士林簡易庭民事-SLEV,111,士小,1286,20220812,2

臺灣士林地方法院小額民事判決
111年度士小字第1286號
原 告 三芝熱帶嶼社區管理委員會

法定代理人 王世傑
訴訟代理人 江文華
被 告 葉淑珍

訴訟代理人 汪毓屏

上列當事人間給付管理費事件，於中華民國111年6月28日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：伊為三芝熱帶嶼社區（下稱系爭社區）區分所有權人推選管理委員而組織成立之管理組織，並依法申請備查在案；
而被告為位於系爭社區之門牌號碼新北市○○區○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。
依公寓大廈管理條例第18條及系爭社區管理規約規定，被告負有繳納公共基金及管理費之義務。
再依系爭社區管理費催繳管理辦法第3條及第4條規定，若未按時繳足管理費，於年度終了管委會得對區分所有權人提起訴訟追討，並按欠繳金額加收5％之滯納金。
另依三芝熱帶嶼社區管理經費收支辦法第2條第2項（該項規定是依108年第22屆區分所有權人會議決議），住戶管理費依權狀面積以每月每坪50元收費，以系爭房屋44.5坪計算，被告每應繳納2,200元（計算式：50元×44＝2,200元）管理費，被告於系爭社區A區有1個停車位，車位面積是計入所有權狀共有部分，伊沒有另外向被告收取停車位管理費；
；
詎被告未依前開規定繳納，每月僅繳納部分管理費，尚積欠民國110年1月起至110年12月之管理費差額計5,700元，及積欠111年1月起至111年3月之管理費差額1,425元，另就110年1月至12月欠繳之管理費請求滯納金285元(計算式：【475元×12月】×5％=285元)，合計7,410元（計算式：5,700元＋285元＋1,425元＝7,410元）。
惟屢經催繳，均未獲置理。
為此，爰依公寓大廈管理條例及系爭社區管理規約等規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告7,410元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：伊並非未繳管理費，只是原告所主張之差額，伊認為不公平不合理。
因伊所有之門牌號碼新北市○○區○○街00號2樓房屋是位在社區中的A區，本社區有A、B、C、D區共1158戶，A區是全部住戶都帶1個停車位，A區住戶僅有64戶，B、C、D區則非每戶均有車位，C區甚至是3戶共用1個車位，D區是10戶共用1個車位。
雖伊的權狀面積約44.5坪，然其中含車位約9至10坪。
民國88年之前是將房屋、車位分開收取管理費，自88年開始就沒有收車位管理費，僅按房屋之面積35坪收取管理費，自109年開始，管委會竟然要求按權狀44坪（即含車位面積）繳納管理費，伊認為如此就是將車位面積也計入房屋，將房屋及車位一併收取同額單價之管理費，並不公平也不合理，故伊僅同意繳納按房屋面積計算之管理費，車位部分拒絕按與房屋同等單價之計算之管理費等語，資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
被告為原告所管理系爭社區之區分所有權人，且於社區有分ABCD區，僅A區每戶皆有1個停車位，BCD區並非每戶皆有車位，帶車位之住戶權狀面積均含停車位之面積，被告權狀約44.5坪，其中有9至10坪是車位等事實，為兩造所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。
至原告主張被告之管理費應依權狀面積44坪、每坪50元，每月應繳納2,200元，被告尚積欠110年1月起至110年12月之管理費差額計5,700元，及積欠111年1月起至111年3月之管理費差額1,425元，暨110年1月至12月之滯納金285元，共7,410元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第1項、第2項分別定有明文。
又所謂誠實信用原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨可參）。
又按管理費之數額，區分所有權人會議固有權透過決議決定之，惟若客觀上各該住戶之實際用益狀態及實際享受管理委員會所提供之管理服務明顯相同，若僅因區分所有權人為多數表決即通過管理費數額不一之決議，基於公平法理，法院自得加以審查。
反之如各住戶所實際享受之管理服務顯有不同，而之多數決通過管理費數額均相同之決議，而有違公平時法院亦得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號判決意旨參照）。
準此可知，區分所有權人會議或規約欲就不同之管理維護給予相同之收費標準，即應具備充分理由，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，即與前揭有關誠實信用原則之說明有違，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，要非法之所許。
又管理費乃在實際支應管理服務費用，並非在增加管理委員會之財務收入，以預作他用，其收取必須合乎公平與必要性。
(二)經查，停車位之管理維護及清潔，與建物之管理維護及清潔，其所需負擔費用、複雜程度及成本完全不同。
平面停車位通常僅需打掃清潔、保養修繕柵欄或鐵捲門等停車場設施，而房屋部分則需清潔管理維護多項公共設施，如大廳、頂樓、外牆維護、電梯設備、機電設備、排風排煙設備、造景園藝、保全人員，甚或有其他休閒運動設施等等，顯然車位所需之管理維護費用較房屋之管理維護為低，故而房屋及停車位兩者之管理費其計算方式理應做不同之計費方式，始符合公平必要之原則，且目前一般公寓大廈管理維護之通則均係區分房屋管理費係按房屋坪數及單價計算，而車位管理費則按較房屋管理費單價低之方式收取（甚或多數社區係以1筆較低之清潔費為之，如1個車位300元清潔費）。
況且，本件原告管理之三芝熱帶嶼社區分4區，每區關於停車位之數量不一，A區是每戶均有車位，其餘3區並非每戶均有車位，甚且C區是3戶共用1車位，D區是10戶共用1車位，而三芝熱帶嶼總戶數為1158戶、A區住戶僅有64戶，顯見三芝熱帶嶼社區108年第22屆之區分所有權人會議決議將已計入停車位面積之「權狀面積」，不拆分房屋、車位面積，將權狀面積乘以單價每坪50元之方式計收管理費，且此費用亦未再區別房屋之管理維護、車位之管理維護，未專款專用，顯然會造成權狀內含停車位面積之住戶繳納較高之管理費，原告未能證明被告有負擔較多管理費之正當理由，徒由區分所有權人會議決議要求被告繳納較高之管理費，難謂非以損害他人為主要目的，應屬權利濫用而無效
（三）綜上所述，被告既已扣除停車位面積而按房屋面積繳納管理費，而三芝熱帶嶼108年第22屆區分所有權人會議決議將計入車位面積之權狀面積乘以每坪50元計收管理費，屬權利濫用而無效，原告依據無效之上開決議及三芝熱帶嶼社區管理經費收支辦法，請求被告給付110年1月起至111年3月之管理費差額及滯納金共7,140元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
五、末以，本件三芝熱帶嶼社區之停車位管理費，仍應由三芝熱帶嶼社區區分所有權人會議考量A、B、C、D各區之車位實際使用情形，車位之管理維護、清潔情形，並注意停車位與房屋之管理費收費標準理應不同，按公平、必要之原則另開會決議停車位之管理費如何收取，併予指明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原告敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
書記官 劉彥婷