假執行。

㈥對於被告抗辯的陳述：1.系爭建築平面圖僅屬興建系爭大樓之建商所有之內部圖稿，既無公示性，且其圖稿上並無任一區分所有權人之簽名，自不足以作為被告已與全體區分所有權人達成分管協議之證。

且被告自承其僅分得158號1樓、2樓、154巷2號1樓、154巷4號1樓、2樓，且觀系爭建物之建照執照及使用執照，起造人共計有12名，可見系爭大樓之區分所有權人為複數，然系爭協議書上僅見被告及訴外人高明善二人之簽章，既未見興建大樓建商之大小章，亦無其餘區分所有權人之用印，是系爭協議書自不足以作為被告已與全體區分所有權人達成分管協議之證。

2.系爭地下室業經登記為臺北市○○區○○段0○段00000○號，屬包含兩造在內等人所共有，而系爭大樓之建築用圖既未載明分管約定，亦未經共有人全體簽署，是縱然系爭158號建物完成時已有內梯之設置，且建商設置之目的確實係為使1樓住戶單獨使用系爭地下室，亦不能據以拘束其餘共有人，況且，系爭內梯設置之由，實因1樓住戶並無系爭大樓之公共大門鑰匙，為避免避難時刻，1樓住戶尚須奔出於戶外再聯繫住戶幫忙開啟大門，甚不得其門而入之危險窘狀，建商乃於建築時逕於1樓內部設置內梯。

換言之，系爭內梯主要用途乃係便利1樓住戶避難順利，並非意使1樓住戶單獨占用系爭地下室。

3.單純之沈默與默示之意思表示有別，自不能僅以其餘共有人未異議，即謂當然成立「默示」之分管契約，況以，系爭地下室原非由被告一人占用，而係區分為五個區域，令系爭158號建物1至5樓之住戶，自由放置私人物品，由此益徵，系爭地下室之區分所有權人並未與被告共同成立分管契約至明。

退萬步言，縱認被告因分管契約得專用系爭地下室，然其使用仍應依其設置目的、使用執照所載用途及通常或約定使用方法為之，則系爭地下室登記用途為「防空避難室」，此為兩造所不爭，被告卻私設鐵門由內部上鎖，使其他住戶無從進出使用系爭地下室，並將系爭防空避難室隔間，擺放床鋪、洗衣機、冰箱等雜物，出租提供予1樓店家作個人營業使用，顯然變易防空避難室原來之性質與用途，影響全體住戶之安全，縱被告曾經其他共有人同意，仍因其使用方式違反前揭公寓大廈管理條例強制規定，該分管協議依民法第71條前段應屬無效。

本件被告占用系爭地下室缺乏正當權源，且變更原地下室之使用用途，原告為全體區分所有權人利益，請求被告將其占用之系爭地下室騰空返還，自屬有理由。

三、被告則以：㈠被告在70年間曾經提供當時之臺北市○○區○○段0 ○段000○00000○○000○000○地號之土地，與建商合建五層樓公寓，其中264、261地號土地即為目前臺北市○○區○○路0段000號、156號、154巷2號、4號等房屋之基地，被告依抽籤結果分回EA-1、EA-2、EC-1、ED-1、ED-2等五戶房屋，依據當時建商所提供之建築平面圖，圖上之A、B、C、D即分別代表忠誠路2段158號、156號、154巷2號以及154巷4號等門牌號碼之房屋，換言之，被告所分得之房屋計有忠誠路2段158號1樓、2樓、154巷2號1樓、154巷4號1樓、2樓等房屋。

㈡與被告合建房屋之建商由總經理高明善代表公司於70年6 月25日與被告簽署協議書，其第五點約定：「EA-1、EC-1 壹樓部分地下室隔間照壹樓給壹樓使用權，遇空襲時供其它住戶無條件使用。」

、建商之建築平面圖上亦載明：「地下室照壹樓面積隔間並貼磁磚。」

等語，而此之EA-1即為158 號1 樓房屋，建商乃據此於系爭地下室裝上僅能由系爭地下室內部開啟之鐵門，以區隔系爭地下室與其他22184 建號地下室之範圍，確保系爭22184 建號其餘共有人均無法自系爭地下室外進入系爭地下室內，以維護系爭地下室由被告專用之狀態，故系爭地下室之鐵門實係與被告合建房屋之建商於交屋前即己完成裝設，並非被告事後自行加裝，且系爭地下室自71年間由建商建築完成、交付被告使用以來，自始均為被告所單獨占有使用，從無任何系爭地下室之共有人進入使用，或向被告主張權利，原告上開主張誠屬無稽。

另據地政人員於109 年6 月16日測量時提示之使用執照所附系爭地下室平面圖，158 號1 樓於建築完成時其內部即有一通往系爭地下室之專用樓梯，故158 號1 樓建築完成之時即有一專用樓梯通往系爭地下室，且系爭地下室完工之時即與22184 建號地下室其他區域區隔開來，而由被告獨立占有使用，22184建號其餘共有人均無法自系爭地下室外進入系爭地下室。

㈢自71年起至原告於90年間取得158 號4 樓房屋所有權，進而共有系爭地下室所有權止，已有將近20年之久，而在此將近20年期間，系爭地下室其餘共有人對於被告獨自占有使用系爭地下室均無意見，且從未予以干涉，即應認為系爭地下室共有人間，就被告單獨占有使用系爭地下室乙節，已成立默示之分管契約，被告自得占有使用系爭地下室。

此外，忠誠路2 段156 號1 樓、154 巷2 號1 樓、4 號1樓 房屋所有權人也均各自專用各該房屋下方之地下室空間，迄今將近40年，期間均無系爭地下室共有人要求其等返還地下室空間，益見此依默示分管契約確實存在。

又包含系爭地下室在內之系爭22184 建號地下室以及座落其上之房屋，係在71年2 月25日建築完成並取得使15用執照，建商亦係在71年間將忠誠路2 段158 號1 樓房屋交付給被告，系爭地下室由被告專用之默示分管協議於84年公寓大廈管理條例公布施行前早已存在，縱使系爭地下室有未依使用執照用途使用之情，亦不得溯及適用公寓大廈管理條例之規定，原告主張系爭默示分管協議有違反公寓大廈管理條例之強制規定，因而無效，自非可採。

㈣被告係有權占有系爭地下室，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，於法無據。

退步而言，原告主張以申報地價年息10％為標準計算其數額，已達土地法第97條第1項所規定之上限，考量系爭地下室原係作為防空避難室使用，在區隔系爭地下室之鐵門拆除後，並無獨立使用之價值，其價值甚為低微，縱使鈞院認為原告之訴有理由，其相當於租金之不當得利之計算，亦應以申報地價年息1 ％計算方屬適當。

又原告自承係在94、95年間即已知悉系爭地下室係由被告占有使用，其至109 年1 月方提起本件訴訟，則原告依民法第184條第1項規定請求部分，應已罹於時效等語答辯，並聲明：請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

四、本院得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據提出被告所有建物之謄本、原告所有建物之謄本、系爭地下室建物之謄本、現場照片、調解通知書、Goog1e地圖查詢、公告地價查詢、臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖、建照執照、使用執照等件影本為證，為被告所否認，並以前詞置辯，並提出建築平面圖相片、協議書、建築平面圖局部放大相片、系爭地下室之鐵門相片等件影本為證。

㈡本件爭點為：被告單獨占有使用系爭地下室是否與其他共有人間成立默示分管契約？茲論述如下：1.按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。

次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

2.經查，本件關於兩造共有之系爭地下室自建造完成迄今，均由系爭158 號建物1 樓住戶即被告使用等情，此為兩造所不爭執，另被告提出之協議書第五點「EA-1、EC-1壹樓部份地下室隔間照壹樓給壹樓使用權，遇空襲時供其它住戶無條件使用」亦有約定。

又本件被告所有之系爭建物係於公寓大廈管理條例公布施行前之71年5 月20日即完成第一次建物登記，此有原告所提建物登記第二類謄本在卷可查，依照前述說明，本件系爭158 號建物各區分所有權人對被告占有管領之系爭地下室，互相容忍，對於被告使用、收益系爭地下室，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，且依證人高明善到庭具結證稱：「（法官問：提示被證二協議書，該協議書是否你簽的？）因時間久遠，不像是我現在的筆跡，但有可能是我簽的，因在那地方我曾蓋過房子，至於內容，我都已經記不清楚了。

不過依照當時建築通則慣例，公寓的房子屋頂都歸頂樓使用地下室由一樓使用，銷售的時候都會跟每一戶的買主這樣說」、「（被告訴訟代理人問：將地下室分給一樓單獨使用，其他地主是否同意？）其他地主不同意，早就會找我麻煩，不會等到今天，他們也知道地下室是由一樓使用，那個時候的時代是這樣」等語（見本院卷第99至100 頁），足認被告單獨占有使用系爭地下室與其他共有人間成立默示分管契約，難認被告占有系爭地下室對原告已構成所有權之侵害。

是原告主張被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地如附圖一項目A 部分，全部騰空返還予全體區分所有權人，並就被告占有系爭地下室部分請求相當於租金之不當得利，均難認有據。

五、從而，本件原告依民法第767條第1項前段、第821條、第179條第1項前段、第184條第1項前段之規定請求：(1)被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地如附圖一項目A部 分，全部騰空返還予全體區分所有權人。

(2)被告應給付原告18萬6,811 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自109 年1 月16日起至被告完全履行前項之日止，按月給付原告3,029 元，均為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，則失所依附，應予駁回。

六、因本件事證已經非常明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用（第一審裁判費4 萬0,600 元，測量費用5,880 元）負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 12 月 2 日
士林簡易庭 法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 2 日
書記官 吳俊明