士林簡易庭民事-SLEV,113,士小,1469,20240830,1

臺灣士林地方法院小額民事判決
113年度士小字第1469號
原      告  林宏澤 

訴訟代理人  陳恩米 
被      告  康郁婷 
訴訟代理人  季佩芃律師

上列當事人間解除契約等事件，於中華民國113年8月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主  文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
查原告起訴時原訴之聲明為：(一)解除原告與被告簽訂的房屋租賃合同。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）48,000元。
嗣於本院審理中原告以言詞變更訴之聲明為：被告應給付原告48,000元，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭規定，自應准許。
二、原告起訴主張：被告於民國109 年9 月30日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告將門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號12樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊，租期2年，租期屆滿後兩造再續約1年，租賃期間自111年10 月10日起至112 年10 月10日止計1 年，租金為每月24,000 元，伊並於簽約時交付押租金48,000 元。
嗣於111年間因原告想申請租屋補貼遂通知被告，被告以會增加所得級距而拒絕。
112年7月起因申請租屋補貼無須屋主同意，被告以收回自住為由要求提前於112年6月10日解約，並同意給予1個月違約金補償。
因事發突然，短時間無法找到適合的房子，原告無法在112年6月10日前搬離系爭房屋，被告並稱會委託仲介及律師前來處理解約事宜，然後續並無下文。
嗣原告繼續匯款繳納房租，直至原告於112年7月找到新租屋處，遂通知被告將於112年8月10日前遷出系爭房屋，並告知可於112年8月9日進行房屋點交及解除合約事宜。
惟被告拒絕原告提前解約，堅持要原告住到合約期滿，112年8月9日被告並未前來點交系爭房屋。
伊遂於112年8月11日發存證信函通知被告應於7日內點交房屋，及返還48,000元押租金，並解除租約，但被告均置之不理。
原告嗣後更於112年8日23日收到被告要求原告住到合約期滿之存證信函。
系爭租約業經原告合法解除（終止），系爭房屋業經原告於112年12月29日與被告委託之律師點交完成，然被告尚積欠押租金48,000元迄未返還。
並於113年1月25日陳稱原告未將系爭房屋回復原狀，且處理費用將高於48,000元押租金為由而拒絕返還。
為此，基於契約終止後押租金返還請求權提起本件訴訟等
語；
並聲明：被告應給付原告48,000 元；
及願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造於111年9月22日簽訂租賃契約約定：「租賃賃期間自民國111年10月10日起至民國112年10月10日止」、「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得終止租約外，租賃雙方不得任意終止租約」。
兩造間系爭租約並沒沒有解除，是112 年10月10日到期終止。
112 年6 月10日當時是被告提出提前終止租約，但遭原告拒絕。
112 年8 月10日當時是原告片面主張契約終止但被告拒絕。
依系爭租約第13條約定，是不得任意租約，到期日前兩造沒有達成共識去終止契約，所以也不會有第13條第2項之適用。
本件被告確實尚未將48,000元押租金返還原告，但因系爭租約尚未到期，原告亦未給付112年9月份及112年10月份租金，直到112年12月29日兩造才點交系爭房屋取回鑰匙，但原告並未將系爭房屋回復原狀。
本件以原告給付之48,000元押租金抵扣原告積欠被告之112年9 、10月租金48,000元後，已無賸餘。
故原告不能請求被告返還押租金等語；
資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由：
原告主張兩造於於民09 年9 月30日簽訂系爭租約，約定由被告將系爭房屋出租予原告，租期2年，租期屆滿後兩造再續約1年，租賃期間自111年10 月10日起至112 年10 月10日止計1 年，租金為每月24,000 元，原告已交付押租金48,000元，被告於112年8月5日遷出系爭房屋，兩造於112 年12月29日完成系爭房屋點交被告並取回鑰匙，被告迄未將48,000元押租金返還原告之事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函、調解不成立證明書、LINE對話紀錄及房屋租金收款簽名等件為證，被告對此亦不爭執。
此部分之事實首堪信為真實。
至原告主張系爭租約經伊於112 年8 月10日向被告合法終止，伊並以存證信函通知被告點交系爭房屋並欲交還鑰
匙，但被告均置之不理，故系爭租約已經其合法終止，被告應返還48,000元押租金等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)觀諸卷附兩造簽訂之系爭租約第13條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方不得任意終止租約。」
，可認兩造已約定不得於系爭租約期限屆滿前任意終止系爭租約，且觀諸原告提出之LINE對話紀錄顯示，被告雖曾於112年4月30日以欲將系爭房屋收回自助為由，向原告表示原訂租賃契約期間至民國112年10月10日止，將提前於112年6月10日終止（見本院卷第51頁），然依原告傳送：「…2.房東以收回房子自住為由要求提前解約，但我們沒有同意。」
等語（見本院卷第52頁）可知，原告沒有同意被告於112年6月10日提前終止終止系爭租約。
至原告雖於同則LINE對話紀錄傳送：「…3.在2023年10月10日租約到期前，如果我們可以提早搬遷也會通知房東。」
（見本院卷第52頁），以及原告雖於112年7月27日以LINE通訊軟體通知被告將提前於112年8月10日終止系爭租約（見本院卷第54頁），但被告並未同意原告提前終止系爭租約，而係於112年8月7日表示希望原告履行至租賃契約期間至民國112年10月10日止。
而原告未舉證主張其提前於112年8月10日終止系爭租約事由，合於系爭租約第17條所約定之情形，則原告自不得於系爭租約租期屆滿前任意終止租約。
原告主張系爭租約經其於112 年8 月10日合法終止，為不可採。
應以被告抗辯系爭租約係於112年10月10日屆期而終止，較為可採。
(二)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。
經查，本件租約應係於112年10月10日屆期而終止，已如前述。
被告抗辯自112年8月5日遷出系爭房屋，即未給付112年9月份及112年10月份租金共48,000元之事實，為原告所不爭，依上說明，被告自得以原告先前交付之48,000元押租金抵充原告積欠之112年9月份及112年之48,000元押租金經被告以原告積欠之48,000元租金抵充後已無賸餘，被告自不負返還押租金48,000 元之義務。
五、從而，原告依上開法律關係，請求被告給付48,000 元，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原告敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                  士林簡易庭法  官  張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                            書記官  劉彥婷