士林簡易庭民事-SLEV,111,士簡,903,20220811,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度士簡字第903號
原 告 李珍儀
訴訟代理人 吳育儒
被 告 林琮瀚
王霖
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國111年7月28日言詞辯論終結，並判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣玖仟陸佰元，及自民國一百一十一年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元（不包含撤回部分），其中新臺幣壹佰零肆元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告以新臺幣玖仟陸佰元預供擔保得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由要領

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

經查，原告起訴後，將訴之聲明第1、3項撤回，依前揭規定，原告所為撤回，應予准許。

二、原告起訴主張：原告於民國110年12月3日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷000號15樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告林琮瀚，租期自111年1月1日起至117年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）25,500元。

詎被告僅交付1個月租金及押租金51,000元，其餘租金自111年2月1日起至111年5月31日止，共計4個月即102,000元皆未繳付，後經原告以存證信函通知被告處理，被告卻置之不理，被告依法終止系爭租約，請求林琮瀚給付積欠租金，而王霖為林琮瀚之連帶保證人，應與林琮瀚連帶負責；

被告雖有陸續給付所積欠租金予原告，共計48,500元，被告欲以維修系爭房屋之對講機，欲以維修費用2,500元扣抵租金，惟被告搬離後該對講機依舊無法使用，被告既然有提出維修單據為證，可見應係被告在對講機修復後，再行損壞，因此不能以此扣抵；

原告雖有收取押租金51,000元，但被告承租系爭房屋時，系爭房屋並無霉斑，而在被告搬離系爭房屋後，系爭房屋有多處發霉、牆面油漆有掛勾黏貼、釘子之永久損害痕跡，磁磚亦有明顯無法擦拭之髒汙，上揭損壞情形，原告支付41,100元維修，又被告未交還機車ETAG，原告重新辦理之費用為400元，故押租金部分應先扣抵41,500元，餘額方能返還被告，爰依法提起本件訴訟，並聲明：1.被告應連帶給付原告102,000元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

2.請依職權宣告假執行。

三、被告共同答辯略以：被告實際居住系爭房屋之期間為111年1月1日至5月30日，應支付5個月即127,500元之租金，然被告累積已給付127,500元予原告（詳見附表所示），是被告積欠租金業已全部清償；

於簽訂系爭租約時，原告並沒有向被告表示，機車ETAG視同門禁卡，系爭租約上亦無載明，被告可以立即歸還；

系爭房屋之霉斑，本來就有一些，係季節之故而變多，並非被告所造成，而系爭房屋牆面油漆受損，係原告於出租之際，就同意被告可以黏貼掛勾，故此部分損害原告應有所預見，不得向被告請求等語，並聲明請求駁回原告之訴。

四、法院得心證的理由：原告主張其於110年12月3日與被告林琮瀚簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告林琮瀚（現系爭房屋業已歸還原告），被告王霖則為林琮瀚之連帶保證人等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約影本在卷可查，堪信為真實。

然原告主張被告應連帶給付原告102,000元，則為被告所爭執，本院認定如下：㈠被告林琮瀚於110年12月3日業已依系爭租約支付原告押金51,000元及111年1月租金25,500元，此為兩造所不爭，嗣後被告林琮瀚居住使用系爭房屋至111年5月30日後，將系爭房屋返還予原告，然上開期間均未按時給付租金，此亦為被告林琮瀚所自承（見本院卷第79頁），是被告林琮瀚已積欠111年2月至5月之4個月房租共計102,000元未給付，然嗣原告提出本件訴訟後，被告林琮瀚即如附表所示自111年5月17日起至7月27日止匯款48,500元，此則為原告所不爭執（見本院卷第90頁，至於111年4月26日之3,000元部分，兩造均不爭執業已退還，故不予計算），該等還款自應自欠租中扣除，是迄本件言詞辯論終結時，被告林琮瀚仍積欠原告欠租53,500元（計算式：102,000-48,500=53,500），應堪認定。

㈡又兩造就系爭房屋之對講機，曾約定由被告林琮瀚先行墊付維修費，後再由原告返還，此為兩造所不爭（見本院卷第79頁），就此被告林琮瀚業已提出翊峰科技承辦人出具之收據，上載「室內機無法通話，更換新機後已正常，收2500$」，有該收據在卷可查，顯見系爭房屋對講機確於租賃期間故障，且經被告林琮瀚支出2,500元而修復完成，依兩造前述約定，被告林琮瀚自得向原告請求支付2,500元，原告雖稱經交屋後對講機仍為損壞，然已修復之對講機再度損壞，未必即為被告林琮瀚造成，原告就此則未提出其他證據以實其說，難認可採，該等款向既經被告林琮瀚提出附表以抵充積欠租金，應認已於本院為抵銷之意思表示，是前述欠租應扣除業經抵銷而消滅部分，餘款則為51,000元（計算式：53,500-2,500=51,000）。

㈢按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決同此見解）。

就尚未返還被告林琮瀚之押金51,000元部分，被告林琮瀚主張直接扣抵前述欠租，原告則表示因系爭房屋尚有其他損壞，其他其損部分應先行抵充，則此部分爭點即在於被告林琮瀚是否造成其他損壞而應負賠償之責，經查：1.原告於取回系爭房屋占有後，委請駿城工程有限公司全室油漆、壁紙修補、磁磚更換，其中全室油漆花費25,000元、壁紙修補花費3,500元、磁磚更換花費12,600元，共計花費41,100元，有該公司出具之收據在卷可查（見本院卷第110頁），原告並提出被告於系爭房屋內就漆有油漆或張貼壁紙之水泥牆面以鐵釘釘入掛勾、以黏膠黏貼掛勾、牆面多處發霉、磁磚部分污漬之照片為證（見本院卷第96-108頁），就此被告林琮瀚於本院自承：我剛搬進去時確實有一些霉斑，在我居住期間就變多了，我在居住期間是冬天所以會產生霉，是季節導致。

釘子我是黏掛勾，黏不住我只好用釘的等語（見本院卷第91-92頁），就發霉部分，觀諸前述原告提出牆面之照片，顯示發霉面積甚大，被告林琮瀚既自承剛搬進去時只一些霉斑，可徵大部分發霉處係被告林琮瀚使用時產生，縱然臺灣氣候潮濕，仍可使用乾燥劑、除濕機等方式維護，被告就上述牆面發之維護顯有欠缺，就磁磚污漬部分，依照片所示係沾染不明黑色污漬，被告亦應就此負擔賠償之責，再黏、釘掛勾亦造成牆面損壞，被告林琮瀚雖辯稱原告曾答允可以黏掛勾云云，然為原告所否認，被告林琮瀚就此亦未提出證據以實其說，難認可採。

惟原告提出之油漆係「全室油漆」25,000元，難認該等費用應全由被告林琮瀚負責，另磁磚污漬部分，原告提出之照片僅有兩張兩兩相臨之磁磚照片（見本院卷第108頁），此污漬理應能以更換單片磁磚處理，對照被告所稱12,600元之高額更換費用，顯屬過高，原告更換磁磚數量顯不僅止於沾染污漬處，另原告提出張貼壁紙牆面遭釘入掛勾處僅有一處（見本院卷第96-98頁），對照壁紙修補花費3,500元，應認該等花費應非由被告林琮瀚全數負責，然被告林琮瀚確有造成原告損害，亦屬事實，然要求原告僅就如此小範圍施工，恐難尋廠商，而南委由廠商估價，按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文，上開損害應由本院審酌一切情況定其數額，本院除考量系爭房屋之折舊情形（系爭房屋建築完成時間為105年5月16日，見本院卷第16頁房屋所有權狀），並考量前述發霉處面積非小，油漆部分應由被告林琮瀚賠償6,000元，更換磁磚因原告提出之照片顯示磁磚數量非多，應由被告林琮瀚賠償3,000元，壁紙部分僅有一處遭釘掛勾，應由被告林琮瀚賠償200元，是原告請求就9,200元（計算式：6,000+3,000+200=9,200）之範圍內扣除押金，為有理由。

2.原告出租房屋予被告林琮瀚，業已交付ETAG兩枚予被告林琮瀚，有系爭租約在卷可查（見本院卷第26頁），嗣兩造合意終止系爭租約後，原告自得請求返還，然被告林琮瀚未予返還，致原告自行向社區申請重辦而花費400元，有宏盛新世界社區繳清證明單在卷可查（見本院卷第112頁），是被告未交還ETAG兩枚致原告受有400元之損失，原告亦得自押金主張扣除。

3.經扣除上開款項後，押金尚餘41,400元之款項（計算式：51,000-6,000-3,000-000-000=41,400），就欠租部分，自應發生抵充效力，經抵充後，原告得請求被告林琮瀚給付之欠租數額為9,600元（計算式：51,000-41,400=9,600），被告王霖就系爭租約係連帶保證人，則原告請求被告林琮瀚、王霖連帶給付9,600元之欠租，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。

㈣給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。

查本件起訴狀繕本於111年6月13日送達予被告，有送達回證在卷可稽（見本院卷第64頁），故原告就上揭得請求之金額，併請求被告給付自111年6月14日（即起訴狀繕本合法送達被告之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，亦屬有據。

五、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告連帶給付9,600元，及自111年6月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。

原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟本件既已依職權宣告假執行，無再命原告提供擔保之必要，至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項，並依職權確定訴訟費用額為1,110元（第一審裁判費，不包含撤回部分），應由被告連帶負擔104元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 111 年 8 月 11 日
士林簡易庭法 官 陳紹瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 8 月 11 日
書記官 詹禾翊
附表