士林簡易庭民事-SLEV,112,士簡,994,20230926,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
112年度士簡字第994號
原 告 來來超商股份有限公司

法定代理人 張宏碩 住○○市○○區○○路00號地下一樓 訴訟代理人 劉智鈞 住同上
被 告 許玉子

訴訟代理人 許碩彥

上列當事人間損害賠償事件，於中華民國112年9月15日言詞辯論
終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告自民國92年9 月15日起將其所有坐落於門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊經營OK超商（竹圍民生門市），期間經多次續約後，兩造於110年7月30日訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自110年9 月15日起至111年9 月14 日止，每月租金新臺幣（下同）96,712元，依系爭租約第11條約定「租約屆滿後，甲方(即被告)欲收回租賃標的物如不屬於自用性質時，以相同租賃條件，甲方應以書面通知乙方(即原告)，且乙方具有第一優先承租權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於二個月之租賃標的物之租金金額，作為損為損害賠償。」
。
而系爭租約到期前，伊曾多次向被告表達續租意願，並於111年7月12日以存證信函聲明依上開約定伊具有第一優先承租權，惟被告仍以欲將系爭房屋收回自用而拒絕續約，嗣伊於租期屆滿返還系爭房屋予被告後，意外發該屋現已由素外人全家便利商店股份有限公司（下稱全家便利商店）承租營業中，被告此舉顯然違反系爭租約第11條約定，並未於租賃期滿前，以書面將第三人之租賃條件通知原告，依約被告應賠償伊相當於2 個月租金即193,424元之違約金。
屢經催索，未予置理。
為此，爰依系爭租約提起本件訴訟等語；
並聲明：(一)被告應給付原告193,424 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告固自92年9 月15日起向伊承租系爭房屋經營OK超商（竹圍民生門市），然近年來受大環境影響，伊已數度配合原告要求減租。
甚至於110年8月前次租賃契約屆滿時，原告要求僅續一年期租約(即110年9月15日至111年9月14日)，伊亦予以配合應允。
嗣伊雖於111年6月14日寄發存證信函通知原告不再續約，經原告派員前來協商後，伊始於111年7月1日寄發存證信函予原告，表示願意先續約1個月，以利兩造後續洽談續約事宜，惟未見原告有任何回應。
本件伊依據系爭契約第10條約定，於租賃期限屆滿前3個月通知原告不再續約，嗣並表示兩造可先續約1個月以洽談續約事宜，然原告均未表示續約意願，僅於111年7月12日寄發存證信函，稱如被告欲將系爭房屋出租他人，其有優先承租權，然斯時伊並無將系爭房屋出租予他人之計畫，自無從回覆原告。
本件伊於確定原告無承租意願，且於111年8月9日兩造簽訂結束營業交屋協議書，約定原告於111年9月14日交還系爭房屋後近3個月，始與全家便利商店另簽訂租約，於111年12月將系爭房屋出租予全家便利商店，並無違反系爭租約第11條約定。
退步言之，姑不論被告是否有違約情事，然系爭租第11條約定乃係損害賠償額之預定，伊否認原告受有2個月租金之損害。
原告應舉證證明之。
再退步言之，原告請求之違約金，其金額亦屬過高，應予酌減。
且系爭租約第11條約定，屬定型化契約，且其內容亦違反消費者保護法規定，應屬無效等語，資為抗辯；
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；
及如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張伊自92年9 月15日起向被告承租系爭房屋，期間歷經多次續約，兩造於110年7月30日簽訂系爭租約，約定租賃期間自110年9 月15日起至111年9 月14 日止，每月租金96,712元，系爭租約屆滿後，原告並未續租，被告則於111年12月後將系爭房屋出租予全家便利商店等情，為兩造所不爭執，此部分之事實，首堪信為真實。
至原告主張被告嗣後將系爭房屋出租予全家便利商店，違反系爭租約第11條約定，故被告應賠償伊相當於2 個月租金即193,424元之違約金等情，惟被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
(一)按系爭租約第10條約定：「甲方（指被告）於本契約租賃期滿後不再與乙方（指原告）續約時，應於本租約期滿前3個月以書面通知乙方，否則乙方有權要求續約」，有原告提出之系爭租約在卷可參（見本院卷第17頁）。
依上約定原告於系爭租約期滿後不再續約時，應於期滿前3個月通知原告。
查本件被告已依約於111年6月14日寄發存證信函向原告表示不再續約（見本院卷第87頁），復於111年7月1日寄發存證信函向原告表示同意依現有租金條件與原告續約1個月至111年10月14日，並請原告於函到7日內與其完成續約事宜（見本院卷第89頁），而原告雖於111年7月12日以存證信函向被告表示：被告收回租賃標的物倘非自用性質時，被告應將出租第三人之租賃條件通知伊，伊得以相同條件優先承租，伊享有第一優先承租權，且伊願以被告與第三人議定相同之租賃條件繼續承租等語（見本院卷第19-23頁）可知，本件被告已於系爭租約期滿前以書面表示不續租之意，而原告則以書面表示要求續租及行使優先承租權之意。
(二)次按系爭租約第11條約定：「租期屆滿後，甲方（即被告）欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，以相同租賃條件，甲方應以書面通知乙方（即原告），且乙方具有第一優先承租權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於2個月之租賃標的物之租金金額，作為損害賠償」（見本院卷第17頁），可知兩造於簽訂系爭租約時，已特約約定被告如欲收回標的物而不屬自用性質時，以相同租賃條件，應以書面通知原告，使原告具有優先承租權，否則被告即應負損害賠償責任。
惟此優先承租權之行使應以出租人即被告欲收回租賃標的物如不屬自用性質，而承租人即原告對於相同租賃條件有續租之意為前提。
又此優先承租權，係以承租人同意出租人相同租賃條件為前提，且解釋上僅能認為係使原承租人有優先於其他欲承租者獲得續約之機會，亦即要求出租人於有數人均以相同條件表示承租意願時，需優先考慮原承租人續租之要約，尚無從認為係課出租人以必須與原承租人續約之義務，乃屬當然。
(三)查本件原告於收受被告111年6月14日及111年7月1日寄發之存證信函後，雖於111年7月12日以存證信函向被告表示欲行使第一優先承租權，並願以被告與第三人議定相同之租賃條件繼續承租，然嗣後原告並未與被告續約，兩造反而於111年8月9日簽訂結束營業交屋協議書（見本院卷第91頁），約定原告於系爭租約屆期之日時將還系爭房屋予被告等情可知，原告當時並無以第三人相同租賃條件與被告續租之意。
本件原告既已無以相同租賃條件續租之意，尚無從課予被告必須與被原告續約之義務，則被告嗣後亦無再以書面通知原告確認其是否行使系爭租約第11條優先承租權之必要，原告亦無行使優先承租權之餘地。
是縱被告嗣後再於111年12月將系爭房屋出租予全家便利公司，亦難認被告此舉有違背系爭租約第11條約定之情形。
原告主張被告嗣後將系爭房屋出租予全家便利商店，違反系爭租約第11條約定，其得向被告請求相當於2 個月之租金作為損害賠償云云，即屬無據。
四、綜上所述，本件原告既無依被告提出予第三人之相同租賃條件續租系爭房屋之意，則其自不得主張行使系爭租約第11條優先承租權。
從而，原告依系爭租約法律關係，請求被告應給付193,424 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為2,100元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 112 年 9 月 26 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 9 月 26 日
書記官 劉彥婷