士林簡易庭民事-SLEV,111,士小,1541,20221014,1

臺灣士林地方法院小額民事判決
111年度士小字第1541號
原 告 謝甄晏
被 告 謝孟儒
訴訟代理人 莊茜喻

上列當事人間返還押租金事件，於中華民國111年10月4日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟壹佰元，及自民國一百一十一年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：伊於民國109 年11 月1日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由伊向被告承租門牌號碼：臺北市○○區○○路0 段00號1 樓1之2室房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自109 年9 月1日起至111 年4月30 日止計1年半，每月租金新臺幣（下同）20,000元，原告並交付40,000元作為押租金，另交付1,100元作為鑰匙押金。
嗣兩造合意於111年1月30日提前終止系爭租約，伊並提前於111年1月25日與被告完成點交手續並於同日遷出系爭房屋。
此後屢經促請被告返還押租金及鑰匙押金，但被告均置之不理。
直至111年3月4日被告竟臚列系爭房屋2月份管理費600元、2月份租金20,000元、1月份電費232元、油漆修繕費用10,500元等項目，並表示須扣除上開費用後，剩餘之押租金及鑰匙押金餘額即9,768元始願意返還予伊。
但系爭房屋牆壁上汙損，是櫃子搬開後潮濕產生的發霉所致。
被告抗辯之汙損，有一些是被告出租系爭房屋時本來就有的髒汙裂縫，系爭房屋本來就有耗損，這些汙損是自然產生，並非伊所人為破壞，是被告仍應返還押租金及鑰匙押金全額即41,100元。
屢經催索，而無效果。
為此，爰依系爭租約及契約終止後押租金返還請求權提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告41,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：伊不否認原告確實有給付押租金40,000元及鑰匙押金1,100元，共41,100元。
但應扣除111年2月份租金20,000元，因為系爭租約原訂租期至111年4月30日，原告提前終止租約，依系爭租約第8條約定，應提前2個月預告，但原告並未於2個月提前預告。
本件原告是在111年1月30日退租，但是原告遲至111年1月中旬始告知要提前終止租約，所以應該扣除1個月租金之違約金。
此外，系爭房屋原始交屋時牆面都是乾淨白的，但交屋時的照片並沒有附在系爭租約中，本件原告退租時牆面有髒汙須進行修繕，所以要請原告修補才能交還房屋，但原告並未進行修補，伊因而支出油漆費用10,500元，且修繕期間也應扣除1個月租金之違約金，上開費用扣抵押租金後並無賸餘，故本件原告之請求並無理由等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張兩造於109 年11 月1日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自109 年11 月1日至111 年4月30 日，每月租金20,000元，原告已交付押租金40,000元及鑰匙押金1,100元共41,100元予被告，嗣兩造合意於111年1月30日提前終止系爭租約，兩造並於111年1月25日辦理系爭房屋點交手續，原告於同日遷出系爭房屋，而被告迄未返還原告押租金及鑰匙押金之事實，業據提出房屋租賃契約書、點交屋況照片及LINE對話紀錄等件為證，復為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。
至原告主張被告應如數返還押租金40,000元及鑰匙押金1,100元共41,100元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件之爭點厥為：被告以原告交還提前終止系爭租約應給付1個月租金20,000元之違約金、毀損系爭房屋牆面，致伊因而支出油漆費用10,500元，且修繕期間亦應給付1個月租金20,000元之違約金等為由，要求扣抵押租金，是否有理由？
（一）提前終止系爭租約之違約金部分：
按「乙方如欲中途退租，應於貳個月前預告甲方，已預繳
之租金不得請求返還，租期未滿半年者扣履約保證金全數
，未滿一年者扣履約保證金半數，任由甲方沒收作為違約
賠償金；乙方如欲中途退租，乙方同意甲方得於退租日起
算最末30日前告於告知乙方後，得不待乙方同意自行帶行帶其他客人看屋。」，系爭租約第8條約定有明文。經查
，系爭租約租賃期間兩造原約定自109 年11 月1日起至111 年4月30日止共1年半期間，嗣兩造合意提前於111 年1月30日終止租約，兩造並於111年1月25日辦理系爭房屋點交手續，原告於同日遷出系爭房屋，為兩造所不爭執，已
如前述，被告雖抗辯依系爭租約第8條約定，原告欲提前
終止租約應提前2個月預告，原告並未於2個月提前預告，故原告應給付伊1個月租金之違約金云云，惟觀諸系爭租
約第8條係約定，如承租人欲提前終止租約時，應於2個月前預告出租人，且已預繳之租金不得請求返還，租期未滿
半年者之履約保證金全數，未滿1年者扣履約保證金半數
，應作為出租人之違約賠償金。
本件原告係於109 年11 月1日承租系爭房屋至111年1月30日，租賃期間期間共1年3月，顯已逾1年期間，而無論依原告所述本件原告係於110年12月底預告被告欲提前終止租約，或如被告所述本件原告係於111年1月中旬始預告被告欲提前終止租約，均不符合系爭租約第8條承租人欲提前終止租約應於2個月前預告出租人之要件。然系爭租約第8條僅分別規範承租系爭
房屋未滿半年及1年者之違約效力，並未規範承租人承租
系爭房屋已屆滿1年以上，且未於2個月前預告出租人而提前終止租約時之違約效力。而本件無論依原告所述本件原
告係於110年12月底預告被告欲提前終止租約，或如被告所述本件原告係於111年1月中旬始預告被告欲提前終止租約，可知原告終止租約均不符合系爭租約第8條承租人欲
提前終止租約應於2個月前預告出租人之要件，然原告係
於109 年11 月1日承租系爭房屋至111年1月30日，租賃期間期間共1年3月，顯已逾1年期間，然因系爭租約第8條並未約定承租系爭房屋已屆滿1年以上，未於2個月前預告出租人而提前終止租約時之違約效力。則被告抗辯原告違反
系爭租約第8條約定，並抗辯原告應給付伊1個月租金之違約金云云，即屬無據。
（二）系爭房屋牆面油漆修繕費用及修繕期間應扣除1個月租金之違約金部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，
出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無
租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自
為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號裁判意旨參照）。另按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；
無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承
租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依
物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，
不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。
可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人
未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之
，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益
方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為
決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃
物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、
收益租賃物之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於
租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復
原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人
有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀
態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、
承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原
則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物
之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本
身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，
強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，
亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物
時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必
重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情
況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修
，此時如以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承
租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信。對於租賃期
間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損，出租人不應
要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不
合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質
，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。
2.查系爭租約第5條第2項約定：「於租約期滿乙方遷出並交還租賃標的物及對甲方履行一切義務且無任何債務牽涉時
，憑原繳付之收據履約保證金一次無息退還乙方。」，有
系爭房屋租賃契約書（見本院卷第12頁）在卷可稽。
本件被告對於原告給付伊押租金40,000元及鑰匙押金1,100元共41,100元，迄今仍未返還原告之事實並不爭執，而本件兩造合意於111年1月30日提前終止系爭租約，並於111年1月25日辦理系爭房屋點交手續，原告並於同日遷出系爭房屋等情，已如前述，被告辯稱系爭房屋牆面有汙損須進行
修繕，原告未進行修補負損害賠償責任，故伊得以前開押
租金及鑰匙押金扣抵支出油漆費用10,500元，且修繕期間也應扣除1個月的租金等情，既為原告所否認，並主張系
爭房屋牆面汙損，是潮濕產生的發霉所致，且一部份本來
就有的髒汙裂縫，為系爭房屋本來就有耗損，該等汙損是
自然產生，並非伊不當使用所致，依前揭說明，自應由被
告就系爭房屋原始交屋時牆面均係屬潔白乾淨無暇，及兩
造點交系爭房屋時，該屋牆面確有汙損情形此一有利於己
之事實負舉證責任。
3.被告雖提出系爭房屋原始交屋時之照片（見本院卷第92-102頁），但被告承認上開照片於兩造簽約時並沒有附在系爭租約中（見本院卷第57頁），故縱原告於交屋時有予被告簽訂新交屋確認單（見本院卷第88頁），然因上開照片附在系爭租約中，自無從證明系爭房屋出租交付予原告當
時，該屋之牆面係屬潔白乾淨無暇之情形。又本件兩造既
對於111年1月25日系爭房屋點交時，該屋牆面是否有汙損之情形有爭執。是本院於審理中業向被告闡明並諭知：被
告應攜帶原告返還系爭房屋時該屋牆面有汙損之照片到院
，然被告迄至本件言詞辯論終結前，均未提出上開照片供
本院參酌，自難認原告交還系爭房屋時，該屋牆面有被告
抗辯之汙損情形存在。綜上，本件被告就系爭房屋交付原
告時，其原狀究竟為何、是否原即無任何受損情形，既未
能舉證以實其說，且未能舉證證明原告交還系爭房屋時，
該屋牆面之現狀並非係因原告通常使用所生之自然耗損，
而係因原告故意或過失而致之汙損，自難僅以被告片面指
述逕認系爭房屋牆面於原告交還時有非自然耗損之汙損情
形，而須由原告負擔油漆修繕費用。本院既已認定原告無
須油漆修繕費用，則被告以系爭房屋須進行油漆修繕為由
，抗辯原告於修繕期間亦應給付1個月租金之違約金
云云，亦非有據。
四、從而，原告系爭租約及契約終止後押租金返還請求權請求被告返還41,100元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111 年4月30日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被 告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告 假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
書記官 劉彥婷
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程式之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。