士林簡易庭民事-SLEV,105,士簡,986,20170526,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第986號
原 告 喬鑫不動產仲介經濟有限公司
法定代理人 黃建文
被 告 林文琪
訴訟代理人 錢裕國律師
複 代理人 陳品鈞律師
上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國106 年4月18日言詞辯論終結，並判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。

事實及理由要領

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

本件原告以被告主張之債權不存在為由，請求確認本院所核發之105 年度司促字第858 號支付命令暨確定證明書所載之債權不存在，前開支付命令既已確定，足認原告有受被告持該確定支付命令聲請強制執行之危險，其提起本件確認之訴，應認具即受確認判決之法律上利益，應予准許。

二、原告起訴主張：㈠被告就其所有門牌號碼新北市○○區○○街00巷00○0 號房屋及坐落土地（下稱系爭房屋），在經原告居間介紹，與訴外人趙友志於民國102 年6 月25日訂立買賣契約書，買賣價金為新臺幣（下同）520 萬元，並於102 年7 月9 日辦理移轉過戶登記，原告因而自訴外人趙友志處獲取居間報酬104,000 元、自原告處獲取居間報酬20萬元。

㈡因系爭房屋屬於海砂屋，故經訴外人趙友志以訴訟解除買賣契約，原告也因而返還自訴外人趙友志處獲取之居間報酬。

在買賣契約遭解除後，被告於105 年1 月向鈞院聲請支付命令，請求原告需返還其所支付之居間報酬20萬元，因原告法定代理人不諳法律，疏忽錯過異議時間，鈞院所核發105 年度司促字第858 號支付命令因而確定。

㈢依據被告與原告所簽訂之銷售契約書（下稱系爭契約），若房屋有結構安全、漏水或有非自然身故情事之瑕疵時，被告負有告知義務，而就被告親自書寫系爭房屋之現況說明書，並無表示系爭房屋可能為海砂屋之情形，且被告於參與該區域建商所舉辦之都更會議時，建商似有向被告提及系爭房屋恐為海砂屋，即被告早已知悉系爭房屋可能屬於海砂屋，被告自係需為其之未詳實說明負責，況且系爭房屋由被告改裝成學生套房出租他人使用，每間套房天花板皆以木板釘死，原告之房仲人員到現場觀看屋況時，無法從外觀得知系爭房屋天花板是否有剝落或瑕疵情形，而原告在系爭房屋買賣雙方均未要求檢測氯離子含量，本就無權自行主動實施檢測，未經專業儀器檢測，原告根本無從得知系爭房屋是否為海砂屋；

因此買賣契約遭解除，並不可歸責於原告，被告主張並無理由。

㈣居間契約為勞務給付契約之一種，居間人之報酬則為勞務給付對價；

居間人報酬乃其搓合仲介當事人訂立契約所提供勞務之對價，契約既然成立，足見居間人之仲介行為獲致成果，自有請求報酬之權利。

若該契約於成立後因有無效或得撤銷之情形，不問居間人對於該無效或得撤銷原因之發生或存在是否可得歸咎，均因此喪失受領報酬之權利，不啻認為居間人所提供之勞務，僅能附隨於有效成立之契約而受評價，獨立而言毫無市場價值，此顯非建立專業不動產經紀人制度及保障不動產交易市場安全之旨，因此應認為於契約成立後因故無效、得撤銷或解除之情形，應採取限縮解釋，僅於居間人對該無效、得撤銷或解除原因之發生或存在可得歸咎時，方有返還報酬之義務；

買賣契約之解除既非可歸責於原告，原告自不負返還居間報酬之義務。

㈤聲明：請求確認鈞院所核發之105 年度司促字第858 號支付命令暨其確定證明書上所載債權不存在。

三、被告答辯略以：㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立為限，得請求報酬；

契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬；

同理，附有解除條件者，亦可以類推之；

故居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，如撤銷權、解除條件等原因消滅時，居間人應負返還居間報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。

買賣契約既然因所附解除條件成就而自始無效，原告受領居間報酬即為無法律上原因，自需返還之。

㈡房屋仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額報酬，即應就其所從事之業務善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，據實報告於委託人，否則即難謂無過失情事；

原告既為從事不動產買賣仲介之專業公司，對於不動產買賣標的物可能發生之瑕疵，即負有其專業進行調查，並有將調查後之查詢結果據實詳細告知委託人之義務，然原告卻未善盡此義務，疏未告知被告系爭房屋為海砂屋之情事，致使買賣契約遭解除，被告因而遭受鉅大損害。

因此，原告喪失其居間報酬請求權，被告自得依不當得利規定，請求原告返還其所收領之居間報酬20萬元。

㈢原告所述，於銷售系爭房屋之前，被告似有參加都更會議，在建商告知下，被告似知悉系爭房屋為海砂屋之情事；

此部分並非事實，被告否認之。

㈣不動產經紀人員有依仲介專業查知不動產瑕疵，並進行必要之檢查，且以不動產說明書向交易相對人進行解說；

是故，原告應對系爭房屋進行檢查，製作系爭房屋之現況說明書並簽章其上，據此向買方說明；

而系爭房屋現況說明書，係由原告調查並勾選完成後，始要求被告簽名，原告除未簽名其上並進行檢查，反以被告以簽認為由，意圖脫免自身責任，實難謂原告不可歸責；

且縱認為系爭房屋現況說明書係由被告所勾選，被告亦據實告知未曾為氯離子含量檢測之事，並無任何隱匿欺瞞情事，未為氯離子檢測之風險，自由原告承擔，被告無可歸責之事由。

㈤聲明：駁回原告之訴。

四、法院得心證之理由：㈠經查，被告於102 年6 月19日委託原告銷售系爭房屋，並簽立系爭契約，嗣102 年6 月25日系爭房屋以520 萬元出售予訴外人趙友志，被告並給付原告仲介報酬20萬元，嗣系爭房屋天花頂版於103 年8 月15日塌陷，經訴外人趙友志解除買賣契約，並向兩造提起請求返還價金之訴，經本院以103 年度訴字第1692號事件審理，並經臺灣省土木技師公會鑑定結果，認定系爭房屋為海砂屋，後本院判決被告應給付訴外人趙友志520 萬元，原告則應給付104,000 元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第164 頁），並有本院103 年度訴字第1692號民事案卷可資為憑，自堪信為真實。

㈡按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；

契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，為民法第568條所明定。

而該條之立法理由謂：「查民律草案第759條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。

故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。

至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。

附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也」，是如居間人居間成立之契約，事後因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵而解除契約者，亦同。

然如因契約成立後發生之情事，例如因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則不負此義務（史尚寬著債法各論第448 頁參照）。

又最高法院49年台上字第1646號判例謂，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，故上訴人仍得據以請求如聲明之仲介費用云云。

然上開判例意旨應係專指契約經媒介成立後，當事人任意解除，或有一方違約，他方解約之情形，應不包括契約所附解除條件於契約成立後成就之情形（最高法院87年度台上字第2757號判決意旨亦可參照）。

而系爭房屋之買賣契約中乃約定倘系爭房屋經檢測為海砂屋者，被告與訴外人趙友志同意無條件解除買賣契約，而屬附解除條件之契約，且因系爭房屋確屬海砂屋，故而解除條件成就，該買賣契約自始不生效力等情，業經本院以103 年度訴字第1692號民事判決認定在案，兩造同為前案之當事人，於前案已就該買賣契約是否附解除條件為實質之辯論，於本案亦未提出其他足以推翻原判斷之新訴訟資料，自應受前開爭執之拘束，基此，系爭房屋之買賣契約既因解除條件成就而自始不生效力，則揆諸前開見解，本於訂約時已附隨之情事，肇致買賣契約消滅時，居間人自應負返還報酬之義務，故本件被告主張原告受領報酬為無法律上之原因，並請求依民法第179條之規定返還已受領之報酬，乃屬有據。

㈢至於原告主張依系爭契約第4條第1項、第9條第6項之約定，而無需返還居間報酬云云，惟查，前者約定「甲方（即被告）保證對該委託標的物有出售的權利，且產權清楚並可依約配合交屋；

房屋亦無發生傾斜、龜裂等影響結構安全或漏水等瑕疵亦無非自然身故之情事發生，如有上述事實應該誠實記載於本契約書內，若有隱匿欺瞞時，甲方對買方依依法負責外，同時應賠償乙方（即原告）之一切損害」（見本院卷第14頁），然前開約定並未提及海砂屋，則該瑕疵是否可認屬前開約定範圍內，已非無疑，況且，被告明白否認事前知悉系爭房屋為海砂屋一事（見本院卷第151 頁正反面），而原告又未能舉證證明被告已知前開瑕疵並蓄意隱瞞，自難認其主張可採；

其次，後者部分，兩造固約明「買賣契約簽定後，非乙方（即原告）之過失，雙方無法履行契約，甲方（即被告）應負擔原該付之6 ％服務費」（見本院卷第16頁），惟繹其內容亦針對簽定買賣契約「後」因故無法履行契約之情形，顯係指簽定買賣契約後，當事人任意解除，或有一方違約，他方解約等情況，而與本件買賣契約所附解除條件於契約成立後成就致自始不生效力之情形不同，故原告執此主張被告仍應給付報酬，且受領報酬仍有法律上原因，自難認有理由。

㈣綜上所述，因系爭房屋之買賣契約因解除條件成立而自始不生效力，原告所受領之居間報酬即為無法律上之原因，被告自得主張依照民法第179條返還前開報酬，其據此向本院聲請支付命令，並經本院以105 年度司促字第858 號核准在案，該支付命令所示之債權確屬存在，從而，原告主張本院前開支付命令暨其確定證明書上所載債權不存在，自屬無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為2,100 元（第一審裁判費），應由原告負擔。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
士林簡易庭法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 黃啓銓