士林簡易庭民事-SLEV,110,士簡,65,20210521,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 110年度士簡字第65號
原 告 蘇怡儒
訴訟代理人 康皓智律師


被 告 陳旻正

訴訟代理人 王可文律師

上列當事人間減少價金等事件，於中華民國110年5月7日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬捌仟肆佰零伍元，及自民國一百零九年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟柒佰陸拾元，其中新臺幣壹仟陸佰陸拾叁元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
但被告以新臺幣壹拾貳萬捌仟肆佰零伍元預供擔保得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：緣兩造於民國108年4月30日就坐落新北市○○區○○段00地號土地應有部分10000分之2019（下稱系爭土地）及其上同段2812建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號；
下稱系爭房屋；
系爭土地與系爭房屋以下合稱系爭不動產）簽立買賣契約書，約定買賣總價金新臺幣（下同）1,333 萬元，並於108 年6 月13日辦理交屋。
詎原告於109 年3 月17日發現系爭房屋有多處天花板及牆壁有漏水、發霉、壁癌現象，顯已不符合買賣標的物之通常效用及系爭契約約定預定之預期效用而屬瑕疵。
屢經多次要求被告修繕，被告卻不置理，原告不得已於109 年3 月30日向被告寄發存證信函主張損害賠償，另委請訴外人珠成工程行進行修繕，因而支出290,300 元修繕費用。
兩造簽訂不動產買賣契約時，已於系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」
，被告於現況說明書內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位上勾選「否」，顯見被告對於系爭房屋有擔保無滲漏水之責，原告買受系爭房屋始發現天花板、牆壁出現滲漏水、發霉及壁癌之情形，且上開滲漏水瑕疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質等，故原告主張被告交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效用之瑕疵存在。
為此，爰依民法第359條、第360條及第179條規定提起本件訴訟，請求減少買賣價金、損害賠償或返還不當得利等語；
並聲明：被告應給付原告290,300 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於108年6月13日交付系爭房屋予原告時，該屋並無漏水之瑕疵。
況觀諸該屋現場照片，其牆面僅類似局部輕微壁癌情形，而房屋牆面壁癌原因不一，尚不得僅因該屋產生輕微壁癌現象即認係因漏水所致。
況珠成工程行並非專業鑑定機關，原告僅以其所出具之報價單，逕認為系爭房屋有漏水瑕疵之依據，並非有據。
原告於簽約之前曾數次至系爭房屋查看，對於該屋之屋況應有一定程度的觀察與瞭解，原告所指系爭房屋漏水情形係在牆壁、天花板，無從遮掩、一望即知，尚非不得依通常檢查而發現之瑕疵。
原告主張於109年初始發現系爭房屋有滲漏水及發霉之情形，嗣於109年3月30日以存證信函通知被告有上開瑕疵，距離系爭房屋於108年6月13日交屋，已相隔9個月之久，實已違反其從速檢查與通知義務，當視為原告已承認所受領之物，不得再行主張減少價金或損害賠償。
本件原告係於109年3月30日以存證信函通知被告系爭房屋有滲漏水及發霉之現象，堪認原告於109年3月30日時即已將系爭房屋之瑕疵通知出賣人，則其因物之瑕疵而得請求減少價金之請求權，應自其通知被告時起算6個月內行使之，然原告於為上開通知後，遲至109年12月14日始向法院起訴主張減少價金，顯已逾民法第365條第1項所定之6個月除斥期間，故原告行使減少價金請求權，已因罹於除斥期間而消滅。
又系爭契約第9條第5款約定，係指出賣人擔保買賣標的物不存在物之瑕疵之契約通常品質而言，非謂特別保證系爭房屋具備某種特定之品質；
且依該約定所載傾斜、龜裂、輻射屋等例示瑕疵，均屬影變系爭房屋結構安全或有關結構主體之瑕疵，亦即該約定「滲漏水」亦應以達到影響屋結構安全或有關結構主體之瑕疵程度，惟原告並未提出所指漏水影響系爭房屋結構安全或有關結構主體之相關事證，故原告以系爭契約第9條第5項及民法第360條規定，主張被告應負瑕疵擔保責任，亦屬無據。
被告於標的物現況說明書第9項：就「建物現況是否有滲滴水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「否」，惟該屋況說明書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，難認係出賣人對買受人為保證品質之意思表示。
從而，原告依系爭契約及民法第360條規定，主張系爭房屋缺少被告所保證之品質，並請求被告負債務不履行損害賠償責任，並無理由等語，資為抗辯；
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；
如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張兩造於108 年4 月30日就系爭不動產簽立買賣契約，約定由原告以總價1,333 萬元向被告購買系爭不動產，於108 年6 月13日交屋，兩造簽訂之買賣契約第9條第5項有約定：「「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」
，被告於標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水」勾選「否」，原告於109 年3 月17日有通知仲介張穎致系爭房屋天花板、牆壁有滲漏水、壁癌等情形，由張穎致轉知被告，原告於109 年3 月30日寄發存證信函通知被告上開瑕疵，請求7 日內修繕，否則請求損害賠償等事實，業據提出與所述相符之買賣契約書、標的物現況說明書、存證信函、現場照片等為證，且為被告所不爭執，故此部分之事實堪信為真實。
至原告主張系爭房屋天花板、牆壁滲漏水、發霉、壁癌之情形是被告交屋前已存在於系爭房屋之瑕疵，而主張減少價金、損害賠償或返還不當得利等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
經查：
（一）被告為系爭房屋之出賣人，有擔保系爭房屋於交屋前無滲漏水瑕疵之責：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應
擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，
係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事
人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者
，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。經查，兩造簽訂之買賣契約第9條第5項有約定
「「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物
之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海
砂屋、輻射屋...等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，被告於標的物現
況說明書上「建物現況是否有滲漏水」勾選「否」，此有
原告提出之買賣契約及標的物現況說明書在卷可憑，且為
被告不爭執，從而依民法第354條第1項本文、第2項之規定及兩造簽訂之買賣契約、標的物現況說明書，被告確
有擔保系爭房屋交屋前無滲漏水之瑕疵擔保責任。被告辯
稱：依兩造買賣契約第9條第5款約定所載傾斜、龜裂、輻射屋等例示瑕疵，均屬影變系爭房屋結構安全或有關結構
主體之瑕疵，亦即該約定「滲漏水」也應達到影響屋結構
安全或有關結構主體之瑕疵程度云云，顯與兩造買賣契約
第9條第5項文意不符，系爭買賣契約明確約定傾斜、龜
裂等屬影響結構安全之瑕疵，另滲漏水、海砂屋、輻射屋
係另列，並未附以須影響結構安全之條件，被告抗辯顯曲
解兩造簽訂之買賣契約約定，不可採信。
（二）系爭房屋3 樓天花板壁癌成因為3 樓屋頂平台有裂縫，2樓往3 樓樓梯間牆壁壁癌及2 樓廁所天花板滲漏水係因熱
水管交接處未做好保溫包覆，此等造成壁癌、滲漏水之原
因均發生於系爭房屋交屋前：
證人即珠成工程行修繕人員陳韋成到庭證稱：「珠成工程
行報價單係伊所開立（見原證3 ），伊有去系爭房屋檢查
及修繕共3 次，前兩次是109 年4 至6 月間，最後一次是10月間，系爭房屋3 樓天花板有壁癌、2 樓往3 樓的樓梯間牆壁也有壁癌、2 樓廁所天花板肉眼可見有滴水下來，
滲至1 樓管道間也在滲水並滲至地下室天花板也在滴水，
3 樓天花板壁癌原因是3 樓的屋頂平台有裂縫所以滲水下
來，我們前往3 樓屋頂平台檢查時本來通往屋頂的逃生門
還被封死打不開，是我們想辦法打開後才看到3 樓屋頂平
台有裂縫，而2 樓往3 樓樓梯間牆壁壁癌及2 樓廁所天花
板滴水，是因為2 樓往3 樓樓梯間牆壁內、2 樓廁所天花
板內的熱水管線交接處沒有做保溫包覆，這是之前裝修熱
水管時人為的疏失，以致在使用熱水時，熱水管管壁外側
會產生冷熱差，管壁外就會凝結水滴，因為熱水管是在天
花板、牆壁內的密閉空間，水滴無法排出就會慢慢滲入牆
壁及天花板，久了就會形成壁癌或滲水出來，2 樓往3樓
樓梯間牆壁之壁癌與2 樓廁所天花板滲水不是因為屋齡老
舊或屋主用水習慣的關係，是因為熱水管交接處沒有做好
保溫包覆」等語（見本院110 年5 月7 日言詞辯論筆錄第2 頁至第6 頁），足見系爭房屋3 樓天花板壁癌係因3 樓
屋頂平台有裂縫，而2 樓往3 樓樓梯間牆壁壁癌、2 樓廁
所天花板滲水係因牆壁及天花板內之熱水管交接處未做好
保溫包覆，此等均屬系爭房屋交屋前已存在之瑕疵。
（三）原告於109 年3 月17日將系爭房屋有多處天花板及牆壁有漏水、發霉、壁癌現象通知買賣房屋之仲介人員，由其轉
知被告，另於109 年3 月30日寄發存證信函通知被告於文到7 日內修復處理否則依民法第365條第1項請求損害賠償，並未違反其從速檢查與通知之義務，亦未逾民法第365條第1項所定之6 個月除斥期間：
證人即系爭買賣契約之仲介人員張穎致到庭證稱：「109年3 月17日伊與系爭房屋買受人之太太有對話（如原證5），她有提到系爭房屋有出現牆面漏水、龜裂情形，當時
伊有跟被告講，被告有請伊找師傅到現場看，被告本來是
要負責但雙方價錢談不攏，在系爭房屋買賣契約成立前，
伊帶原告看屋時伊也沒有看到系爭房屋有出現壁癌，但伊
在原告太太反應出現壁癌後找師傅到現場時確實有看到壁
癌，但伊認為壁癌屬輕微」等語（見本院110 年5 月7 日言詞辯論筆錄第7 頁至第10頁）。
由證人張穎致證述可知，原告於購屋前看屋時系爭房屋天花板、牆面外表看不出
有壁癌或滲漏水，因此本院認原告無從由交屋當日即能立
即檢查得知系爭房屋有滲漏水之情形，若以系爭房屋交屋
當日起算原告之檢查通知義務實屬過苛，故被告抗辯稱：
自108 年6 月13日交屋之日起算，至原告告知系爭房屋瑕疵已相隔9 個月之久，原告違反從速檢查與通知義務，當
視為原告已承認所受領之物，不得再行主張減少價金或損
害賠償云云，並不可採。再者，證人陳韋成前開證述系爭
房屋3 樓通往頂樓平台之逃生門原已被封死推不開，熱水
管線是位在牆壁、天花板內等情，均可知若未出現3 樓天
花板壁癌、2 樓往3 樓樓梯間牆面壁癌、2 樓廁所天花板
滲漏水等情，原告不可能知悉要僱工檢查系爭房屋3 樓屋
頂平台有裂縫、熱水管交接處保溫包覆沒有做好等情，而
頂樓平台裂縫滲水至3 樓天花板、熱水管交接處未包覆因
冷熱差形成水滴漸漸滲入牆壁、天花板，依常理均需要一
段相當長之時間，始能造成天花板、牆面出現肉眼可見之
壁癌或滲水，又證人張穎致有證稱伊經原告太太通知帶師
傅去現場看到的壁癌是輕微的等語，足見原告發現系爭房
屋出現滲漏水之瑕疵、壁癌尚屬輕微，未進展至嚴重時即
立刻通知被告，堪認原告於109 年3 月17日通知房屋仲介張穎致轉知被告系爭房屋有滲漏水瑕疵，及於同年3 月30日以存證信函通知被告文到7 日內修復，否則依據民法第
365 條第1項請求損害賠償，並未違反其從速檢查與通知之義務。
末查，原告於109 年3 月17日經由仲介張穎致通知被告系爭房屋有滲漏水瑕疵，又於同年3 月30日以存證信函通知被告文到7 日內修復，否則依據民法第365條第1項請求損害賠償，亦未逾民法第365條第1項後段所規定之通知後6 個月不行使之除斥期間。被告抗辯稱：原告
於109 年3 月30日寄發存證信函將房屋之瑕疵通知出賣人至109 年12月14日始向法院起訴主張減少價金，已逾民法第365條第1項所定之6 個月除斥期間云云，並不可採。
（四）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情
形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民
法第359條定有明文。
又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出
賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言
之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在
（最高法院87年度台簡上字第10號民事判決意旨參照）。
再無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。
又物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。
依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修
理材料以新品換舊品，應予折舊），此有最高法院77年度第9 次民事庭會議決議可資參照。觀諸原告所提由珠成工
程行開立之估價單可知，其修繕費用為290,300 元，然觀諸上開估價單工程項目當中，其中之二樓廁所熱水管×2
：（18,000元）、二樓內外牆防水2 層（含部分防水布）：（12,000元）、二樓內外牆粗面粉光：（20,000元）、水泥砂材料（乙式）：（16,000元）、二樓地面防水：（8,000 元）、二樓天花板復原：（13,000元）、二樓廁所外牆油漆：（7,000 元）、乾溼施作含門三片：（28,000元）、貼磁磚含材料（牆面）：（41,000元；
其中工資9,000 元）、貼地磚：（36,800元；
其中工資11,000 元）等項目，此部分費用關於非工資項目，係以新設備更換
舊設備，應以扣除按裝潢使用年限計算折舊後之差額費用
為限。
參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6款規定，固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位
，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年
之比例計算之，不滿1 月者，以月計。觀諸卷附土地建物
查詢資料可知，系爭房屋係於民國96年8 月14日間建築完成，原告既未能提出更有利於己之折舊推估日期，即應以
系爭房屋建築完成之日推估，則至109 年3 月間原告發現系爭房屋有滲漏水瑕疵更換新設備之日止，系爭房屋受損
裝潢之折舊年數應已逾10年。
再依臺灣地區住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數為10年，按定率遞減法每年應折舊千分之206 ，是原告所得請求修復裝潢費用之材料部分，扣除如附表計算式所示之折舊值後，
應以17,905元（計算式詳附表）為限。
另上開估價單工程項目當中，無須扣除折舊之工資部分包含抓漏費：（
5,000 元）、二樓馬桶拆除：（1,500 元）、二樓馬桶安裝：（8,000 元）、二樓糞管更換：（5,000 元）、一樓到三樓的樓梯保護：（8,000 元）、二樓地磚拆除：（5,000 元）、二樓牆面磁磚拆除：（5,000 元）、二樓廁所部分天花板拆除：（3,000 元）、二樓壁磚拆除：（6,0 00元）、乾溼分離拆除含清運：（6,000 元）、貼磁磚含材料（牆面）之工資：（9,000 元）、貼地磚之工資：（11,000元）、所有廢棄物清運一式含垃圾車含人工搬運含材料：（38,000元），工資共計110,500 元，加計上開扣除折舊後之設備費用17,905，共計128,405 元，原告逾此範圍之請求，即非有據。
四、綜上所述，本件系爭房屋於危險移轉於原告前即具有3 樓屋頂平台裂縫、熱水管交接處未包覆等物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，已如前述。
從而，原告依民法第359條、第360條及第179條規定，請求被告給付128,405 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109 年12月26日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
原告之訴駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
並依職權確定本件訴訟費用額為3,760元（含第一審裁判費3,200元及證人旅費560元），其中1,663元由被告負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 劉彥婷
附表
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折舊時間 金額
第1年折舊值 179,800×0.206=37,039第1年折舊後價值 179,800-37,039=142,761第2年折舊值 142,761×0.206=29,409第2年折舊後價值 142,761-29,409=113,352第3年折舊值 113,352×0.206=23,351第3年折舊後價值 113,352-23,351=90,001第4年折舊值 90,001×0.206=18,540
第4年折舊後價值 90,001-18,540=71,461第5年折舊值 71,461×0.206=14,721
第5年折舊後價值 71,461-14,721=56,740第6年折舊值 56,740×0.206=11,688
第6年折舊後價值 56,740-11,688=45,052第7年折舊值 45,052×0.206=9,281
第7年折舊後價值 45,052-9,281=35,771第8年折舊值 35,771×0.206=7,369
第8年折舊後價值 35,771-7,369=28,402第9年折舊值 28,402×0.206=5,851
第9年折舊後價值 28,402-5,851=22,551第10年折舊值 22,551×0.206=4,646
第10年折舊後價值 22,551-4,646=17,905